שינוי שיטת חישוב דמי שימוש / אביגדור ליבוביץ, עו״ד

חריגות בניה ושימושים חורגים מקבלים זמן מסך משמעותי בתקופה האחרונה לאור הידוק טבעת האכיפה מצד רמ"י והיחידה הארצית לאכיפה, שפועלות במבצעי אכיפה משולבים בכל רחבי הארץ.

תיקון 116 לחוק התכנון והבניה יצר אווירה חדשה בכל הקשור להליכי האכיפה, לאור העברת המידע בין היחידה הארצית לרמ"י בעניין הפרות שאותרו במהלך הביקור של הפקחים בשטח וכן לאור הסקר הארצי של עבירות הבניה שמתקיים בימים אלה (החוק קבע כי יש להשלים את הסקר עד אפריל 19).

רמ"י מבצעת פעילות אכיפה במקביל ליחידה הארצית ולוועדות המקומיות, כאשר הסברנו בהרחבה בעדכונים קודמים, מהו המקור החוקי לביצוע האכיפה על ידי כל אחת מהרשויות ומהן הסמכויות המוקנות לרשויות בהליכי האכיפה במתן צווים מינהליים, הגשת כתבי אישום, תביעות אזרחיות, תשלום קנסות ודמי שימוש.

עוד הסברנו, כי הליכי האכיפה המבוצעים במקביל מביאים לתוצאה לפיה, בעל נחלה עשוי להימצא במצב בו  כי הוגש כנגדו כתב אישום על ידי הועדה המקומית לתכנון ובניה ובמסגרתו הוא נדרש להרוס מבנים בנחלה ולשלם קנסות ובעת ובעונה אחת, גם תביעה אזרחית על ידי רמ"י להריסה ותשלום דמי שימוש.

עד לתיקון 116 לחוק התכנון והבניה, הקנסות שהוטלו במסגרת כתבי אישום נאמדו בעשרות אלפי ₪ לפי היקף העבירה. לאחר התיקון הקנסות הוגדלו באופן משמעותי לסך של 300,000 ₪ ובנוסף קנס של 1,400 ₪ ליום החל ממועד הגילוי של העבירה ועד למועד סילוק העבירה.

דמי שימוש שמוטלים על ידי רמ"י במקביל לקנסות שמוטלים על ידי היחידה הארצית לאכיפה, נאמדים בסכומים גבוהים יותר, כאשר הם מוטלים עבור כל תקופת השימוש. בפרקטיקה רמ"י דורשת "דמי השימוש" עבור כל תקופת השימוש במקום שבו הרשות לא ידעה על העבירה ובמקרים בהם רמ"י ידעה על העבירה ולא פעלה לבצע אכיפה, נדרש תשלום דמי שימוש עבור 7 שנים אחורה בלבד.

הליכי השגה:

בעל נחלה שקיבל דרישה לתשלום דמי שימוש מרמ"י, זכאי להגיש הליך "עיון חוזר" על השומה בהתאם לנוהל עבודה M34.03 .

תיקון טעות בשומה:

אם נפלה טעות בשומה ניתן להגיש "בקשה לתיקון טעות בשומה כאשר "טעות" מוגדרת כאחת מאלה:

  • טעות אריתמטית בתחשיב השומה.
  • טעות בזכויות הקנייניות במקרקעין.
  • טעות בפרטי המקרקעין.
  • טעות בנתונים הפיזיים של המקרקעין.
  • טעות במצב התכנוני החל על המקרקעין.

את הבקשה לתיקון טעות יש להגיש עם מכתב הסבר ואסמכתאות בתוך 21 ימים ממועד קבלת השומה, לפקיד ברמ"י.

משך הטיפול לא יעלה על 45 ימים ממועד קבלה הבקשה על ידי החוכר ועד למועד שליחת התשובה למגיש הבקשה לתיקון.

דוגמא לבקשה לתיקון טעות בשומה:

לאחרונה טיפלנו במקרה שבו בעל נחלה סגר קומת עמודים שהוסבה לייעוד של משרד. שטח הקומה שנסגר עמד על 120 מ"ר. בהיתר הבניה קומת העמודים סומנה כקומה מפולשת.

תקנות התכנון והבניה מגדירות "קומת מפולשת" בהתאם למפורט להלן:

"קומת עמודים מפולשת" - חלל מכוסה תקרה אשר - 
(1) נמצא בין שתי שורות עמודים או יותר; 
(2) גובהו מהרצפה ועד תחתית התקרה אינו קטן מ-2.20 מטרים; 
(3) יכול שיכלול מדרגות המובילות לקומות ולבניני עזר; 
(4) יכול שיהיה סגור, כולו או מקצתו, בקירות זכוכית או פתוח מכל צדדיו; 
"שטח מקורה" - שטח המכוסה בגג בצורה גיאומטרית כלשהי. 

מבדיקה של היתר הבניה שניתן לבית המגורים בשנות ה- 90 עלה כי לא שולם לרמ"י בגין קיבולת הבניה בקומת העמודים.

