מידע בנושא שימושים חורגים

לאחרונה (13.9.21) פרסמה הנהלת רמ"י נוסח חדש לנוהל העוסק בשימושי תעסוקה במשבצות חקלאיות של קיבוצים ומושבים (37.21B).

הנוהל עושה בעיקר סדר בכל הפרטים הקשורים לנושא זה, מבהיר את עמדת רמ"י בחלק מהסוגיות שהתעוררו במשך השנים,  לעיתים בשינוי לנהלים הקודמים ותוך פגיעה באפשרויות העומדות לרשות הישובים. בחוזר זה נביא את עיקרי הנוהל, בחוזרים הבאים נתייחס גם לסוגיות שונות העולות ממנו.

פסק הדין עוסק בתביעה של בעל זכויות בנחלה חקלאית, אשר השכיר את הנחלה ובכך התיר לאחרים להיות ברי רשות ולעשות שימוש בנחלה ובחלק מן המבנה המצוי בנחלה שברשותו, שחלקו נבנה ללא היתר בנייה כדין, תמורת דמי הרשאה שקיבל.

בתביעתו דרש התובע כי השוכרים, הנתבעים, ישפו אותו בגין תשלום שדרשה ממנו רשות מקרקעי ישראל (להלן: רמ"י) לשלם עבור דמי שימוש חורג ועבור הוצאות שהוציא בגין דרישה זו. במרכז הדיון ניצבת השאלה האם על השוכרים לשפות את המשכיר בגין דמי השימוש החורג ששילם, או שמא מדובר בחוזה שאינו חוקי ודינו להתבטל.

ת"א(שלום)(רמלה) 38230-02-18 נוימן נ' ויצמן ואח', פס״ד מיום 19.8.21

 

 

בית המשפט העליון בהרכב של כבוד השופטים נ' סולברג, ע' ברון, ד' מינץ פסק ב 29.8.2021 כי יש לחלט - ללא פיצוי - שתי נחלות מאוישות, מזה למעלה מ – 60 שנים במושב כפר טרומן עקב שימוש חורג.

אין עוררין כי היקפי השימושים החורגים בשתי הנחלות היו משמעותיים ביותר ולפיכך מוסכם כי ישנה הצדקה להטלת דמי השימוש הכבדים עד מאוד אשר הוטלו על בעלי הנחלות, משפחת קלקודה ממושב כפר טרומן.

הקושי הטמון בפס"ד הוא הצד העונשי וחסר התקדים אשר הוטל על בעלי הנחלות וזאת בנוסף לדמי השימוש – האדירים שהוטלו על כתפיהם: צעד זה הוא חילוט הנחלות דהיינו ביטול המעמד המשפטי כבעלי זכויות כנחלות וזאת ללא פיצוי.

בית המשפט פסק בניגוד לעמדת רמ"י מקדמת דנא לפיה התייחסותו לבני רשות זהה לזו של חוכרים לדורות.

ע"א 1594/20 יצחק ועמליה קלקודה נגד רשות מקרקעי ישראל, פס״ד מיום 29/08/21

ביום 29.8.2021, ניתן בבית המשפט העליון,  פסק דין קשה מאוד, אשר אמור להדיר שינה מעיינו של מי שזכויות המתיישבים בנחלותיהם, יקרות לליבו.

בית המשפט העליון, בפסק דינו, הלך כמה צעדים יותר מידי קדימה, ולמעשה פתח הוא את הפתח לנטילת נחלות ממתיישבים אשר עשרות שנים מחזיקים הם בקרקעות אלו.  בכך, סתם בית המשפט את הגולל על הטענה לפיה, לפחות  ברמה הרעיונית, מעמד ברי הרשות בנחלות הינו דומה למעמדם של חוכרים לדורות. קביעה זו הינה בניגוד לפסק דין אחר של בית המשפט העליון שקבע שמעמדם של בעלי הנחלות הוא כן דומה למעמד של חוכרים לדורות וכך איפשר לגבות מהמתיישבים היטלי השבחה, במקום חלף היטל השבחה אשר היה מועבר עד אז מרשות מקרקעי ישראל.

במה דברים אמורים?

משפחת קלקודה מכפר טרומן, הינה משפחה אשר שנים רבות מאוד עסקה בחקלאות, אולם, כמו רבים וטובים מחקלאי הארץ, העסקים קרסו, החובות תפחו ונאלצו הם "להמציא את עצמם מחדש".

