מידע בנושא מיסוי מקרקעין

בימים אלה אנו עדים לרוח חדשה שנושבת מכיוונה של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) המבקשת לבטל את חישוב הפוטנציאל התכנוני בשומות דמי רכישה!!!

רמ"י טוענת, כי העלות של שיטת השמאות הפרטנית כולל אומדן הפוטנציאל התכנוני של יחידת דיור שלישית, גבוהה מהתועלת האמיתית. עוד טוענת רמ"י, כי להבדיל ממבצע ההיוון במגזר העירוני שבו היוון הזכויות הוריד מהותית ואף ביטל את החיכוך הבירוקרטי, בנחלות המצב שונה. הטענה של רמ"י היא, שגם לאחר תשלום דמי רכישה, לאור כך שמוגשות בקשות לפל"ח, שימושים נלווים לחקלאות, בקשות להיתר בקרקע חקלאית ולאור הדרישה לקבל הסכמה וחתימת רמ"י על בקשות להיתרי בניה, שיעבודים, משכון ומשכנתא - "החיכוך" בין רמ"י לבעלי הזכויות בנחלות נמשך.

בהתאם לסיכום פגישה שנערכה בין נציגי רמ"י לבין "פורום ההתיישבות בלשכת עורכי הדין" עולה, כי בגיבוי אגף שמאות של רמ"י, עומדת לעלות הצעה להנהלת רמ"י ולמועצת מקרקעי ישראל, לעבור לטבלאות לפי שומה מדגמיות גם במסלול "דמי רכישה" ולא רק במסלול "דמי חכירה" וכן להפסיק לבצע שומות פוטנציאל תכנוני עבור יחידה שלישית בטענה כי מרכיב זה בשומות מעכב את עבודת השמאי וכאמור לא מבטל את החיכוך בין רמ"י לבעלי הנחלות.

הדברים האמורים מהווים רעידת אדמה של ממש!!! בכדי להתמודד עם המצב אליו נקלענו, אנו חייבים לפעול בכמה מישורים - מינהלי, משפטי, פרלמנטרי. עלינו למנוע את "רוע הגזירה" ככל שרמ"י תבקש להוציא לפועל את המסקנות שעולות לעיל וכן להתכונן לבאות ולהבין היטב במה מדובר.

יש לשים לב, כי ביטול "הפוטנציאל התכנוני" בשומות דמי רכישה יהווה מכה אנושה להחלטה שכבר כיום מעטים מממשים אותה לאור עלויות גבוהות ואי עמידה בתנאי הסף בהרבה מקרים. הלכה למעשה, יישום מסקנות רמ"י - שהן שגויות מיסודן ופוגעות בזכויות הקניין של בעלי הנחלות ומעמיקות את האפליה בין העיר לכפר - יביא ל"מכת מוות" ביחס ל"חזון חלקת המגורים" שהתגבש נוכח "הפוטנציאל התכנוני" במסלול דמי רכישה, מה שיגלגל את ההחלטה לארכיון, כך שהיא תיזכר רק בדפי ההיסטוריה כמכה קשה וכואבת נוספת שנוחתת על בעלי הזכויות בנחלות.

בדיקות מקדמיות בעסקת ברוטו/נטו:

בהליך מכירה של נחלה או משק עזר בעסקת ברוטו או נטו אנו בוחנים את המיסים המשולמים במסגרת המכירה, בטרם ביצוע עסקת המכר, באמצעות שומה, על בסיסה מבוצעים חישובי מיסים. המטרה היא שהמוכרים יבינו היטב מהו הסכום שייוותר בידיהם בסיום העסקה ובהתאם לכך יקבעו את מתווה העסקה "ברוטו" או "נטו".

