ביום 12/2/25 ניתן פסק דין של בית המשפט העליון (השופטת דפנה ברק ארז, בהסכמת נשיא בית המשפט העליון המיועד יצחק עמית והשופטת יעל וילנר) בקשר לסוגיית היטל השבחה בקיבוצים (בר"ם 7560/22). לפסק הדין החשוב יכול ויהיו גלים בעתיד, ולנוכח שאלות רבות שהופנו אלינו נתייחס בחוזר זה "במבט על" לנקודה המשפטית העיקרית שנפסקה.

היטל השבחה הינו היטל המוטל על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובניה שבסיסו תשלום על "השבחה" של קרקע כתוצאה מאישור תוכנית מתאר (לדוגמא: על ידי תוספת זכויות בניה). החבות בהיטל השבחה נוצרת עם אישור תוכנית משביחה, אולם חובת התשלום עצמו הינה במקרה של "מימוש", כאשר יש שני מקרים בסיסיים - "מימוש מלא" במקרה שהנכס נמכר ו- "מימוש חלקי" במקרה של הוצאת היתר בניה לנכס. היטל השבחה משולם על ידי בעלי הקרקע או על ידי חוכרים לדורות.

יחד עם זאת, חוק התכנון והבניה קובע גם הסדר חלופי להיטל השבחה הנוגע למקרקעי ישראל (קרקעות המנוהלות על ידי רשות מקרקעי ישראל, רמ"י), שנקרא "חלף היטל השבחה": במקרים שההסדר החלופי חל, אין חובת תשלום היטל השבחה על חוכר, ובמקום תשלום היטל השבחה רמ"י מעבירה לוועדה המקומית לתכנון ובניה תשלום שהינו כיום 12% מתקבוליה.

הסוגיה שעמדה בפני בית המשפט העליון התייחסה לנקודה ספציפית: האם עצם ביצע עסקת שיוך דירות עם רמ"י ביחס לבתי המגורים ו/או מגרשי המגורים לחבר הקיבוץ, בשיוך פרטני לפי החלטה 751 (כיום החלטה 979 על גלגוליה), הינו "מימוש" שיוצר חובת תשלום של היטל השבחה.

למעשה השאלה היתה האם מדובר במכירת זכויות במקרקעין מהקיבוץ לחבר, מכירה שהינה כאור "מימוש מלא".

בר״ם 7560/22 קיבוץ שדה נחמיה ו-16 אח׳ נ׳ הועדה המקומית לתכנון ולבניה גליל עליון ואח׳, פס״ד מיום 12/02/2025