שני, 11 יוני 2018 11:02

יחידה שניה במשקי עזר ומגרשים מקצועיים / אביגדור ליבוביץ, עו״ד

נכתב ע"י

החלטה 1521 של מועצת מקרקעי ישראל העוסקת במשקי עזר שאושרה ביום 19.11.17 פתחה צוואר בקבוק שהיה תקוע זמן רב בכדי לבצע היוון של חלקת המגורים, תוספת יח"ד ופיצול מגרשים ממשקי עזר. ההחלטה יוצרת מצב של "מקל וגזר" כך שהיא הפחיתה את גובה דמי ההיוון שיידרש בעל משק העזר לשלם בעת ביצוע תהליך ההיוון, אך לצד זה, היא קובעת כללים שמשנים את פניו של משק העזר בשני נושאים עיקריים:

שטח חלקת המגורים - ההחלטה קובעת כי שטח חלקת המגורים יעמוד על שני דונם בלבד - כלומר בעל משק עזר בו חלקת המגורים לפי התב"ע בתוקף היא גדולה משני דונם, יאלץ "להיפרד" מיתרת השטח שיהפוך לחלקה חקלאית (במושב ניתנה הקלה שתובהר להלן).

זכויות בנייה ופוטנציאל תכנוני - "הדובדבן שבקצפת" כפי שהיה עד היום בהחלטה 1301 (ההחלטה שבוטלה על ידי החלטה 1521) הוא רכישה של "הפוטנציאל התכנוני" בעת ביצוע ההיוון.
החלטה 1301 קבעה, כי בגין הדונם הראשון ישולם 33% + מע"מ בגין דמי היוון שכולל את מלוא הפוטנציאל התכנוני (כלומר כל תב"ע שתאושר בעתיד) ובגין השטח החל מהדונם השני ועד החמישי ישולם סך של 91% + מע"מ ללא פוטנציאל תכנוני.  

החלטה 1521 ביטלה את האפשרות לרכוש פוטנציאל תכנוני וקבעה כי דמי ההיוון ישולמו בגין הזכויות הקיימות בתב"ע שחלה על המשק ולא בגין זכויות עתידיות!

כלומר - בצד ההפחתה בגובה דמי ההיוון שמשולם בהינף אחת לפי שתי שומות - בגין מגרש מגורים בשטח 500 מ"ר הכולל זכויות ליחידה אחת בשטח 160 מ"ר ישולם סך של 5.5% + מע"מ וסך נוסף של 51% בגין השטח של 1.5 דונם (השלמה לשני דונם) - בוטלה האפשרות לרכוש את הפוטנציאל תכנוני, מה שישפיע על העלויות בגין תוספת יח"ד דיור שניה ושלישית במשקי עזר ופיצול מגרשים ממשקי עזר.

תוספת יח"ד שניה - תוספת יח"ד שניה במושב אפשרית רק במשקי עזר מהוונים בתשלום 31% דמי היוון.   
במשק עזר במושב - ניתן לבנות יח"ד שניה בשטח מעבר לחלקת המגורים (2 דונם) בתשלום של 91% דמי היוון, הכולל היטל השבחה.

תוספת יח"ד שלישית - במושב - ניתן לבנות יחידה שלישית ורביעית בשטח חלקת המגורים
(2 דונם) רק במשקי עזר מהוונים, בעלות של 31% + מע"מ ובשטח מעבר לחלקת המגורים (2 דונם) בתשלום של 91% דמי היוון.

פיצול מגרש ממשק עזר - במושב - אין חובה להוון את משק העזר בכדי לבצע פיצול מגרש, אך ניתנה הטבה משמעותית כאשר משק העזר מהוון ולכן לא תהיה כדאיות לבצע פיצול ללא היוון. הפיצול אפשרי בשטח חלקת המגורים וגם בשטח מעבר לחלקת המגורים (שני דונם).
במקרה שבו משק העזר לא מהוון ישולם 91% דמי היוון בגין הליך הפיצול.  
במקרה שבו משק העזר מהוון ישולם 31% דמי היוון בהליך הפיצול בתוך חלקת המגורים ומחוץ לחלקת המגורים עלות הפיצול 91% בגין דמי היוון.

