מבג"ץ הקשת המזרחית ועד "עידן הנחלה המהוונת" / אביגדור ליבוביץ, עו״ד

אביגדור ליבוביץ, עו״ד אביגדור ליבוביץ, עו״ד

בלוח השנה העברי סיימנו את "ראש השנה" שהוא "יום הדין", בו נפתחים הספרים ונחרצים גורלות לשנה שבאה עלינו לטובה, שנת התשפ"ב וכעת אנו עומדים רגע לפני יום כיפור ומבקשים סליחה מכל מי שפגענו בו, נתפלל ביחד ונתחיל השנה החדשה נקיים מעוונות.

אנו בעיצומה של מערכה שנמשכת תקופה ארוכה במהלכה העלנו דרישות לביטול החלטות מפלות שמקורן בתקופה של קום המדינה אשר בטעות לא בוטלו עד ליום זה. אנו נלחמים על הבית פשוט כך! אנו דורשים שינוי מידי בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל (המועצה) הפוגעות באופן יסודי ומהותי בזכויות הקניין והעיסוק של בעלי הנחלות, נוכח "עידן הנחלה המהוונת" שהביא שינוי דרמטי בכל הקשור לזכויות בעלי הנחלות בחלקת המגורים.

כפי שכבר הבהרנו היטב, החלטות המועצה והוראות הביצוע של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) עדיין לא הטמיעו את כל השינויים הנדרשים שנובעים נוכח המדיניות החדשה בחלקת המגורים, כאשר במועד כתיבת שורות אלה, ההחלטות, למרבה הצער, מכילות הוראות שעומדות בסתירה לחוק יסוד חופש העיסוק וחוק יסוד כבוד האדם וחרותו ודינן להתבטל על הסף.

בג"ץ הקשת המזרחית שניתן בשנת 2002 גרם לפגיעה קשה מתמשכת ובלתי אפשרית בזכויות של חקלאים ובעלי נחלות וכעשור לאחר מכן, ניתן פסק הדין "פרום הערים העצמאיות" שסלל את הדרך לפתיחתו של "עידן הנחלה המהוונת".

ביום 10.4.2018 רמ"י פתחה את שעריה ליישום ההחלטה שכיום מוסדרת בפרק משנה 8.3 סימן ז' לקובץ החלטות המועצה (החלטה 979 בתחילת הדרך) ומועד זה מסמן תחילתה של תקופה חדשה בכל הקשור לזכויות בעלי הנחלות בחלקת המגורים.

אם נבחן את אבני הדרך החל מבג"ץ הקשת המזרחית ועד "עידן הנחלה המהוונת" (פתיחת השערים היום 10.4.2018), נמצא כרסום מתמשך בזכויות של בעלי הנחלות, כאשר תקופה זו שארכה כ- 16 שנים והחלטות מועצת מקרקעי ישראל ורמ"י שהתקבלו במהלכה, יצרו אפליה מהותית בין בעלי זכויות של נכסים בעיר ובכפר, אותה אנו דורשים לתקן לאלתר בזכות ולא בחסד!

במסגרת היישום של "עידן הנחלה המהוונת" שהחל באפריל 2018, לאחר שבג"ץ פורום הערים העצמאיות התקבל ביום 9.6.2011 והותיר את החלטות רמ"י על כנן, בוטל "משטר הנחלות" ההיסטורי שהחל בשנת 1965 בהחלטה מס' 1 של רשות מקרקעי ישראל (ממ"י בעבר), אך, כאמור, עדיין לא מקבל ביטוי הלכה למעשה בנהלי העבודה של רמ"י.

ברשימה זו נבקש להצביע על הכשלים והעיוותים שיוצרות החלטות רמ"י כלפי בעלי הנחלות ובהתייחס לדרך בה צעדנו החל מבג"ץ הקשת המזרחית ועד "עידן הנחלה המהוונת" וזאת לאחר שיישמנו את ההחלטה בפרק משנה 8.3 סימן ז' לקובץ החלטות המועצה, בעשרות מקרים שונים ובהתאם לכך אנו יודעים להצביע על "הכשל בהחלטה והתיקון שיש לבצע תחתיו" ובהתאם לכך, לפעול מול מקבלי ההחלטות כדי להביא את השינוי.

 

היסטוריה על קצה המזלג:

ההתיישבות עברה דרך ארוכה החל מחזון הציונות ורכישת הקרקעות עליה הוחלט בקונגרס הציוני בשנת 1901, דרך הקמת המדינה בשנת 1948 ועד לימים אלה בהם אנו חווים שינויים משמעותיים בזכויות החקלאים בנחלות במסגרת "עידן הנחלה המהוונת".

בתהליך ההתהוות של זכויות החקלאים בקרקע, ניתן לסמן אבן דרך משמעותית שהשפיעה בצורה דרמטית על הזכויות של החקלאים וקיבעה את האפליה רבת השנים בין המגזר העירוני והמגזר החקלאי והכוונה היא, לבג"ץ הקשת המזרחית שניתן בשנת 2002 וטבע את המונח "צדק חלוקתי".

בג"ץ הקשת המזרחית ביטל את החלטות הבואינג (717,727,737) וקיבל למעשה את טענות העותרים שטענו, כי מתן הפיצוי לחקלאים מהשווי של הקרקע לאחר שינויי ייעוד מהווה הוראה שיש לבטלה ובאופן מפתיע ביותר, בג"ץ קיבל את הטענה וביטל את ההחלטות.

התוצאה המיידית של ביטול ההחלטות הביאה לכך שחקלאים מקבלים כיום פיצוי מהשווי של קרקע חקלאית בעוד המדינה מבצעת שינוי ייעוד בקרקע ומתעשרת מתשלומי דמי היוון, היטלי השבחה וכו', כאשר החקלאי שעיבד את הקרקע במשך עשרות שנים, עוד טרם הקמת המדינה, נותר עם פיצוי שבמקרה הטוב ניתן לכנותו "לעג לרש".

 

האמנם בג"ץ הקשת המזרחית יצר "צדק חלוקתי"?

האפליה המשמעותית ביותר בין המגזר החקלאי למגזר העירוני מקבלת ביטוי בגובה דמי ההיוון שמשלם בעל נכס בעיר למול זה שמשלם בעל נכס בכפר וניתן לראות זאת כיום במסגרת האפשרות לרכישת בעלות בקרקע.

נוכל למצוא עיוות משמעותי ביותר בתחום נוסף עליו אנו מדברים תקופה ארוכה והוא -
"משטר הנחלות" שהחל בשנת 1965 בהחלטה מס' 1 של מועצת מקרקעי ישראל. אבני היסוד עליהן מושתת "משטר הנחלות", איבדו מזמן את הקשר למציאות והבקיעים שנפרצו בחומה הבצורה של משטר הנחלות עליו רמ"י מבקשת לשמור מכל משמר עד היום, נוצרו בהחלטות המועצה ורמ"י, אך למרבה הצער, עדיין לא הבשילו לכדי נהלי עבודה שיאפשרו להתנתק סופית מהכבלים של משטר שלא רלוונטי לימינו כלל ולא יכול לחיות בכפיפה אחת עם הוראות ההחלטות שמעבירות את בעלי הנחלות ל"עידן הנחלה המהוונת".