בהתאם לתוצאות שיתקבלו לאחר ביצוע הבדיקות המקדמיות ולאחר קבלת חוו"ד השמאי וחישובי המיסים, נקבע את גובה הכספים שיופקדו בנאמנות עבור תשלום המיסים החלים בעסקה. בעסקת "ברוטו" נותיר בנאמנות את המיסים שחלים על המוכרים מתוך התמורה שמשלם הקונה ובעסקת "נטו" ישלם הקונה בנוסף לתמורה שמועברת למוכרים, גם את המיסים שחלים בעסקה על המוכרים וסכומים אלו יופקדו בנאמנות וישולמו על ידי ב"כ המוכר שישמש כנאמן בחשבון עד לקבלת כל אישורי המיסים.

דמי רכישה - לאור העובדה שרמ"י קובעת את גובה דמי הרכישה לפי השווי של הקרקע במועד הוצאת השומה ולא למועד העסקה, יש לבקש מהשמאי לתת הערכה לגובה דמי הרכישה שיחולו במועד מאוחר כשנתיים ממועד העסקה ובהתאם לכך נקבע את גובה כספי הנאמנות.        

במקרים בהם הצדדים מסכימים כי דמי הרכישה ישולמו עם קבלת השובר לדמי רכישה מרמ"י ולאור כך שהשומה תומצא במועד מאוחר של כשנה וחצי ואולי יותר ממועד החתימה על ההסכם, יש לקבוע בהסכם כי גם לאחר שהקונה ישלם למוכר את מלוא התמורה נטו, נמסרת חזקה פורמאלית בלבד וכי החזקה הסופית תימסר רק לאחר שיתקבלו כל אישורי המיסים בגין התשלומים שחב בהם הקונה בעסקה.

במקרים אחרונים בהם טיפלנו במסגרת הליכי גישור, עלה כי עוה"ד שמייצגים קונים בעסקאות נטו וקיבלו על עצמם לבצע את הדיווחים לרשויות, לא דיווחו על העסקה לרמ"י בכדי לאחר את מועד תשלום דמי הרכישה וכאשר המוכרים חייבו את ב"כ הקונים לבצע את הדיווח, לאחר שהתגלתה למוכרים "התקלה", גובה דמי הרכישה האמיר והקונים לא יכלו לשלם אותם וכתוצאה מכך העסקה התבטלה וגרמה להוצאות ניכרות לצדדים

אלי מלך (להלן: "המשיב") אשר הינו חבר בקיבוץ מרום גולן (להלן: "הקיבוץ"), תובע כספית את הקיבוץ על כך שהעביר את כספי הרווחים המגיעים לו לצורך הבטחת הגמלה הפנסיונית שלו, בניגוד לבקשתו להעבירם לקרן ההשתלמות שלו.

ע"א (נצרת) 52824-08-20 קיבוץ מרום גולן נ' מלך, פס״ד מיום 14/02/21

קבלת זכויות הנחלה בהורשה אינה פעולה המקימה חבות במע"מ.

השאלה היא האם יחול מע"מ במכירתה ובאילו תנאים.

כאשר יורש  מוכר את הנחלה שקיבל בירושה יחול מע"מ עפ"י מעמדו של היורש.

במידה וביום מכירת הזכויות היורש אינו מוגדר כ"עוסק" לפי חוק מע"מ ביחס לפעילותו בנחלה במשק החקלאי שהתקבלה בהורשה  הרי שאין לחייב את המכירה במע"מ .

עניינה של העתירה הינה טענה מטעם חנניה וכרמלה פרץ (להלן: "העותרים"), נגד החלטת מושב שחר (להלן: "המושב"), הוועדה המקומית לתכנון ובניה וכן דיירי שכונת ההרחבה במושב שחר (להלן: "המשיבים") לסלילת כביש על חלקה סמוכה לבית העותרים.

