
חגי שבתאי, עו״ד
עומד בראש המשרד עו"ד חגי ח. שבתאי יחד עם עו"ד אריה שפירא.
המשרד מתמחה בנושאי מקרקעין ואגודות שיתופיות.
דואר אלקטרוני: info@hs-law.org .
ביום 12/2/25 ניתן פסק דין של בית המשפט העליון (השופטת דפנה ברק ארז, בהסכמת נשיא בית המשפט העליון המיועד יצחק עמית והשופטת יעל וילנר) בקשר לסוגיית היטל השבחה בקיבוצים (בר"ם 7560/22). לפסק הדין החשוב יכול ויהיו גלים בעתיד, ולנוכח שאלות רבות שהופנו אלינו נתייחס בחוזר זה "במבט על" לנקודה המשפטית העיקרית שנפסקה.
היטל השבחה הינו היטל המוטל על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובניה שבסיסו תשלום על "השבחה" של קרקע כתוצאה מאישור תוכנית מתאר (לדוגמא: על ידי תוספת זכויות בניה). החבות בהיטל השבחה נוצרת עם אישור תוכנית משביחה, אולם חובת התשלום עצמו הינה במקרה של "מימוש", כאשר יש שני מקרים בסיסיים - "מימוש מלא" במקרה שהנכס נמכר ו- "מימוש חלקי" במקרה של הוצאת היתר בניה לנכס. היטל השבחה משולם על ידי בעלי הקרקע או על ידי חוכרים לדורות.
יחד עם זאת, חוק התכנון והבניה קובע גם הסדר חלופי להיטל השבחה הנוגע למקרקעי ישראל (קרקעות המנוהלות על ידי רשות מקרקעי ישראל, רמ"י), שנקרא "חלף היטל השבחה": במקרים שההסדר החלופי חל, אין חובת תשלום היטל השבחה על חוכר, ובמקום תשלום היטל השבחה רמ"י מעבירה לוועדה המקומית לתכנון ובניה תשלום שהינו כיום 12% מתקבוליה.
הסוגיה שעמדה בפני בית המשפט העליון התייחסה לנקודה ספציפית: האם עצם ביצע עסקת שיוך דירות עם רמ"י ביחס לבתי המגורים ו/או מגרשי המגורים לחבר הקיבוץ, בשיוך פרטני לפי החלטה 751 (כיום החלטה 979 על גלגוליה), הינו "מימוש" שיוצר חובת תשלום של היטל השבחה.
למעשה השאלה היתה האם מדובר במכירת זכויות במקרקעין מהקיבוץ לחבר, מכירה שהינה כאור "מימוש מלא".
בר״ם 7560/22 קיבוץ שדה נחמיה ו-16 אח׳ נ׳ הועדה המקומית לתכנון ולבניה גליל עליון ואח׳, פס״ד מיום 12/02/2025
מדיניותה של רמ"י הינה שלא לבטל עסקאות שבוצעו. למדיניות זו משמעות רבה באגודות שהינן ישוב שכן לאגודות שהינן ישוב ישנה מכסה מוגבלת של דונמים בה ניתן לערוך עסקאות תעסוקה, ובהתמלא המכסה נוצר מצב בו לא ניתן לערוך עסקאות תעסוקה נוספות.
למרות מדיניות זו, לאחרונה התקבלה החלטה 5720 של הנהלת רשות מקרקעי ישראל המאפשרת ליישובי קו העימות לבטל עסקאות תעסוקה וזאת בכפוף לקיום תנאים שנקבעו.
נושא הפרויקטים האגרו וולטאיים הולך וצובר תאוצה.
נוהל עסקאות תעסוקה שפורסם על ידי רשות מקרקעי ישראל ביום 29.12.2024 מחדד את כללי רמ"י בנושא –
"מיזם אגרו - וולטאי" - מיזם המוקם בקרקע המעובדת בפועל, ובלבד שהשימוש החקלאי מתקיים במקביל.
האם ישוב יכול לקבל הקצאה של קרקע חקלאית ומיד לקדם על הקרקע פרויקט של אנרגיה מתחדשת או פרויקט תעסוקה אחר?
הנהלת רמ"י קבעה כי אגודה חקלאית תידרש לעיבוד חקלאי בפועל של קרקע חקלאית שצורפה למשבצת וזאת לתקופה של 10 שנים בטרם תוכל לבקש שימוש סחיר בקרקע. תקופה זו תהא הן לאפשרות להגיש תוכנית לשינוי יעוד והן לבקשה לעריכת עסקה, וזאת ככל שהתכנון לא קודם על ידי הישוב.
בית משפט לעניינים מנהליים בבאר שבע פסק לאחרונה כי החלטת רשות מקרקעי ישראל לגרוע שטח בן כ- 1,000 דונם שהוחזק על ידי שוכרת פרטית בחוזי שכירות עונתיים למעלה מ- 30 שנים, התקבלה תוך הפעלת שיקול דעת סביר ובהתאם להוראות נהלי רשות מקרקעי ישראל.
הקרקע נועדה על ידי רמ"י להקצאה לטובת חכירה במסגרת משבצת קבע של קיבוץ. פסק הדין מפרט שיקול דעת רחב של רשות מקרקעי ישראל בניהול הקרקעות הזמניות.
עת"מ (ב״ש) 11817/07-24 אחים תקוה – גידול ירקות בע"מ נ' רשות מקרקעי ישראל ואח', פס״ד מיום 02/12/24
"חלופת האגודה" היא אחד מהסדרי שיוך זכויות המגורים בקיבוץ. בניגוד להסדרים הקנייניים של שיוך לפי החלטה 751 ו"השיוך הקנייני" (במקור החלטה 979), בחלופת האגודה בתי החברים (והמגרשים בהתאמה) "יוצאים מהמשבצת", דהיינו מחוזה החכירה של הקיבוץ (או חוזה הזמני המתחדש) ונחתם לגביהם הסכם חכירה נפרד בין הקיבוץ לבין רמ"י.