התשובה לשאלה האם קיים "צדק חלוקתי"? היא ברורה מאליה והיא מקימה לבעלי הנחלות ולחקלאים זכות יסודית מהותית להרים כיום את הדגל ולומר - לא עוד!!! לא נוכל לאפשר למקבלי ההחלטות להמשיך לקבל החלטות בתוך חדרים סגורים שמנותקים לגמרי מהמציאות כאשר שיקולים שהנחו את מי שישב על הכיסאות בעבר והיה אמון על קבלת ההחלטות, אינם מתאימים לימינו שכן הם אנכרוניסטיים ודינם להתבטל!

קרקעות חקלאיות רבות נרכשו טרם הקמת המדינה, בעיקר על ידי הקק"ל, כדי לאפשר מולדת ליהודים. וכאשר הוקמה המדינה, נוסדו גם מושבים וקיבוצים נוספים אשר קיבעו את גבולות המדינה,  אותה התוו המושבים והקיבוצים המייסדים.

מושבים וקיבוצים שמרו על הקרקע במשך עשרות שנים ואפשרו את ההקמה של המדינה תוך חירוף נפשם בהגנה על הגבולות, עיבוד הקרקע מתוך ציונות ואהבת הארץ. אנשים המכונים "מלח הארץ" היו שם ועודם, למרות שינויים עצומים שהתרחשו במהלך השנים ובייחוד הקמת ועדות שקיבלו סמכויות להפקיע קרקעות בפיצוי חקלאי מזערי כהרף עין, שהביאו לגדיעה של שושלות חקלאים שעיבדו את הקרקע שנים רבות.

 

"עיוות חלוקתי"!

בג"ץ הקשת המזרחית יצר "עיוות חלוקתי" ובטח שלא "צדק חלוקתי"!    
מאז נאום הבריכה המפורסם של ראש הממשלה מנחם בגין ז"ל בקרית שמונה עליו התנצל מאוחר יותר, לאחר שהבין ברוב חוכמתו את הפילוג בעם שגרם בדבריו - הפכה ההתיישבות העובדת, המהווה מיעוט במדינה, לשק החבטות של הציבוריות הישראלית. מאז הנאום, זכויותיה של ההתיישבות החלו להישחק, הליך שקיבל יתר תאוצה לאחר בג"צ הקשת המזרחית שזכה לפרשנות מרחיבה מעבר לנושא בו הוא דן.

כיום, למעשה הולאמו כל השטחים החקלאים, הליך שאינו קיים אפילו בארצות שהיו מעבר למסך הברזל ובסין. כאשר את הזכויות בחלקת המגורים בשטח מוגבל לסך של 2.5 דונם ניתן לרכוש במחיר אסטרונומי, בעוד בעיר הן נרכשו במחיר סביר.

שומות שאנו מקבלים כיום מרמ"י מצביעות ביתר שאת על כך שמישהו כאן איבד את הצפון  וסבור כי בעלי הנחלות יושבים על "סיר הבשר" ומכניס את היד עמוק פנימה לכיסם וגוזל מבעלי הנחלות את זכויות היסוד המגיעות להם תוך גבייה של סכומי עתק שאין להם כל קשר למציאות בתואנה של "פוטנציאל תכנוני" שלעתים כלל לא קיים ולא יתממש לעולם.

 

דוגמא מהחיים ל"עיוות חלוקתי":

נביא לדוגמא מקרה בו נמכרה בשנת 2019 נחלה במושב בשרון בסך של 10 מיליון ₪. שומת רמ"י לדמי רכישה הומצאה בימים אלה (שנתיים לאחר העסקה). השווי של חלקת המגורים כולל "הפוטנציאל התכנוני" נקבע לסך של 13 מיליון ₪ כאשר שמאי רמ"י קובע כי בהתאם לתב"ע בתוקף זכויות הבניה הניתנות לניצול בחלקת המגורים הן עבור שלוש יחידות בשני מבנים (שתי יחידות נפרדות ויחידת סמך בשטח 55 מ"ר עם קיר משותף) בשטח כולל של 450 מ"ר, אך הועדה פועלת לאישור תב"ע שתאפשר בנייה של שלוש יחידות בשלושה מבנים נפרדים ויחידת סמך בשטח כולל של 800 מ"ר. שמאי רמ"י מציין, כי לדעתו ניתן יהיה לבנות ארבע יחידות בחלקת המגורים ובנוסף יחידת סמך בשטח כולל של 1,000 מ"ר, למרות שהוועדה כלל לא פועלת לאישור תב"ע לארבע יחידות!

עיוות נוסף שנמצא בשומה, לפיו רמ"י מחשבת את השווי של חלקת המגורים למועד הוצאת השומה ולא למועד העסקה!

כעת נדרשנו להגיש השגה על מנת להתמודד עם טענות של שווי ופוטנציאל תכנוני מנותק מהמציאות. וטרם שהוגשה ההשגה השמאית, נדרשנו להגיש "השגה משפטית", בטענה כי יש לקבוע את השווי של חלקת המגורים למועד העסקה ולא למועד הוצאת השומה, לאור כך שרמ"י היא זו שעכבה את הוצאת השומה ובנושא זה עדיין אין הכרעה.

המועד להזמנת השומה שהוא "מועד מתן השומה" נקבע בנוהל הזמנת שומת מקרקעין MT34.04 והקביעה בנוהל זה מתייחסת ל"הסדרת משבצת במושב" ולא לתהליך "העברת זכויות". כמו כן, אין כל התייחסות לכך שרמ"י היא זו שמעכבת את המצאת השומה ובכך גורמת לבעל הנחלה לחסרון כיס שנאמד במאות אלפי ₪, לאור העובדה ששווי הקרקע מאמיר עד המצאת השומה מרמ"י.

נבהיר, כי נכון למועד זה, במסגרת תהליך יישום ההחלטה, רמ"י תמציא שומה לאחר שיומצאו כל מסמכי ההחלטה, לאחר כ- 12 - 18 חודשים! זהו מועד שאינו סביר לכל בר דעת!

עת ביצוע עסקת מכר בעל הנחלה מפקיד כספים בנאמנות בסך העולה על 50% ומחכה בכיליון עיניים לקבל את השומה לדמי רכישה. המתנה מורטת עצבים שאורכת שנה במקרה הטוב ולעיתים אף שנתיים גורמת נזק כלכלי אדיר לבעל הנחלה ומצד שני, גורמת לרוכש להמתין תקופה לא סבירה עד שיוכל להנות מזכות הקניין בגינה שילם תמורה מלאה.

המחדל בתהליך העבודה ברמ"י מביא לכך, שבמהלך כל התקופה עד סיום העברת הזכויות ע"ש הקונה, נמנעת מהקונה האפשרות להגיש בקשה להיתר בניה, לאור תהליך עבודה ברמ"י לפיו לא ניתן לבצע שתי פעולות במקביל - כלומר - ביצוע עסקה והגשת בקשה להיתר בניה.

למרות פניות בנושא זה, רמ"י נחרצת בעמדתה ולא מבצעת את השינוי הנדרש גם כאשר הוסבר, כי כיום בעידן "דמי הרכישה" אין כל חשיבות לבנוי בנחלה שכן השומה נקבעת לפי שווי הקרקע כריקה ופנויה כולל הפוטנציאל התכנוני ללא התחשבות בבנוי בפועל ועל כן, אין כל סיבה לעכב את הקונה בהגשת היתרי בניה ובמקביל יש לפעול להמצאת השומה לדמי רכישה תוך פרק זמן סביר שייקבע בתקנות ויחייב את רמ"י.

