הסדרת הפרות בחלקות החקלאיות / אביגדור ליבוביץ, עו״ד

03 אוק 2019

בתהליך העבודה ליישום ההחלטה המוסדרת בפרק משנה 8.3 סימן ז' לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל (להלן: "ההחלטה") בוחנים ברמ"י כי בעלי הנחלה עומדים בארבעה תנאי סף:

  1. רישום חלקה א' של הנחלה בשלמות בלשכת רישום המקרקעין - ניתן לבצע את התהליך גם במקרה בו המושב נמצא בתהליך רישום תצ"ר או הוכחה של ביצוע תהליך רישום תצ"ר פרטני.
  2. תשלום חובות עבר - יש לשלם לרמ"י חובות עבר בגין דמי חכירה שנתיים, דמי היתר, דמי שימוש וכו'.
  3. הסדרת חריגות בניה ושימוש חורגים בנחלה.
  4. לא הוגשה תביעה לזכויות היסטוריות.

המסמכים הנדרשים להגשה במסגרת יישום ההחלטה:

  1. טופס בקשה לחתימה על חוזה חכירה לדורות לחלקה א' של הנחלה.
  2. נסחי רישום מלשכת רישום המקרקעין של חלקה א' וכל מגרש שצורף לנחלה.
  3. אישור מהאגודה על הרכב הנחלה חתום על ידי מורשי החתימה של האגודה - יש לשים לב שבאישור ימולאו כל הפרטים כולל שטח חלקת המגורים, חלקה א', ב' ו-ג'. בנוסף יש לשים לב שהיקף השטחים אינו עולה על התקן של הנחלה המפורסם על ידי משרד החקלאות וכן כי היקף השטחים אינו נמוך מתקן הנחלה. במקרים בהם היקף השטחים גבוה או נמוך מתקן הנחלה רמ"י תדרוש הסברים. יש לשים לב בתהליך העבודה למושבים בהם קיים עודף במשבצת ולהסדיר את הנושאים מול רמ"י.
  4. מפת מדידה מצבית של חלקה א' של הנחלה + דיסק קשיח - במפה יפורטו המבנים הקיימים בנחלה, השימוש במבנים, שטח המבנים, שטח חלקת המגורים בהתאם לתב"ע בתוקף וסימון גבול 2.5 דונם - מפת המדידה היא המסמך המרכזי במסמכי ההחלטה לפיה בוחנים ברמ"י את מצב המבנים בנחלה כפי שמצוין במפה בהתייחס להיתרי הבניה הקיימים בתיק רמ"י - יש לשים לב היטב לא להגיש מפה מצבית לרמ"י אלא לאחר שבוצעה בדיקה מקיפה והשוואה של מצב המבנים (שטח השימוש, ייעוד המבנה, היתרים), בין המפה המצבית לבין היתרי הבניה של המבנים בנחלה. במקרים בהם קיימות חריגות בניה/שימושים חורגים יש לקבל החלטה מיידית ולבחור באחת משלוש אפשרויות: הסדרה בהיתר/הריסה/השבה למצב ההיתר המקורי.                     
    חשוב להכיר כי כל אי התאמה בין המפה להיתרי הבניה, חריגות מגבול הנחלה, מפגעים כגון מבני ציבור, מקלטים, מתקנים, חריגות שכנים לתוך הנחלה, תעכב את תהליך העבודה ביישום ההחלטה.
  5. דף מידע תכנוני מהועדה המקומית לתכנון ובניה.

המסמכים הנדרשים להגשה במסגרת יישום ההחלטה בתהליך מכירה:

בתהליך מכירה של נחלה יש להגיש לרמ"י את המסמכים לכניסה להחלטה ביחד עם המסמכים של העסקה.

בשלב ראשון - לאחר חתימה על ההסכם יש להגיש לרמ"י את הבקשה להעברת זכויות במגזר החקלאי כשהיא חתומה על ידי המוכר והקונה ועל ידי מורשי החתימה של האגודה ומאומתת ביחד עם העתק מהסכם המכר ולבקש כי תירשם הערה באישור הזכויות ברמ"י בדבר ביצוע העסקה. במקרים בהם הנחלה רשומה בלשכת רישום המקרקעין יש לרשום הערת אזהרה.

בשלב שני - יוגשו מסמכי המכירה לרמ"י בנוסף למסמכים ליישום ההחלטה, כלהלן:

  1. בקשה להעברת זכויות במגזר חקלאי חתומה על ידי הצדדים ועל ידי האגודה.
  2. צילום ת.ז. של המוכרים והקונים.
  3. יפויי כח של הקונים והמוכרים.
  4. הסכם מכר חתום על ידי שני הצדדים.
  5. התחייבות לרישום משכנתא.
  6. אישורי מס שבח ומס רכישה.
  7. אישורים מוניציפאליים כולל אישור מהועדה המקומית לתכנון ובניה.
  8. אישור ברית פיקוח בתוקף.

