שני, 24 דצמבר 2018 09:42

השכרת בתי מגורים ומבנים בנחלות בעידן ההיוון / אביגדור ליבוביץ, עו״ד

נכתב ע"י

בעדכון האחרון דנו בסוגיה של השכרת מבנים בנחלות כפי שהיא באה לידי ביטוי בהחלטות רשויות התכנון ובהחלטות רמ"י. הדגשנו, כי בהתאם להחלטות רמ"י לא ניתן להשכיר בתי מגורים ומבנים בנחלות ועמדנו על שני חריגים שמאפשרים השכרה:

  1. השכרה של בתי מגורים בהיתר לאחר היוון חלקת המגורים לפי החלטה 1553 במסלול "דמי רכישה" בתשלום 33% + מע"מ בגין זכויות בנייה קיימות ופוטנציאל תכנוני.
  2. השכרה של מבני פל"ח בהיתר לפי רשימה שפורסמה על ידי רמ"י לשימושים נלווים לחקלאות.

התוצאה של מדיניות רמ"י שלא מאפשרת השכרה למרות שינוי מגמות בדור ההיוון, אלא רק לאחר תשלום "דמי רכישה", שלא נמצאים בהישג יד של רוב בעלי הנחלות, היא, מחד, פגיעה קשה ביכולת הקיום של בעלי נחלות שהשקיעו שנים רבות בנחלה ומאידך, אפליה בין החוכר במגזר החקלאי לחוכר במגזר העירוני.

אפליה בין החוכר בכפר לחוכר בעיר:

אם נבחן את הפערים שקיימים בין החוכר בכפר לחוכר בעיר, רק בנושא של מדיניות השכרת מבנים (קיימים פערים רבים בין המגזרים שלא נדון בהם ברשימה זו), נעמוד נדהמים מול התוצאות שיראו לנו כי תהום של ממש מפרידה בין שני המגזרים, כאשר החוכר בכפר נמצא עמוק למטה לעומת זה מהעיר.

דוגמא מהחיים:

לצורך הדוגמא, נבחן בעל זכויות במגרש שנמצא בעיר, בבעלות מדינת ישראל, שמנוהל על ידי רמ"י, מול בעל זכויות בנחלה. שניהם רכשו את הזכויות בקום המדינה והשקיעו דם יזע ודמעות בכדי להקים עסק על הנכס שהם רכשו, זה מהכפר הקים רפת לחלב ואילו זה מהעיר הקים חברה ובנה על השטח אותו הוא חכר משרדים ואחסנה.

חלפו שבעים שנה, שניהם התחילו בגיל עשרים וכיום הם בני תשעים. זה מהעיר משכיר את המבנה מאז יציאתו לפנסיה בגיל שבעים, במשך עשרים שנה וזו הכנסתו העיקרית וממנה הוא מתקיים. הוא השקיע את כל כספו במבנה שמשמש עבורו מקור הכנסה עד סוף ימיו.

לעומתו, זה מהכפר שהקים רפת ומבנים חקלאיים בנחלה, השקיע בהם את כל חייו ומרצו וכספו, יצא לפנסיה לפני עשרים שנה וביקש להסב את המבנים לפל"ח לאחסנה ומשרדים ולהשכיר אותם, בכדי להתקיים עד 120. החבר מהכפר נתקל במדיניות רמ"י שלא אפשרה לו להשכיר ולאור המצוקה הכלכלית אליה הוא נקלע, נאלץ החבר להשכיר את המבנים בשימוש חורג.

לאחר עשרים שנה של השכרה, כאשר הכספים שהתקבלו שימשו אותו למחייה, ביקר בנחלה פקח מרמ"י שהבחין בשימושים. רמ"י הגישה כנגד החקלאי תביעה לתשלום דמי שימוש בסך של
2.5 מיליון ₪ עבור 7 שנות שימוש ובעקבות זאת נאלץ החקלאי למכור את הנחלה. החקלאי שילם 50% מהתמורה במכירה עבור מיסוי וכן דמי שימוש שהופחתו לאחר מאבק למיליון ₪. הנחלה נמכרה בסך של 7 מיליון ₪ והחקלאי נותר עם 2.2 מיליון ₪ מהמכירה לאחר כל ההוצאות. זו התמורה שהחקלאי קיבל לאחר שבעים שנים של עבודה בחקלאות!

לעומתו זה מהעיר, שכמובן לא דמיין למכור את הנכס המניב שהוא יצר לעצמו, הלך לעולמו לאחר שדמי השכירות קיימו אותו עד סוף ימיו. יורשיו מכרו את הנכס באותו סכום של
7 מיליון ₪. התמורה שנותרה ליורשים עמדה על סך של 5 מיליון ₪ אחרי מיסים והוצאות, תמורה יותר מכפולה מזו שנותרה לחקלאי מהכפר ובל נשכח את הסכומים הניכרים שהכניס זה מהעיר במהלך כל שנות ההשכרה.

אין כל ספק, כי מדובר בפער שמהווה אפליה שלא ניתן להסכים איתה ובטח שלא בדור ההיוון ולאחר שינויים ותמורות אדירות שהתרחשו בשבעים שנה מאז הקמת המדינה ולמרבה הצער, במהלך שנים אלה מדיניות הממשלה גרמה לצמצום משמעותי של החקלאות במשק המשפחתי ובמעבר של החקלאות לדור ההמשך.