מהדוגמא שהבאנו לעיל נוכל ללמוד, כי העיוותים בהחלטה ובנוהל העבודה, גורמים לפגיעה בזכויות של בעלי הנחלות ובייחוד בכל הקשור לשווי המופרז שנקבע בשומות רמ"י ביחס לדמי רכישה. יתר על כן, יש לשים לב לקביעה של שמאי רמ"י ביחס לפוטנציאל התכנוני שאין לו כל שחר במציאות, דבר שגורם ל"ניפוח" לא מידתי של השומה, ודורש מבעל הנחלה להגיש השגה ראשונה ולעיתים שניה, תהליך המתמשך  לתקופה ארוכה וגורם לעיכוב נוסף בהשלמת העסקה.


המעבר מ"בר רשות" ל"חכירה לדורות" -

בהחלטה מס' 1 של מועצת מקרקעי ישראל משנת 1965, נקבע, כי בעלי הנחלות יקבלו זכות חכירה בנחלות אך בפועל במשך שנים רבות בעלי הנחלות ברוב המושבים בארץ הם בעלי זכויות "בר רשות".

מהי זכות "בר רשות"? האם שאלתם את עצמכם הייתכן כי בעל נחלה שעיבד את הקרקע במשך עשרות שנים, בנה בתים על חלקת המגורים, מחסנים, חממות, סככות, שימושי פל"ח והשקיע את כל חייו בקרקע, קיבל זכויות שמשמעותן רק "רשות להשתמש בקרקע"?

אם תבחנו את הפסיקה שמגדירה מהי זכות "בר רשות" תוכלו לראות שבתי המשפט הבוחנים את מהות הזכות של "בר רשות" במהלך השנים, תהו מדוע המדינה לא מקנה זכויות "חכירה לדורות" לבעלי הנחלות והותירה אותם עם זכות שאין בה למעשה כל תוכן למעט זכות זמנית לעשות שימוש בקרקע.

בהחלטה מס' 1  של מועצת מקרקע ישראל משנת 1965 נקבע כך:

         "קרקע חקלאית תוחכר לתקופה שלא תעלה על 49 שנה. משתמש החוכר בקרקע למטרות החכירה, תוארך זכות החכירה, לבקשתו, לתקופה נוספת של 49 שנה לשימוש לאותן מטרות.         

          קרקע חקלאית תוחכר במסגרת של נחלות. גודל נחלה ייקבע על ידי המרכז המשותף לתכנון ופתוח חקלאי של משרד החקלאות (להלן - המרכז לתכנון).      

          נחלות יוחכרו ישירות למתיישב במושב בתיאום עם האגודה. בקיבוץ יוחכרו הנחלות לקבוץ"

בשנת 1998 נקבע שוב בהחלטה 823 כך:

                     "חלקה א' של נחלה תוחכר לבעל הנחלה בחוזה חכירה לדורות.
                     חוזה החכירה, לרבות לפי סעיף 3 להלן, יהיה ל- 4 תקופות מתחדשות של 49 שנים כל  אחת. יתר החלקות יוחכרו לאגודה בחוזה חכירה לדורות, תוך שמירת זכויותיהם של בעלי הנחלות במלואן"

חלפו 22 שנים ממועד החלטה מס' 1 ועד החלטה 823 ודבר לא נעשה בכדי ליישם את הוראות ההחלטות וכך היה משנת 1998 ועד שנת 2003 כאשר התקבלה החלטה 979 ההיסטורית שעודכנה בשנת 2007 וקבעה, כי ייחתם הסכם חכירה ביחס לחלקת המגורים בנחלה. גם לאחר שהתקבלה החלטה 979 לא נחתמו הסכמי חכירה ביחס לחלקת המגורים וגם לא ביחס לחלקה א' (הסכמי החכירה נחתמים כיום ביחס לחלקה א' בשלמות).

עיוות נוסף עליו נצביע ביישום החלטות רמ"י בכל הקשור למעבר מ"בר רשות" ל"חכירה לדורות" מקורו בהחלטה "פנימית" של רמ"י שלא לקבל תיקים ליישום ההחלטה מבלי שבעל הנחלה יבחר באחד המסלולים – "דמי חכירה" או "דמי רכישה".

במה דברים אמורים? נסביר, כי בהתאם להוראות פרק משנה 8.3 סימן ד' לקובץ החלטות המועצה ונוהל עבודה B38.01 "חוזי חכירה לדורות לנחלות ולמשבצות חקלאיות במושבי עובדים וכפרים שיתופיים" נקבע בסעיף א.3 כך:

"הסדרת זכויות בעלי הנחלות והאגודה בחוזה חכירה לדורות עוגנה בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל. קובץ החלטות מועצה פרק 8.3 סימן ב' קובעת שחלקה א' של הנחלה תוחכר לבעל הזכויות בנחלה בחוזה חכירה לדורות. יתרת המשבצת (חלקות ב' ו-ג') תוחכר לאגודה, תוך שמירת זכויותיהם של בעלי הזכויות בנחלות במלואן ובהתאם לעקרונות שנקבעו בקובץ החלטות מועצה פרק 8.3 סימן ד'. 
למרות האמור, האגודה החקלאית רשאית להמליץ גם על החכרת חלקה ב' לבעל הזכויות בנחלה, בכפוף לקבלת החלטה באסיפה הכללית"

בסעיף 12.ג לנוהל העבודה נקבע כך:

"חוזה חכירה לדורות עם בעל זכות בנחלה לגבי חלקה א' של הנחלה החכרת חלקה א' של הנחלה בחוזה חכירה לדורות, לתקופה של 49 שנים, עם זכות חידוש לשלוש תקופות נוספות של 49 שנים"

בסעיף 12.ה לנוהל העבודה נקבע כך:

תנאים לחתימה על חוזה חכירה לדורות לחלקה א' עם בעל הזכויות

  1. הכנת תצ"ר.
  2. רישום חלקה א' בשלמות בלשכת רישום המקרקעין כיחידת רישום נפרדת.
  3. שטח הנחלה שיוחכר לא יעלה בגודלו על מכסת הקרקע לנחלה באותו ישוב, כפי שנקבע על ידי שר החקלאות בהמלצת הרשות לתכנון חקלאי במשרד החקלאות.
  4. אם תצ"ר שנרשמה 5 שנים ומעלה לפני מועד הגשת הבקשה לחתימה על חוזה חכירה לדורות, יש להמציא אישור מודד מוסמך, כי המצב בפועל תואם את הרישום.
  5. אם יתברר, כי קיימות אי התאמות בין המצב המוחזק בפועל של חלקה א' לבין הרישום על פי התצ"ר, באחריות האגודה ו/או בעלי הזכויות בנחלות הרלבנטיות לפעול לביצוע  ההתאמות הנדרשות, לרבות תיקון התצ"ר.
  6. אם קיימת פעילות לא חקלאית (פל"ח) בחלקה א', שהוסדרה בחוזה חכירה לדורות, החוזה שנחתם קודם בגין הפל"ח יבוטל, והזכויות יכללו בחוזה לדורות של חלקה א'.
  7. אישור לסילוק או החרגה של כל השעבודים החלים על השטח נשוא חוזה החכירה.
  8. כלומר, בהתאם להחלטה ונוהל העבודה, בעל הנחלה שעומד בתנאי הסף ליישום ההחלטה יוכל לחתום על הסכם חכירה לדורות ולרשום את הזכויות ברשות לרישום  והסדר זכויות במקרקעין ולהיות בעל זכות "קניין" תחת הזכויות שקיימת כיום שהיא "זכות חוזית" בלבד.

