לאחרונה אנו חווים שינויים מהותיים וחשובים במדיניות רמ"י שמקבלים ביטוי בתיקון ההחלטה בפרק משנה 8.3 סימן ז' לקובץ החלטות המועצה.

ביום 2.11.2020 התקיימה ישיבת במועצת מקרקעי ישראל במהלכה התקבלו החלטות חשובות למגזר החקלאי ולבעלי הנחלות. רמ"י קבעה תיקון חשוב בהגדרת "העברת זכויות" בהחלטה, כך שלאחר התיקון, העברת זכויות למי שלא מוגדר "קרוב" בהחלטה, במסגרת צו ירושה או צו קיום צוואה, לא תחויב בתשלום דמי רכישה.

תיקון נוסף שבוצע ביום 29.7.2020 בנוהל העבודה ליישום ההחלטה קבע, כי אחים יוכלו להתגורר ביחד בנחלה לאחר פטירת ההורים, ללא חובה לבצע פיצול של מגרש מהנחלה, ככל והמגורים בנחלה נעשו כדין בחיי ההורים והפכו להפרה לאחר פטירת ההורים.

בהתייחס לתנאי של "מגורים כדין", הסברנו, כי המשימה שמוטלת כיום על בעלי הנחלות שמבקשים לאפשר לילדים להתגורר ביחד ללא ביצוע הליך פיצול, לפחות בשלבים הראשונים לאחר פטירת ההורים ולהימנע מתשלום עבור עלויות הפיצול, היא להסדיר את המבנים בנחלה בהיתר כך שלא יתקיים מצב שבו ההורים נפטרו ואחד היורשים מתגורר בנחלה בבית מגורים ללא היתר. מצב שבו אחד היורשים מתגורר ללא היתר, יעמיד את היורשים מול דרישה לבצע את הליך הפיצול שנאמד בסכומים ניכרים ולא תמיד מצוי בכיסם של היורשים.

אני שמח לבשר, כי רמ"י תתקן את הגדרת "העברת זכויות" בהחלטה בפרק משנה 8.3 סימן ז' ותקבע, כי הורשה על פי דין או על פי צוואה לא תחייב את מקבל הזכויות לשלם "דמי רכישה" גם אם הוא לא מוגדר "קרוב" בהחלטה.       

עידן הנחלה המהוונת הביא עימו שינויים דרמטיים בכל הקשור למיסים החלים בעת מכירת זכויות בנחלה.

מה שהכרנו עד היום בכל הקשור למיסים במכירת נחלות שייך לעבר, שכן כיום כללי המשחק השתנו ויש להכיר היטב את המגרש בטרם כניסה לעסקה שכן כיום חבות המס המשוקללת במכירת נחלה מגיעה לכדי 50% ויותר!

החלטות חדשות במושבי עובדים מתחילות להשוות למעשה את המשק החקלאי (הקרוי הנחלה) לקרקע עירונית לכל דבר.

בעבר התרגלנו לראות במשק חקלאי, יחידה חקלאית סגורה שאינה ניתנת למימוש קרקעי מסחרי או אפילו לחלוקה בין יורשים או רחמנא ליצלן, הכנסת רוכשים זרים לתמונת המשק החקלאי והנה לאחרונה מתגלים בקיעים מהותיים בכך ונתארם להלן

בעקבות הרפורמה במנהל מקרקעי ישראל, חלק מחוכרי קרקע מינהל, זכאים לרכוש את הבעלות שלהם כך שירכשו את אותם 9% מרמ"י. 

היו אגב גם מקרים שהיטיבו עם החוכרים (בעיקר בדירות בבנייהרוויה או במגרשים קטנים בבניה נ

עו"ד חיים פרוכטר הגיש בקשה לאישור תובענה ייצוגית כנגד רשות מקרקעי ישראל בגין תשלום דמי הרכישה ודרך התחשיב.

בקשתו של עו״ד פרוכטר עוסקת בשאלת חישוב דמי הרכישה. לפי סעיף 8.3.49 קובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל בעל הנחלה נדרש לשלם דמי רכישה המחושבים מאחוזים גם משווי הזכויות בקרקע של חלקת המגורים בהתחשב בפוטנציאל התכנוני למגורים.

הערכת שווי - היא לשמאי מקרקעי ובהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל מבוצעת על ידי השמאי הממשלתי או מי מטעמו.

השומה, שאמורה להיות עניין מקצועי טהור, מוכתבת על ידי בעלי תפקידים ברמ״י שמורים לשמאים לעוות את השומה. בחישוב זה הם מתעלמים מרכיב היטל ההשבחה הצפוי לעת מימוש הפוטנציאל התכנוני. וכתוצאה מכך בעל הנחלה נדרש לשלם סכום גבוה יותר ממה שנקבע בהחלטת המועצה, בסכום השווה ל 33% משווי היטל ההשבחה הצפוי בתוספת מע״מ.

התוצאה היא שרשות מקרקעי ישראל גובה מלקחותיה, בעלי הנחלות, סכומי כסף ניכרים ללא כל הצדקה.