עת"מ(חיפה) 5045-11-18 מי בקעת הנדיב – אגודה שיתופית למים בע"מ נ' עיריית חדרה, פס״ד מיום 14/08/22

"הפוטנציאל התכנוני" הוא נושא שמלווה אותנו רבות בהליכי עיון חוזר ומול ועדת ההשגות. במאמר הראשון בסדרה, הסברנו מדוע רבים בוחרים כיום למכור את הנחלה ב"עסקת נטו" וזאת לאור עלייה משמעותית בשומות דמי הרכישה שמושפעות גם מה"פוטנציאל התכנוני" כפי שנקבע בשומות רמ"י.

העלייה הדרמטית בגובה דמי הרכישה (לעומת דמי ההסכמה שחלפו ביום 10.4.2018), הביאה לכך שחבויות המס בעסקאות במרכז הארץ ובאזורי עדיפות לאומית ב', מגיעות לכ- 50% ויותר והדבר גורם לחסרון כיס משמעותי עבור המוכרים שנדרשו לשנות את האסטרטגיה בעת ביצוע עסקת המכר.

עמדנו על עיוות נוסף שנמצא כיום בטיפול מול רמ"י והוא "מועד הוצאת השומה". רמ"י קבעה, כי השומה תקבע לפי ערך הקרקע למועד הוצאת השומה במקום לקבוע את הערך למועד השלמת המסמכים ליישום ההחלטה בפרק משנה 8.3  סימן ז'.

המועד הממוצע לקבל שומה לדמי רכישה עומד כיום על כשנה במקרה הטוב ועד שנתיים לכל הפחות במקרים אחרים, כאשר העיכובים נובעים מדרך הטיפול הסבוכה והמסורבלת של רמ"י, כאשר החוכר נדרש לשלם את "המחיר" נוכח העיכובים שכלל לא תלויים בו, באופן שהשומה שתתקבל מרמ"י חודשים ארוכים אחרי ביצוע העסקה, תהיה גבוהה במאות אלפי ₪ מזו שהוערכה על ידי השמאי מטעם המוכר בטרם ביצוע העסקה.

מצב זה יוצר חוסר וודאות אצל מוכרים, חוסר אמון במערכת, נזק כלכלי עצום עבור מוכרים ויש להמשיך ולפעול בדרכים המשפטיות המתאימות בכדי להביא סוף לעיוות הבלתי נסבל שלא מוכר בכל מגזר אחר.

את המשיב ייצגו עו״ד זיו שרון ועו״ד רם כספי.

ע״א 6107/20 מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב נ׳ נירה מעין ואח׳, פס״ד מיום 19.7.22

תפיסת העולה ביחס ל"עסקת נטו" קובעת את הכלל הבא - הרוכש משלם את כל המיסים לכל הרשויות החלים על המוכר ולוקח על עצמו את כל הסיכונים בעסקה, המוכר מקבל את סכום "הנטו" שסוכם בין הצדדים מוסר את החזקה ומותיר את הרוכש להתמודד עם כל התהליך עד לקבלת אישורי המיסים והעברת הזכויות על שמו.

הרוכש נושא בסיכונים ובסיכויים ולכאורה נראה, כי למוכר אין כל סיכון בעסקה - אך תפיסת מציאות זו - טומנת בחובה מלכודות הן למוכרים והם לרוכשים עליהן נדבר בהרחבה.

הסיסמא "עסקת נטו" נשמעת יותר ויותר בתקופה האחרונה ובייחוד לאור עליית מחירי הנדל"ן בכלל ומחירי הנחלות בפרט. תקופת הקורונה יצרה שוק של "מוכרים" וכיום כמעט "כל מספר זוכה".

מוכרים דורשים סכומים שעד לפני כחצי שנה לא היו מדמיינים לבקש עבור הנחלה וגם כאשר רוכש מסכים לשלם את הסכום המבוקש ונראה שכביכול עומדת להתבצע עסקה, בתהליך המו"מ מוכרים מקבלים הצעות נוספות שגבוהות במאות אלפי ₪ מההצעה הנוכחית שקיבלו והתוצאה היא שהעסקאות נופלות וקמות שוב ושוב.

