השכרת יחידות דיור בחלקות המגורים בנחלות / אביגדור ליבוביץ, עו״ד

בהמשך להחלטת מועצת מקרקעי ישראל 1580 מיום 24.12.18, שכותרתה "מינוי ועדה לבחינת מדיניות חלופות הכנסה למשק המשפחתי במושב", אבקש לפנות לכב' בדברים, כלהלן:

ביום 24.12.18 התקבלה החלטת מועצה 1580 לפיה הוחלט לבחון חלופות הכנסה למשק החקלאי במושב.

בהתאם להוראות ההחלטה נקבע, כי תוקם ועדה ציבורית שתבחן את הסוגיות הבאות:

  1. אפשרות החלתן של הנחות אזורי עדיפות לאומית על תעסוקה לא חקלאית בחלקת המגורים.
  2. אפשרות השכרת יחידות המגורים בחלקת המגורים

למרבה הצער, עד למועד זה לא התקבלו מסקנות או החלטות מועצה בנושא.

יש להדגיש היטב, כי בקרב בעלי הנחלות קיים צורך קיומי של ממש להשכיר יחידות דיור בהיתר בחלקות המגורים בנחלות ובייחוד לאור משבר הקורונה שגרם לנזקים כלכליים אדירים בחקלאות ולקריסה של משפחות שמנהלות משק משפחתי במשך דורות וכעת אנו עומדים מול התפרצות של גל שני שרק יעמיק את התהום אליה נקלעו בעלי נחלות רבים.

השכרת בתים בנחלות לא רק שנדרשת מבחינה קיומית והיא נכונה מבחינה משפטית, לאור עידן הנחלה המהוונת שמקבל ביטוי בפרק משנה 8.3 סימן ז' לקובץ החלטות המועצה, אלא שמתן היתר להשכיר יחידות דיור בהיתר, יביא למצב של WINWIN עבור בעלי הנחלות ועבור המדינה כפי שאסביר להלן.

מתן אפשרות לבעלי נחלות להשכיר יחידות בהיתר תביא, מחד, לגל אדיר של הסדרות מבנים בנחלות, דבר שיעשיר את קופת המדינה בדמי שימוש ובדמי היוון במסגרת הגשת בקשות להיתרי בניה ומאידך, תקנה לבעלי הנחלות "אויר לנשימה" ומקור הכנסה ראוי שיאפשר להם להתפרנס בכבוד מהנחלה המשפחתית בה מושקעים חיים שלמים.

בנוסף לכך, חשוב להבהיר, כי בעלי נחלות שמגיעים לגיל פנסיה והשקיעו את כל מרצם וממונם בנחלה המשפחתית, יוצאים לגמלאות, לעיתים אף במועד מוקדם לאור משברים בחקלאות ורגולציה שלמרבה הצער מביאה רבים לחסל ענפים ותיקים מהם התפרנסו מספר משפחות, ואין להם מקורות פרנסה.

אם נבחן את המצב של בעלי הנחלות במגזר החקלאי למול בעלי נכסים עירוניים שרמ"י מנהלת, נמצא כי אדם שיוצא לפנסיה והוא בעל נכס במגזר העירוני, יכול להשכיר את חנות ממנה הוא התפרנס במהלך השנים, בית מגורים, מחסן וכיוצ"ב ואילו במגזר החקלאי נוצר מצב, שהחל בהחלטות שהיו רלוונטיות לזמנים של קום המדינה, בעלי נחלות נדרשים להותיר מבנים ויחידות מגורים ללא שימוש, למרות ששולמו בגינם היטל השבחה, דמי היוון בגין שטחים מעל 160 מ"ר, אגרות בניה, ארנונה, היטל ביוב, מה שמותיר אותם ללא מקור פרנסה ובייחוד בגיל השלישי.

החלטה שתאפשר לבעלי נחלות להשכיר יחידות דיור שנבנו בהיתר או יוסדרו בהיתר, תצמצם באופן ניכר את הצורך של הרשות לאכוף שימושים חורגים, דבר שיפחית הוצאות ויאפשר לניתוב יעיל יותר של משאבים לתהליכי הסדרה, תחת הגשת דרישות לדמי שימוש והגשת תביעות.

המטרה היא ליצור "מסלול הסדרה בהסכמה" לתקופה של חמש שנים, כפי שניתן בהחלטה 1581 (שם ניתנה תקופה של שנתיים) להסדרה של מבני פל"ח בתשלום עבור עד ארבע שנים, עבור בעלי נחלה מעל גיל פנסיה. ההחלטה צריכה לחול על כל בעלי הנחלות ולא רק על בעלי נחלות מעל גיל פנסיה. בנוסף הפחתה של דמי השימוש לתקופה של עד שנתיים, על מנת לאפשר לבעלי הנחלות תמריץ לבצע הסדרה בהקדם ולתת להם את האפשרות לעמוד בהסדרה מבחינה כלכלית.

