איך לקבוע שווי זכויות במקרקעין המוקצים בפטור ממכרז / כרמל מיכאלי, עו״ד

כרמל מיכאלי, עו״ד כרמל מיכאלי, עו״ד

אדם או גוף כלשהו פונים לרשות מקרקעי ישראל ("רמ"י) ומבקשים את אישורה להקצאת מקרקעין בפטור ממכרז. על המקרקעין חלה תכנית המתירה את השימוש במקרקעין למספר שימושים שונים. רמ"י מאשרת את הבקשה, אולם מגבילה את השימוש במקרקעין למטרה ספציפית, ומונעת את השימוש במקרקעין בהתאם ליתרת השימושים המותרים על פי התוכנית.

הכיצד ייקבעו שווי הזכויות לצורך תשלום דמי חכירה מהוונים כנגד הקצאת המקרקעין בפטור ממכרז? בהתאם לשימוש המיוחד שהתירה רמ"י או בהתאם למלוא השימושים המותרים על התכנית החלה על הקרקע?

סוגיה זו נדונה בפסק חדש שניתן על ידי בית המשפט העליון[1], בו נפסק כי שווי הזכויות ייקבע בהתאם למלוא השימושים המותרים על פי התכנית, כמפורט להלן.

רקע עובדתי

החוכר הינו הבעלים של זכויות חכירה מהוונות במקרקעין ("המגרש הקיים"), עליו קיים ופועל בית אבות סיעודי (מסחרי). מדיניות משרד הבריאות התנתה את המשך הפעלתו של בית האבות הסיעודי בהגדלת שטחו.

בסמוך למגרש הקיים מצוי מגרש נוסף שהשימושים המותרים בו על פי תכנית הם: בית אבות סיעודי, בית אבות רגיל או דיור מוגן ("המגרש הנוסף").

לאור האמור פנה החוכר לרמ"י בבקשה כי המגרש הנוסף יוקצה לו בפטור ממכרז.

רמ"י אישרה את הבקשה, אולם התנתה את האישור בהגבלת השימוש במגרש הנוסף, במשך תקופה של 7 (שבע) שנים, למטרת שימוש כבית אבות סיעודי בלבד.

(דהיינו, במשך 7 שנים, החוכר  יהיה מנוע מלהשתמש במגרש הנוסף למטרת בית אבות רגיל או דיור מוגן).

המחלוקת

נוכח מגבלת השימוש במגרש הנוסף, טען החוכר כי יש לקבוע את שווי הזכויות במגרש הנוסף על בסיס שווי בשימוש למטרת בית אבות סיעודי בלבד, דהיינו לפי השימוש היחידי אשר מותר לו על פי  חוזה ההקצאה. מנגד, רמ"י טענה כי יש לקבוע את שווי הזכויות בהתאם למלוא השימושים המותרים בתכנית החלה על המגרש הנוסף, מבלי להתחשב במגבלה החוזית שהטילה על השימוש בו.

ההכרעה

דעת הרוב

 

בית המשפט, בדעת רוב, קיבלת את עמדת רמ"י ופסק כי יש לקבוע את שווי של המגרש הנוסף בהתאם למלוא השימושים המותרים על פי התכנית החלה עליו (ולא על פי השימוש המוגבל שנקבע

בחוזה החכירה).

שופטי הרוב נימקו את החלטתם בתכלית דיני המכרזים. על פי תקנות אלו לחובת עריכת מכרזים  יש שתי תכליות מרכזיות. האחת, יישום עקרון השוויון על ידי מתן הזדמנות שווה לכל המציעים; השניה, השאת התועלת הכלכלית וחסכון בכספי ציבור.

לעמדת שופטי הרוב, ההיתר להקצאת המגרש הנוסף בפטור ממכרז פוגע בעקרון השוויון ומהווה הטבה הניתנת לחוכר. קביעת שווי המגרש בהתאם לשימוש המוגבל, תוביל להקצאתו במחיר נמוך משווי השוק של המגרש, ובכך תהווה הטבה נוספת לחוכרת ופגיעה לא מידתית בתכלית של השאת התועלת הכלכלית לקופה הציבורית. אין להתיר זאת.

בשולי הדברים ציינו שופטי הרוב, כי ככל שבעתיד, בחלוף מגבלת 7 השנים, יבקש החוכר לשנות את השימוש המגרש לשימוש אחר העולה בקנה אחד עם הוראות התכנית, ניתן יהיה להתחשב בעובדה כי החוכר כבר שילם בגין מלוא השימושים המותרים בתכנית.

דעת המיעוט

שופט המיעוט צידד בעמדת החוכר וסבר כי יש לקבוע את שווי הזכויות בהתאם לשימוש המוגבל שהותר במגרש הנוסף (ולא בהתאם למלוא השימושים המותרים על פי התכנית החלה עליו).

שופט המיעוט נימק את קביעתו, בעובדה כי בין הטעמים לאישור הקצאת קרקע בפטור ממכרז, ניתן למנות "כשלים של השוק". דהיינו, מקרים בהם הגם שהקצאת קרקע במכרז תביא לתוצאה היעילה ביותר מבחינה כלכלית, הרי שקיימים שיקולים חברתיים או ערכיים אחרים המצדיקים הקצאת קרקע, בפטור ממכרז, כתמיכה במפעל קיים.

כזהו המקרה שנדון בפני בית המשפט.

