זכות הייזום בהחלטת שינוי היעוד- בדרך לבג"ץ? / חגי שבתאי, עו״ד

לאחרונה פנה פורום הקרקעות לצדק חלוקתי לשר האוצר, לרשות מקרקעי ישראל וליועץ המשפטי לממשלה, בדרישה לבטל את זכות שכביכול ניתנה בהחלטת מועצה 1470 לייזום בקרקע, ולהותיר אך ורק את הפיצוי הכספי.

בין היתר, נטען על ידי פורום הקרקעות, כי יש במתן זכויות הייזום כדי להפלות ולקפח מגזרים אחרים בחברה שאינם זוכים להטבות כאלה, וכי החלטה 1470 בה נקבעה זכות הייזום כביכול עומדת בניגוד לעקרונות שנקבעו בבג"צ הקרקעות שעסק בהחלטות 717, 727 ו- 737.

פנייתו של פורום הקרקעות לצדק חלוקתי לוקה בראש ובראשונה בעיוותן של העובדות, ואף בטעויות רבות בנוגע למצב המשפטי.

זכויות החקלאיים ואגודותיהם בקרקעותיהם אינן זכויות רופפות, אלא זכויות קנייניות שזכו להכרה בעשרות החלטות של מועצת מקרקעי ישראל (לרבות החלטה 1311 העוסקת בזכות חכירה לדורות) ואף בפסקי דין רבים, וניתן לפגוע בהן בעת שינוי יעוד אך ורק בהתאם להוראות שנקבעו זה מכבר בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל.

משכך, ביום 6.12.2000, לפני כ- 6 שנים! קיבלה המועצה את החלטה 1222, במסגרתה נקבע כי במידה ושונה ייעודם של מקרקעין וועדת המנכ"לים החליטה כי המקרקעין דרושים לצורך שיווק מיידי, המינהל ישלח לחוכר דרישת השבה בה יודיע לחוכר כי בכפוף לתנאים הקבועים בהחלטה, יהיה זכאי לפיצוי ולתמריצים. ההחלטה קבעה פיצויים כספיים, וכן ניתנה זכות לחוכר לרכוש בפטור ממכרז ובתשלום דמי חכירה מהוונים מלאים (ללא הנחות הקבועות בהחלטות המועצה), מגרשים בתחום התכנית אשר שווים, על פי קביעת השמאי הממשלתי הראשי או מי שימונה על ידו לעניין זה (בהתאם לממוצע משוכלל של מחירים שזכו במכרזים), יהיה עד 20%, ולא יעלה על 100 דונם, ולא יותר מ- 500 יח"ד במרכז הארץ.

ההחלטה האמורה לא היתה גחמה ספונטנית של המועצה. כפי שמפורט בדברי ההסבר להצעת החלטת הנהלת המינהל מס' 313 מיום 30.11.2010, כבר ביום 21.5.2007 החליטה המועצה כי החלטה 969 תבחן על יסוד המלצת צוות בין-משרדי שהוקם למטרה זו. ביום 16.9.2008 גיבש הצוות הבין-משרדי את המלצותיו. עוד קודם לכן אישרה הממשלה רפורמה ברמ"י (החלטת ממשלה ממ"י/5 מיום 12.5.09) במסגרתה החליטה הממשלה להטיל על ועדת השרים לבחון ולהחליט בדבר שינויים במדיניות הפיצויים לחוכרי קרקע חקלאית בגין שינוי ייעוד, לרבות מתן אפשרות להקצאת חלק מן הקרקע המשנה את יעודה לחוכר החקלאי בפטור ממכרז בתמורה לתשלום מלא ומתן אפשרות זכות ייזום לחוכרי קרקע חקלאית.

וכך, ביום 10.11.09 הנחתה הנהלת המינהל את מנהלת האגף החקלאי במינהל ויו"ר הצוות הבין-משרדי לכנס את הצוות ולבחן מסלול פיצוי לפיו תינתן לחוכר אפשרות לרכוש זכויות בחלק מהשטח ששונה ייעודו בפטור ממכרז ובתשלום מלא. חברי הצוות המליצו להנהלת המינהל כי יש מקום למתן זכות לחוכר לרכישת חלק מהקרקע ששונה יעוד בפטור ממכרז, ואכן הנהלת המינהל קיבלה הצעה זו והעבירה אותה (במסגרת הצעת החלטה 313 האמורה) למועצה שקיבלה כאמור את החלטה 1222.