בוקר אחד הגיע פקח מטעם רמ"י לנחלה וזיהה את המשרד כחריגת בניה. שבועיים לאחר מכן הומצא מכתב מרמ"י בו הוסבר כי השטח שנסגר בקומת העמודים מהווה חריגת בניה, בגינו יידרש בעל הנחלה לשלם דמי שימוש ולהרוס את השימוש או להסדיר אותו בהיתר.

בעל הנחלה התקשר עם אדריכל והחל בביצוע הסדרה של קומת העמודים לשימוש של פל"ח בייעוד של משרד. במקרה המתואר, המשרד שימש את בעל הנחלה אך במקרים אחרים בהם המשרד שימוש להשכרה קיבלו בעלי הנחלה התראה גם בגין כך שהמשרד מושכר ורמ"י דרשה פינוי מיידי של השוכרים וכן דמי שימוש עבור מרכיב ההשכרה.

לצורך הקביעה ביחס לגובה דמי השימוש - רמ"י דרשה מבעל הנחלה להמציא תצהיר בו הוא יפרט את תקופת השימוש וכן חשבון ארנונה של בית המגורים הכולל את המשרד, על מנת לקבוע את תקופת השימוש ושטח השימוש.

כחודש לאחר מכן הומצאה בדואר שומה לדמי שימוש. השומה נקבעה לפי שטח שימוש בסך של 150 מ"ר ובהתאם לכך נקבעו גובה דמי השימוש. תקופת השימוש נקבעה ל- 12 שנים, החל ממועד תחילת השימוש ועד למועד הוצאת השומה.

השומה נקבעה לסך של 430,000 ₪ כולל מע"מ לפי שווי של 4,000 ₪ למ"ר עבור שימוש בייעוד של משרד.

בשלב זה נדרשנו להגיש בקשה לתיקון טעות בשומה לאור הטעות בנתונים הפיזיים של הנכס הנישום. לבקשה צירפנו מפת מדידה מצבית שהצביעה על כך כי שטח השימוש עומד על 120 מ"ר ולא על 150 מ"ר כפי שנקבע בשומה. בהתאם לכך השומה תוקנה לשטח של 120 מ"ר והשומה הופחתה לסך של 350,000 ₪.

הליכי השגה על השומה:

השגה ראשונה:

בשלב שני, לאחר שהשומה תוקנה ביקשנו להגיש השגה על גובה השומה.

בהתאם לנוהל העבודה ההשגה הראשונה תוגש בתוך 60 ימים מהמועד שבו קיבלנו את שומת רמ"י לאחר שהוגשה הבקשה לתיקון טעות בשומה (ככל והוגשה).

ההשגה הוגשה על השווי שנקבע למ"ר בשומת רמ"י בגין ייעוד למשרדים, כאשר נקבע בשומה מטעם בעל הנחלה כי השווי עומד על 2,000 ₪ למ"ר ולא על סך 4,000 ₪ למ"ר כפי שנקבע בשומת רמ"י.

ההחלטה בהשגה הראשונה הומצאה שלושה חודשים לאחר שהוגשה לרמ"י ונקבע בה, כי שווי עלות למ"ר שנקבע בשומת רמ"י נותר בעינו והשומה לא תוקנה.

 

ועדת השגות:

ביקשנו להגיש השגה שניה לוועדת ההשגות ובהתאם לנוהל העבודה ההשגה תוגש בתוך 45 ימים ממועד קבלת ההחלטה בהשגה הראשונה.

להשגה יש לצרף את ההחלטה בהשגה הראשונה, שומת רמ"י, שומת ההשגה ראשונה של בעל הנחלה, שומת השגה שניה של בעל הנחלה. ניתן לקיים דיון בוועדת ההשגות שייקבע בתוך 60 יום ממועד הגשת ההשגה.

פקיד רמ"י ישלח את ההחלטה של וועדת ההשגות בתוך 30 ימים ממועד קבלת ההחלטה בועדת ההשגות.

 

טענה משפטית או טענה לעניין עלויות פיתוח:    

כאשר בעל הנחלה מבקש לטעון טענה משפטית כנגד השומה (טענה שאינה שמאית או לתיקון טעות בשומה מוגדרת כטענה משפטית) - הטענה תיבדק על ידי יועמ"ש המרחב וככל והטענה תמצא מוצדקת השומה תתוקן וככל ולא יהיה בסיס לתיקן השומה יתקבל מכתב שדוחה את הטענה.

 

תשלום השומה בעת הגשת השגה:

בשומות שמתקבלות ברגיל עבור דמי היוון בעל הנחלה רשאי להגיש השגה מבלי לשלם את שנדרש בשומה מבלי שתבוצע עסקה או לשלם את השומה ולבקש לבצע במקביל את העסקה או לשלם 75% מהשומה והפקדת ערבות בנקאית על יתרת הסכום במקביל לביצוע העסקה.