בפרקטיקה, הגשנו מושב שלם לרמ"י על מנת לבחון את יישומה של ההחלטה "הלכה למעשה" ובתגובה קיבלנו מכתב תשובה צמוד לכל תיק של נחלה שבו הובהר לנו, כי רמ"י לא מקבלת תיקים לרישום זכויות בעלי הנחלות במסגרת היישום של נוהל העבודה לחתימה על הסכם חכירה לדורות, אלא אם בעל הנחלה יבחר באחד המסלולים הקבועים בפרק משנה 8.3 סימן ז'.

כאשר מחינו על עמדה זו של רמ"י והבהרנו כי היא לא כתובה בנוהל העבודה, קיבלנו תשובה כי לאור "חוסר בכח אדם" לא ניתן לקבל את הבקשה שלנו ליישום ההחלטה במסלול חכירה לדורות בלבד ואידך זיל גמור!

האם לכך אנו קוראים צדק חלוקתי? האם ייתכן כי בעל זכויות במגרש בעיר שהיה מבקש ליישם החלטה ולהוון את הזכויות או לרכוש בעלות היה מדמיין לקבל תשובה - לא ניתן ליישם את ההחלטה??? התשובה היא ברורה - לאו מוחלט!

אין כל ספק כי עמדת רמ"י המתוארת לעיל מנוגדת חזיתית להחלטה בפסק הדין "פורום הערים העצמאיות" ונוהל העבודה שרמ"י עצמה קבעה ועיוות זה יש לתקן לאלתר.

בג"ץ פורום הערים העצמאיות -

לאחר שהתקבלה החלטה 979 המעודכנת הוגש בג"ץ פורום הערים העצמאיות שביקש לבטל את החלטה 979 ביחס למושב ולקיבוץ (ההחלטה באותו מועד היתה משולבת והופרדה לאחר מכן למושב וקיבוץ). ביום 9.6.2011 ניתן פסק דין שקיבל את ההחלטה ככתבה וכלשונה.

החל מהמועד שבו ניתנה החלטה בבג"ץ פורום הערים העצמאיות (9.6.2011) ועד ליום 9.4.2018, תקופה של כשבע שנים, רמ"י פעלה בכדי להכין את אגף חוזים לדורות ליישום החלטה ופתחה את השערים ליישום שוטף של ההחלטה ביום 10.4.2018.

רמ"י קבעה בהחלטה נוהל עבודה שנקרא "התחשבנות מחדש" במסגרתו בעלי נחלות שביצעו פעולות של: מכירה, תוספת בניה, פיצול מגרש, במהלך התקופה של שבע שנים החל ממועד פסק הדין ועד לפתיחת השערים ואפשרה לבעלי הנחלות לבקש שומה לפי ההחלטה, כאשר השומה נקבעה למועד שבו בוצעה הפעולה ובהתאם לכך בוצע קיזוז בין השומות ובעל הנחלה קיבל השבה של כספים או שילם תוספת בגין ההפרש.

בעלי נחלות שביצעו את אחת הפעולות שלעיל (מכירה, בניה, פיצול), נדרשו להתחרות בסד הזמנים שנקבע על ידי רמ"י, להגשת הבקשות החל מיום 10.4.2018 ועד לפני 10.4.2019. בתקופה זו התנהל מרוץ להגשת כל המסמכים לשביעות רצון רמ"י ולמרות בקשות רבות שהופנו לרמ"י ואף הליכים משפטיים שהוגשו, השער לביצוע התחשבנות מחדש נסגר וגרם לפגיעה בזכויות של בעלי נחלות רבים שביקשו ליישם את ההחלטה ולקזז סכומים ששולמו על ידם בעבר.

בתהליך ההתחשבנות מחדש מצאנו "כשל מהותי" שאיים להטיל על בעלי נחלות שמכרו את הזכויות בתקופת המעבר (9.6.11 - 9.4.2018) או על רוכשים (בהתאם להסדר החוזי ביניהם), גזירה כלכלית שלא ניתן היה לעמוד בה ובנושא זה פרסמתי סדרת מאמרים בה הסברתי את הכשל והפתרון שניתן ע"י תיקון ההחלטה.

בקצרה נזכיר, כי רמ"י קבעה בנוהל עבודה "פנימי" שלא פורסם לציבור, כי מי שמכר נחלה והגיש את כל המסמכים להתחשבנות מחדש במועד, לא יוכל לבצע התחשבנות מחדש, ככל וכאשר בוצעה העסקה, התנהלה תביעה לזכויות היסטוריות. המצב המתואר הביא לכך שבעל נחלה שמכר את הזכויות ושילם דמי הסכמה לא יוכל לבקש התחשבנות ולקזז את דמי ההסכמה ששולמו על ידו ותחת זאת יידרש לשלם דמי רכישה בסך של 20% + מע"מ בנוסף לדמי ההסכמה. ההוראה של רמ"י לא פורסמה לציבור ונפלה כרעם ביום בהיר ללא כל התראה. לבסוף רמ"י תיקנה את ההחלטה וקבעה כי גם אם התנהלה תביעה לזכויות היסטוריות בעת ביצוע העסקה, ניתן יהיה לבקש את ההתחשבנות בתוך 6 חודשים מקבלת פסק דין חלוט.

פסק הדין בבג"ץ פורום הערים העצמאיות ניתן על ידי השופטת בדימוס עדנה ארבל. השופטת ארבל כותבת בדברי הסיום לפסק הדין כך:

"לפני כ- 100 שנה הגיע דור של חלוצים לאדמות הארץ על מנת לשוב ולהכות שורש ולהקים בית לאומי בארץ ישראל. כשרוח ציונית מפעמת בהם ורעיונות של התחדשות תוססים בלבם, החלו החלוצים מייבשים ביצות, מעבדים את האדמה ומוציאים לחם מן הארץ:

"הם היו עלמים צעירים

הן היו עלמות צעירות,

כעולים חדשים עם צרורות זעירים

התהלכו ביהודה ובבקעת כנרות.

הם בערך לפני חמישים שנים

ארצה באו להיות חלוצים ראשונים,

וכל רואיהם אמרו עליהם-

איזה מן בני אדם משונים...

עולים ארצה אל ארץ ביצות ושממות,

באמת בני אדם משונים מאוד!

מפליגים בדמיון וחולמים חלומות

באמת בני אדם משונים מאוד!"          

נתן אלתרמן.