הקשר בין החלטות רמ"י לשימושים החורגים:

דבר מרכזי נוסף שאנו מבקשים לטפל בו באמצעות שינויי מדיניות רמ"י בנושא השכרות, היא התופעה של השימושים החורגים שנוצרו גם הם כתוצאה ממדיניות שגויה של רמ"י.

מדיניות רמ"י היא שהפכה את בעלי הנחלות, אנשים נורמטיביים, "מלח הארץ", שבנו במו ידיהם מושבים  וקיבוצים שמסמנים את גבולות המדינה, הקימו ענפי חקלאות לתפארת, הפכו רגב ועוד רגב והביאו את מדינת ישראל לקדמה העולמית בתעשייה החקלאית, לנרדפים מצד רמ"י, היושבים על ספסל הנאשמים בבית המשפט, כתף לכתף עם פורעי חוק, לאחר שהוגשו כנגדם כתבי אישום ותביעות אזרחיות על שימושים חורגים.

הדעת לא יכולה לסבול את המצב אליו הגענו, לאור מדיניות החלטות רמ"י שפוגעות באופן יסודי בזכויות של בעלי הנחלות. אין תקדים במדינות נאורות שבו אנשים מן היישוב, הטובים שבחבורה, ישבו על ספסל הנאשמים ליד פורעי חוק, ויידרשו לתת את הדין על שימוש במבנים שנבנו בהיתר, רק כי הם ביקשו להתפרנס לאחר שנים רבות של עבודת כפיים ובכדי לא ליפול נטל על החברה.

במקום לחלק שבחים שולחים לחקלאים תביעות וכתבי אישום ודורשים מהם לשלם מאות ומיליוני שקלים על שימושים שנועדו לקיים אותם. לא נוכל להמשיך לשבת מנגד ולראות אנשים טובים שנופלים אחד אחרי השני ונאלצים למכור את הנחלה אותה הם פיתחו, אדמה אליה הם נקשרו בקשרי נפש עבותים במשך שנים, שתעבור לידיים של החבר מהעיר שירכוש את הנחלה לאחר שהחקלאי שילם 50% מס משוקלל, כך שהקונה יקבל את הזכויות כשהן מהוונות, תהיה לו אפשרות לבנות ארבע יחידות בשלושה מבנים ובעתיד יותר, לפצל מגרשים ולהנות מכל ההטבות שנולדו רק כיום לאחר שנים של עמל.

האם נסכים שאת הפירות מהעץ שאנחנו שתלנו, השקינו וטיפחנו, במהלך עשרות שנים, אף בטרם הוקמה מדינת ישראל, יאכלו אלו שירכשו את הנחלות מתוך מצוקה של בעל הנחלה שהגיע לגיל פנסיה ומוכר את הנחלה כי הוא לא יכול להתקיים ממנה? או כי תבעו ממנו לשלם דמי שימוש?

יובהר, כי הדברים מכוונים למבנים ומבני פל"ח שנבנו בנחלה בהיתר או מבנים שניתן לקבל היתר בגינם גם אם נבנו ללא היתר או הוסבו לשימוש המנוגד להיתר הבניה. לא מדובר במבנים שנבנו על קרקע חקלאית או בחלקת המגורים שלא ניתן לקבל בגינם היתר בניה בהתאם לתב"ע קיימת או תב"ע נקודתית.

 השכרת בתי מגורים ומבני פל"ח בקיבוצים:

החלטת הנהלה 2881 -

במגזר הקיבוצי קיים נדבך מרכזי בנתח ההכנסות שהוא "ענף ההשכרות". בשנת 2011 התקבלה החלטת הנהלת רמ"י מס' 2881 שביקשה להתמודד עם תופעת ההשכרות בקיבוצים שהלכה והתרחבה. רמ"י טענה כי ההשכרות מהוות הפרה של ההסכמים שנחתמו בין רמ"י לבין הקיבוצים ולאור זאת רמ"י התנתה מתן היתרי בניה בקיבוצים בהם נמצא כי מושכרות דירות.

הקיבוצים טענו, בייחוד בפריפריה, כי ענף ההשכרות הוא מרכיב מרכזי בהכנסות שלהם לאחר שהם נדרשו להסדיר חובות והסדרי פנסיה וכי קליטה של חברים דורשת בנייה חדשה והשקעות כספיות ניכרות שממומנות באמצעות ענף ההשכרות.

החלטת הנהלה 2881 היתה "הוראת שעה" שהסדירה את נושא השכרת הדירות בקיבוצים, עד להחלטת ועדה שהוקמה ע"י הממשלה לבחינת המדיניות בקרקע החקלאית.

