השכרת בתי מגורים ומבנים לפל"ח בנחלות - חלק ב' / אביגדור ליבוביץ, עו״ד

חברים הגיע העת לעשות! לא נוכל להמשיך ולשבת בחיבוק ידיים ללא מעש ולהמתין לוועדות שאולי יעשו עם המגזר החקלאי "חסד" ויאפשרו השכרה של בתים בנחלות. זה הזמן לצאת לדרך ולדרוש את הזכות הבסיסית שמגיעה לבעלי הנחלות בזכות ולא בחסד - השכרת בתים בנחלות.

בחלק א' של הסדרה על השכרת בתי מגורים ומבנים לפל"ח הוסברו ההחלטות עליהן מבוסס האיסור ההיסטורי, כי בנחלה לא ניתן להשכיר בתי מגורים ומבנים לפל"ח שנבנו בהיתר כדין ושולמו בגינם דמי היוון לרמ"י.

המסקנה העיקרית שעולה מהדיון הארוך שערכנו בחלק א' היא - שלבעלי הנחלות קיימת זכות משפטית "מכללא" להשכיר בתי מגורים ומבנים לפל"ח בנחלות לאחר ששולמו לרמ"י דמי היוון בגין קיבולת בניה בסיסית במסלול "דמי חכירה" בעת כניסה להחלטה בפרק משנה 8.3 סימן ז' ולאחר תשלום "דמי היוון" עבור מבנים לפל"ח.

העובדה כי הזכות להשכרה לא קיימת בהחלטה מקורה בטעות היסטורית שממשיכה להתגלגל לפתחנו למרות שבכל הקשור לזכויות בחלקת המגורים בנחלות, בוצע שינוי דרמטי לאחר יישום ההחלטה בפרק משנה 8.3 סימן ז', אך למרבה הצער, ההחלטה לא הטמיעה לתוכה את השינוי והותירה את האיסור על השכרה.

לעניות דעתי, קיים בסיס משפטי איתן לתקוף את ההחלטה האוסרת השכרה לאחר שמשולמים לרמ"י דמי היוון בגין זכויות הבניה הבסיסיות, כאשר בעל הנחלה מבקש להשכיר בית מגורים שנבנה בהיתר ולאחר ששילם בגינו דמי היוון, היטל השבחה, היטל ביוב, אגרות בניה, ארנונה וכיוצ"ב.

הבהרתי היטב, כי לא קיים אח ורע לאיסור ההשכרה כפי שאנו מכירים במגזר החקלאי!     
במגזר העירוני בעל זכויות בנכס זכאי להשכיר גם אם מדובר בנכס לא מהוון ואין כל בסיס משפטי לאבחנה שקיימת בהחלטות רמ"י בין המגזר החקלאי לעירוני. הטענה האמורה מקבלת משנה תוקף, כאשר בעל הנחלה מבצע יישום של ההחלטה ומשלם עבור קיבולת הבניה הבסיסית למגורים, כך שלאחר היישום של ההחלטה, לא ניתן לאסור את ההשכרה.

חוקי היסוד כבסיס לשינוי:

הצרכים של בעלי הנחלות כיום שונים מאלו שהיו לחקלאי בשנות קום המדינה. המדיניות של רמ"י השתנתה במהלך השנים ובייחוד לאחר 10.4.2018 עת רמ"י החלה ליישם בשוטף את ההחלטה. חרף השינויים המהותיים וההטבות שניתנו בהחלטה לאחר תשלום דמי ההיוון, איסור ההשכרה נותר בעינו ונראה כי לרמ"י קשה הפרידה מהאיסור ההיסטורי להשכרת מבנים בנחלות, למרות שמדובר בפגיעה יסודית ומהותית בזכויות הבסיסיות של בעלי הנחלות, להנות מהקניין ולהתפרנס בכבוד.

חוקי היסוד של מדינת ישראל שחוקקו בשנת 1992, חוק יסוד כבוד האדם וחרותו וחוק יסוד חופש העיסוק, קבעו "מסגרת חוקתית" לפיה ניתן יהיה לבחון אם חוקים פוגעים בזכויות בסיסיות.