"מסלול הסדרה בהסכמה" לתקופה של חמש שנים, דרישת דמי שימוש עבור שנתיים בלבד, החלת ההסדר על כל בעלי הנחלות, ומתן אפשרות להשכיר יחידות דיור בהיתר - תביא את מערכת היחסים בין המגזר החקלאי לרמ"י לעידן חדש ולשיתוף פעולה, תוך מבט קדימה לעתיד שבו נראה את רוב הנחלות מוסדרות, לקופת המדינה ישולמו דמי היוון ודמי שימוש ושני הצדדים יצאו עם ידם על העליונה.

עוד אבקש להבהיר, כי בעת כניסה להסדר בפרק משנה 8.3 סימן ז' לקובץ החלטות המועצה, במסלול "דמי חכירה" בתשלום 3.75% + מע"מ, נרכשות זכויות בניה בסיסיות למגורים (375 מ"ר). בטרם כניסה להסדר, בחלקת מגורים בנחלה ניתן לבנות שני בתים כ"א עד 160 מ"ר ללא תשלום לרמ"י ובנוסף יחידה לדור שלישי בשטח של 55 מ"ר ללא תשלום לרמ"י.

בעת כניסה להסדר ויישום מסלול "דמי חכירה" בעל הנחלה מהוון את זכויות הבניה הבסיסיות למגורים ועל כן, יש לאפשר לו להשכיר יחידות דיור בנחלה, כפי שניתן לעשות זאת במסלול "דמי רכישה" בו נרכשות זכויות בנייה קיימות ועתידיות. מבחינה כלכלית ומשפטית, כאשר בעל הנחלה משלם "דמי היוון" עבור זכויות בסיסיות בסך 375 מ"ר, לא ניתן למנוע ממנו להשכיר יחידות דיור, לכל הפחות עד קיבולת של 375 מ"ר.

לפיכך, גם כאן מוצע, לאפשר לבעלי הנחלות הטבה רביעית במסלול "דמי חכירה", כך שניתן יהיה להשכיר יחידות דיור בנחלה לאחר כניסה להסדר. הטבה רביעית בדמות השכרת יחידות דיור, תביא גם היא למצב של WINWIN, שכן בעלי נחלות רבים ולעניות דעתי הרוב המכריע, יפעל במיידי ליישום ההחלטה, אם תינתן אפשרות להשכיר יחידות דיור בכניסה להסדר. בכניסה להסדר בעל הנחלה יידרש לעמוד בתנאי הסף, יסדיר שימושים, ישלם דמי שימוש ודמי היוון, והתוצאה, מחד, כניסה של כספים לקופת המדינה והסדרת שימושים ומאידך, בעלי הנחלות יוכלו להתפרנס בכבוד מהנחלה המשפחתית.

לסיום אני חוזר ומדגיש, כי קיים צורך קיומי של ממש ובימים אלה בייחוד, לקבל החלטה נכונה וראויה מבחינה כלכלית ומשפטית, ומבחינת מדיניות רמ"י שאמונה על קרקעות המדינה וחייבת לשנות את החלטותיה בהתאם לצורכי השעה ועם מבט לעתיד, תוך הבנה כי "עידן הנחלה המהוונת" משנה את הכללים בחלקת המגורים בנחלות ובהתאם לכך החלטות היסטוריות חייבות גם הן להשתנות ועל כן, יש לאפשר לבעלי נחלות להשכיר יחידות דיור בחלקות המגורים, תוך קביעת "מסלול הסדרה בהסכמה" וכן תיקון פרק משנה 8.3 סימן ז' ומתן הטבה רביעית שתאפשר השכרה בעת כניסה להסדר.

מכתב ברוח זו נשלח למנהל רשות מקרקעי ישראל ולבעלי תפקידים ברשות, במטרה להביא לשינוי הנדרש וכך מוטלת החובה על כל מי שיכול לסייע, לפעול מול המערכת, לרבות בפניות לשר הממונה, בדרישה לקבל החלטה מיידית, שתאפשר לבעלי נחלות להשכיר יחידות דיור בחלקות המגורים וכן להחיל "מסלול הסדרה בהסכמה" של שימושים חורגים וחריגות בניה.  

אין כל צל של ספק, כי צו השעה, בייחוד לאור המגפה שגורמת לנזקים אדירים, לפעול ולדרוש תיקון של עוול ואפליה שהיכו שורשים שנים רבות על מנת לעקור אותם ולהביא למציאות חדשה בעידן הנחלה המהוונת - מדובר בדרישה ראויה ונכונה מבחינה משפטית וכלכלית ומעל הכל מבחינה חברתית.

אביגדור לייבוביץ, עו״ד

משרד עורכי דין ליבוביץ מתמחה באגודות שיתופיות ומיסים.

דוא״ל: avigdor@lieblaw.co.il

האיחוד החקלאי

דרך מנחם בגין 74 , תל אביב
תל אביב, 67215
טל: 03-5620621, פקס: 03-5622353
ליצירת קשר בדוא״ל

This e-mail address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.

זוהר טבנקין 0587824237