אביגדור לייבוביץ, עו״ד

אביגדור לייבוביץ, עו״ד

משרד עורכי דין ליבוביץ מתמחה באגודות שיתופיות ומיסים.

דוא״ל: avigdor@lieblaw.co.il

דוא"ל: This e-mail address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.

ביום 11.2.19 רמ"י פרסמה נוהל חדש להעברת זכויות בנחלות ומשקי עזר. הנוהל מסדיר את ההוראות להעברת זכויות במקרים שונים והוא מיישם לתוכו את הוראות החלטות 1591 (נחלות) ו- 1521 (משקי עזר).

בעדכון זה אני מבקש להתייחס באופן פרטני להוראות חדשות שנקבעו ביחס להעברת זכויות ליורשים של נחלות (בעדכון הבא ב"ה נתייחס למשקי עזר) ובייחוד בכל הקשור להעברת זכויות כאשר מתקיימים שימושים חורגים ו/או חריגות בניה בנחלה.

אנו עוסקים רבות לאחרונה בנושא של אכיפת שימושים חורגים וחריגות בניה על ידי הרשויות ובהידוק "טבעת האכיפה" לאור תיקון מס' 116 לחוק התכנון והבניה שהתקבל בחודש אוקטובר 2017 ונותן אותותיו בשטח. בכל שבוע אנו מקבלים דיווחים מבעלי נחלות על כך שפקחים ביקרו בנחלות במושב.

אחת השאלות שעולות בהרבה מקרים היא: מהיכן הגיע הפקח? האם הוא מהיחידה הארצית לאכיפה? האם הוא מהועדה המקומית? או האם הוא הגיע מרמ"י?

במהלך יישום החלטה 1591 וקודמתה החלטה 1553 נתקלנו במספר נושאים שדרשו הבהרות מול הנהלת רמ"י וכיום לאחר שהתקבלו שומות והבהרות לסוגיות שהועלו, נבקש לשתף את הציבור באחת הסוגיות המרכזיות שעלתה על מנת שהציבור יוכל לעשות שימוש במידע בעת ההתנהלות מול רמ"י.

הסוגיה לדיון: בעל נחלה מבקש לבצע פיצול של שני מגרשים מהנחלה לאחר שהתב"ע החדשה שתחול על המושב תאושר ותאפשר בניה של שלוש יחידות בשלושה מבנים נפרדים בחלקת המגורים בנחלה.

השאלה: האם יש כדאיות כלכלית לבצע היוון של מלוא הזכויות בחלקת המגורים במסלול "דמי רכישה" בתשלום 33% + משווי חלקת המגורים כולל הפוטנציאל או לשלם דמי כניסה" בסך 3.75% + מע"מ ולהשלים את הסך של 33% + מע"מ משווי המגרש המפוצל עבור כל מגרש?

ביום 18.11.18 ניתן בבית המשפט העליון פסק הדין שבנדון בנושא נחלה במושב "עלמה" במסגרתו עלתה השאלה – האם יורש שירש את הנחלה לפי צוואה כאשר בצוואה לא נקבע כי עליו לפצות את היורשים האחרים – האם למרות זאת חלה עליו חובת פיצוי?

נקבע בפסק הדין – כי כאשר נותרה צוואה שקובעת כי יורש אחד יקבל את הנחלה והיורש לא נדרש לפצות את היורשים האחרים - לא חלה חובת פיצוי על היורש על פי הצוואה!

זאת בהבחנה ממקרה שבו לא נותרה צוואה ובית המשפט קובע מי הוא היורש שמוכן ומסוגל לקיים את המשק החקלאי בהתאם לסעיף 114 לחוק הירושה– במקרה זה היורש שיקבל את הנחלה חייב בפיצוי של היורשים האחרים.

בע"ם 7861/17 פלוני ואח' נ' פלוני ואח', פס״ד מיום 18/11/18

שר האוצר חתם ביום 13.1.19 על החלטות חדשות שיובאו להלן וביניהן על החלטה 1591 שתחליף את החלטה 1553 שהיתה אתנו החל מחודש מאי 2018 וכעת אנחנו מתבקשים להתרגל למספרה החדש.

התיקון בהחלטה 1591 מתייחס לבעלי נחלות שמחזיקים הסכם חכירה ישיר בתוקף ומבקשים להמשיך להחזיק בחוזה החכירה ולא לחתום על הסכם החכירה שאושר בהחלטה 1311 ולבעלי נחלות שמחזיקים הסכם החכירה לא בתוקף והחוכר מבקש לחדש את החכירה לפי תנאי החכירה הקבועים בהסכם שהוא מחזיק ויש לו זכאות לפי הוראות ההסכם לחדש את החכירה.

