פסק הדין עסק בשתי שאלות עיקריות הנוגעות לעניין החקלאי:

האם יש לראות במבקשת כחוכרת של המקרקעין על אף שהסכם החכירה הסתיים או שיש לראות בה כמי שמחזיקה בזכות מוגבלת לעיבוד המקרקעין לזמן קצר?

מהו הפיצוי לו זכאית המבקשת בגין הקרקע?

ה"פ (מרכז) 14751-10-16 פרי אור בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה חבל מודיעין ואח, פס״ד מיום 28/07/2019

בימים אלה פרסם השמאי הממשלתי את פרק כ"ט לקווים המנחים המתמקד בהנחיות לגבי עריכת שומה לצורך חישוב דמי חכירה ו/או דמי רכישה בחלקת המגורים בנחלה.

אגף שומת מקרקעין מפיץ מעת לעת קווים מנחים הכוללים הנחיות וכלים שבאמצעותם השמאים הנדרשים לשום נכס מסוים יפעלו.

הרעיון כשלעצמו מבורך ויש בו גם כוונה ליצירת שפה אחידה, שכן שמאות אינה מדע מדויק וחשוב גם לציין ולברך שטיוטות של קווים מנחים מפורסמים להערות הציבור לפני שהם מפורסמים כקווים מנחים.

מתוך קריאת הקווים המנחים ולא בפעם הראשונה עולות רמיזות כי חלק מההנחיות חורגות מאמות מידה מקצועיות והן נכפות על השמאי הממשלתי ע"י רמ"י.

שר האוצר חתם ביום 13.1.19 על החלטות חדשות שיובאו להלן וביניהן על החלטה 1591 שתחליף את החלטה 1553 שהיתה אתנו החל מחודש מאי 2018 וכעת אנחנו מתבקשים להתרגל למספרה החדש.

התיקון בהחלטה 1591 מתייחס לבעלי נחלות שמחזיקים הסכם חכירה ישיר בתוקף ומבקשים להמשיך להחזיק בחוזה החכירה ולא לחתום על הסכם החכירה שאושר בהחלטה 1311 ולבעלי נחלות שמחזיקים הסכם החכירה לא בתוקף והחוכר מבקש לחדש את החכירה לפי תנאי החכירה הקבועים בהסכם שהוא מחזיק ויש לו זכאות לפי הוראות ההסכם לחדש את החכירה.

אנו עדים לרגע הסטורי בהליכי הורשה של נחלות שיביא למהפך ממש בכל הקשור להעברת זכויות בין בני זוג בעת פטירה ובהעברה ליורשים.

רשות מקרקעי ישראל הודיעה כי היא ערכה שינוי מהותי בכללי ההורשה שהיו נהוגים עד היום בחלות וביטלה את ההעברה האוטומטית לבן/בת זוג בעת פטירה.

התוצאה היא שהורשה בנחלות תהיה בהתאם לצוואה שיותיר אחריו בעל הנחלה או בהתאם לדיני הירושה אך בכפוף למגבלות המפורטות בהסכם החכירה.

לגבי מינוי בן ממשיך - בעל זכויות בנחלה בה מונה בן ממשיך יידרש להסדיר את תנאי הורשת הנחלה בצוואה ולבטל את הרישום בטרם החתימה על חוזה החכירה.

לאחר שנים רבות של ניסוי וטעייה מאז קבלת החלטת מועצת מקרקעי ישראל 979 במרס 2007, הודיעה רשות מקרקעי ישראל שהחל מה-1/4/18 על הפעלה מלאה ליישום החלטות מועצת מקרקעי ישראל בעניין היוון זכויות המגורים בנחלות.

ככל שהדבר נוגע למשק המשפחתי (מושבי עובדים וכפרים שיתופיים) מדובר בהחלטת מועצה 1523 או כל החלטה אחרת שתחליף אותה.

בד בבד תחל הפעלה מלאה של החלטת מועצת מקרקעי ישראל 1528, המתייחסת למשק השיתופי (קיבוצים ומושבים שיתופיים).

הודעת רשות מקרקעי ישראל 11 שנים מאז אישור ההחלטה המקורית מדברת בעד עצמה ומעוררת שאלות רבות על סדרי העדיפויות ועל ההפליה המתמדת של בעלי זכויות בנחלה.