ההחלטה קבעה את ההוראות שלהלן:

  1. מספר יחידות הדיור אותן יהיה רשאי הקיבוץ להשכיר (להלן: "דירות גדולות") לא יעלה על 50% ממספר יחידות הדיור בקיבוץ באזורי עדיפות ועל 25% בקיבוץ באזור ללא עדיפות. לעניין מגבלה זו לא יובאו בחשבון יחידות ל"דיור זמני" (דירות קטנות מ 55 מ"ר) כהגדרתן במסמך הנחיות לתכנון הקיבוץ. (מגבלה זו לא תחול על קיבוצי קו עימות ועל חוזים שנחתמו לפני מועד ההסדר בשנת 2011). בעניין הדירות המושכרות - לצורך המגבלה הכמותית בלבד (ולא לצורך התשלום) לא יספרו דירות המושכרות למועמדים לקליטה לקיבוץ, לחברי אולפן, לבעלי מקצוע נדרשים לקיבוץ - העובדים בקיבוץ, ולבני זוג של חברי קיבוץ ולבני קיבוץ.
  2. באזורים ללא עדיפות לאומית יושכרו ה"הדירות הגדולות" לזוגות צעירים שהם מחוסרי דיור (בהתאם להגדרה הקיימת של משרד הבינוי והשיכון), לפי החלטת מוסדות הקיבוץ.
  3. הקיבוץ ישלם תשלום שנתי של 5% מהסכום של שכר הדירה שהוא גובה, לפי דו"ח מאושר של רו"ח. על תשלום זה יחולו הנחות אזור, לפי החלטות מועצה. התשלום יהיה בחודש מרץ של השנה העוקבת לשנת ההשכרה.

החלטה 1472 - התעסוקה הלא חקלאית בשטח המחנה בקיבוץ -

ביום 4.7.16 התקבלה החלטת מועצת מקרקעי ישראל שעוסקת בשימושים לתעסוקה לא חקלאית בשטח המחנה בקיבוץ בחלוקה למספר קטגוריות: "שימוש ביתי", "שימוש חברתי", "שימוש משולב", "שימוש נלווה", "שימוש עסקי", "שימוש עצמי".

השכרת מבני פל"ח - ההחלטה מאפשרת הן לקיבוץ והן לחבר הקיבוץ, להסדיר שטחים לתעסוקה לא חקלאית ולהשכיר את השטחים בתשלום לרמ"י.

השכרה למגורים - ההחלטה קובעת בסעיף 8 שכותרות "השכרה למגורים", כי הקיבוץ יהיה רשאי להשכיר דירות קיימות, עד גודל של 55 מ"ר, בתשלום דמי שימוש שנתי בשיעור של 5% מערך הקרקע לפי שומה להשכרה למגורים. על תשלום זה יחולו הנחות אזורי עדיפות לאומית בהתאם להחלטות המועצה התקפות.

בדברי ההסבר להחלטה נקבע כך: "התייחסות הרשות לפעילות המסחרית המתבצעת על ידי החברים בביתם צריכה להיות דומה להתייחסותה לפעילויות דומות במרחב העירוני ולכן אין לגבות תשלום בגינה.     
האופי הייחודי של החיים בקיבוץ, גם לאחר סיווגם מחדש של רבים מהקיבוצים כמתחדשים, מחייב התייחסות מיוחדת לסוגי השימושים הנדרשים לחיים השיתופיים והקהילתיים ואשר מוצדק לאפשר המשך קיומם. במידה והשימושים הינם במגבלת גודל הנדרשת לחברי הקיבוץ, ניתן לאפשר גם למי שאינו חבר קיבוץ לצרוך שירותים אלו תמורת תשלום.

נוהל עבודה B37.08 -

ביום 25.12.17 אושר ברמ"י נוהל עבודה מס' B37.08, שמסדיר את הדרך לביצוע עסקאות לשימושים לא חקלאיים בשטח המחנה בקיבוץ בקטגוריות של שימוש משולב, חברתי, נלווה, ביתי, יחידות דיור להשכרה.

בסעיף 1 נקבע, כי נוהל זה אינו עוסק בעריכת עסקה ל'שימוש עסקי" כהגדרתו בהחלטה, שתוסדר בנוהל "עסקות תעסוקה במשבצות ישובים חקלאיים" (נוהל עתידי).

מסקנות:

אנו מבחינים כי קיימת מגמה בהחלטות רמ"י לאפשר השכרה של בתי מגורים בקיבוץ בתשלום דמי שימוש בסך 5% וכן לאפשר השכרה של מבני פל"ח לפי החלטה 1472 הן עבור הקיבוץ והן עבור החבר.

מקריאת דברי ההסבר להחלטה 1472 ניתן לראות, כי ברמ"י זיהו שינוי מגמה בקיבוץ, שהפך לקיבוץ מתחדש והחל לשייך דירות לחברים, ובהתאם לכך נקבע כי, גם לאחר השינוי ולאור האופי הייחודי של הקיבוץ הדבר, מחייב התייחסות מיוחדת לסוגי השימושים הנדרשים לחיים השיתופיים והקהילתיים ואשר מוצדק לאפשר המשך קיומם.

עוד נקבע, ההתייחסות לפעילות המסחרית המתבצעת על ידי החברים בביתם צריכה להיות דומה להתייחסותה לפעילויות דומות במרחב העירוני ולכן אין לגבות תשלום בגינה.  

