חלף היטל השבחה בשיוך דירות בקיבוץ / בועז מקלר רו"ח, ניר מקלר מנהל תחום רמ"י

בהחלטת ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה של מחוז צפון, מיום 21.6.2020, (רצ"ב) נקבע כי קיבוץ אשר חתם על הסכם שיוך דירות יחויב בהיטל השבחה בגין הקרקע שנגרעה משטחו, בכפוף לפטור הקבוע בחוק לדירת מגורים לשטח בנייה עד 140 מ"ר.

ההחלטה, הנסובה על כ-38 עמודים, מכילה התייחסות לנושאים רבים הקשורים בנושא היטל ההשבחה בכלל, ובמגזר החקלאי בפרט. ועל הקשר שבין חובת תשלום היטל השבחה החל על הקיבוץ לחובת תשלום "חלף היטל ההשבחה" החל על רשות מקרקעי ישראל (להלן – רמ"י) .

העוררים, קיבוצים שבשטח הועדה המקומית לתכנון ובניה גליל עליון, שחלקם חוכרים לדורות, פעלו לשיוך הדירות לחברי הקיבוץ בהתאם להחלטה מועצת מקרקעי ישראל מספר 751 שעניינה "שינויים במבנה הארגוני והקצאת קרקע בקיבוצים".

העוררים טענו בין השאר שבמסגרת מערכת היחסים החוזית שבינם לבין רמ"י, עפ"י הוראות החלטה 751 הקיבוץ לא רשאי לגבות תשלום בגין הקרקע הנגרעת, אלא רק עבור המבנה הקיים שבקרקע, וכי אין להשית על הקיבוץ את היטל ההשבחה מאחר ורמ"י, לה משולמים דמי חכירה מהוונים בשיעור מלא בגין השיוך מעבירה חלף היטל השבחה בשיעור 12% לרשות המקומית.

להלן סעיפים מתוך הסיפא של ההחלטה הנושאים הכותרת "סיכומו של דבר" :

  1. (בחינת התנאים העומדים ביסודו של סעיף 21 לתוספת השלישית לחוק העלתה כי הם אינם חלים בנסיבות בהם מבקש הקיבוץ ליישם את החלטה 751 של רשות מקרקעי ישראל. (צ.ל. מועצת
  2. במצב דברים זה, המסקנה המתחייבת היא אחת – העוררים הם החייבים בהיטל ההשבחה בהיותם ה"חוכר לדורות" של המקרקעין במועד כניסתם לתוקף של התוכניות המשביחות.
  3. הטענות הרבות שהעלו העוררים כנגד חיובם בהיטל, שנועדו בסופו של דבר להביא לכך שרמ"י היא זו שתישא בתשלום היטל ההשבחה, הן טענות החורגות ממסגרת הוראותיה של התוספת השלישית לחוק על כן, אין לנו אלא לדחותן.
  4. ככל שסבורים העוררים כי במישור היחסים שבינם לבין רמ"י הם זכאים לשיפוי עקב תשלום ההיטל, שמורה להם הזכות לפנות לטריבונל המשפטי המוסמך. (הדגשה שלי - ב.מ.)
  5. בצד האמור, עומדת לעוררים את הזכות לקבל פטור מתשלום ההיטל מכח הוראות סעיף 19(ג) לתופסת השלישית לחוק.
  6. כך, בעררים בהם הוצאה שומת השבחה על רקע הליך שיוך הדירות ולצורך או בעקבות חתימת חברי הקיבוץ המשויכים על הסכם חכירה אל מול רמ"י, תבחן הועדה המקומית את תחולה הפטור בהתאם להוראת סעיף 19(ג)(2) לתוספת השלישית, כפי שפורשה על ידינו לעיל.
  7. משמעות הדברים היא, כי כל עוד במועד הקובע לאישורן של התוכניות המשביחות לא חל שינוי במעמדם הקנייני של העוררים, קרי- טרם נגרעו שטחי המגרשים המבונים משטחי המחנה של הקיבוץ וטרם נחתמו חוזי חכירה בין חברי קיבוץ לרמ"י, ניתן לראות בכל אחד מהעוררים כמחזיק במקרקעין וכמי שהשתמש בדירות למגוריו .
  8. בנוסף יש לבחון עמידה בתנאי הנוסף של סעיף הפטור המחייב, כי בין מועד אישורה של התכנית המשביחה או המועד בו הורחבה הדירה בהתאם לתכנית המשביחה, המאוחר מבניהם לבין מועד מימוש (הוא מועד החתימה על הסכם החכירה החדש בין רמ"י לחברי הקיבות) חלפו למעלה מ – 4 שנים.
  9. בעררים בהם במועד הוצאת שמות היטל ההשבחה טרם הושלם הליך השיוך והיטל ההשבחה נדרש בגין מימוש בדרך של היתר בניה (עררי קיבוץ גלעדי, עמיר וכפר סאלד) - תבחן תחולת הפטור לפי סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית, בהתאם למבחנים שקבענו ליעל, כאשר הפטור הסופי לפי סעיף 19(ג)(2) יבחן אף הוא לאור המבחנים שקבענו לעיל.
  10. כך או כך, מספר הפטורים שיינתן לכל אחד מהעוררים לא יעלה על מספר התאים המשפחתיים שהרכיבו את הקיבוץ ערב אישורן של כל אחת מהתכניות המשביחות שחלו בתחומו.
  11. סוף דבר – טענת העוררים לביטול שומות ההשבחה שהוציאה הועדה המקומית נדחות, למעט לעניין תחולת הפטור הקבוע בסעיף 19(ג) לתוספת השלישית לחוק"