השכרת יחידות דיור בנחלות - ביום 24.12.18 אושרה במועצת מקרקעי ישראל הצעת החלטה 772 שכותרתה "מינוי ועדה לבחינת מדיניות חלופות הכנסה למשק המשפחתי במושב" לפיה, תוקם ועדה ציבורית שתבחן את הסוגיות הבאות:

    1. אפשרות החלתן של הנחות אזורי עדיפות לאומית על תעסוקה לא חקלאית (פל"ח) בחלקת המגורים.

    2. אפשרות השכרת יחידות המגורים בחלקת המגורים.

דמי שימוש עבור ארבע שנים - הצעת החלטה נוספת שאושרה ביום 24.12.18 שמספרה 773 עוסקת בתיקון להחלטה 1458 בנושא שימושי פל"ח בנחלה.

בעדכון האחרון דנו בסוגיה של השכרת מבנים בנחלות כפי שהיא באה לידי ביטוי בהחלטות רשויות התכנון ובהחלטות רמ"י. הדגשנו, כי בהתאם להחלטות רמ"י לא ניתן להשכיר בתי מגורים ומבנים בנחלות ועמדנו על שני חריגים שמאפשרים השכרה:

  1. השכרה של בתי מגורים בהיתר לאחר היוון חלקת המגורים לפי החלטה 1553 במסלול "דמי רכישה" בתשלום 33% + מע"מ בגין זכויות בנייה קיימות ופוטנציאל תכנוני.
  2. השכרה של מבני פל"ח בהיתר לפי רשימה שפורסמה על ידי רמ"י לשימושים נלווים לחקלאות.

התוצאה של מדיניות רמ"י שלא מאפשרת השכרה למרות שינוי מגמות בדור ההיוון, אלא רק לאחר תשלום "דמי רכישה", שלא נמצאים בהישג יד של רוב בעלי הנחלות, היא, מחד, פגיעה קשה ביכולת הקיום של בעלי נחלות שהשקיעו שנים רבות בנחלה ומאידך, אפליה בין החוכר במגזר החקלאי לחוכר במגזר העירוני.

רשימה זו באה בעקבות תופעה אליה נחשפנו בתקופה האחרונה שהולכת ומתגברת של "מכירת חלומות ודמיונות" שאין להם כל קשר לחוקים והחלטות, בנושא של הסדרת שימושים חורגים וחריגות בניה, מה שגורם לבעלי נחלות לנזקים כלכליים ניכרים.

בהמשך לעדכונים המקצועיים האחרונים בהם עסקנו בנושא הדחיפות להסדרה של שימושים חורגים וחריגות בניה בנחלות ומשקי עזר לאור הגברת האכיפה בתיקון 116 לחוק התכנון הבניה אשר נכנס לתוקף בחודש אוקטובר 2017, אנו מבחינים כי בשטח מתבצעת פעילות ענפה להסדרה הן על ידי בעלי נחלות ומשקי עזר והן על ידי אגודות שמסדירות את המבנים והשימושים בשטחי המשבצת בהליכי רישוי, פעילות שיש לברך עליה.

לאחרונה אנו מתריעים מעל כל במה על כך שתיקון 116 לחוק התכנון הבניה אשר נכנס לתוקף בחודש אוקטובר 2017 שינה את המפה בכל הקשור לאכיפה של שימושים חורגים וחריגות בניה.

תיקון 116 קבע, כי ליחידה הארצית לאכיפה שפועלת במשרד האוצר ניתנו "סמכויות מקבילות" לסמכויות של הועדות המקומית. היחידה הארצית מוסמכת לבצע את האכיפה במקום האכיפה שצריכה להתבצע על ידי הועדות, במקרים בהם היחידה הארצית סבורה כי לא מתבצעת אכיפה בהתאם לנדרש.

תיקון 116 קבע, כי הועדות המקומיות נדרשות להשלים "סקר עבירות בניה" עד לחודש אפריל 2019. בכדי לבצע את הסקר שכאמור הוא רחב היקף ומשמעותו היא ביקור של פקחים בכל נכס בתחום המוניציפאלי של הועדה, הוחלט כי את הסקר תבצע החברה שאמונה על ביצוע המדידות לצורך גביית מיסי ארנונה.

במגזר החקלאי התקבלו לאחרונה החלטות מרכזיות שמשנות את הזכויות המשפטיות של בעלי הנחלות במהלך הכניסה לעידן הנחלה המהוונת. ההחלטות החדשות עוסקות בשלושה נושאים עיקריים: שינוי בכללי ההורשה בנחלות, הגברת האכיפה בגין חריגות בניה ושימושים חורגים לפי תיקון 116 לחוק התכנון והבניה ומסלולים בהחלטה 1553 ו"התחשבנות מחדש".

האיחוד החקלאי

דרך מנחם בגין 74 , תל אביב
תל אביב, 67215
טל: 03-5620621, פקס: 03-5622353
ליצירת קשר בדוא״ל

This e-mail address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.

זוהר טבנקין 0587824237