חוק יסוד כבוד האדם וחרותו (הוצא מאתר הכנסת):

החוק קובע כי זכויות היסוד של האדם בישראל מושתתות על ההכרה בערך האדם, בקדושת חייו ובהיותו בן-חורין. מטרתו של החוק "להגן על כבוד האדם וחירותו, כדי לעגן בחוק-יסוד את ערכיה של מדינת ישראל כמדינה יהודית ודמוקרטית". הוא מגן על חיי האדם, על גופו, על קניינו, על חירותו האישית, על זכותו של האדם בישראל לצאת את הארץ ולהיכנס אליה, על פרטיותו ועל צנעת הפרט. יש בחוק זה פסקת הגבלה, הקובעת כי "אין פוגעים בזכויות שלפי חוק זה אלא בחוק ההולם את ערכיה של מדינת ישראל, שנועד לתכלית ראויה, ובמידה שאינה עולה על הנדרש או לפי חוק כאמור מכוח הסמכה מפורשת בו". בחוק כלולה הוראה שעל-פיה הוא מוגן מפני שינויים מכוח תקנות לשעת חירום – לבד ממקרים חריגים, בתנאים מגבילים.

חוק יסוד כבוד האדם וחרותו קובע כי הזכות הבסיסית של אדם בישראל היא להיות "בן חורין". כעת נשאל - גב' רבקה בת שמונים שמבקשת לעבור להתגורר בדיור מוגן או ליד הילדים ולהשכיר את ביתה כאשר החלטות רמ"י מחייבות אותה להיות "שבויה" בנחלה - האם היא בת חורין?

בחוק היסוד יש "פסקת הגבלה" - פסקה זו קובעת כי לא ניתן לפגוע בזכויות שלפי חוק היסוד אלא בחוק ההולם את ערכיה של מדינה ישראל ושנועד לתכלית ראויה ובמידה שאינה עולה על הנדרש.

כעת נשאל - האם הפגיעה בזכות הבסיסית של גב' רבקה להתגורר היכן שתחפוץ על מנת שיהיו לה חיי נוחות בגיל השלישי ובכדי לממן את המגורים במקום החלופי, להשכיר את ביתה בנחלה -
היא לתכלית ראויה? או הולמת את ערכיה של מדינת ישראל או שאינה עולה על הנדרש?

האם בעל נחלה שמבקש להשכיר בית מגורים בנחלה שנבנה בהיתר ושולמו בגינו דמי היוון ואינו יכול לעשות זאת הוא "בן חורין"? האם הפגיעה בזכויותיו היא "לתכלית ראויה ובמידה שאינה עולה על הנדרש"?

בעל נחלה שבנה בית בהיתר ולא יכול להשכיר את הבית כאשר חברו מהעיר בנה את הבית על אותה קרקע של המדינה ויכול להשכיר את הבית - האם הגבלה זו היא לתכלית ראויה? או הולמת את ערכיה של מדינת ישראל?

חוק יסוד חופש העיסוק:

מהו חופש העיסוק - "כל אזרח או תושב של המדינה זכאי לעסוק בכל עיסוק, מקצוע או משלח יד".

פגיעה בחופש העיסוק  - "אין פוגעים בחופש העיסוק אלא בחוק ההולם את ערכיה של מדינת ישראל, שנועד לתכלית ראויה, מכוח הסמכה מפורשת בו. ובמידה שאינה עולה על הנדרש, או לפי חוק כאמור מכל הסמכה מפורשת בו".

האם ההוראה האוסרת השכרה של בית מגורים שנבנה בהיתר בכדי להתפרנס בכבוד, יכולה לעמוד בפסקת ההגבלה שנקבעה בחוק יסוד חופש העיסוק? האם ההוראה האוסרת השכרה היא "בחוק ההולם את ערכיה של מדינת ישראל ונועד לתכלית ראויה ובמידה שאינה עולה על הנדרש"?

חברים יקרים - התשובה לכל השאלות ששאלנו היא - לא!!! - הפגיעה שנגרמת לבעלי הנחלות נוכח האיסור על השכרה שמקורו במשטר הנחלות האנכרוניסטי, אינה הולמת את ערכיה של מדינת ישראל והיא עולה אלפי מונים על הנדרש ועל כן יש לבטלה לאלתר וללא כל דיחוי נוסף!

בעלי נחלות רבים נקלעו למצב כלכלי בלתי אפשרי נוכח מגפת הקורונה. בעלי נחלות מעיל גיל פנסיה מבקשים להתפרנס בכבוד ולא יכולים להשכיר בתי מגורים ומבנים לפל"ח שנבנו בהיתר. רבים וטובים חיסלו ענפים שעברו מדור לדור, כאשר בנחלה נותרו "פילים לבנים" בדמות מבנים ששולמו בגינם סכומי עתק לרמ"י, אך למרות זאת, בעל הנחלה שהגיע לגיל פנסיה לא יכול להתפרנס מהם, לאחר ששולמו על ידו במשך כל חייו מלוא המיסים למדינה.