במקרים מסוג זה, יש להגביל את השימוש במקרקעין למטרה אותה מבקשים לקדם באמצעות פטור ממכרז, אולם בה בעת יש לקבוע את מחיר המקרקעין בהתאם לשימוש המוגבל.

וכדברי שופט המיעוט: "קביעת מחיר המשקף זכויות שלא הוענקו בפועל לבעל המפעל עלולה למנוע ממנו לרכוש את המקרקעין, כיוון שהדבר כבר לא יהיה כדאי עבורו - ובכך לסכל את מטרת הפטור מהמכרז. כמו כן, אם קיים אינטרס ציבורי בקיום המפעל המצדיק את מתן הפטור מהמכרז, ספק אם ראוי "לגלגל" את עלות הצורך החברתי, על כל היבטיו, בהמשך קיומו של המפעל דווקא על בעל המפעל".

עם כל הכבוד לדעת הרוב, אנו סבורים כי צדק כבוד השופט אלרון בדעת המיעוט. עמדת הרוב עשויה למנוע ביצוע עסקאות בעלות תכלית חברתית מובהקת, אשר המחוקק מצא כי הן חשובות עד כדי מתן פטור ממכרז לטובתן. לעמדתנו, פרשנות זו של הרוב לא מאזנת בצורה נכונה בין האינטרסים ופוגעת במטרת המחוקק שהתיר פטורים מיוחדים.

[1] ע"א 8331/17 רשות מקרקעי ישראל ואח' נ' שאולה באטה, פס״ד מיום 12/07/2020

 

חגי שבתאי, עו״ד

עומד בראש המשרד עו"ד חגי ח. שבתאי יחד עם עו"ד אריה שפירא.

המשרד מתמחה בנושאי מקרקעין  ואגודות שיתופיות.

דואר אלקטרוני: info@hs-law.org .

רישום לחוזר השבועי של האיחוד החקלאי

שם* דואר אלקטרוני * טלפון נייד
חובה למלא רק את השדות המסומנים ב *

לפסקי דין בנושאים:

אגודה קהילתית אגודות שיתופיות אגרסקו אחריות נושאי משרה איכות הסביבה אי תחרות אנרגיות מתחדשות אפליה כלפי נשים ארגון מגדלי העופות ארנונה אשראי בוררות בחירות בחירות לועד הנהלה בטיחות בעבודה ביטול בן ממשיך ביצים בית מקצועי בן ממשיך גודל הנחלה דגי נוי דיני חוזים דיני מכרזים דיני נזיקין דיני עבודה דמי פיתוח הורשת זכויות החלטה 737 החלטה 979 החלטה 1101 החלטה 1261 החלטה 1265 החלטה 1524 החלטה 1547 היוון היחידה השלישית היטל השבחה הסגת גבול הסוכנות היהודית הסכם בין יורשי נחלה הסכם משולש הסכמי פיתוח העברת זכויות הפקעות הפרשות לפנסיה הקצאות קרקעות חקלאיות הקצאת מגרשים הרמת מסך השבות מקרקעין השכרת בתי מגורים השמדת תוצרת חקלאית התיישבות ועדות ביקורת ועדות קבלה ועד מקומי ועד קהילה ועדת השגות ותמ״ל זכויות בחלקת המגורים זכויות היסטוריות זכות עיון במסמכי אגודה חובת השבה למעסיק חוזה חכירה חוכר לדורות חוק ההתיישבות חיוב בגין שירותים קהילתיים חכירה חכירה לדורות חלופת האגודה חלף היטל השבחה חקלאות טיפול בבעלי חיים ייבוא וייצוא ירושת משק חקלאי כתב הודאה וסילוק כתבי שיפוי לולים לשון הרע מדור משפטי מדור עסקי מועצות אזוריות מיסוי מיסוי מקרקעין מיסי קהילה מכסות ביצים מכרזים מניות תנובה מסך התאגדות מס מעסיקים מס רכישה מס שבח מערכת המשפט משבצת משק עזר משרד החקלאות נזיקין נחלה נפוטיזם סדר דין סדרי דין סילוק יד במקרקעין סמכויות בית דין לעבודה סמכות שיפוט סעיף 114 לחוק הירושה סעיף 197 עובדים זרים עובדים פלסטינאים עיגון זכויות ערבון ערבות ערעור על החלטות הרשם פדיון חופשה פינוי מאדמות מינהל פיצוי בגין גריעת שטחים מהמשבצת פיצוי בגין שימוש חורג פיצוי יורשים פיצויי סבל פיצויי פיטורין פיצול נחלה פירוק שיתוף במקרקעין פלישות חקלאיות פנסיה פקיעת חברות קבורה קורונה קיבוצים קליטה קנאביס קנביס רפואי קניין רוחני קרקע קרקע תפוסה רישום זכויות רשות מקרקעי ישראל רשם האג״ש שיוך דירות בקיבוצים שימושים חורגים שינויי יעוד שעות נוספות תביעת דיבה תחנות דלק תכנון ובניה תכנית דיור לאומי תנאי מקפח בתקנון תנובה תקנון אג״ש תרבות וחינוך תשלומים לאגודה קהילתית

האיחוד החקלאי

דרך מנחם בגין 74 , תל אביב
תל אביב, 67215
טל: 03-5620621, פקס: 03-5622353
ליצירת קשר בדוא״ל

This e-mail address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.