אישור הולנת"ע:

כפי שעדכנו הועדה לנושאים תכנוניים עקרוניים (הולנת"ע) שעל יד המועצה הארצית לתכנון ובניה, החליטה ביום 26.12.17 לאפשר תוספת יחידה שניה שאינה נספרת בתמ"א 35, במגרש מגורים (קיים/מאושר) שעומד בשלושה תנאים:

  1. המגרש לא מוגדר כנחלה.
  2. המגרש היה קיים בתב"ע בשנת 1992 (בשנה זו החלו ההרחבות והמטרה היא להחריג את מגרשי ההרחבות).
  3. המגרש לא פוצל.

יש לקבל אישור של הועדה המחוזית לתכנית.

אישור המועצה הארצית לתכנון ובניה:

בישיבה מיום 5.6.18 החליטה המועצה הארצית לתכנון ובניה לאמץ את ההמלצה של הולנת"ע לפי הנוסח שלעיל. הוחלט כי מסמכי התכנית יועברו להערות של הועדות המחוזיות למשך 60 יום ולאחר מכן ככל שלא יהיו הפתעות מיוחדות, המועצה תאשר את ההחלטה ותעביר אותה לחתימת הממשלה.

כיצד בעל משק עזר/מגרש מקצועי יבנה את היחידה השניה?

בכדי לבצע בנייה של יחידה שניה במגרש מגורים שאינו מוגדר כנחלה והיה קיים בתב"ע בשנת 1992 ולא פוצל מאז, יש לאשר תב"ע שתחול על המושב ותקבע כי במגרשים אלה ניתן לבנות שתי יחידות נפרדות. במושבים בהם קיימת יתרה בתמ"א 35 לאחר שנספרה היחידה השלישית בכל נחלה, ניתן לבחון אפשרות לאישור של יחידה שלישית במשקי עזר (מדובר במספר מצומצם מאוד של מושבים).

מועצות אזוריות ומושבים עובדים מזה זמן על תב"ע ליחידה שלישית בנחלות לאחר תיקון 1ב לתמ"א 35 מחודש יוני 2016. התהליך הוא ארוך וכרוך בהסדרה של שימושים שמתקיימים בשטח המשבצת של המושב וכן בנחלות.

תב"ע מועצתית - נעדכן בעניין זה, כי כאשר התב"ע מבוצעת על ידי המועצה האזורית ולא על ידי המושב, ניתנת הקלה מצד הועדה המחוזית שהסכימה לכך שבשלב אישור התב"ע לא יתבצע "טיפול" בשימושים החורגים בנחלות, אלא רק בשלב שבו בעל הנחלה יבקש לנצל את הזכויות בהתאם לתב"ע, כלומר הוצאת היתר בניה לבית שלישי, פיצול מגרש וכו'.

לפיכך, במושבים יש להיערך בנושא התב"ע ולבחון את האפשרות לשלב את היחידה השניה במשקי עזר/מגרשים מקצועיים. במושבים ובמועצות שהחלו בתהליך, בהתאם לשלב שבו נמצאת התב"ע, יש לבחון את האפשרות לשלב את היחידה השניה בתב"ע שהוגשה או בתב"ע חדשה, בכדי לא לעקב את התהליך של אישור בית שלישי בנחלות. בנושא זה נעדכן כי הוגשו תכניות רבות במושבים וכן במועצות לאישור בית שלישי נפרד בחלקת המגורים בנחלות מה שיצר עומס על המערכת ולכן כדאי לבחון כל מקרה לגופו ביחס לכדאיות "למשוך" את התב"ע ולעדכן אותה ביחס למשקי העזר.
לאור הניסיון הרב שרכשנו בעבודה בתהליכים אלו אנו ממליצים לא למשוך תב"ע שנמצאת בתהליך עבודה בכדי לעדכן את היחידה השניה במשקי העזר, אלא לבצע תב"ע נוספת, בהתאם לתנאים שייקבעו על ידי הועדות המחוזיות. לאור קשיים רבים בתהליך מול הועדה המחוזית, כדאי להתקדם לאישור בית שלישי בנחלות ובמקביל או לאחר מכן לעדכן את התב"ע ליחידה שניה במשקי עזר. נזכיר כי ניתן יהיה להגיש תב"ע ליחידה שניה במשקי עזר רק לאחר שהממשלה תחתום על ההחלטה והצפי הוא מספר חודשים (ככל ולא יהיו הפתעות מצד הועדות המחוזיות).