עכשיו תשאלו - האם מקבלי ההחלטות מכירים את המצב שאנו מתארים? - אני אומר לכם באחריות שהתשובה היא – לא! מקבלי ההחלטות ניזונים מפקידים שעובדים בשוטף עם בעלי הנחלות והמסרים שעוברים, כפי אני שומע אותם שוב ושוב הם - "אתם יושבים על קרקעות במרכז הארץ ששוות מיליונים וכל הזמן רוצים לקבל עוד הטבות... ". מישהו כאן טועה בגדול ואת המצב הזה חייבים לשנות!

לצערי אין לנו לובי בכנסת. אנו חייבים לצאת ולהביא לכך שיתבצע שינוי מהותי במדיניות החלה כלפי המגזר החקלאי, בכדי ליצור איזון ושוויון בין המגזר העירוני לחקלאי ועל מנת להביא סוף לעיוות ההיסטורי ולפגיעה הבלתי אפשרית בזכויות בעלי הנחלות.

למרות שחלפו כמעט עשרים שנה מאז שניתן בג"ץ הקשת המזרחית, הוא עדיין משמש רוח גבית לקבלת החלטות שפוגעות פגיעה אנושה במגזר החקלאי. חובה עלינו לפעול לתיקון המצב המשפטי שנוצר נוכח החלטות היסטוריות שלא תוקנו, כך שיהיה ברור לכולי עלמא, כי בעלי הנחלות עמלו שנים רבות בכדי לפתח ענף שעליו נבנתה מדינת ישראל. משפחות השקיעו את כל הונם לפיתוח המשק המשפחתי ולמרבה הצער, נוכח ההחלטות שהתקבלו במהלך השנים, ענפים רבים נסגרו והותירו משפחות במצב כלכלי קשה.

נחלה היא לא נכס ליזמות! נחלה היא נשמה שפועמת בתוך הנימים של החקלאי שחי את האדמה כל חייו ונושם אותה. האדמה נותנת לו שמחה, אושר וחיות. החקלאי חי כל ימיו על רכבת הרים, פעם מפסיד ופעם מרוויח, אף אחד לא נמצא מאחוריו, בטח לא המדינה, הוא מגלגל הלוואות ומתפלל להצלחה כל שנה מחדש. אלו הם חייו! הוא הולך לעולמו במקום שבו הוא גדל משחר ילדותו ועבד את האדמה אחרי אביו וסבו ולעולם לא חשב לעזוב או למכור כשהעסק לא הצליח. עם הרבה הקרבה ואמונה בצדקת הדרך, הוא עובר חודש ועוד שנה עד שהוא מגיע לגיל פרישה ומבקש להנות מהפרות בהם הוא השקיע כל חייו.

מהו כל מבוקשו של החקלאי בעת הפרישה? להשכיר את הבית או המבנה שנבנה בהיתר בכדי להתפרנס בכבוד! בשלב זה, החקלאי נתקל בחומה בצורה שנבנתה על ידי רמ"י שאומרת לו "עבדת כל חייך, בנית מבנים בנחלה והשתמשת בהם לצרכי חקלאות, כעת תותיר אותם ריקים כי אסור להשכיר אותם למרות ששילמת עבורם מיסים מלאים" - האם לכך יש תכלית ראויה או שאולי מדובר בהגבלה במידה שאינה עולה על הנדרש?

מקבלי ההחלטות טועים לחשוב שיש כאן "מכרה זהב". שגיאה זו מלווה אותנו מאז קום המדינה ועד היום וכאן המקום לומר – די! לא עוד! זה הזמן לצאת ולהביא את השינוי!

 

ישראלי ואח' נ' רשות מקרקעי ישראל:

ביום 15.2.2021 שלחתי מכתב ברוח הדברים שלעיל למנהל רמ"י במטרה לדרוש את השינוי בהחלטה שיאפשר השכרה. המכתב מצורף והוא מהווה את "ירית הפתיחה" ליציאה לדרך.
ככל ולא יינתן מענה בתוך 30 יום לדרישה לתקן את ההחלטה כך שתועלה הצעה לישיבת מועצת מקרקעי ישראל הקרובה, ללא המתנה של שנים לוועדות ש"יבחנו" אם הזכות מגיעה לחקלאים, נדרש לפעול בהליכים משפטיים בכדי לבקש צו כלפי הרשות שיורה לה לבצע את השינוי בהחלטה שיאפשר השכרה.