עא 1594/20 יצחק קלקודה נ' רשות מקרקעי ישראל. פס״ד מיום 29.08.21

תופעה שכיחה בנחלות חקלאיות בתחומי מושבים היא שימושים חורגים והפרות של ייעוד הקרקע.

פסק דין מהפכני של בית המשפט העליון ניתן לאחרונה על ידי הרכב של שלושה שופטים: כבוד השופט נ' סולברג, כבוד השופטת ע' ברון וכבוד השופט ד' מינץ.

פסק הדין משנה, בין היתר, את היכולת של רשות מקרקעי ישראל לאכוף הפרות של שימושים חורגים בנחלות חקלאיות בכך שעל כל הפרה של הייעוד, הרשות רשאית לבטל את ההסכם ולהחזיר את השטח לידיה.

ת"א 20873-07-02(מרכז) מדינת ישראל נ' קלקודה ואח', פס״ד מיום 19/12/2019.

ע"א 1594/20 יצחק קלקודה נ' רשות מקרקעי ישראל, פס״ד מיום 29.08.2021

 

 

באתר רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) פורסמה בתאריך 17.08.2021 "טבלת ערכי קרקע לשימושים נלווים לחקלאות בנחלות"

המדובר בטבלאות ערכי קרקע לשימושים בעיבוד ראשוני של תוצרת חקלאית ולשטחי מסחר (חנות) הנלווים לשימושים אלו. תוקף הטבלה עד 31.12.2021.

פרק 8.10 לקובץ החלטות המועצה קובע תנאים לשימושים נלווים לפעילות החקלאית בחלקה א' במושב.

סעיף 8.10.5 קובע שבעד השימושים הנלווים ישולמו דמי חכירה בכפוף להנחות אזור.

סעיף 10 בנוהל "B37.04 תעסוקה לא חקלאית ושימושים נלווים בנחלה" קובע שערך הקרקע לביצוע העסקה ייקבע על בסיס שומה מטעם השמאי הממשלתי. למיטב ידיעתנו, עד מועד פרסום ההודעה הנ"ל ערך הקרקע נקבע לפי שומה פרטנית.

המדובר איפוא בהקלה בהקצאת הקרקע והסדרת השימושים בנחלות.

חקלאים רבים המחזיקים בשטחים או במבנים, מעוניינים להשתמש בהם למטרות שונות ובכך מתבצעות עבירות של שימוש חורג אשר עלולות לגרור אחריהן סנקציות פליליות וכלכליות, לפי חוק התכנון והבניה. בכתבה זו, יוסבר מהו שימוש חורג, האם ניתן בכלל לבצע שימוש חורג ובאילו תנאים וזאת על מנת למנוע סיכון מיותר עבורכם.

מהו שימוש חורג בקרקע חקלאי ?

הכותרות זעקו לכל עבר "אכיפת שימושים הוקפאה!" ואנו שאלנו האמנם?

ההצהרות בתקשורת כי האכיפה הוקפאה יצרה מצג שווא כלפי ציבור בעלי הנחלות שנמצאים כל העת תחת מתקפה של אכיפה משולבת בלתי פוסקת וחסרת תקדים מצד כל רשויות האכיפה - רשות מקרקעי ישראל, ועדה מחוזית, ועדת מקומית לתכנון ובניה, היחידה הארצית לאכיפה ומשרד החקלאות - רשויות אלו יצרו שילוב זרועות במארג אכיפה, תוך שהם מטילים, כל אחד לפי הסמכויות המוקנות לו בהתאם לחוק, קנסות אדירים שמפילים את בעלי הנחלות אחד אחרי השני.

אני חוזר ומבהיר - במקום שבו קיימת היתכנות להסדרה הרשויות יגלו סבלנות ויאפשרו הסדרה תוך תקופה מוגדרת מראש, אך במקום שבו אין היתכנות להסדרה - תתבצע הריסה או השבה למצב ההיתרים המקורי ככל וקיים היתר.          
בכל מקרה - גם אם קיימת היתכנות להסדרה - ישולמו קנסות/דמי שימוש/דמי היתר/דמי היוון - עבור השימוש בגין תקופת העבר ועבור השימוש עד למועד ההסדרה בפועל!

בכדי להוריד לקרקע המציאות את הסיטואציה שבה בעל הנחלה מוצא את עצמו תחת מתקפת אכיפה, אביא מקרה שטופל לאחרונה ואת תהליך העבודה משלב הגילוי ועד שלב  הפתרון.