המצב שבו רוכשים מוכנים לשלם ומוכרים מעלים מחירים, ביחד עם חבויות המס שעלו באופן משמעותי החל מפתיחת השערים ליישום ההחלטה בפרק משנה 8.3 סימן ז' ביום 10.4.2018, הביאו לכך שמוכרים החלו לבקש סכום "נטו" עבור מכירת הנחלה והטילו את כל חבויות המס בעסקה על הרוכשים.

"עסקאות נטו" שבוצעו בעבר כלל לא דומות ל"עסקאות נטו" המבוצעות כיום, כאשר השוני נובע נוכח העובדה שכיום נגבים "דמי רכישה" בעת מכירת הנחלה במקום "דמי הסכמה" וכאן טמונה "המלכודת" המשמעותית ביותר בעסקת נטו!

אנו נמצאים בתקופה של עליית מחירים משמעותית בנכסים במגזר החקלאי - נחלות, משקי עזר מגרשים ובתים בהרחבות - ויש לכך השלכות דרמטיות על חבויות המס שמשולמות בעת ביצוע עסקת מכר, בייחוד ביחס לדמי רכישה המשולמים לרשות מקרקעי ישראל.

חבויות המס הדרמטיות החלות על בעלי הנחלות שמגיעות במרכז הארץ לעיתים עד כדי 60% מהתמורה, הביאו לכך שבעלי נחלות רבים בוחרים למכור את הזכויות בעסקת נטו במסגרתה הקונה משלם את כל המיסים החלים בעסקה, הן אלו שחלים על המוכר והן אלו שחלים על הקונה. עסקת נטו טומנת בחובה מלכודות מס ויכולה להיות בעייתית מאוד כלפי מוכרים אך יותר מכך כלפי רוכשים ובייחוד בכל הקשור לחיוב בדמי רכישה וזאת לאור הנחיות רמ"י והשמאי הממשלתי, ביחס לדרך חישוב דמי הרכישה, מועד מתן השומה והפוטנציאל התכנוני. לאור המורכבות שטמונה בביצוע עסקת נטו והתאוצה שהיא תופסת, נקדיש לכך מאמר נפרד בו ננתח את הבעיות בעסקת נטו.

ברשימה זו נבקש לבחון שתי סוגיות מרכזיות שעולות במקרים רבים בהליכי עיון חוזר מול רמ"י ביחס לשומות דמי רכישה והן "מועד מתן השומה ו"הפוטנציאל התכנוני".

רשות מקרקעי ישראל ("רמ"י) נוהגת להתנות הסכמתה[1] לניצול זכויות נוספות, מעבר לזכויות שהוקנו בחוזה חכירה מקורי,  בתשלום הידוע בכינוי "דמי היתר".

תשלום "דמי היתר" מוגדר בקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל כ:"תשלום עבור זכויות נוספות או שונות בקרקע, עבורן לא שולמה לרשות תמורה".

מועד התגבשות החיוב בתשלום דמי היתר, הינו מועד ניצול הזכויות הנוספות. לדוגמה: מועד חתימתה של רמ"י על בקשה להיתר בניה לצורך ביצוע תוספת בניה תוך ניצול זכויות נוספות מעבר לקיבולת הבניה החוזית שנקבעה בהסכם החכירה.

הכיצד נכון לפעול במקרים בהם בוצע ניצול זכויות נוספות ללא תשלום לרמ"י, והחוכר מבקש להסדיר באיחור את ביצוע התשלום?

האם בדרך של קביעת דמי היתר על בסיס ערכי הקרקע נכון למועד התגבשות החיוב בדמי היתר בתוספת ריבית והצמדה? או שמא בדרך של קביעת דמי ההיתר בהתאם לערכי הקרקע העדכניים נכון למועד הסדרת תשלום החוב (להבדיל מערכם נכון למועד היווצרות החוב)?