בכדי להגיש את העתירה אנו צריכים בעלי נחלות שרוצים את השינוי ומוכנים לשלב איתנו ידיים ולצאת לדרך ולהביא את השינוי. העתירה לבג"ץ תוגש בשם בעלי נחלות שיצטרפו להליך וכמובן שהצלחה ככל ותהיה, תיטיב עם כל בעלי הנחלות במדינת ישראל.

אנו נביא את הרצון והאמצעים בהליך שיתנהל "פרו בונו" אך נדרש שיתוף פעולה מצד בעלי הנחלות שנחושים להביא ביחד את השינוי.

זהות המועמדים:

המועמדים שיצורפו כעותרים נדרשים לעמוד בתנאים הבאים:

  1. עדיפות לבעלי נחלות מעל גיל פנסיה אך לא חובה.
  2. ביצעו יישום של ההחלטה במסלול "דמי חכירה" ושילמו לרשות 3.75% + מע"מ.
  3. בנחלה בנויים לכל הפחות שני בתי מגורים בהיתר.
  4. בעל הנחלה הרשום מתגורר בנחלה.
  5. אין בנחלה חריגות בניה או שימושים חורגים או השכרות.

קיימים בעלי נחלות רבים שעונים לכל הדרישות שלעיל אך מפניות שאני ביצעתי מצאתי שקיים פחד לא מוסבר להצטרף להליך משפטי כנגד הרשות.

לא נוכל לפנות בעתירה כוללנית ללא עותרים פרטניים, כי הדרישה בהגשת הליך בבג"ץ, היא להראות פגיעה קונקרטית בזכויות של בעלי נחלות.

בג"ץ אדמתי נ' רשות מקרקעי ישראל:

נבהיר בעניין הדרישה להגשת תביעה קונקרטית, כי עמותת אדמתי הגישה עתירה לבג"ץ בתיק 4750/18 אדמתי נ' רשות מקרקעי ישראל. הבקשה של העותרת בעתירה היתה, כי בית המשפט יורה לרמ"י לבטל את המדיניות לפיה, כאשר הוגשה על ידי אגודה תביעה כנגד הרשות לזכויות היסטוריות, הרשות לא תאפשר לבעלי הנחלות יישום של החלטות מטיבות כמו ההחלטה בפרק משנה 8.3 סימן ז' לקובץ החלטות המועצה.

בפסק הדין שניתן ביום 15.1.2020 נכתב, כי העותרת מאגדת כ- 150 קיבוצים ומושבים וכי העותר היחיד שהעתירה הוגשה גם מטעמו, נמחק בטרם ניתן פסק הדין.

בית המשפט קובע כי העתירה היא כוללנית ועל כן דינה להידחות על הסף!

בית המשפט שם דגש על הדרישה, כי בעת הגשת עתירה לבג"ץ יש להביא בפני בית המשפט לכל הפחות מקרה אחד קונקרטי הממחיש את הפגיעה הנטענת על ידי העותרת ואביא ציטוט נוכח החשיבות לענייננו:

"דין העתירה להידחות, בהיותה עתירה כוללנית.... בשלב זה אין בפנינו אף חבר מושב או קיבוץ הטוען כי המדיניות של רמ"י פוגעת בו באופן לא מוצדק. דהיינו, במצב הדברים הנוכחי, טענותיה המשפטיות של העותרת אינן נסמכות על עובדות קונקרטיות של מקרה פרטני. עובדה זו מובילה לכך שהמחלוקת העובדתית והמשפטית בין הצדדים משתרעת על היבטים שונים של תרחישים אפשריים מגוונים, בקיבוצים ובמושבים, בין אם האגודה השיתופית הגישה את התביעה ובין אם מדובר באדם פרטי שתובע זכויות במקרקעין, מה גם ששלילת ההטבה עשויה להשפיע בהקשרים שונים על בקשות לשיוך, להיתר בנייה, לביצוע עסקת מכר או לפיצול נחלה. בהיעדר מקרה פרטני, קיים קושי להבין לאשורן את המשמעויות המעשיות של המדיניות הנתקפת, ואף ייתכן שחלק מן התרחישים הוא תיאורטי גרידא, למשל נוכח הטענה כי כיום אין קיבוצים שמנהלים הליך פעיל של תביעת בעלות. מצב עניינים זה מעורר קושי ממשי להכריע בעתירה לגופה....  מכל מקום, על מנת להצדיק את הדיון בעתירה לגופה, מוטל על העותרת להראות לכל הפחות מקרה פרטני אחד שבו רמ"י החילה את המדיניות באופן שאינו ענייני ומידתי...  ואולם, העותרת לא הציגה בפנינו מקרה שלגביו ניתן לבחון את התנהלותה של רמ"י על פי אמות המידה של המשפט המינהלי.