השגה על שומה עבור דמי שימוש - שומה שהומצאה בגין תשלום דמי שימוש עבור שימוש שלא כדין, קיים או שחדל מלהתקיים או מצוי בהליכי הסדרה - התנאי להגשת השגה הוא תשלום מלוא סכום
החיוב לפי השומה
.

החזר כספים - רמ"י תשיב כספים ככל והשומה הופחתה בהתאם לנוהל השבת כספים של רמ"י.

תוצאות השומה בדוגמא של המשרד  - לאחר הגשת השגה שניה לוועדת ההשגות הופחתה השומה לסך של 3,500 ₪ למ"ר עבור שימוש לייעוד של משרד ובעל הנחלה זכאי לקבל את ההפרש בחזרה. נבהיר, כי בהגשת השגה לועדת השגות קיים סיכון להגדלת השומה ומבדיקות שמבוצעות מעת לעת לעניין זה, ניתן לומר כי הסיכוי להפחתה גבוה מהסיכוי להגדלת השומה בוועדת ההשגות.

נוהל הזמנת שומת מקרקעין נוהלMT 34.04:

נוהל הזמנת שומת מקרקעין פורסם ביום 17.4.18 וקובע את הדרך עריכת שומות מקרקעין לשימושים שונים כולל גביית דמי שימוש.

אופן עריכת השומה -

השמאי יבחן את "המצב החדש" - כלומר אומדן שווי זכויות הבעלות לפי שימוש המבוצע בפועל, כולל רווח יזמי.

השמאי יבחן את "המצב הקודם" - כלומר אומדן שווי זכויות הבעלות לשטח שנעשה בו שימוש שלא כדין לפי זכויות חוזיות.

בשני המצבים השווי ייקבע ללא הוצאות פיתוח ומע"מ.

שינוי שיטת חישוב דמי היוון:

ביום 25.6.19 רמ"י פרסמה באתר כי היא מבצעת עדכון טבלאות ערכי הקרקע לצורך גביית דמי היתר, דמי חכירה שנתיים והיוון בנכסי מגורים.

העדכון יתבצע ברמה הארצית ויתפרס על פני השנה הנוכחית.

הטבלאות מתעדכנות באופן שוטף בהתאם למדיניות רשות מקרקעי ישראל והחלטות הנהלת הרשות. הערכים צמודים למדד המחירים לצרכן.

נקבע, כי בבקשות שתוגשנה החל מתאריך 14.7.2019 בישובים בהם עודכן ערך הטבלה, ייערך החישוב בהתאם לערך הטבלה העדכני ולבעל הזכויות בנכס קיימת זכות לבקש כי החישוב ייערך על פי שומה פרטנית ולא על פי הערך הטבלאי.

נוהל B37.13 "הסדרת הפרות במגזר החקלאי:

ביום 17.6.19 התקבל נוהל B37.13 שכותרתו "הסדרת הפרות במגזר החקלאי" שקובע הוראות חדשות לגביית דמי שימוש.

החידוש הוא שדמי השימוש ייגבו עבור 7 שנים ולא עבור כל שנות השימוש ובהתאם לכך ייערכו מעתה והלאה השומות לדמי שימוש.

דמי שימוש עבור 4 שנים:

נבהיר, כי ההפחתה ל- 4 שנים עבור דמי שימוש שנקבעה בהחלטה 1581 (ההחלטה בוטלה במסגרת קובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל והיא מוסדרת כיום בסעיף 8.9.4 לקובץ ההחלטות), חלה על בני זוג בעלי נחלה מעל גיל פנסיה שיפנו לבצע הסדרה בתוך שנתיים (די בכך שאחד מהם מעל גיל פנסיה), אך היא לא חלה על המקרים הבאים:

  1. שימוש חורג בבתי מגורים - ההפחתה ל- 4 שנים חלה רק על שימושים לתעסוקה לא חקלאית שלא הוסדרו ולא במקרה שבו בוצעה חריגת בניה בבתי המגורים - במקרה זה ישולמו דמי שימוש עבור 7 שנים.
  2. שימוש חורג במקרה של יורשים - דמי השימוש ייגבו בגין 7 שנים (או פחות לפי תקופת השימוש), והיורשים לא זכאים להפחתה החלה על בעלי נחלות מעל גיל פנסיה כלפי יורשים.
  3. בעניין זה נזכיר את נוהל העברת הזכויות החדש ליורשים שמאפשר העברת זכויות והתחייבות להסדרה בתוך שנה ותשלום דמי שימוש על ידי היורש מקבל הזכויות (נוהל B02).
אביגדור לייבוביץ, עו״ד

משרד עורכי דין ליבוביץ מתמחה באגודות שיתופיות ומיסים.

דוא״ל: avigdor@lieblaw.co.il

האיחוד החקלאי

דרך מנחם בגין 74 , תל אביב
תל אביב, 67215
טל: 03-5620621, פקס: 03-5622353
ליצירת קשר בדוא״ל

This e-mail address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.

זוהר טבנקין 0587824237