דו"ח פיקוח לחלקה א' וחלקה ב' של הנחלה:

לאחר הגשת המסמכים המפורטים לעיל רמ"י תבקש לבחון את מצב המבנים בנחלה על מנת שניתן יהיה לקדם את התיק לקבלת שומה לדמי רכישה (33%) או דמי כניסה (3.75%).

מקדמת העסקאות במחלקת חוזים לדורות תעביר בקשה למחלקת פיקוח לביצוע ביקורת במסגרת הכנת עסקה בתהליך יישום ההחלטה.

הנוסח שמועבר למחלקת פיקוח יובא כלשונו כלהלן:

"אודה להכנת דו"ח פיקוח לחלקה א' וחלקה ב' של הנחלה, מה קיים בשטח? האם הקיים בשטח תואם למאושר על ידי רמ"י? האם מתגוררים בנחלה? ככל שכן, מי מתגורר? ככל וישנן חריגות בניה ו/או שימוש שלא כדין - אודה לקבלת נתוני חובה לדמי שימוש (גודל מבנה, תקופת שימוש, מהות השימוש ומי משתמש) והכנת תשריט המשקף את החריגות. האם חלקות ב' מעובדות?

 נוסח דו"ח הפיקוח כלהלן:

"בית מגורים ראשון תואם להיתר - מושכר.
"בית מגורים שני - תואם תכנית מתגוררים בעלי הזכויות.
מבנה משק ישן - משמש כמחסן ביתי.
מבנה משק ישן והרוס.
מתבן - הרוס.
מבנה פנלים המשמש כמחסן חקלאי ולצידו סככה.
סככות משק ישנות והרוסות.
בחלקה ב' קיימות חממות פעילות, קרוואנים, ומבנים לעובדים זרים.
מצורפות תמונות של כל המבנים בנחלה.
"

נוסח המכתב מרמ"י לבעל הזכויות בנחלה:

"מביקור מפקח משרדנו בנחלה עולה כי קיימים שימושים חורגים בנחלה. נמצא כי בית המגורים המקורי בנחלה מושכר. נמצא כי קיימים קרוואנים ומבנים לעובדים זרים ללא היתר. השימוש מהווה שימוש חורג ויש לפנות את השימושים במיידי. דרישת דמי שימוש תשלח בהקדם."

דרישה לדמי שימוש - הטיפול ביישום ההחלטה יעוכב גם במקרים בהם הבקשה יזומה וגם בעת ביצוע עסקת מכר, עד אשר ישולמו דמי השימוש בהתאם לחשבון שיישלח. במקרים בהם קיימת היתכנות להסדרה יש להגיש בקשה להיתר בניה. במסגרת מכירה תידרש התחייבות לבצע הסדרה של המבנים בנחלה על מנת לקדם את העסקה (ראה נוהל העברת זכויות B37.02).          
במסגרת העברת זכויות ליורשים בחלוקת עיזבון היורש שיקבל את הזכויות יידרש לחתום על תצהיר ויתחייב לבצע הסדרה בתוך שנה ממועד העברת הזכויות ולשלם את דמי הרכישה ולאחר החתימה על התצהיר ניתן יהיה לבצע את העברה.

לשים לב - כי נקבע בנוהל העברת זכויות החדש שבמקרים בהם לא נבנה בית מגורים מעולם תבוטל ההקצאה של הנחלה.

אכיפה בחלקות ב':

ניתן להבחין מהדברים שלעיל, כי שינוי מהותי בוצע בנהלי העבודה, כך שרמ"י בוחנת במסגרת השלב הראשון בכניסה להחלטה את העובדות בשטח על מנת לוודא כי בעלי הנחלה עומדים בעקרונות של "משטר הנחלות" והחידוש הוא שמבוצעות בדיקות מקיפות בחלקות ב' של הנחלות.

חובת התגוררות - הפקח יבחן אם בעלי הנחלה הרשומים מתגוררים בבית המגורים בנחלה. נושא זה נידון על ידנו בהרחבה והוא מטופל באופן אינטנסיבי על מנת לתקן את העוול והעיוות שנוצר במשטר הנחלות שגורם לכך שבעלי נחלות בגיל השלישי מוחזקים כשבויים בבית המגורים בנחלה ולא יכולים לעבור להתגורר בדיור מוגן או בקרבת הילדים. המצב שבו בעל נחלה לא יכול להותיר את בית המגורים פנוי (שלא לומר מושכר בכדי לכסות חלק מהעלויות החודשיות שנאמדות בסך של כ- 15,000 ₪ לחודש) הוא בלתי אפשרי ויש לתקנו לאלתר. בנוסף מדובר בהפליה שלא ניתן להשלים איתה בין המגזר העירוני למגזר החקלאי.