הבקשה שהוגשה לביהמ״ש המחוזי במחוז מרכז מצ״ב

 

בהחלטת ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה של מחוז צפון, מיום 21.6.2020, (רצ"ב) נקבע כי קיבוץ אשר חתם על הסכם שיוך דירות יחויב בהיטל השבחה בגין הקרקע שנגרעה משטחו, בכפוף לפטור הקבוע בחוק לדירת מגורים לשטח בנייה עד 140 מ"ר.

ההחלטה, הנסובה על כ-38 עמודים, מכילה התייחסות לנושאים רבים הקשורים בנושא היטל ההשבחה בכלל, ובמגזר החקלאי בפרט. ועל הקשר שבין חובת תשלום היטל השבחה החל על הקיבוץ לחובת תשלום "חלף היטל ההשבחה" החל על רשות מקרקעי ישראל (להלן – רמ"י) .

העוררים, קיבוצים שבשטח הועדה המקומית לתכנון ובניה גליל עליון, שחלקם חוכרים לדורות, פעלו לשיוך הדירות לחברי הקיבוץ בהתאם להחלטה מועצת מקרקעי ישראל מספר 751 שעניינה "שינויים במבנה הארגוני והקצאת קרקע בקיבוצים".

העוררים טענו בין השאר שבמסגרת מערכת היחסים החוזית שבינם לבין רמ"י, עפ"י הוראות החלטה 751 הקיבוץ לא רשאי לגבות תשלום בגין הקרקע הנגרעת, אלא רק עבור המבנה הקיים שבקרקע, וכי אין להשית על הקיבוץ את היטל ההשבחה מאחר ורמ"י, לה משולמים דמי חכירה מהוונים בשיעור מלא בגין השיוך מעבירה חלף היטל השבחה בשיעור 12% לרשות המקומית

במסגרת הרפורמה ברשות מקרקעי ישראל, נערכות עסקאות העברה מחכירה לבעלות בקרקע עירונית. בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל בחלק מהעסקאות נדרש החוכר לשלם בתמורה להעברת הבעלות סכום מסוים, הנגזר משווי הקרקע. במסגרת העסקה, רוכש החוכר את כלל הזכויות בקרקע. בהתאם לכך, כוללת שומת שווי הקרקע

בנוסף למצב התכנוני הנוכחי, גם התייחסות למצב התכנוני העתידי בקרקע. לאחרונה, בעקבות דיון שהתקיים עם רשות מקרקעי ישראל , התעוררה השאלה האם יש להתחשב במרכיב היטל השבחה הצפוי במסגרת חישוב שווי הקרקע לצורך עסקאות הקניית בעלות?

מתוך מכתב של ארז קמיניץ, המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, לאוהד עיני, השמאי הממשלתי הראשי, מיום 18/06/2020.

לאחרונה פסקה ועדת הערר שליד ביהמ"ש המחוזי חיפה, בפעם השלישית, כי אין להוסיף הוצאות פיתוח לשווי המכירה, לצורך חישוב מס הרכישה, מקום בו עד למועד החתימה על הסכם הרכישה לא בוצעו עבודות פיתוח במקרקעין הנרכשים.

ו"ע 61323-08-18 שיכון ובינוי נדל"ן בע"מ ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין - חדרה

מצ״ב חוזר אגף רישום והסדר מקרקעין שהוציא לאחרונה הוראות נוהל בעניין אישורי מס רכוש וקובע כי בנושאים הבאים לא יידרש אישור מס רכוש לצורך רישום בלשכת רישום מקרקעין (טאבו).

החל מ- 01.01.2014 בעקבות תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין חל  שינוי בכל הקשור למתן פטור בגין מכירת דירת המגורים.

על פי הוראות התיקון לחוק,  במכירות החל ממועד זה , רק אדם שזו דירתו היחידה יהיה זכאי למתן פטור בגין מכירת דירת מגורים , ובמידה ומדובר בדירה שאינה יחידה המוכר זכאי לכך שהמס יחושב באופן ליניארי.

החוק מבחין בין שבח  שנצבר עד 01.01.2014  לבין השבח  שנצבר לאחר מועד זה.  החישוב יבוצע באופן ליניארי. בהתאם ליחס בין התקופות השונות בהן נצבר  השבח.
השבח  שנצבר עד 01.01.2014 יהיה פטור ממס יתרת השבח הריאלי תחייב במס בשיעור 25%. 

במכירת נחלה כאשר בנחלה קיימים שני בתי מגורים או אם הדירה בנחלה אינה דירה יחידה של המוכר הרי שהמוכר אינו זכאי לפטור ממס שבח בגין דירות המגורים והוא יחויב במס  ליניארי מוטב.

עמוד 1 מתוך 5

האיחוד החקלאי

דרך מנחם בגין 74 , תל אביב
תל אביב, 67215
טל: 03-5620621, פקס: 03-5622353
ליצירת קשר בדוא״ל

This e-mail address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.

זוהר טבנקין 0587824237