רלוונטיות החוק למיסוי דירה שלישית למגזר החקלאי / דוד בסון, עו״ד

01 ינו 2017

השנה החדשה הגיעה ועימה צרור המכות בעניין המיסים השונים שנוחתים גם על המגזר החקלאי- מיסוי חדש בעניין הקיבוצים והמיסוי בעניין דירה שלישית.

בהקשר למיסוי דירה שלישית ראוי להדגיש כי די אם  ליחיד (ולאשתו ולילדיו עד גיל 18) יש  249% בדירות או יותר מכך. המבחן בניסוח הקודם (שאמר כל חלק מעל שליש = דירה) תוקן ל 249%, קרי:  יחברו גם חלקי דירות, עד ל 249% , ומעל זה – על חלק הדירה הקטן ו/או הזול יותר – יוטל המס.

ניסוח כזה של החוק עוד יפרנס עורכי דין ויועצי מס רבים.

3 יחידות בנחלה

מדוע דירה שלישית? בגירסה הראשונה של החוק , למעשה "נפלו" במס גם בעלי נחלות עם כמה יחידות דיור. בגרסה הסופית תוקן העניין, והדירות בנחלה לא ייספרו כולן.

וכך מוחרג הענין מהחוק (סעיף קטן 10) : "דירת מגורים אשר בהתאם להחלטת מועצת מקרקעי ישראל לא ניתן להעביר בה זכויות, אלא כחלק מנחלה" (לעיון בנוסח הסעיף הרלוונטי בחוק)

הניסוח אמנם מעורפל קצת (לעיון בנוסח ההגדרות בחוק), אבל להבנתי יוצא מכך,  שאם בנחלה יש 3 יח''ד, אין מדובר בשלוש דירות לענין המס הזה. להבנתי זה ייספר כדירה אחת , על פי הגדרת "דירת מגורים" שבסעיף ההגדרות בחוק.

יתרה מכך, אם לא תחייב אפילו בדירה אחת, תצא תוצאה לא הגיונית, כי הרי אין הגיון לפטור ממס לחלוטין. אבל בהחלט,  הנוסח כאמור מעורפל.

מה לגבי המחסנים, הלולים, רפתות לשעבר, או עם הקראוונים השונים המושכרים למגורים?

כאן בהחלט קיים סיכון בנדון, הואיל וההגדרה מעורפלת ולפיה דירת מגורים שחייבת במס (אלא אם הוחרגה בהמשך החוק) הינה כל דירה בנוייה אשר :

אופן אחד: היא בנויה כדירה ("מיועדת למגורים לפי טיבה") או- אפילו שאיננה דירה, אבל לפי תכנית בנין העיר, הייעוד שלה הוא "מגורים", אפילו שלא נבנתה דירה (כבר כאן צפויות לנו התדיינויות סבוכות, מה נכלל בהגדרה זאת).

אבל לענייננו – כל אותם מחסנים, רפתות, קראוונים– המשמשים למגורים- כנראה נכנסים לרישא בהגדרה. הם מיועדים למגורים לפי טיבם.

ואם קיים ספק בכך, בא המשך ההגדרה. אופן שני:  היא משמשת למגורים: כאן כבר נראית סכנה גדולה יותר , שאותם מחסנים וכו' נכנסים להגדרת מגורים.

אבל, וזה אבל גדול, ההחרגה שצויינה לעיל, מסייעת לחקלאים גם כאן שכן סעיף 120 (10) בא לעזרתם, ופוטר כל דירה שאינה יכולה להימכר בנפרד כחלק מתנאי נחלה.

לעת עתה , נראה שיכולים בעלי הנחלות להירגע.

ומה עם משק עזר? מה עם בית מקצועי? ומה עם בית בהרחבה?

להבנתי, במשק עזר – הדירות נספרות גם נספרות ואפילו אם  יש שם שתי דירות (כמו בהרבה מישקי עזר) נראה שהן תיספרנה. הטעם הוא – ההחרגה היא לבית בתנאי "נחלה" כאמור בס''ק (10) הנ'ל. ואילו משק עזר , בכל החלטות המינהל, מוגדר באופן ברור כמשק שאיננו נחלה.

לכן, נראה שכאן לחקלאים הללו, אם יש עוד דירות, הן ייכנסו לרשת המיסוי.

מה קורה עם בעלי משקי עזר, שהתמזל מזלם ויש להם גם איזה מחסן או קראוון?

האם ההחרגה לגבי נחלה, תסייע להם?

גם כאן נראה לי, שהם בסיכון של היכללות בגדר החיוב במס אם יש להם 3 דירות כאמור.

בית מקצועי הינו דירה מגורים רגילה

ואף מגמת המינהל הינה להפכה לדירת מגורים רגילה- ולכן אם הבית המקצועי מצוי בחכירה של יחיד (קרי: הוא לא שייך לאגודה השיתופית, אשר משכירה לבעל המקצוע) אזי אותו יחיד הינו בעל דירה לכל דבר וענין.

לסיום , החוק העניק גם אפשרות למכור הדירה השלישית , על מנת שלא לשלם המס (ס' 148 לחוק - לעיון בנוסח הסעיף), קרי : עד 1.10.17 ניתן למכור הדירה השלישית, ואז לשלם את המס עליה – כדירה שלישית– עד רגע מכירתה כמובן, ולאחר מכן – קיים פטור.

מכירה לקרוב- לא תבטל הענין.

אגב- מתנה של הדירה השלישית לבן או לבת כנראה שלא תסייע לצאת מהחוק המחייב כי כתוב "למעט  מכירה לקרוב", ומכירה לקרוב – כוללת גם מתנה.

אבל- ניתן לטעון ההיפך , ויש כאלה הסבורים כך, ויש לכך גם הגיון משלו, שהרי עדיין מותר ליתן מתנה לילדים.

הניסוחים כאמור עדיין לא שלמים, עדיין מחכים להתקנת תקנות שונות, ונקווה שהעניין יובהר בהמשך.

דוד בסון, עו״ד

עו"ד דוד בסון, שותף במשרד עו"ד הרטבי, בורנשטיין, בסון ושות' העוסק בנדל"ן ובתביעות נגד רשות מקרקעי ישראל

 

האיחוד החקלאי

דרך מנחם בגין 74 , תל אביב
תל אביב, 67215
טל: 03-5620621, פקס: 03-5622353
ליצירת קשר בדוא״ל

This e-mail address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.

זוהר טבנקין 0587824237