מי מתגורר בנחלה? - הפקח יבחן את זהות המתגוררים בבתי המגורים בנחלה, הוא ידפוק על הדלתות וישאל שאלות, כולל את השכנים בהתאם לצורך. הפקח לעיתים קרובות נכנס לבית המגורים (הכניסה לבית המגורים היא באישור בעל הנחלה בלבד אלא אם הוצג צו) ויבחן אם קיימת חלוקה פנימית ליחידות דיור שלא בהיתר.

השוואה בין המצב הבנוי להיתרים - פקח רמ"י מצויד בהיתרי הבניה יבצע השוואה בין המצב הבנוי בפועל לבין ההיתרים ויעביר פירוט של כל אי ההתאמות כולל תמונות ותשריט.

האם חלקות ב' מעובדות? - הפקח יגיע לחלקות ב' ויבחן אם קיימים מבנים ושימושים שלא בהיתר ואם חלקות ב' מעובדות. בהתאם למשטר הנחלות קיימת חובת עיבוד של הנחלה על ידי בעל בנחלה ובמקרים בהם לא מתקיים עיבוד מדובר על הפרה של הוראות הסכם המשבצת.

הסגרת הפרות במגזר החקלאי:

במסגרת נהלי העבודה החדשים שפורסמו על ידי רמ"י בחודשים האחרונים נקבעו תהליכי עבודה לטיפול בהסדרת הפרות במגזר החקלאי, נהלי עבודה ליישום המסלולים השונים בהחלטה (פרק משנה 8.3 סימן ז'), העברת זכויות בנחלות ומשקי עזר ותוספת בניה בנחלות.

נוהל עבודה B90.07 מסדיר את הדרך להסדרת הפרות במגזר החקלאי. החידוש שהתקבל בנוהל העבודה, הוא תצהיר המפרט את היקף החריגות ותקופת השימוש על מנת שניתן יהיה לקבוע את גובה דמי השימוש.

נקבעו שני מסלולים: מסלול הסדרה בהסכמה ומסלול משפטי.

מסלול הסדרה בהסכמה - ישולמו דמי שימוש בהפחתה על סך של 5% ולא ניתן להגיש השגה על חשבון דמי השימוש שמתבסס על התצהיר שיוגש על ידי בעל הנחלה שילווה בחשבונות ארנונה על מנת לוודא כי השטחים שפורטו בתצהיר מתאימים לחשבונות הארנונה.

מסלול משפטי - רמ"י תדרוש דמי שימוש בסך 6% לפי היקף השימוש והשווי בגין כל שנה משנות השימוש ובנוסף רווח יזמי. במקרים בהם בעל הנחלה לא יעמוד בהתחייבויות לשלם את דמי השימוש תוגש על ידי רמ"י תביעה.

יש לשים לב, לא להגיש מסמכים לרמ"י אלא רק לאחר שבוצעה בדיקה מקיפה של המבנים בנחלה. בטרם הגשה יש לפנות שוכרים מהנחלה, לבדוק גם את חלקות ב' של הנחלות ואת השימושים המבוצעים בחלקות. במקרים בהם בעל הנחלה לא מתגורר בנחלה, אין להגיש את המסמכים לרמ"י. יש לקבל החלטות כבר בשלב טרום ההגשה ביחס להסדרת המבנים במסגרת הריסה/השבה למצב ההיתרים/הוצאת היתרים.

במקרים בהם בעלי הנחלה יבקשו להסדיר שימושים בנחלה או חריגות בניה שיש היתכנות להסדיר אותן לפי החלטות בתוקף, חשוב להכיר כי פנייה לרמ"י עם בקשה להסדרה, תחייב תשלום דמי שימוש לתקופה שלא תעלה על 7 שנים.

לאור כך ששנים רבות לא בוצעה אכיפה על ידי רמ"י ולא על ידי רשויות התכנון ובמצב נכון להיום מתקיימת אכיפה אגרסיבית במסגרת תיקון 116 לחוק התכנון והבניה, ביקשנו לקבוע תקופת הסדרה של שנתיים במסגרתה ייגבו דמי ששימוש מינימאליים לשנה אחת בלבד על מנת שלא לגרום לקריסה כלכלית של בעלי הנחלות ולאפשר את ההסדרה. נושאים אלו נמצאים בראש סדר היום ומטופלים באופן אינטנסיבי על מנת ליצור את השינוי במהרה.

אנו מאחלים לכל בית ישראל שנה טובה וחתימה טובה!

\

אביגדור לייבוביץ, עו״ד

משרד עורכי דין ליבוביץ מתמחה באגודות שיתופיות ומיסים.

דוא״ל: avigdor@lieblaw.co.il

האיחוד החקלאי

דרך מנחם בגין 74 , תל אביב
תל אביב, 67215
טל: 03-5620621, פקס: 03-5622353
ליצירת קשר בדוא״ל

This e-mail address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.

זוהר טבנקין 0587824237