הסדרה של חריגות ושימושים חורגים:

בין לבין, עד שהממשלה תחתום על התיקון לתמ"א 35 ועד שתאושר התב"ע ליחידה שניה (תהליך שאורך מספר שנים), יש לבצע הסדרה של כל השימושים החורגים וחריגות הבניה במשקי העזר ובמגרשים המקצועיים בכדי שניתן יהיה לבנות את היחידה השניה.

תיקון 116 לחוק התכנון והבניה:

נעדכן כי לאור תיקון 116 לחוק התכנון והבניה שהתקבל באוקטובר 2017 יש להתארגן מחדש בכל הקשור להסדרה של שימושים חורגים וחריגות בניה בשטחי המשבצת של המושב, הנחלות, משקי העזר והמגרשים המקצועיים.

התיקון קבע כי על הועדות המקומיות לבצע סקר שימושים חורגים וחריגות בניה בנכסים עד לחודש אפריל 2019.

הסקר מבוצע על ידי הועדות מקומיות ובמקרים בהם יימצא כי הוועדות לא מבצעות על המוטל עליהן, הסקר יתבצע על ידי היחידה הארצית לאכיפת דיני התכנון והבניה שפועלת במשרד האוצר.

בשטח יש כבר עדויות על פקחים עם מדים של היחידה הארצית לאכיפה שמסתובבים במושבים ועורכים סקר נכסים, מדביקים צווים והתראות על הדלתות ומזמנים את בעלי הנחלות והמשקים לחקירות. היחידה הארצית שולחת את דו"ח החקירה לרמ"י ומשם הדרך קצרה מאוד לביקור פקח מרמ"י ולתשלום דמי שימוש עבור 7 שנים בגין שטח השימוש בשימוש חורג.

במאמר הבא נביא תרשים זרימה לתהליך עבודה מול רמ"י והועדות, בתהליך היוון הזכויות ובנייה של יחידה שניה ושלישית במשקי עזר ומגרשים מקצועיים ופיצול מגרשים בכדי לבצע הכנה של משק העזר עד לאישור התב"ע.          

(הבהרה - החלטה 1521 לא חלה על מגרשים מקצועיים אלא רק על משקי עזר. התיקון לתמ"א 35 שמקנה אפשרות לבנייה של יחידה שניה שלא נספרת בתמ"א 35 חל על מגרשי מגורים ולא רק על משקי עזר שעומדים בשלושת התנאים שלעיל).

אביגדור לייבוביץ, עו״ד

משרד עורכי דין ליבוביץ מתמחה באגודות שיתופיות, בעסקאות ובסוגיות הקשורות למגזר החקלאי והמגזר הכפרי על כל גווניו, ניתוח ויישום החלטות מועצת מקרקעי ישראל, טיפול משפטי בכל הסוגיות מול רשות מקרקעי ישראל, שיוך דירות בקיבוצים ובניית פרויקטים ב"שטח המחנה" וצמיחה דמוגרפית בקיבוצים, וכולל בתוכו מחלקת מגזר חקלאי ואגודות שיתופיות, מחלקת מיסים ומחלקת נדל"ן.

טל. 03-5751531
פקס. 03-5751530
דוא״ל: avigdor@lieblaw.co.il

https://www.lieblaw.co.il/

האיחוד החקלאי

דרך מנחם בגין 74 , תל אביב
תל אביב, 67215
טל: 03-5620621, פקס: 03-5622353
ליצירת קשר בדוא״ל

This e-mail address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.

זוהר טבנקין 0587824237