בתהליך השינוי המתבקש בהחלטות המועצה ונהלי רמ"י, עמדנו על הצורך המיידי בתיקון ההחלטה בפרק משנה 8.3 סימן ז' להחלטות המועצה, כך שניתן יהיה להשכיר בתי מגורים שנבנו בהיתר, בייחוד לאחר יישום ההחלטה במסלול "דמי חכירה" (3.75% + מע"מ).

כעת אני מבקש לעמוד על נושא נוסף שקשור לתהליך השינוי במסגרת עידן הנחלה המהוונת, שעולה במקרים רבים, הן במסגרת הליכי מכירה של נחלות והן במסגרת חלוקת עיזבון בין יורשים וכן במסגרת שאלות שמופנות על ידי אגודות ובעלי הנחלות שמבקשים לקבל תשובה - האם הם יכולים להשכיר את הקרקעות החקלאיות?

בפועל, בעלי נחלות רבים משכירים את הקרקעות החקלאיות שמהוות חלק בלתי נפרד מהרכב הנחלה ולעיתים מאפשרים למעבד לעשות שימוש בקרקעות החקלאיות רק על מנת שיעובדו ולא יוותרו נטושות אף מבלי לדרוש תמורה.

חשוב להבהיר בעניין זה, כי אחד מאבני היסוד של משטר הנחלות הוא "עיבוד הקרקע החקלאית ברציפות" ועל כן, יש לשים לב היטב לכך שהקרקע תהיה מעובדת ולא נטושה.

חברים הגיע העת לעשות! לא נוכל להמשיך ולשבת בחיבוק ידיים ללא מעש ולהמתין לוועדות שאולי יעשו עם המגזר החקלאי "חסד" ויאפשרו השכרה של בתים בנחלות. זה הזמן לצאת לדרך ולדרוש את הזכות הבסיסית שמגיעה לבעלי הנחלות בזכות ולא בחסד - השכרת בתים בנחלות.

בחלק א' של הסדרה על השכרת בתי מגורים ומבנים לפל"ח הוסברו ההחלטות עליהן מבוסס האיסור ההיסטורי, כי בנחלה לא ניתן להשכיר בתי מגורים ומבנים לפל"ח שנבנו בהיתר כדין ושולמו בגינם דמי היוון לרמ"י.

המסקנה העיקרית שעולה מהדיון הארוך שערכנו בחלק א' היא - שלבעלי הנחלות קיימת זכות משפטית "מכללא" להשכיר בתי מגורים ומבנים לפל"ח בנחלות לאחר ששולמו לרמ"י דמי היוון בגין קיבולת בניה בסיסית במסלול "דמי חכירה" בעת כניסה להחלטה בפרק משנה 8.3 סימן ז' ולאחר תשלום "דמי היוון" עבור מבנים לפל"ח.

העובדה כי הזכות להשכרה לא קיימת בהחלטה מקורה בטעות היסטורית שממשיכה להתגלגל לפתחנו למרות שבכל הקשור לזכויות בחלקת המגורים בנחלות, בוצע שינוי דרמטי לאחר יישום ההחלטה בפרק משנה 8.3 סימן ז', אך למרבה הצער, ההחלטה לא הטמיעה לתוכה את השינוי והותירה את האיסור על השכרה.

לעניות דעתי, קיים בסיס משפטי איתן לתקוף את ההחלטה האוסרת השכרה לאחר שמשולמים לרמ"י דמי היוון בגין זכויות הבניה הבסיסיות, כאשר בעל הנחלה מבקש להשכיר בית מגורים שנבנה בהיתר ולאחר ששילם בגינו דמי היוון, היטל השבחה, היטל ביוב, אגרות בניה, ארנונה וכיוצ"ב.

הבהרתי היטב, כי לא קיים אח ורע לאיסור ההשכרה כפי שאנו מכירים במגזר החקלאי!     
במגזר העירוני בעל זכויות בנכס זכאי להשכיר גם אם מדובר בנכס לא מהוון ואין כל בסיס משפטי לאבחנה שקיימת בהחלטות רמ"י בין המגזר החקלאי לעירוני. הטענה האמורה מקבלת משנה תוקף, כאשר בעל הנחלה מבצע יישום של ההחלטה ומשלם עבור קיבולת הבניה הבסיסית למגורים, כך שלאחר היישום של ההחלטה, לא ניתן לאסור את ההשכרה.

עמוד 1 מתוך 9

האיחוד החקלאי

דרך מנחם בגין 74 , תל אביב
תל אביב, 67215
טל: 03-5620621, פקס: 03-5622353
ליצירת קשר בדוא״ל

This e-mail address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.