חוזה החכירה הנפרד עומד כשלעצמו במקרה שהקיבוץ הינו קיבוץ שיתופי. במקרה זה הסדר חלופת האגודה אינו מעניק לחברים זכויות, אבל משנה את ההסדר המסורתי שבין האגודה לרמ"י בנוגע לבנית בתים לחברים. במידה והקיבוץ הינו קיבוץ מתחדש, הקיבוץ רשאי, בהתאם להסדרים הפנימיים שלו לשייך זכויות לחברים, וזאת באמצעות הסכם החכרת משנה בין הקיבוץ לחבר.
לאחרונה נתקלנו במקרה בו רשות המיסוי חייבה את תאגיד הפרויקט בעסקה סולארית קרקעית, בתשלום מס רכישה.
רמ"י דיווחה לרשות המיסים על "מכירת/רכישת זכות במקרקעין".
הדרישה לתשלום מס הרכישה יצאה על שם תאגיד הפרויקט (תאגיד משותף ליזם ולישוב, בו הישוב מחזיק לפחות 26%), אשר חתם עם רמ"י על הסכם הפיתוח והסכם חכירה, ולא לישוב עצמו.
תקציר פעולה: סעיף בחוק חדש קובע שבתקופה הקרובה אין חובה לקיים בחירות באגודות שיתופיות, אבל האגודה רשאית להחליט על קיום בחירות ולהודיע על כך לחברים ולרשמת האגודות השיתופיות. רשמת האגודות השיתופיות רשאית, בנסיבות מסוימות, להורות שלא לקיים בחירות.
ביום 23.11.2023 פורסם חוק הארכת תקופות ודחיית מועדים (הוראת שעה – חרבות ברזל) (סדרי מינהל, תקופות כהונה ותאגידים), התשפ"ד-2023.
החוק כולל הוראות שונות בתחומים מגוונים על רקע מצב המלחמה שבו שרויה המדינה. בין היתר, קובע החוק הוראות בעניין בחירות באגודות שיתופיות והארכת כהונה של רשויות האגודה.
עד פרסום החוק, ניתן מענה מסוים לקשיים הכרוכים בקיום בחירות לרשויות האגודה בעת המלחמה במסגרת הדין הכללי תוך שימוש בסמכויות רשם האגודות השיתופיות, כפי שעדכנו בחוזרי המשרד 10/23 ו-12/23. כעת ניתן בחוק מענה כללי יותר ולפרק זמן ארוך יותר.
קיבלנו לאחרונה פניות רבות בנוגע לייפוי כוח מתמשך, זאת בעקבות המצב בארץ והחששות הגוברים מפגיעות גוף, מהתדרדרות במצב הרפואי או הקוגניטיבי ומאובדן כשרות משפטית. נעמוד בקצרה על המאפיינים העיקריים שלו.
ייפוי כוח הוא מסמך הנותן הרשאה לעורך דין או לאדם (במקרים מסוימים) לבצע בשם נותן ייפוי הכוח פעולות משפטיות, בין היתר בנוגע לרכוש על סוגיו.
ייפוי כוח מתמשך הוא ייפוי כוח מסוג מיוחד שהוכר בישראל מכוח תיקון לחוק שהתקבל בשנת 2016 במסגרת תיקון 18 לחוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות, התשכ"ב – 1962.
בניגוד לייפוי כוח רגיל, ייפוי כוח מתמשך נועד להיכנס לתוקף ולתת מענה למצב עתידי ולא ודאי שבו האדם שנתן את ייפוי הכוח יאבד את הכשרות המשפטית שלו ולא יוכל לקבל החלטות בעצמו, למשל: במצבים של פציעה קשה, אובדן הכרה או קיהיון (דמנציה). ייפוי כוח מתמשך עשוי, לפי בחירת נותן ייפוי הכוח, לכלול גם קבלת החלטות רפואיות.
ייפוי כח מתמשך מהווה חלופה להסדר המשפטי של אפוטרופסות. כיום כל אדם זכאי לחתום על ייפוי כוח מתמשך ולקבוע מי ידאג לענייניו אם יאבד את כשרותו המשפטית באופן זמני או קבוע, כאשר ברירת המחדל היא עדיין אפוטרופסות, כלומר: מי שאיבד את כשרותו המשפטית לפני שנתן ייפוי כוח מתמשך והפקיד אותו לפי כל הוראות החוק, ימונה לו אפוטרופוס.
המועצה הארצית לתכנון ובניה, החליטה בישיבתה מיום 17.10.223 להעביר לאישור הממשלה את תמ"א (תכנית מתאר ארצית) 19/1.
התמ"א מסדירה – לראשונה באמצעות תוכנית מתאר ארצית – את הליכי התכנון לאישור היתרים ותכניות למתקני אגירה בהספקים ובמיקומים שונים. התמ"א, תאפשר הוצאת היתרים והקמה של מתקני אגירה שיקדמו את משק החשמל ובכלל זה יאפשרו לייעל את השימוש ברשת החשמל ולחבר מתקני ייצור באנרגיה מתחדשת בהיקף רחב יותר.
התמ"א מגדירה את הליכי התכנון הנדרשים לתכניות ולהיתרים למתקנים לאגירת אנרגיה, לרבות קביעת התנאים לשילוב מתקני אגירה בתחום תכניות מפורטות מאושרות. התמ"א כפי שפורסמה, תובא לאישור הממשלה ותכנס לתוקף לאחר שינויים קלים על פי דרישת המועצה הארצית.