החלטת הנהלה שהתקבלה כהוראת שעה ביקשה לאפשר לקיבוצים לבצע השכרות לאחר שהרשות הבינה כי מדובר בענף מרכזי שמקיים את הקיבוץ וככל וענף זה יגדע, הקיבוץ לא יוכל להמשיך במגמה של צמיחה דמוגרפית ועל כן הרשות אפשרה את ההשכרות בתשלום דמי שימוש בסך 5% לשנה עד שתתקבל החלטת הועדה שהוקמה לבחינת מדיניות השימוש בקרקע חקלאית.

 

קריאה לשינוי מדיניות בהחלטות רמ"י בנושא השכרות בנחלות:

למרות השינויים הרבים שחלו במציאות הישראלית מקום המדינה ועד היום, הכניסה לדור ההיוון והירידה המשמעותית בפעילות החקלאית במשק המשפחתי, למורת רוחם של החקלאים וחרף מאבקים קשים שנמשכים עד היום, החלטות רמ"י נותרו אנכרוניסטיות בכל הקשור למדיניות השכרת מבנים בנחלות.

החלטות אלה אינן מתאימות לימינו ויש לתקנן לאלתר! מחד, על מנת לתקן את האפליה הבלתי נסבלת שההחלטות יצרו במהלך השנים ומאידך, בכדי להביא לכך שחקלאים יוכלו להתפרנס בכבוד מהמבנים שנבנו בנחלות בכספים שהושקעו על ידם וכיום עומדים ריקים.

יש לקבוע מדיניות השכרות המתאימה לעידן ההיוון ולהתייחס לצורך של בעלי הנחלות להשכיר את המבנים שנבנו או ייבנו בהיתר, כפי שהחוכר בעיר משכיר וכפי שהתקבלו החלטות בנושא זה במגזר הקיבוצי ופורטו בהרחבה לעיל.

לפיכך, יש לקבוע ב"הוראת שעה", כפי שנקבע בקיבוצים, כי בדור הנוכחי ולאור השינויים הרבים שחלו בענף החקלאות והצורך של חקלאים במקורות הכנסה מהנחלה בה הם השקיעו חיים שלמים ואת כל הונם, במבנים שניבנו בהיתר ושולמו בגינם מיסים במהלך כל השנים, לרבות מבני פל"ח ששולמו בגינם דמי היוון לרמ"י, כי הם ניתנים להשכרה לצד ג' בתנאים שייקבעו בהסכמים בין רמ"י לבעל הנחלה ובהתאם למפורט בהרחבה להלן.

השינוי המוצע בהחלטות רמ"י:

אחרי שניתחנו את הפערים שקיימים בין המגזרים בכפר ובעיר והבנו כי קיימת אפליה בלתי נסבלת שיש לתקנה לאלתר, ולאחר שראינו כי החלטות רמ"י שאינן מתאימות לימינו, הם אלו שהושיבו את בעלי הנחלות על ספסל הנאשמים והבנו כי מצב זה חייב להפסק, נבקש להציע הצעות פרקטיות עבור מספר סיטואציות שכיחות, שיאפשרו להשכיר מבנים, מבני פל"ח ובתי  מגורים בנחלות שנבנו בהיתר, במטרה ליצור מצב של WinWin עבור רמ"י ועבור החוכר.      

  1. השכרת בתי מגורים במסלול "דמי חכירה" בהחלטה 1553

    החלטה 1553 מאפשרת יישום בשני מסלולים עיקריים:

    מסלול "דמי חכירה" - בתשלום 3.75% + מע"מ משווי חלקת המגורים הכוללת זכויות בנייה בסיסיות למגורים (375 מ"ר). ההטבות שניתנות במסלול זה הן: ביטול רצף בין דורי, פיצול מגרשים בתשלום 33% + מע"מ, קיבולת בניה של 375 מ"ר.

    מסלול "דמי רכישה" - בגינו ישלם החוכר 33% + מע"מ משווי חלקת המגורים הכוללת את הפוטנציאל התכנוני ויקבל אפשרות להשכיר בתי מגורים בנחלה שניבנו בהיתר.

    הצגת הבעיה - בעלי נחלה שהתבגרו עשויים ליפול נטל על החברה או על המשפחה ככל ולא יהיו להם מקורות הכנסה. קיים אינטרס משותף של המדינה לאור מצוקת הדיור לאפשר השכרה של בתי מגורים שבנויים בהיתר בנחלות, תחת ביקורת ובהתאם להחלטות שיסדירו את ההשכרה ובכפוף לחתימה על הסכם שימוש שבו ייקבעו החובות והזכויות של בעל הנחלה ביחס להשכרה, התחייבות שלא לפעול בניגוד להיתרים וכן שלא לבצע שימוש חורג במבנים וכו'. אפשרות להשכרה תגדיל את היצע יחידות הדיור באופן משמעותי, ללא צורך בבנייה חדשה ובהוצאות, שיושכרו גם לזוגות צעירים וסטודנטים ויאפשרו לחקלאים שהגיעו לגיל השלישי להתקיים בכבוד ממקורות הכנסה שקיימים בנחלה.

    הצבענו על הצורך לבצע "אפליה מתקנת" שנדרשת בנושא השכרות מול החוכר בעיר ותוך שמירה על מידתיות נדרשת. 