השנים חלפו, מדינה קמה, וברבות הזמן הומרו הצרכים, התחלפו ההעדפות ונחלש האתוס. גם עתה לא פס מקומה של התיישבות החקלאית ולא נס ליחם של הרעיונות שעמדו ביסודה. ואולם בצד ההכרה בחשיבות פועלה של התיישבות זו וייחודה, יש לתת את הדעת למציאות המשתנה, לתמורות הכלכליות ולהכרח שבפעולה, לפי הסדרים חוקיים ברורים ומוגדרים מראש. ההסדר שנקבע בהחלטות 979 ו 1101- על מרבית היבטיו, זולת אלה שצוינו, מאזן לטעמי ונותן משקל הולם למציאות המורכבת, לעבר וגם להווה, להתיישבות החקלאית וגם להתיישבות העירונית, למאמץ שהושקע ולתמורה שראוי שתינתן בגינו, לשינוי וגם להתחדשות... "

פסק הדין הותיר את החלטה 979 דאז על כנה ולא קבע כל שינוי בהחלטה. בכל הקשור להחלטה 1101 (פל"ח) שכיום מוסדרת בפרק משנה 8.9 לקובץ החלטות המועצה, נערך דיון רחב ביחס לסעיף 5 להחלטה 1101 שקבע לראשונה אפשרות להשכיר מבנים לפל"ח. השופטת ארבל סוקרת את הטיעונים לכאן ולכאן בכל הקשור להשכרת מבנים לפל"ח ולבסוף קובעת (הכרעה שגויה לעניות דעתנו) כי האפשרות להשכרת מבנים לפל"ח חוטאת למטרה לשמה הוקצו הזכויות לבעלי הנחלות וכן מותחת ביקורת על הדרך שבה התקבלה ההחלטה בוועדת הבר שאפשרה השכרת מבני פל"ח.

בכדי להמחיש את הטעות בניתוח מארג הזכויות של בעלי הנחלות נביא ציטוטים חשובים שישפיעו על ההליכים המשפטיים שיתנהלו בהמשך ומפורטים בסעיפים 105-107 לפסק הדין:

"כדי להמחיש את הקושי הכרוך בהשכרת מבנים לתעסוקה לא חקלאית, שומה עלינו להתבונן על תמונת הזכויות והחובות הרחבה הכרוכה בקבלת זכות חכירה בנחלה על- ידי החוכר החקלאי. לחוכר בנחלה ניתנה קרקע חקלאית בהיקף נרחב, שלה אחוזי בנייה ניכרים להקמת מבנים צמודי קרקע, שאותם יוכל להעביר ל"בן ממשיך". זכויות אלה ניתנות לו בהתאם להחלטה מס' 1 של המועצה, כנגד תשלום דמי חכירה בשיעור של 2% מגובה ההכנסה הנקייה מהנחלה, וכן כנגד חובתו "להתגורר בנחלה ולנצלה ולעבדה ברציפות ובקביעות למטרות לשמן הוחכרה הקרקע" (סעיף 7 להחלטה). חוכר שלא עשה כן – זכותו בקרקע פקעה, ונחלתו הוחזרה למינהל. מתן הנחלה לחוכר נעשה, אפוא, כדי להגשים צורך לאומי בשנים הרלוונטיות, בהפרחת השממה ובעיבוד הקרקע, כשהדאגה לאינטרסים של החוכר נעשתה רק ככל שהיא שירתה צורך זה. ואולם, הגם שהמטרה העיקרית היתה זו הציבורית, הדאגה לפרנסת החוכר מעבודתו לא נזנחה, והוטמעה במסגרת הוראות ההסדר. ההסדר יצר, אפוא, איזון בין זכויות בעל הנחלה לבין חובותיו, הן בהיבט הפנימי, קרי מה הוא מקבל תמורת מה שהוא נותן; הן בהיבט החיצוני, קרי, היקף הזכויות שניתן לו ביחס לזה שניתן למי שאינו חוכר קרקע במושב, ובמיוחד לחוכר העירוני. מכל מקום, ההסדר לא נועד להביא את החוכר לעשיית רווח או ממון מן העבודה בקרקע, אלא בעיקר לדאוג לפרנסתו ולביטחונו הסוציאלי. כפי שהוסבר, בשלב מסוים, עם הירידה ביכולת להתפרנס מחקלאות, לא היה עוד בהסדר זה כדי לספק את צרכיהם של החוכרים בנחלות. האיזון שהיה גלום בהסדר, אשר "הופר" על-ידי המציאות, תוקן בשורת ההחלטות שאפשרה עיסוק לא חקלאי בחלקה א'. אמנם, מרחב הרווחים והאפשרויות שנפתח בעקבות התרת עיסוק לא חקלאי בנחלה גדל, וכפועל יוצא הוחלט לחייב את החוכר הבוחר לפעול בהתאם להסדר זה בתשלום דמי חכירה מלאים, ובעמידה בתנאים נוספים. עם זאת, בכל ההחלטות שהתקבלו בהקשר זה נשמר האתוס המקורי המבקש לשמור על האופי היצרני האישי של החוכר ומשפחתו, על השימוש באדמה כמקור פרנסה ועל הזיקה שבין הזכויות לבין החובות של החוכר. אכן, לא בכדי לא הותרה הוצאת הנכס מידיו של החוכר בנחלה במסגרת החלטה 755 , בהשכרה, בשותפות ובמכירה (סעיף 5). גם בהחלטה 979 נותרה הקביעה כי על החוכר להמשיך ולהתגורר בנחלה כשלרשותו מבנה למצער בגודל של 160 מ"ר ולעבד את האדמה. אפשרות ההשכרה הניתנת לראשונה בהחלטה הנוכחית, הינה אנומלית להסדר זה, ואינה יכולה, לטעמי, לדור עימו בכפיפה אחת. יש בה כדי "לשבור" את המבנה הכלכלי שעמד בבסיס מתן זכות החכירה בנחלה, שהוגבלה לחוכר ומשפחתו המתגוררים בנחלה. יש בה כדי להעביר את המבנה בנחלה, בהשכרה, למי שנעדר זיקה כלשהי לנחלה, תוך שהחוכר, שמוסיף להתגורר במקום, הופך, לכל היותר, למי שביכולתו לפקח על הנעשה בנחלה על-ידי אחרים. באין יכולת לאמוד מראש את טיב הפעילות שתוקם בשטח, את סוגה וכן את היקף הפעילות העסקית שתוקם ואת מספר המבנים המיועד לתעסוקה לא חקלאית )זאת, בשונה ממצב שבו החוכר עצמו הוא שמבצע את התעסוקה הלא חקלאית, שאז ניתן לבצע הערכה כללית של מספר המבנים שיוקם, וקיימת מגבלה פיסית-אובייקטיבית למספר המבנים שיוקם, זולת זו הקשורה באחוזי הבנייה(, נשבר גם האיזון שאפיין את מארג הזכויות והחובות ונפרץ העיקרון הרחב הגורס שמטרת עבודת האדמה – מבחינתו של החוכר – הינה דאגה לצרכיו, ולא הפקת רווחים.

