בית המשפט העליון הרחיב את תחולתו של חלף היטל ההשבחה / דודו קוכמן, עו״ד

עו״ד דודו קוכמן עו״ד דודו קוכמן

פסק דין חשוב של בית המשפט העליון בבקשת רשות ערעור של בית המשפט לעניינים מנהליים בנצרת הבהיר והרחיב את תחולתו של חלף היטל ההשבחה ואף דחה את הערעור של הועדה לתכנון ובניה מעלות תרשיחא  על פסק הדין של ביהמ"ש המחוזי בדרישה לחייב שינוי ייעוד משטח ציבורי פתוח לתחנת הדלק בהיטל השבחה.

סעיף 196א לחוק התכנון והבניה (להלן: "החוק") "ועדה מקומית לתכנון ובניה תגבה היטל השבחה, בתנאים ובדרכים שנקבעו בתוספת השלישית".

סעיף 1 בתוספת השלישית לחוק מגדיר השבחה כעליית שווים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג וסעיף 3 בתוספת השלישית קובע כי שיעור ההיטל יהיה ממחצית ההשבחה.

בחוק נקבעו הקלות וסייגים וסעיף 21 לתוספת השלישית לחוק מתייחס למקרקעי ישראל ולהסכם שנחתם בין המדינה לרשויות המקומיות שקובע כי לגבי מקרקעי ישראל במצבים מסוימים לא ישולם היטל השבחה על ידי בעל הזכויות ובמקום זאת המנהל יעביר לוועדה המקומית תשלום המוגדר כ"חלף היטל השבחה" מתוך התקבולים שמקבל המנהל מבעל הזכויות בגין עסקה שהוא מבצע עם רשות מקרקעי ישראל.    חלף היטל השבחה יחול אם יתקיימו שלושת התנאים הבאים במצטבר:

  1. מדובר במקרקעי ישראל.. שהוחכרו בחכירה לדורות לשימוש חקלאי.
  2. שונה ייעודם לייעוד אחר.
  3. והחוכר לדורות שלו הוחכרה הקרקע לשימוש חקלאי אינו זכאי לנצל את הקרקע על פי יעודה החדש, אלא אם יתוקן חוזה החכירה המקורי או ייחתם הסכם חכירה חדש

משמעות הדבר שבעל זכויות במקרקעי ישראל שהקרקע הוחכרה לו למטרה חקלאית וזו שינתה יעודה והוא אינו יכול לנצל את הקרקע ביעודה החדש במסגרת ההסכם הקיים, יהיה פטור מהיטל השבחה בשל הייעוד החדש והמנהל יעביר במקום זאת חלף היטל השבחה.

אגודת מעונה יזמה תכנית לתחנת תדלוק ושירותי מקרקעין במשבצת האגודה שלפיה שונה ייעוד המקרקעין משטח ציבורי פתוח לתחנת תדלוק ושירותי דרך.

שינוי הייעוד משמעותו הייתה השבת המקרקעין למנהל וגריעתו ממשבצת האגודה וחתימת חוזה חדש בין המנהל לבין התאגיד שהקימה אגודת מעונה.

הועדה המקומית מעלות תרשיחא חייבה את האגודה בהיטל השבחה בגין שינוי הייעוד  בטענה שאין מדובר בקרקע חקלאית ועל כך הוגש ערר לוועדת הערר לפיצוים והיטלי השבחה במחוז הצפון שתמכה בעמדת הועדה המקומית וחייבה את מעונה לשלם את היטל השבחה.

אגודת מעונה הגישה ערר על החלטת הוועדה לביהמ"ש לעניינים מנהלים בנצרת שקיבל את ערעור אגודת מעונה תוך ניתוח התיבה של מהו "שימוש חקלאי".

הוועדה המקומית מעלות תרשיחא הגישה בקשת ערעור לבית המשפט העליון שהחליט לדון בבקשה בשל ההשלכות הרוחביות שלו ודחה את הערעור של הועדה המקומית.

ביהמ"ש נדרש לפרשנות התיבה "שימוש חקלאי" כפי שהיא באה לידי ביטוי בסעיף 21 לתוספת השלישית בחוק.

ביהמ"ש מנתח  וקובע כי חלף היטל השבחה ישולם בהתקיים בשלושה תנאים  מצטברים שלגבי שניים מהם אגודת מעונה עומדת.

המחלוקת בדיון המשפטי התעוררה סביב פרשנות המילים "שהוכרחו בחכירה לדורות לשימוש חקלאי"

ביהמ"ש מנתח בפרשנות תכליתית את סעיף 21 לחוק וקובע כי המילה "ייעוד" מיוחסת לשינוי בייעוד מקרקעין ואילו "שימוש" מתייחסת למטרה רחבה יותר שאינה מוגבלת כמו ייעוד ולכן קובע כי המילה שימוש מאפשרת "חכירה לשימושים רחבים יותר".

בית המשפט העליון מקבל את עמדת ביהמ"ש המחוזי וקובע ש"חוזה המשבצת נועד לתכלית חקלאית הנכנסת בגדר שימוש חקלאי".  בחוזה המשבצת יש שימושים נלווים המפורטים בו ובהם מבני משק, מגורים ושטחי ציבור ואלו שימושים נלווים לשימוש החקלאי.