במסגרת שיקולי הצוות והנהלת המינהל שכללו בחינה של מכלול ההשלכות, נלקחו בחשבון, בין היתר, זכויותיהם של החוכרים בקרקעותיהם, העובדה שהעיסוק בחקלאות הוא אורח חיים ופרנסה ליישובים החקלאיים, וכי המושבים, לרבות חברים שבחלקם בגיל מבוגר ואין להם מקור פרנסה נוסף, נשענים על שטחי החקלאות שברשותם כמקור פרנסה חשוב, וכי למעשה כל גריעה משטחיהם מהווה פגיעה באמצעי הייצור של החקלאים.

כלומר - כבר לפני כשבע שנים התקיים הליך מנהלי תקין, על ידי צוות שמונה לשם כך, והוא בחן באופן מקצועי את כל השיקולים הרלוונטיים וערך את כל האיזונים המתבקשים, וקבע באופן חד משמעי ובהחלטה סבירה והגונה, כי יש לתת לחוכר זכות לרכישת חלק מהמקרקעין ששונה ייעודו בפטור ממכרז ובתשלום מלא וריאלי.

עוד דבר מה שנשכח מהפורום, הוא שבתקנות חובת מכרזים, התשנ"ג – 1993, תקנה 25 העוסקת בפטור מחובת מכרז לעסקה במקרקעין קובעת פטור לבעל זכות חכירה, למי שזכאי להיות חוכר, או מי שמחזיק במקרקעין באופן רצוף 10 שנים לפחות, בהסכמת המינהל (תקנה 25 (1)). מכאן, שגם המחוקק ראה לנכון לתת זכות לפטור ממכרז למי שהינו בעל זכויות בקרקע, ולמעשה החלטת המועצה האמורה, שנתנה זכות לפטור ממכרז כאמור, עיגנה זכות קיימת.

פורום הקרקעות בוחר בפנייתו שלא להתייחס להליך המינהלי האמור ולהחלטות הקודמות ומתייחס להחלטה 1460 משנת 2016 כהחלטה הראשונה שהעניקה לחוכר זכות כאמור. בפנייה אין כל התייחסות לכך שהזכות היחידה שניתנת לחוכר היא זכות לרכישה בפטור ממכרז, אולם זאת במחיר מלא, ובכפוף לתנאי ההחלטה.

חשוב להבהיר, שבג"צ הקרקעות פסל את החלטה 727 שנתן פיצוי בגין שינוי יעוד לפי ערכה לאחר שינוי יעוד ולא על פי שוויה כקרקע חקלאית. ובענייננו, הפיצוי הניתן הוא פיצוי חקלאי, והזכות שניתנת לחוכרים היא רק זכות לפטור ממכרז. הם אינם "זוכים" מן ההפקר בקרקע, אלא מקבלים זכות לרכוש במחיר מלא בפטור ממכרז את הקרקע ששינתה יעודה ועליה ישבו, בה אחזו, ואותה פיתחו משך עשרות שנים. בנוסף, אין ספר שפסה"ד שניתן בבג"צ הקרקעות היה לנגד עיניהם של חברי הצוות, הנהלת המינהל וחברי המועצה, שעה שקיבלו את החלטה 1222, וכן את ההחלטות שנתקבלו לאחר מכן ואשררו מתן אותה זכות לחוכר: החלטה 1259 מיום 20.12.2012, החלטה 1285 מיום 11.6.2013, החלטה 1426 מיום 3.8.2015, וכן את החלטה 1470 מיום 13.7.2016, שרק אותה טורח פורום הקרקעות לציין בפנייתו הנ"ל.

עוה"ד גלי פלד וחגי שבתאי ייצגו חוכרים שונים ואת התנועות המושביות בעתירות שונות בנוגע להחלטות מועצת מקרקעי ישראל, בין היתר עתירות של "הקשת המזרחית".

חגי שבתאי, עו״ד

עומד בראש המשרד עו"ד חגי ח. שבתאי יחד עם עו"ד אריה שפירא.

המשרד מתמחה בנושאי מקרקעין  ואגודות שיתופיות.

דואר אלקטרוני: info@hs-law.org .

האיחוד החקלאי

דרך מנחם בגין 74 , תל אביב
תל אביב, 67215
טל: 03-5620621, פקס: 03-5622353
ליצירת קשר בדוא״ל

This e-mail address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.

זוהר טבנקין 0587824237