אכן, אפשר שגילם או מצב בריאותם של חלק מן החוכרים מכתיב מצב שבו השכרת המבנים היא הדרך היחידה עבורם לממש את זכותם להקים תעסוקה לא חקלאית בנחלה. אין להתעלם מקושי זה, אך שקילתו צריך שתיעשה נוכח יתר השיקולים האמורים, ותוך איזון ביניהם. בגדר כך יש להדגיש, כי אף באין אפשרות להשכרת המבנים, אין מניעה כי הפעילות הלא חקלאית תופעל על- ידי בני משפחתו של החוכר הזכאים לכך. ממילא לא קיימת דרישה כי החוכר החקלאי יהיה אחראי,

אופרטיבית, להפעלתה של תעסוקה זו, והוא יכול לנהלה "מלמעלה", תוך האצלת סמכויות לאחרים שיבחר להעסיק. עוד יש להדגיש בהקשר זה, כי גם במסגרת ההסדר הקבוע בהחלטה 1101 , מוסיף החוכר להיות מחויב בעבודה חקלאית בנחלה. אף בכך יש כדי להחליש את הטיעון בדבר קיומה של מניעה אובייקטיבית להפעלת תעסוקה לא חקלאית על-ידי החוכר. על רקע זה, ונוכח שאר השיקולים שנסקרו, סבורה אני כי אין בקושי האמור כדי ליתן "משקל נגד" לטעמים השוללים את התרת הסדר המתיר השכרת מבנים לתעסוקה לא חקלאית בנחלה"

השופטת ארבל מגיעה לבסוף למסקנה כי יש לבטל את סעיף השכרה בהחלטה 1101 גם נוכח הליך קבלת ההחלטה בוועדת הבר וקובעת כך:

"מעבר לקושי הענייני שכרוך בכך, בנוגע לתוכן ההחלטה, מעלה הדבר תהיות גם ביחס לשאלת הליך קבלת ההחלטה, במיוחד נוכח היותה ראשונית ולאור השינוי הגלום בה ביחס למצב הקיים. זאת, אף מבלי להכריע בשאלה שהתעוררה בין הצדדים האם יש לראות בהשכרה משום עניין תכנוני.... הרשות (ותהיה זו ועדת הבר או המועצה) נמנעה מלאסוף את הנתונים הדרושים, עניין המונח לפתחה ומצוי באחריותה; לא בחנה מהם הנתונים הרלוונטיים לשם קבלת ההחלטה, וביססה את החלטתה על יסוד תשתית בלתי מספקת. הקושי הכרוך בהתנהלות זו בולט במיוחד, נוכח העובדה שבין החומרים שעמדו בפני הוועדה היתה חוות הדעת של היועץ המשפטי לממשלה שהתריעה, כאמור, מפני תופעת הפרבור תוך שימת דגש מיוחד על הבעייתיות הכרוכה בהשכרה. כפי שהוסבר, ועדת הבר אמנם בחנה מידע וחומרים שונים ובכלל זה דו"חות עבר שנכתבו בסוגיה, החלטות מועצה וסקירות שונות, והאזינה לעמדותיהם של גופים שונים שלהם נגיעה בעניין. עם זאת, הגעתי לכלל מסקנה כי – מהטעמים שצוינו – ההחלטה בשאלת ההשכרה לא נסמכה על תשתית מוצקה במידה מספקת "שרשות סבירה היתה מסתמכת עליה לצורך קבלת ההחלטה הנדונה.

ביום 23.3.2016 התקבלה החלטת הנהלת רמ"י מס' 3937 שכותרתה "השכרת הפל"ח - רשימת שימושים". ההחלטה אפשרה השכרת מבנים לפל"ח בעלי אופי נלווה לחקלאות וכפי שכבר אמרנו, אין לשימושים אלה כל ביקוש לצרכי השכרה ולמעשה מדובר ב"אות מתה" שאין לה כל יישום בפועל.

לאור העובדה כי בעלי הנחלות משלמים דמי חכירה מלאים בסך 91% + מע"מ בגין מבני הפל"ח וברוח הדברים שנכתבו על ידי כבוד השופטת ארבל בסיום פסק הדין:
"... ואולם בצד ההכרה בחשיבות פועלה של התיישבות זו וייחודה, יש לתת את הדעת למציאות המשתנה, לתמורות הכלכליות ולהכרח שבפעולה, לפי הסדרים חוקיים ברורים ומוגדרים מראש... "

המסקנה המתבקשת היא, שיש לבחון את מדיניות אי ההשכרה שמפלה לרעה את בעלי הנחלות ביחס לבעלי זכויות בנכסים עירוניים ולקבוע, כי לאור המציאות המשתנה ומדיניות ההחלטות ביחס ל"עידן הנחלה המהוונת" שהביאו לשינוי יסודי בחלקת המגורים ולמתן אפשרות להשכיר בתי מגורים בנחלה לאחר היוון הזכויות למגורים במסלול "דמי רכישה", כי השכרת מבנים לפל"ח לאחר תשלום דמי היוון מלאים, אינה עומדת בסתירה להנחות היסוד שעמדו בבסיס החלטות רמ"י שאפשרו תעסוקה לא חקלאית בחלקת המגורים בנחלות.

בעניין זה נבהיר, כי הטיעון שעלה בפסק הדין, לפיו בעל הנחלה יוכל לאפשר לקרוב מדרגה ראשונה להפעיל את השימוש לפל"ח ובכך יינתן מענה לדרישה כי השימוש ייעשה על ידי בעל הנחלה או קרובו, חוטא למציאות ומשולל כל יסוד פרגמטי בחיים של בעלי הנחלות.

הטיעון שניתן בפסק הדין הוא כי מתן אפשרות לתעסוקה לא חקלאית בחלקת המגורים בהחלטות רמ"י, לא באה במקום חקלאות אלא בנוסף לכך. הטענה כי בעל הנחלה יוכל לבצע תעסוקה לא חקלאית בנוסף לפעילות החקלאית, אין לה על מה שתסמוך בקרקע המציאות, שכן בעל הנחלה לא יעשה הסבה מקצועית בגיל פנסיה או קרוב לכך ולפתע יהפוך את עורו וישב במשרד כבעל מקצוע חופשי. טענה זו כפי שעלתה בפסק הדין מצביעה היטב על כך שבית המשפט לא ראה לנגד עיניו את בעל ההנחלה שיצא לפנסיה ומבקש להתפרנס ממבנה פל"ח ששולמו בגינו מלוא המיסים למדינה וכעת עומד ריק כ"פיל לבן" שאין בו שימוש. בית המשפט לא ראה את המציאות המשתנה ואת הצרכים של בעלי הנחלות לחלופות פרנסה בחלקת המגורים בדיוק כפי שמקבל בעל זכויות בנכס עירוני ואת ההפליה רבת השנים ממנה סובלים בעלי הנחלות נוכח מדיניות שלא מאפשרת השכרה.

השכרת בתי מגורים -

מדיניות רמ"י שמונעת השכרת בתי מגורים בנחלות נולדה אף היא בהחלטה מס' 1 של מועצת מקרקעי ישראל בשנת 1965 שקבעה את "משטר הנחלות". החובה להתגורר בנחלה ולעבדה ברציפות התאימה לימי קום המדינה אך כיום אין לה כל תכלית והיא עומדת בניגוד מוחלט להחלטות המועצה ונהלי העבודה של רמ"י.

זכויות הבניה הבסיסיות למגורים (160/160/55) שניתנות לניצול עבור שלושה דורות שמתגוררים בנחלה, התאימה למשטר הנחלות ההיסטורי וכיום אין לה כל תכלית, כאשר בנמצא נחלות בודדות שיש בהן רצף בין דורי. בעל נחלה שמיישם את ההחלטה במסלול "דמי חכירה" ומשלם דמי היוון בסך של 3.75% + מע"מ משווי חלקת המגורים הכוללת את זכויות בניה בסיסיות למגורים (375 מ"ר), רוכש את זכויות הבניה הבסיסיות ויכול לנצל אותן בהתאם לשיקול דעתו וככל ויבקש לבנות מעבר ל 375 מ"ר, יהא עליו לשלם דמי היוון בסך 91% + מע"מ בגין הזכויות המבוקשות בהיתר הבניה. בנוסף לכך מתבטל הצורך ברצף הבין דורי ובעל הנחלה יכול לבנות יחידות דיור עבור "קרוב".