כבוד השופטים פוגלמן, ברק-ארז ומזוז מציינים כי החיוב בהיטל השבחה בסיסו בצדק חלוקתי, קרי מי שמתעשר כתוצאה מפעולות תכנון של וועדה מקומית ישתף את הציבור בהתעשרותו. אך במקום שעקב ההשבחה שנוצרה נאלץ החוכר להשיב את המקרקעין למדינה, אין בכך הצדקה לחייבו בהיטל השבחה שכן במקרה זה הוא לא התעשר מההשבחה.

גם הטענה של הוועדה המקומית מעלות תרשיחא כי בעלי הזכויות בתאגיד החדש "גליל מעונה בע"מ" שלו הוחכרה הקרקע הינו בבעלות מלאה של אגודת מעונה לא הועילה ובית המשפט קובע שניצול הקרקע בייעודה החדש על ידי אגודת מעונה בחוזה המקורי לא התאפשר.

לסיום, מדובר בהבהרה צודקת ובהקלה משמעותית על חוכרים וראוי לשים לב להסכמי חלף היטל השבחה שנחתמו במהלך השנים בין המדינה ובין הרשויות שפותרות במקרים מסוימים מתשלום היטל השבחה וגם בהסכם האחרון שנחתם בספטמבר 2018 שמהווה נספח להסכם המקורי, יש בו כדי להשפיע על תשלומי החוכר לוועדה המקומית ולהביא להפחתתם.

 

בר"ם  8432/18 הוועדה המקומית לתכנון ובניה מעלות תרשיחא נ׳ מעונה מושב עובדים להתיישבות שיתופית בע"מ ואח׳.פס״ד מיום 04/12/19

דודו קוכמן, עו״ד

מזכ"ל תנועת כפרי האיחוד החקלאי.

עורך דין בעל תואר שני L.L.M במשפטים. אוניברסיטת בר אילן.

טל: 03-5620621

פקס: 03-5622353

דוא״ל: dudu@ihaklai.org.il

רישום לחוזר השבועי של האיחוד החקלאי

שם* דואר אלקטרוני * טלפון נייד
חובה למלא רק את השדות המסומנים ב *

לפסקי דין בנושאים:

אגודה קהילתית אגודות שיתופיות אגרסקו אחריות נושאי משרה איכות הסביבה אי תחרות אנרגיות מתחדשות אפליה כלפי נשים ארגון מגדלי העופות ארנונה אשראי בוררות בחירות בחירות לועד הנהלה בטיחות בעבודה ביטול בן ממשיך ביצים בית מקצועי בן ממשיך גודל הנחלה דגי נוי דיני חוזים דיני מכרזים דיני נזיקין דיני עבודה דמי פיתוח הורשת זכויות החלטה 737 החלטה 979 החלטה 1101 החלטה 1261 החלטה 1265 החלטה 1524 החלטה 1547 היוון היחידה השלישית היטל השבחה הסגת גבול הסוכנות היהודית הסכם בין יורשי נחלה הסכם משולש הסכמי פיתוח העברת זכויות הפקעות הפרשות לפנסיה הקצאות קרקעות חקלאיות הקצאת מגרשים הרמת מסך השבות מקרקעין השכרת בתי מגורים השמדת תוצרת חקלאית התיישבות ועדות ביקורת ועדות קבלה ועד מקומי ועד קהילה ועדת השגות ותמ״ל זכויות בחלקת המגורים זכויות היסטוריות זכות עיון במסמכי אגודה חובת השבה למעסיק חוזה חכירה חוכר לדורות חוק ההתיישבות חיוב בגין שירותים קהילתיים חכירה חכירה לדורות חלופת האגודה חלף היטל השבחה חקלאות טיפול בבעלי חיים ייבוא וייצוא ירושת משק חקלאי כתב הודאה וסילוק כתבי שיפוי לולים לשון הרע מדור משפטי מדור עסקי מועצות אזוריות מיסוי מיסוי מקרקעין מיסי קהילה מכסות ביצים מכרזים מניות תנובה מסך התאגדות מס מעסיקים מס רכישה מס שבח מערכת המשפט משבצת משק עזר משרד החקלאות נזיקין נחלה נפוטיזם סדר דין סדרי דין סילוק יד במקרקעין סמכויות בית דין לעבודה סמכות שיפוט סעיף 114 לחוק הירושה סעיף 197 עובדים זרים עובדים פלסטינאים עיגון זכויות ערבון ערבות ערעור על החלטות הרשם פדיון חופשה פינוי מאדמות מינהל פיצוי בגין גריעת שטחים מהמשבצת פיצוי בגין שימוש חורג פיצוי יורשים פיצויי סבל פיצויי פיטורין פיצול נחלה פירוק שיתוף במקרקעין פלישות חקלאיות פנסיה פקיעת חברות קבורה קורונה קיבוצים קליטה קנאביס קנביס רפואי קניין רוחני קרקע קרקע תפוסה רישום זכויות רשות מקרקעי ישראל רשם האג״ש שיוך דירות בקיבוצים שימושים חורגים שינויי יעוד שעות נוספות תביעת דיבה תחנות דלק תכנון ובניה תכנית דיור לאומי תנאי מקפח בתקנון תנובה תקנון אג״ש תרבות וחינוך תשלומים לאגודה קהילתית

האיחוד החקלאי

דרך מנחם בגין 74 , תל אביב
תל אביב, 67215
טל: 03-5620621, פקס: 03-5622353
ליצירת קשר בדוא״ל

This e-mail address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.