    הצבענו, על מדיניות מקלה בקיבוצים שיכולים להשכיר מבנים ובתי מגורים לפי החלטות רמ"י, בתשלום 5% דמי שימוש שנתיים, החלטות שהתקבלו לאור שינויים שחלו בקיבוצים והבנה של רמ"י לצרכים המשתנים בכדי לאפשר צמיחה דמוגרפית.

    אנו טוענים, כי יש לערוך "גזירה שווה" ביחס למושבים תוך הבנה כי בדור הנוכחי, השכרה של בתי מגורים בהיתר, היא כורח המציאות, היא זכות בסיסית במדינה דמוקרטית נוכח חוק יסוד כבוד האדם וחרותו וחוק יסוד חופש העיסוק, שמקנים לבעל הנחלה את הזכות להתפרנס מהקניין שלו.

    בעידן שבו בעלי הנחלות הופכים מבעלי זכויות "בר רשות" לבעלי זכויות "חכירה לדורות" ונרשמים בטאבו כבעלי זכות קניין, האם זה לא אנכרוניסטי למנוע השכרה של בית שנבנה בהיתר? האם זה מתאים לימינו? זה התאים להחלטה מס' 1 של מועצת מקרקעי ישראל משנת 1965, כאשר המדינה היתה בתחילת דרכה, אבל כיום הגבלה בנושא השכרה של מבנים בהיתר היא לא רלוונטיות! זה התאים כאשר ה"בן הממשיך" שעבד עם ההורים בחקלאות ביקש להתגורר בנחלה והיה צורך ברצף הבין דורי, אבל כיום במסלול "דמי חכירה" בתשלום 3.75% + מע"מ מתבטל הצורך ברצף הבין דורי, ניתן לבנות יחידות בנחלה ללא צורך בנכד הנשוי או בדור המבוגר, אז מדוע שלא נאפשר להשכיר בית מגורים בנחלה?

    הרי ברור לכולם שחובת ההתגוררות נותרה בעינה בהחלטות רמ"י. כלומר, בעל הנחלה חייב להתגורר בנחלה, אך הוא יוכל להשכיר את בית המגורים השני שבנוי בנחלה בהיתר או השלישי - השכרה זו תקיים אותו בזקנתו - האם השכרה זו פוגעת בזכויות של המדינה? האם ההשכרה תפגע בשוק ההשכרות הגלובאלי במדינה? האם שוק השכירות בעיר ייפגע? האם זה יפגע במשטר הנחלות? האם יפגע קיום הנחלה? ברור שלא!

    הגבלה של השכרה לא רלוונטית לימינו, זו הגבלה שנולדה בהחלטות שהיו מתאימות לדור הקודם, אז כפי שהבינו שבקיבוץ צריך שינוי, כך נדרש שינוי במושב! כפי שבעיר ניתן להשכיר דירה שנרכשה לצרכי השכרה, כך יש להתיר השכרה של יחידות שנבנו בהיתר בנחלה.

    שינוי בכללי ההורשה וההשפעה על השכרות - רמ"י שינתה את כללי ההורשה בנחלות וביטלה את המעבר האוטומטי בין בני זוג במועד פטירה של אחד מהם, לאחר החתימה על הסכם החכירה לפי החלטה 1311.

    רמ"י אף הודיעה כי במקרה שבו מונה "בן ממשיך", ניתן יהיה לחתום על הסכם החכירה החדש רק לאחר ביטול המינוי של הבן הממשיך.

    שינויים אלה, מעידים מעל הכל כי ברמ"י הבינו שיש להתאים את ההחלטות לדור הנוכחי וכי מוסד ה"בן הממשיך" לא רלוונטי לימינו. השינוי ההיסטורי בכללי ההורשה, של הוראה (המעבר האוטומטי בין בני זוג בעת פטירה) שהיתה ייחודית אך ורק לנחלות, מעיד יותר מכל על כך שרמ"י צריכה לצעוד צעד נוסף ולהבין שהשכרה של בית מגורים בנחלה, שנבנה בהיתר, ששולמו עליו מיסים, לא תפגע במשטר הנחלות או בקיום של הנחלה ולכן יש להתאים את ההחלטה לצרכים בדור הנוכחי ולתקן אותה בהתאם.

    התיקון המוצע בהחלטה - מוצע כי החלטה 1553 תתוקן כך שהיא תאפשר, לאחר כניסה למסלול "דמי חכירה" בתשלום 3.75% + מע"מ, השכרה של יחידות מגורים בנחלה שבנויות בהיתר. הנספח להחלטה במסלול "דמי חכירה" יתוקן וישולבו בו הוראות שמאפשרות השכרה של בתי מגורים שנבנו בהיתר בנחלה.

    הבהרה - בחלופה זו נותרה חובת המגורים של בעל הנחלה בנחלה וכן חובה להסדיר מבנים ושטחים בבתי מגורים שנבנו ללא היתר.

  2. פטירה של בעלי הנחלה

    הצגת הבעיה - החלטות רמ"י יוצרות מצב בלתי אפשרי לפיו כאשר בעלי הנחלה נפטרו היורשים מנועים מלהשכיר את בית המגורים של ההורים שנפטרו עד אשר תתקבל החלטה כיצד יחולק העיזבון. בהחלטות רמ"י קיימת חובת התגוררות של בעל הנחלה בנחלה וכאשר מתקבל ברמ"י מידע כי בעלי הנחלה נפטרו, היורשים צפויים לקבל דרישה מרמ"י לרשום את הזכויות ע"ש אחד היורשים שיתגורר בנחלה או למכור את הזכויות.