נביא לדוגמא בעל נחלה שבנה בית שני והוריו התגוררו בבית הראשי והלכו לעולמם. בעל הנחלה יוכל לאפשר לאחד מילדיו או נכדיו להתגורר בבית הראשי, אך הוא לא יוכל להשכיר את בית המגורים שנבנה בהיתר. במקרה שבו בעל הנחלה יישם את ההחלטה במסלול "דמי חכירה" וישלם לרמ"י כ- 200,000 ₪ במושב ממוצע במרכז הארץ, גם במקרה זה קיים איסור השכרה למרות שנרכשו כל זכויות הבניה הבסיסיות למגורים.

אנו טוענים, כי במקרה הראשון (בטרם יישום ההחלטה), קיימת פגיעה בזכויות בעלי הנחלות נוכח איסור ההשכרה. אנו טוענים, כי במקרה השני (לאחר יישום ההחלטה) מדובר בפגיעה יסודית בזכויות בעלי הנחלות העומדת בהתנגשות חזיתית מול חוקי היסוד, תוך פגיעה מהותית בזכות הקניין של בעלי הנחלות. בנוסף, מדובר באפליה ביחס לחוכר העירוני שמשלם דמי היוון נמוכים באופן משמעותי מזה שמשלם בעל הזכויות בכפר, כאשר החוכר העירוני יכול להשכיר את המבנה הבנוי על אותה קרקע של המדינה המנוהלת על ידי רשות מקרקעי ישראל.

כפי שהובהר בעדכונים אחרונים, ברמ"י אין כל התנהלות הקשורה לוועדות שהיו אמורות לקום בהחלטות על מנת לבחון חלופות הכנסה במשק החקלאי המשפחתי וככל הנראה לא יהיה מנוס מלהגיש את העתירה לאחר חגי תשרי ביחס להשכרת בתי מגורים.

 

חובת התגוררות ועיבוד ברצף -

אם נבחן את הדרך בה צעדו בעלי הנחלות בשבילי ההחלטות של רמ"י שתוקנו חדשות לבקרים החל מבג"ץ הקשת המזרחית ועד "עידן הנחלה המהוונת", נוכל  להבחין שלמרות השינוי הדרמטי במדיניות רמ"י בחלקת המגורים, חובת ההתגוררות של בעל הנחלה ועיבוד ברצף נותרו על כנן גם במסלול "דמי רכישה".

גם במקרה זה נשוב לרגע למילים של השופטת ארבל בפסק הדין: "יש לתת את הדעת למציאות המשתנה, לתמורות הכלכליות ולהכרח שבפעולה, לפי הסדרים חוקיים ברורים ומוגדרים מראש" ונבהיר, כי מי שלא רואה שהמציאות השתנתה ואיתה הצרכים של בעלי הנחלות, ייטול קורה מבין עיניו ויבחין, כי חובת התגוררות של בעל הנחלה היא לא מיטת סדום שיש לקצץ עליה את ידיו ורגליו.

אנו חווים מקרים חוזרים ונשנים של בעלי נחלות מבוגרים שמבקשים לעבור לדיור מוגן או להתגורר ליד הילדים. למרבה הצער, בעלי נחלות אלה פוחדים לבצע את המעבר נוכח חובת ההתגוררות ואיסור ההשכרה. בעל נחלה שיבקש לעבור לדיור מוגן שעלותו עשויה להגיע לכ- 20 אלפי ₪ בחודש! לא רק שלא יוכל לעשות זאת כי הוא "שבוי" בנחלה, אלא שגם אם יאזור אומץ ויבצע את המעבר, הוא לא יוכל להשכיר את בית המגורים על מנת שההכנסה תסייע לו בתשלום עבור הדיור המוגן.

האם לכך נקרא "צדק חלוקתי" או "עיוות חלוקתי"?

אם היינו משכתבים את פסק דין "הקשת  המזרחית" נוכח "המציאות המשתנה" היינו מגיעים לתוצאה אחרת לגמרי וכך גם לגבי פסק הדין "פורום הערים העצמאיות". בית המשפט בשני המקרים, לא קיבל את התמונה האמיתית של המציאות עימה מתמודדים בעלי הנחלות ולכן התוצאות יצרו "גרורות" עימן אנו מתמודדים עד היום. אומנם בפסק הדין פורום הערים העצמאיות בית המשפט לא התערב בהחלטה 979 דאז, אך ביטול סעיף 5 להחלטה 1101 בנושא ההשכרה, היווה מכה קשה ולא מידתית כלפי המגזר החקלאי. יחד עם זאת, האמירות בפסק הדין ביחס לדרך קבלת ההחלטה על ידי "ועדת הבר" הותירו פתח צר אמנם אך מספיק, בכדי לקבל את ההחלטות הנכונות בפורום המתאים, כאלו שמודעות ל"מציאות המשתנה" ויוכלו להחזיק מעמד מול בג"ץ בעתירה שככל הנראה תוגש כאשר החלטה מסוג זה תבוא לעולם.

הצעת חוק החקלאות, התשפ"א-2020:

הוראות ההחלטה בפרק משנה 8.3 סימן ז' ונהלי העבודה, נכתבו על ידי הפקידים שעדיין נושאי משרה בתפקיד - הרי לא מדובר בדברי נביאים שעל מנת לפרש אותם צריך להיות בעל רוח הקודש - אז בואו נשאל את מי שכתב - "למה התכוונת?"  התשובה תהיה – "לא חשבנו על המקרה הזה בעת ניסוח ההחלטה וכעת נתכנס תמתין מספר חודשים ונקבע בדיעבד "למה התכוונו?!".  
נערוך ישיבות, נביא את כל בעלי התפקידים והיועצים המשפטיים ונשאל - "מהי המדיניות הראויה במקרה זה?".  אבל של מי הן אמות המידה? האם מדובר בהתאמה לכללי יסוד מפורסמים? אולי לחוקי יסודי? אולי לחוקים רלוונטיים? - התשובה היא לא! 

במקרה זה החלטות מדיניות מתקבלות בהתאם לשיקול דעת של הפקידים שהם בעלי התפקידים באותה עת ואני לא בטוח שהם מייצגים את הרצון של הציבור שמינה את היושבים בכנסת שמינו את השרים שמינו את הפקידים (ממש חג גדיא... ).

וגזירה שווה היא ביחס לנושא השכרות של בתים ומבני פל"ח בנחלות - איך ייתכן שדבר שהוא כה ברור, עיוות שזועק לשמיים, עדיין נתקל בסירוב מצד פקידי רמ"י שעומדים על המשמר ולא מאפשרים את התיקון של ההחלטה בנושא ההשכרה כאשר בעל הנחלה משלם דמי היוון! 