התייחסותנו

  1. החלטת הועדה - בניגוד לפסיקה מפורשת של בית המשפט העליון

בפסיקת רחבת היקף ומעמיקה, שנידונה ע"י שופטת בית המשפט המחוזי ת"א רות רונן בעניין תחולת "חלף היטל השבחה" על תקבולי רמ"י מעסקאותיה נקבעו סוגי עסקאות מהם מחויבת רמ"י להעביר את כספי החלף לרשויות המקומיות. (ת.א. 1932/00)

ראו חוזרינו 16/2007 "פס"ד בתביעת הרשויות המקומיות לחלף היטל השבחה"

בעקבות פס"ד דלעיל נערך ב- 21.10.2012 "הסכם פשרה מפורט בעניין חלף היטל השבחה"

ראו חוזרינו 103/2012 "הסכם פשרה בתביעת כספי חלף היטל השבחה"

הסכם פשרה זה קיבל תוקף של פס"ד של בית המשפט העליון ב7.2.2013. (ע.א. 2841/07, 5669/08, רע"א 5670/08)

משמעות פס"ד של בית המשפט העליון היא מתן תוקף של פסק דין למדיניות רמ"י עד אותו מועד לפיה הועבר חלף היטל השבחה מלא על תקבולי עסקאות שיוך דירות עפ"י החלטת מועצה 751, 692 אשר כולם מסווגים כדמי חכירה מהוונים (ס.ג. – 30) בניגוד לדמי היתר מהוונים (ס"ג – 48) עליהם לא מועבר חלף היטל השבחה.

גם במבצע היוון זכויות בחלקות המגורים במגזר העירוני (החלטת מועצה 729) בגין דמי היוון על בניה נמוכה צמודת קרקע מעבירה רמ"י חלף היטל השבחה – (ס.ג. 22).

וכן גם בתקבולי העברת בעלויות בקרקעות המגורים (החלטת מועצה 1549) מועבר חלף היטל השבחה על מלוא התקבולים. (ס"ג  - 79)

  1. מתוקף פס"ד של בית המשפט העליון נערך הסכם להעברת חלף היטל השבחה על תשלומי שיוך הדירות בחלקת המגורים

הסעיף היחיד שלא הוסדר בפסיקת בית המשפט העליון מ 7.2.2013 היה סוגיית חלף היטל השבחה עבור התשלומים מכח החלטת מועצה 979 ההחלטה על שיוך הדירות בקיבוצים לרבות חלופת האגודה ועל היוון זכויות חלקת המגורים במושבים.

גם בסוגיה זו הוחלט להעביר חלף היטל השבחה על תשלומים עבור שיוך דירות לפי 160 מ"ר זכויות בניה וכך נוהג רמ"י הן בקיבוצים והן במושבים (ס"ג – 91)

ראו חוזרינו 57/2018 "חלף היטל השבחה מתקבולי היוון זכויות בחלקת המגורים"

  1. סעיף 21 לתוספת השלישית תורת ההסדר האלטרנטיבי השלם

פס"ד רונן קובע התייחסות מלאה לתחולת סעיף 21 לתוספת השלישית לפיה מדובר:

ב"הסדר המנתק את הזיקה בין השבחת הקרקע לבין חובת התשלום, קובע כי התשלום ישולם מתקבולים שקבל המינהל ממכלול העסקאות שהוא מבצע- היינו הן עסקאות במקרקעין שהוחכרו בחכירה לדורות והן עסקאות במקרקעין שלא הוחכרו בחכירה לדורות"

התייחסות זו תואמת את פס"ד של בית המשפט העליון לפיה יש להעביר חלף היטל השבחה מתקבולי שיוך הדירות בקיבוצים כי שנוהג רמ"י מקדמת דנא.

בועז מקלר, רו״ח

משרד רואה חשבון בועז מקלר ושות׳ מתמחה במתן שירותי יעוץ ושירותי ראיית חשבון  במגזר החקלאי וההתיישבותי.

דוא"ל: bm@mekler.co.il

האיחוד החקלאי

דרך מנחם בגין 74 , תל אביב
תל אביב, 67215
טל: 03-5620621, פקס: 03-5622353
ליצירת קשר בדוא״ל

This e-mail address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.

זוהר טבנקין 0587824237