    התיקון המוצע בהחלטה - יש לאפשר ליורשים לקבל את ההחלטה מה יעשה בנחלה תוך זמן סביר הנדרש להם לאור העלויות המשמעויות בחלוקת עיזבון או בחלוקה באמצעות פיצול מגרש/ים או במכירה של הנחלה וכן לאור הרצון של היורשים בהרבה מקרים שלא למכור את הזכויות, אלא לנסות ולחלק את הזכויות ביניהם.

    יש לקבוע כי יורשים יוכלו לקבל החלטה בתוך 24 חודשים מהמועד שבו אחרון מבעלי הנחלה הלך לבית עולמו, מי מהם יקבל את הזכויות בנחלה או שתבוצע חלוקה של הנחלה באמצעות פיצול מגרשים או מכירה לצד ג'.

    יש לקבוע כי עד חלוף המועד שלעיל, ניתן להשכיר את בתי המגורים הבנויים בהיתר בנחלה. עם חלוף המועד שלעיל, היורשים יידרשו להודיע לרמ"י על ההחלטה מה ייעשה בזכויות בנחלה, ותשוב על כנה חובת ההתגוררות בהתאם להסכמי המשבצת והסכמי החכירה.

    התיקון המבוקש במקרה זה יאפשר ליורשים לקבל החלטות בזמן סביר ולא לפעול תחת לחץ שמופעל מצד רמ"י לחלק או למכור את הזכויות, דבר שגורם ליורשים נזקים מיותרים.
    כך רמ"י תבטיח כי נחלות לא ייוותרו רשומות ע"ש מורישים ומאידך, היורשים יוכלו לקבל החלטות מושכלות ולבצע חלוקה בהתאם ועד למועד קבלת ההחלטה שיוגבל ל- 24 חודשים, להשכיר בתי מגורים בהיתר על מנת שלא יוותרו ריקים ללא שימוש במשך שנים.   

  3. בעלי הנחלה או אחרון מהם הועבר לדיור מוגן

    הצגת הבעיה - לאור מדיניות רמ"י שקובעת כי קיימת חובת התגוררות של בעל הנחלה בנחלה, בעלי נחלות מגיעים לעיתים קרובות למצב שבו הם עוברים על הוראות הסכם המשבצת/הסכם החכירה, כאשר הם עברו לדיור מוגן. מצב זה יוצר אנומאליה כלפי בעלי הנחלות וברור כי לא לכך התכוון המשורר.

    בנוסף, בעל נחלה שמבקש להזדקן בכבוד בדיור מוגן איכותי יידרש לממן עלות שנאמדת בסך של כ- 15 אלפי ₪ וצפונה. השכרת בית המגורים בנחלה היא הדרך לאפשר לבעל הנחלה להוציא לפועל מעבר לדיור מוגן. כמובן, כי דמי השכירות הן רק תוספת לכספים רבים שבעל הנחלה יידרש להשקיע בכדי לעבוד לדיור מוגן. בעל הנחלה מבקש לקבל "השוואת תנאים" לחברו מהעיר, שכן כאשר האחרון מגיע לגיל שבו הוא מבקש לעבור לדיור מוגן, אין לו כל בעיה להשכיר את בית המגורים ולכלכל את עצמו בכבוד בעת זקנה.

    לעומת החבר מהעיר, החבר מהכפר שעומד תחת שבט רמ"י, שקובעת כי קיימת חובת התגוררות בנחלה ולא ניתן להשכיר את הבית, נדרש כביכול להותיר את בית המגורים ריק ובכדי להתמודד עם חובת ההתגוררות ולאור כך שהוא כבר לא ישוב לנחלה, לקבוע בעודו בחיים מי מילדיו יקבל את הנחלה במתנה ולרשום את הזכויות על שמו על מנת שהילד יעבור להתגורר בנחלה.

    דרישה זו מהווה פגיעה קשה בזכות הקניין של בעל הנחלה ובזכות הקיום שלו בגיל השלישי לאחר שהוא החזיק "בקניין" שברשותו עשרות שנים והשקיע בו את כל חייו, הונו ומרצו.

    לא יעלה על הדעת כי בעל נחלה יידרש לקבל החלטות דרמטיות לגבי גורל הנחלה ויעמוד בחיכוך בלתי אפשרי מול ילדיו רק כי קיימת חובת התגוררות בנחלה שבמקרה זה (בשונה ממקרים אחרים של בעלי נחלות שלא מתגוררים בנחלה בניגוד להחלטות), היא לא אפשרית ולא רלוונטית.

    במצב הנוכחי, בעלי נחלות מתקשים לעבור לדיור מוגן לאור כך שהם אינם יכולים להשכיר מבנים בנחלה וקיימת חובת התגוררות בנחלה והתוצאה היא שהנטל נופל על המשפחות והוא כבד מנשוא, בזמן שבית המגורים בנחלה נותר ריק.