לאחרונה התקבלה במועצת מקרקעי ישראל החלטה 1523 אשר מעדכנת את החלטה 1464. החלטה זו טומנת בחובה הזדמנויות חדשות ואפשרויות חדשות בפני בעלי הנחלות במגזר החקלאי. ההחלטה מאפשרת לבעל נחלה להסדיר את נושא זכויות הבעלות בקרקע בחלקת המגורים (חלקה א' ) של הנחלה, עד 2.5 דונם ולהפוך מבר רשות לחוכר לדורות ובכך יוכל בעל הנחלה לעגן את זכויותיו בקרקע, המשמעות לכך היא, שבחלקת המגורים לא יחולו ההוראות הקיימות כיום בדבר השבת קרקע לרשות בעת שנוי יעודה. כמו כן, בכניסה להסדר תעמוד בפני בעל הנחלה האפשרות לפיצול מגרשים משטח הנחלה ורישומם בטאבו ואף להעביר בהם את הזכויות לכל מי שיחפוץ. נוסף לכל אלו יוכל בעל הנחלה ליהנות מזכויות בניה מוגדלות ואפשרות לפעילות לא חקלאית עד 500 מ"ר בחלקת המגורים.

טרם פורסמו נוהלים ליישום החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1481 "ביטול עסקאות ומתן אורכות לביצוע", אשר חייבה המרת הסכם הפיתוח לחוזה חכירה לדורות עד 31.12.2016 בתשלומי הפרשי ערך בסכומים גבוהים.

קבלת החלטות נכונות יש להמתין לפרסום הנוהלים ולשינויים אפשריים בנוסח החלטה 1481.

שופטי העליון הפכו את פסיקת המחוזי, וקבעו כי החוזה שעליו חתומה הסוכנות עם מאות מושבים וקיבוצים אינו מקנה לה זכות לפיצוי בגין הפקעה או שינוי בקרקעות ■ המשמעות: הסוכנות לא תקבל עשרות מיליוני שקלים מהפיצויים שניתנו למושבים צפריה ויגל בגין הפקעת שטחים

(the marker - 01/11/2016)

"חריגות בניה ושימושים חורגים" אלו הנושאים שנמצאים כיום על סדר היום הציבורי כאשר לפתחנו עומד יישום החלטה 1311 העוסקת במעבר מ"בר רשות" ל"חכירה לדורות" והחלטה 1464 שמטרתה היוון חלקות המגורים בנחלות. 

במהלך השנים אגודות חתמו על הסכמי משבצת מתחדשים (דו צדדי ותלת צדדי) שהקנו להן זכויות "בר רשות" בשטחי המשבצת כאשר בעלי הנחלות הינם "ברי רשות" של האגודה ביחס לזכויות בנחלות.

המטרה במסגרת יישום ההחלטות שלעיל הינה, בשלב ראשון, להפוך את בעלי הנחלות לבעלי זכויות "חכירה לדורות" במסגרת חתימה על הסכמי חכירה (אין עלות בשלב זה) ובשלב שני, כל בעל נחלה יוכל לבחור אם ליישם על הזכויות בנחלה את החלטה 1464 במסגרת "דמי כניסה" לפי שווי של 3.75% + מע"מ משווי חלקת המגורים או בתשלום "דמי רכישה" לפי שווי של 33% + מע"מ מחלקת המגורים הכוללת זכויות בנייה קיימות ופוטנציאל עתידי ובכך להתנתק סופית מכבלי רמ"י בחלקת המגורים.

תמ"א (תכנית מתאר ארצית) 35 שאושרה בממשלה בסוף שנת 2005 ומטרתה לתת מענה לצרכי הבנייה והפיתוח של ישראל תוך שמירה על שטחים פתוחים ועתודות הקרקע לדורות הבאים.  עורכי התכנית הגיאוגרף פרופ' אריה שחר ז"ל והאדריכל  פרופ' שמאי אסיף יצרו שפה תכנונית חדשה, המסמנת את מפת הארץ בחמישה סוגי מרקמים לפי אזורים שמשמעותם מאזורים מאפשרי פיתוח ועד אזורים מוטי שימור.  התכנית שתוקפה ל-20 שנה קרי עד 2025 , עוסקת גם בתפרוסת אוכלוסייה ויש לה מנגנון עדכון כל 4 שנים, אך רק עתה לאחר שעברו כבר 10 שנים דנים בעדכון התכנית. לגבי לוח 2 מעתה לא יחכו 4 שנים לעידכון וניתן יהיה לעדכן אותו אחת לשנה

עמוד 1 מתוך 2

האיחוד החקלאי

דרך מנחם בגין 74 , תל אביב
תל אביב, 67215
טל: 03-5620621, פקס: 03-5622353
ליצירת קשר בדוא״ל

This e-mail address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.

זוהר טבנקין 0587824237