לשלמות התמונה אציין כי עתירה פרטנית בנושא דומה התייתרה ונמחקה לפני מספר חודשים (בג"ץ 1455/18 בית אלפא, אגודה שיתופית חקלאית בע"מ נ' רשות מקרקעי ישראל)  אמנם העותרת טענה כי העדרם של עותרים קונקרטיים נובע מתוך חשש שמא רמ"י תתנכל להם, אך בהנחה שרבים נפגעים מן המדיניות באופן כה קשה, ניתן היה לצפות כי יעמוד בפנינו לפחות עותר פרטני אחד.... לאחר שהעותר הפרטי נמחק מההליך, טענותיה המשפטיות של העותרת נותרו כוללניות ומופשטות, ללא עיגון פרטני, ולוּ במקרה אחד. כידוע, בית משפט זה אינו נוהג

לדון בעתירות כוללניות שאינן מתבססות על מערכת עובדתית מוגדרת ואינן קשורות למקרה מסויים.  
בהערת אגב, אציין כי נימוקיה של רמ"י הם בעיקר במישור הפורמלי, ומנגד טוענת העותרת שאין למדיניות זו הצדקה עניינית, שהרי "אם יזכו היישובים בתביעות יקבלו יותר. יפסידו, לא השתנה המצב". גם החשש שהעלתה רמ"י בדבר בעיות מעשיות שעלולות להתעורר, עשוי להיפתר בדרכים מתונות יותר משלילה מוחלטת של ההטבות. השאלה אם יש הצדקה עניינית
למדיניות שלילת ההטבות מחברי יישובים שבהם הוגשו תביעות, תישאר אפוא ב'צריך עיון', וטענות הצדדים שמורות להם
".

שימו לב, כי בית המשפט מצטט בפסק הדין את שנאמר בבג"ץ בית אלפא על ידי העותרת, כי לא ניתן היה לצרף עותרים קונקרטיים נוכח החשש שמא רמ"י תתנכל להם. אך מוסיף ומבהיר - כי נוכח הטענה שהמדיניות פוגעת ברבים - ניתן היה לצפות כי יעמוד בפני בית המשפט לפחות עותר פרטני אחד!

הדברים שנאמרו בבג"ץ אדמתי שלעיל צריכים להיות נר לרגלינו ולא נוכל לחזור על הטעות שנעשתה בבג"ץ אדמתי. שימו לב, כי בית המשפט מסיים בהערת אגב ומבהיר, כי ייתכן ורמ"י היתה צריכה לפעול במדיניות יותר מתונה משלילה מוחלטת של ההטבות! אך לאור הדחיה של העתירה בהיותה כוללנית השאלה נותרה "בצריך עיון" ועד היום לא הוגש הליך נוסף.     
כלומר - בית המשפט מותיר פתח להגשה של הליך נוסף בכך שהוא מבהיר כי ייתכן והמדיניות היא לא מידתית אך עד היום לא נמצא מי שיסכים לעמוד בראש המחנה ולהביא לכך שהים יחצה לשניים והמציאות תשתנה בצד השני.

בשלב זה בכדי להיות ממוקדים במטרה החלטתי להגיש הליך רק ביחס לאיסור השכרה של בתי מגורים ולא לשלב בהליך גם הטענות ביחס לאיסור השכרה של מבני פל"ח לשימושים מסחריים. לעניות דעתי, הצלחה בהליך ביחס להשכרת בתי מגורים, יהווה פתח להצלחה גם בהליך ביחס להשכרת מבני פל"ח.

ברכה והצלחה לכולנו בדרך לשינוי!

אביגדור לייבוביץ, עו״ד

משרד עורכי דין ליבוביץ מתמחה באגודות שיתופיות ומיסים.

דוא״ל: avigdor@lieblaw.co.il

האיחוד החקלאי

דרך מנחם בגין 74 , תל אביב
תל אביב, 67215
טל: 03-5620621, פקס: 03-5622353
ליצירת קשר בדוא״ל

This e-mail address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.

זוהר טבנקין 0587824237