     

    התיקון המוצע בהחלטה - יש לתקן את המדיניות בנושא זה כך שבעל נחלה שיעבור לדיור מוגן יוכל להשכיר את בתי המגורים הבנויים בהיתר בנחלה עד שאחרון מבעלי הנחלה ילך לבית עולמו, בכפוף להתחייבויות עליה יחתמו היורשים ובעלי הנחלה, כי לאחר שאחרון מבעלי הנחלה ילך לבית עולמו, תבוצע חלוקת עיזבון בין היורשים עד למועד הקובע
    (24 חודשים), בהתאם לחלופה ב' המפורטת לעיל.

    גם כאן ניצור מצב של "זה נהנה וזה לא חסר", שכן, מחד, למדינה יש אינטרס שהדור המבוגר יוכל לכלכל את עצמו עד 120 באמצעות הנכסים שהוא צבר עד לגיל פנסיה ומאידך, בעלי הנחלות יוכלו להתבגר בכבוד במסגרת מתאימה.  
    (הערה- בחלופה זו אפשר לכלול גם מקרים של בעלי נחלות שנסעו לשליחות לחו"ל).       

  4. השכרה של מבנים חקלאיים ומבני פל"ח

    הצגת הבעיה - מבנים חקלאיים ומבני פל"ח שנבנו בהיתר במהלך השנים והושקעו בהם כספים ניכרים עומדים ריקים או מושכרים בשימוש חורג ומעמידים את בעלי הנחלה מול סיכון בלתי סביר בעליל, לתשלום דמי שימוש, מה שעשוי להביא אותם "על עברי פי פחת" ועד למכירת הנחלה בהפסדים עצומים ובלתי נתפסים.

    המצב שנוצר כיום הוא שקיימים מבנים רבים בנחלות ללא שימוש לאחר שבעלי הנחלה התבגרו וחיסלו את ענף החקלאות בנחלה, כאשר לא קיים דור המשך לפעילות החקלאית בנחלה.

    הפתרון המוצע - המבנים הבנויים בנחלות, יכולים לשמש לצרכי השכרה לשימושים חקלאיים או שניתן להסב אותם לשימושי פל"ח (בחלקת המגורים) או שימושים נלווים לחקלאות (בתחום חלקה א').

    בעת ההסבה למבני פל"ח או שימושים נלווים לחקלאות או בעת בנייה חדשה לצרכים אלה, רמ"י מקבלת דמי היוון בסכומים ניכרים, הרשות המקומית מקבלת ארנונה ואגרות בניה, היטלי ביוב והיטלי השבחה, משולמים מיסים לרשות המיסים.

    בעל הנחלה יוכל להשכיר את המבנים שבנויים בהיתר לצד ג', לפי השימוש שנקבע בהיתר הבניה. השכרה של מבני פל"ח (לא מדובר על מבנים שניתנים להשכרה לפי החלטת הנהלה 3937), יושכרו בכפוף לחתימה על הסכם שימוש מול רמ"י ותשלום "דמי שימוש" שנתיים בסך 5% כפי שנגבים בקיבוץ.

    טיעונים לשינוי מדיניות בנושא השכרת מבנים ומבני פל"ח:

    בעלי נחלה שהתבגרו עשויים ליפול נטל על החברה או על המשפחה ככל ולא יהיו ברשותם מקורות הכנסה. קיים אינטרס משותף של המדינה לאפשר לבעלי נחלות להתפרנס בכבוד בגיל השלישי תוך ראייה מערכתית של הצרכים המשתנים בדור הנוכחי ובמגזר החקלאי בפרט, שחווה קשיים בלתי סבירים בהחלטות ממשלה ורמ"י שדוחפות את החקלאים החוצה מענף החקלאות מהדלת הראשית שלא לטובתם. כחברה דמוקרטית מתוקנת אנו חייבים לתת פתרון ראוי לבעלי נחלות שיוכלו להתפרנס ממבני פל"ח שניבנו בהיתר, ושולמו בגינם דמי היוון וכן הושקעו בהם חיים שלמים.

    לא ניתן להתייחס לנחלות בהחלטות רמ"י בדור הנוכחי כפי שהתייחסו לנחלות בעידן של טרום קום המדינה או לאחר קום המדינה, כאשר ביקשו ליישב את הארץ לפתח את ענף החקלאות.

    הרפורמות בשוק החלב ובענף הלולים גרמו לחקלאים קטנים לאבד פרנסה ולסגור ענפים שפעלו במשך עשרות שנים ופרנסו מספר משפחות בנחלה. רפת החלב המשפחתית שיכלה לפרנס מספר משפחות בעבר, הפכה ללא רווחית בעקבות הרפורמה וגרמה למשפחות להפסיק את הפעילות בכדי לצמצם הפסדים.

    ענף הפרחים הלך ודעך בעקבות קשיים שהערימו על החקלאים בהעסקת עובדים זרים, הטלת מיסים, קשיים בפעילות מול הבורסה לפרחים, ירידת מחירים, תחרות עם מדינות העולם, ועליה בהוצאות בגין תקורות, שהביאו להפסדים כבדים ולסגירת ענפים בנחלות.