שיקול הדעת של הפקיד נולד מתוך השקפת עולמו, אך במדינה מתוקנת החלטות לא מתקבלות מתוך השקפת עולם של פקיד (עם כל הכבוד לפקידים ואני מעריך אותם מאוד), אלא שהחלטות ומדיניות נקבעת על סמך חוקים שחוקקו בכנסת ישראל שהיא הגוף הנבחר המייצג את הציבור.

טיעונים אלה מחזקים את הדרישה לקבוע מדיניות קרקעית שחלה על נחלות, משקי עזר, שטחים חקלאיים וכו' בחקיקה ראשית שתקרא "חוק החקלאות" כפי שמקובל בכל מדינה בעולם, כאשר מהחוקים יתקנו תקנות ותקבע מדיניות שתיושם על ידי פקידים כלפי בעלי נחלות וחקלאים.

משיחות רבות שקיימתי, אני יודע שמקבלי ההחלטות לא מכירים כלל את האיסורים החלים על בעלי הנחלות בשנת 2021 ואם נפעל נכון מול הממשלה החדשה ונעלה את הטיעונים ביחס לדרישה לביטול משטר הנחלות, אני בטוח שהמדיניות תשתנה לאלתר.   

הצעת חוק החקלאות, התשפ"א - 2020, הונחה על שולחן הכנסת ה- 23, וכעת לאחר שקמה ממשלה ומונו שרים חדשים, אני בטוח שתהיה אוזן קשבת וזה הזמן לפעול ולשנות. ניתן לקרוא את הוראות הצעת החוק באתר הכנסת ולהתרשם וכמובן שיש לערוך עוד שינויים רבים בהצעת החוק, אך יש כאן התחלה וצריך להיות ערניים ולדרוש את הזכויות בכדי שיעוגנו בחקיקה ראשית.           

השינויים הנדרשים בשנת התשפ"ב:

בשנת התשפ"ב נמשיך לדרוש ביצוע שינויים בהחלטות המועצה לפי רשימת הנושאים שלהלן:

  1. ביטול איסור השכרת בתי מגורים בנחלות.
  2. ביטול איסור השכרת מבנים לפל"ח.
  3. ביטול חובת התגוררות במקרים מיוחדים.
  4. שינוי מדיניות האכיפה כנגד שימושים חורגים.
  5. יישום ההחלטה בפרק משנה 8.3 במעבר מ"בר רשות" ל"חכירה לדורות" ללא כניסה לאחד המסלולים בהחלטה בפרק משנה 8.3 סימן ז'.
  6. ביצוע מכר נחלה עם אפשרות לפיצול מגרש/ים מהנחלה (כיום לא ניתן להציג לרמ"י הסכם הכולל מכירת נחלה ובמקביל ביצוע פיצול מגרש/ים).
  7. ביצוע חלוקת עיזבון עם אפשרות לפיצול מגרש/ים מהנחלה (כיום לא ניתן להציג לרמ"י הסכם חלוקת עיזבון הכולל העברת ליורש אחד ופיצול מגרש/ים עבור יורשים אחרים).

 

פועלים לשינוי מדיניות ה"עיוות החלוקתי"!

השינוי עומד על מפתן הדלת, הוא קרוב כמו שלא היה מעולם, צריך עוד מאמץ בעליה וזה יקרה. המכתבים שנשלחו למשרדי הממשלה עושים דרכם בסבך הבירוקרטיה ומרשמים שאני מקבל משיחות שניהלתי עם מקבלי החלטות, הטענות נפלו על אזנים קשובות ובשלב זה נאמר כי: "יש היגיון בטענות שלנו להשכרת בתי מגורים ומבנים ושינוי ההחלטה בנושא חובת התגוררות במקרים מיוחדים".

אין כל היגיון שבעלי הנחלות יחיו בפחד מאכיפה בררנית ואגרסיבית או מהשכרה של בתי מגורים ומבני פל"ח שנבנו בהיתר או מהגשת עתירה כנגד רמ"י בטענות שבדין יסודן, כנגד החלטות אנכרוניסטיות שפוגעות באופן יסודי בזכויות בעלי הנחלות ועומדות בסתירה לחוקי היסוד.

עכשיו צריך לתרגם תחושות להחלטות וכידוע זו משימה מורכבת שדורשת אמונה בדרך והמשך הפעלת לחצים במוקדים הנדרשים: פעילות מול משרדי הממשלה, תקשורת תומכת והליכים משפטיים.

כל אחד יבחר את המקום שבו הוא יכול לתרום ויפעל בכל הכח ובדרך מקובלת וראויה על מנת שנביא ביחד את השינוי בשנה החדשה שנת התשפ"ב.      

המאמר נכתב בשיתוף עם מר משה ברנע, שמאי מקרקעין, מתמחה בנחלות ומשקי עזר.

אביגדור לייבוביץ, עו״ד

משרד עורכי דין ליבוביץ מתמחה באגודות שיתופיות ומיסים.

דוא״ל: avigdor@lieblaw.co.il

רישום לחוזר השבועי של האיחוד החקלאי

שם* דואר אלקטרוני * טלפון נייד
חובה למלא רק את השדות המסומנים ב *

למאמרים בנושאים:

אגודות שיתופיות אזורי עדיפות לאומית אנרגיות מתחדשות ביטול עסקאות ומתן ארכות בית שלישי בן ממשיך בר רשות דהקואופרטיביזציה דיני עבודה דמי רכישה דמי שימוש הורשת זכויות החלטה 979 החלטה 1301 החלטה 1311 החלטה 1316 החלטה 1370 החלטה 1426 החלטה 1445 החלטה 1455 החלטה 1458 החלטה 1464 החלטה 1464 החלטה 1470 החלטה 1478 החלטה 1481 החלטה 1490 החלטה 1505 החלטה 1513 החלטה 1514 החלטה 1521 החלטה 1523 החלטה 1527 החלטה 1549 החלטה 1553 החלטה 1585 החלטה 1591 החלטה 3738 החלטה 4134 החלטה 4302 החלטות מועצת מקרקעי ישראל היוון היחידה השלישית היטל השבחה הסדרה הפקעות הקצאות מגרשים באזורי עדיפות לאומית הקצאות קרקעות חקלאיות הקצאת מגרשים הרחבות הרפורמה במקרקעי ישראל השכרת בתי מגורים התאחדות החקלאים התחשבנות מחדש התיישבות ותמ״ל זכויות בחלקת המגורים זכויות היסטוריות חוק ההתיישבות חכירה חכירה לדורות חקלאות יחידה שניה ייבוא וייצוא ירושת משק חקלאי מדור עסקי מועצות אזוריות מים מים והשקיה מיסוי מיסוי דירה שלישית מיסוי מקרקעין מכירת נחלה משבצת משקי עזר משק עזר משרד החקלאות נזיקין נחלה עדיפות לאומית עובדים זרים פטור ממכרז פיצויי פיטורין פיצול נחלה פעילות לא חקלאית (פל״ח) קאופרטיבים קורונה קיבוצים קליטה קרקע רשות מקרקעי ישראל שיוך דירות בקיבוצים שימושים חורגים שינויי יעוד שעות עבודה תובענה ייצוגית תיירות כפרית תיקון 116 לחוק התכנון והבניה תכנון ובניה תמ״א 35

האיחוד החקלאי

דרך מנחם בגין 74 , תל אביב
תל אביב, 67215
טל: 03-5620621, פקס: 03-5622353
ליצירת קשר בדוא״ל

This e-mail address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.