    הפסקת הפעילות החקלאית בנחלות שנגרמה נוכח מדיניות ממשלה שגויה, הביאה לכך שבנחלות נותרו מבנים בשטחים גדולים וקטנים ללא שימוש לאחר שהושקעו בהקמתם כספים רבים במהלך השנים.

    חקלאי שעבד כל חייו ברפת חלב בנחלה והגיע לגיל פנסיה, הוא מקצוען בכל קנה מידה בעבודה ברפת. החקלאי לא חסך דבר במהלך השנים והשקיע את כל הונו ברפת, בפיתוח מבנים חקלאיים ששימשו את הרפת וכיום כאשר הוא לפני פרישה, הוא עומד מול שוקת שבורה, כאשר מבנים שהושקעו בהם כספים רבים מונחים בנחלה כאבן שאין לה הופכין. מדובר במבנים שעלו כסף רב שלא ניתן לעשות בהם דבר, למעט פעילות חקלאית או הסבה לפל"ח ככל והם ממוקמים בחלקת המגורים, אך גם אם החקלאי יחליט להסב את המבנים הוא לא יוכל להשכיר אותם וכאן טמונה הבעיה.

    החלטות רמ"י גורמות לכך שהחקלאי, שכל השנים עבד בחקלאות בנחלה, פעמים רבות לא דאג לעצמו לפנסיה שכן את כל החסכונות שהוא צבר כל החיים הוא השקיע בפעילות החקלאית בנחלה, יוותר ללא מקורות הכנסה בגיל השלישי ועם עגמת נפש קשה מאוד ותלות כלכלית בלתי אפשרית במשפחה.

    החקלאי חייב לשרוד, הוא לא רוצה ליפול נטל על החברה או על המשפחה שגם שורדת את היומיום, אך אין לו מקורות הכנסה - מה מצפים שהוא יעשה? האם הוא אמור לשבת מול מבנים ריקים ולהפוך לנתמך בגיל פנסיה?

    פגשתי אנשים מבוגרים פעם ועוד פעם, שישבו אצלי חסרי אונים, מבקשים עזרה "תן לנו רעיון יצירתי איך שורדים עד 120 בלי למכור את הנחלה?", "אנחנו רוצים להותיר את הנחלה לדור ההמשך אבל אין לנו הכנסה חודשית", "איך יכול להיות שלא ניתן להשכיר את המחסנים או את הבית השני בנחלה הרי הכל נבנה בהיתר?" ועוד תהיות ושאלות שעולות אצל אנשים טובים שפיתחו חקלאות במדינת ישראל וכיום עשויים להגיע לפת לחם וליפול נטל על החברה - האם לכך פיללנו? האם זו המדינה אותה ביקשנו לעצמנו?

    ברור שלא! וברור שצריך שינוי כאן ועכשיו!

    פרנסה של חקלאי ממבנה שנבנה בהיתר לאחר שרמ"י קיבלה דמי היוון בסכומים משמעותיים, לא תפגע באזור התעשייה הסמוך, אלא להיפך, ההסדרה של המבנים בהיתר תיצור מצב נורמאלי בנחלות, תסדיר מבנים לפי מדיניות התכנון, תכניס כסף לקופת המדינה מדמי היוון ודמי שימוש שנתיים שלא משולמים כיום, תקנה לחוכר אפשרות פרנסה מהשקעות שהוא נשא בהן ותוציא אותו ממעגל הנרדפים של רמ"י, תפחית עומס על הרשויות ורמ"י בנושא אכיפה, תפחית עומס על הפרקליטות שמגישה כתבי אישום וכתבי תביעה, תפחית עומס על בתי המשפט ותקטין את ההוצאות של המדינה.

    התוצאה שנקבל היא ענף השכרות שמוסדר היטב בנחלות, תופעת השימושים החורגים תפחת באופן משמעותי ועם הזמן תיעלם כמעט לגמרי, בעלי נחלות יסדירו את כל המבנים ויתפרנסו בכבוד, החיכוך בין הרשות לחוכר יקטן כפי שמבקשים ליצור בהחלטות החדשות ותיווצר הרמוניה ביחסים בין הרשות לבעלי הנחלות.

אביגדור לייבוביץ, עו״ד

משרד עורכי דין ליבוביץ מתמחה באגודות שיתופיות, בעסקאות ובסוגיות הקשורות למגזר החקלאי והמגזר הכפרי על כל גווניו, ניתוח ויישום החלטות מועצת מקרקעי ישראל, טיפול משפטי בכל הסוגיות מול רשות מקרקעי ישראל, שיוך דירות בקיבוצים ובניית פרויקטים ב"שטח המחנה" וצמיחה דמוגרפית בקיבוצים, וכולל בתוכו מחלקת מגזר חקלאי ואגודות שיתופיות, מחלקת מיסים ומחלקת נדל"ן.

טל. 03-5751531
פקס. 03-5751530
דוא״ל: avigdor@lieblaw.co.il

https://www.lieblaw.co.il/

האיחוד החקלאי

דרך מנחם בגין 74 , תל אביב
תל אביב, 67215
טל: 03-5620621, פקס: 03-5622353
ליצירת קשר בדוא״ל

This e-mail address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.

זוהר טבנקין 0587824237