החלטה 1464 - קביעת זכויות למגורים בחלקות המגורים בנחלות והחלטה 1458 - רמ"י אישרה השכרת מבנים לפל"ח / אביגדור לייבוביץ, עו״ד

אנו שמחים לבשר כי החלטה 1399 תוקנה וכעת מספרה החדש הינו 1464. מקריאת הוראות החלטה 1464 מצאנו תיקונים רבים בהחלטה בסוגיות עליהן כתבנו במהלך השנה האחרונה, אשר הוטמעו כעת בהחלטה רשמית.

עוד אנו שמחים לבשר כי רמ"י תקנה את החלטה 1265 וקבעה בהחלטה 1458 סעיף 7 חדש שכותרתו "השכרה" לפיו ניתן יהיה להשכיר את המבנים לתעסוקה לא חקלאית (פל"ח) במבנים שאושרו בהיתר. מדובר על מבנים חדשים וכן על מבנים שהוסבו למבנה לפל"ח.

החלטה 1464 - קביעת זכויות למגורים בחלקות המגורים בנחלות

פיצול מגרשים מנחלה:

החלטה 1464 קובעת כי בעת פיצול מגרש מנחלה ישלם בעל הזכויות דמי חכירה מהוונים לרשות בגין מלוא זכויות הבנייה הקיימות והעתידיות בנחלה. כלומר, בעל הנחלה לא יוכל לבקש לשלם בגין קיבולת בניה של 160 מ"ר בלבד כפי שהיה מקובל בהוראת אגף חקלאי 62, אלא שהרשות תדרוש תשלום עבור "השימוש המלא". התשלום שיידרש הינו בהתאם לקיבולת הזכויות המוקנות במושב בגין מגרשים בהרחבה שעומדת בד"כ על כ- 250 מ"ר עיקרי + שירות.

נזכיר, כי בעל נחלה שישלם את "דמי הרכישה" בגין כל חלקת המגורים וירכוש את מלוא הזכויות הקיימות והעתידיות בחלקת המגורים, לא יידרש לשלם לרמ"י תשלום נוסף עבור פיצול מגרשים מהנחלה. בעל הזכויות ישלם היטל השבחה לוועדה המקומית.

בעת פיצול מגרש מנחלה אין צורך לשלם את מלוא "דמי הרכישה" בגין חלקת המגורים, אלא שניתן לשלם את דמי הכניסה בסך 3.75% + מע"מ ולהשלים לסך של 33% + מע"מ בגין המגרש המפוצל. בהתאם לשומות הקיימות ברשותנו, במקרה בו בעל נחלה מתעתד לפצל יותר ממגרש אחד מהנחלה, כלכלי יותר יהא לשלם את "דמי הרכישה" בגין חלקת המגורים.

העברת זכויות בנחלה:

אין רישום פרצלציה - במקרה בו בעל נחלה מוכר את הזכויות ומשולמים "דמי רכישה" וחלקה א' של הנחלה לא רשומה בשלמות (לא הושלמה פרצלציה), לא ייחתם הסכם חכירה לדורות בהתאם להוראות החלטה 1311, אלא שהרוכש יקבל את מלוא הזכויות שמקנה החלטה 1464 מבלי שייחתם הסכם.

חתימה על נספח להסכם החכירה - במקרה בו חלקה א' של הנחלה רשומה בטאבו, ושולמו דמי רכישה (33%) או דמי כניסה (3.75%) ייחתם הסכם חכירה לדורות לפי הנוסח שאושר בהחלטה 1311 אליו יצורף נספח לפי החלטה 1464. בהוראות הנספח ייקבעו הזכויות שמוקנות לבעל הנחלה בהתאם לתשלום ששולם על ידו (דמי כניסה/דמי רכישה).

חוזה חכירה בתוקף - בעת כניסה להסדר לפי החלטה 1464 יידרש בעל הנחלה המחזיק חוזה חכירה בתוקף לחתום על ביטול ההסכם שבתוקף ולחתום תחתיו על הסכם חכירה לפי הנוסח שאושר בהחלטה 1311. חוכר שלא יסכים לבטל את ההסכם הקיים, לא יוכל להצטרף להסדר לפי החלטה 1464. חוכר שזכאי לחדש את תקופת החכירה בהתאם להסכם קיים בהתאם לתנאים הנקובים בהסכם הקיים ועומד על זכותו לחדש את ההסכם ולא לחתום על ההסכם לפי החלטה 1311 לא יוכל להצטרף להסדר לפי החלטה 1464.

התחשבנות מחדש:

בהחלטה 1464 הוסף פרק חדש שמטמיע את הוראות החלטת הנהלה 3139 ביחס להתחשבנות מחדש הקובע את הוראות שלהלן ביחס לחוכר שביצע פעולה בנחלה (מכירה, פיצול, תוספת בניה), החל ממועד הבג"ץ (9.6.11) ועד למועד יישום ההחלטה:

1. מועד לביצוע התחשבנות - את ההתחשבנות מחדש ניתן להגיש בתוך שנה מהמועד שבו הרשות תודיע על יישום ההחלטה.  
2. תוספת בניה - ניתן יהיה לבקש זיכוי בגין דמי היתר ששולמו מעבר ל- 160 מ"ר ועד 375 מ"ר.
3. פיצול מגרש מנחלה – ניתן להגיש בקשה לזיכוי מלא בגין התשלומים ששולמו עבור פיצול מגרש מנחלה לפי 91% לרבות לפי הנחות אזורי עדיפות. הבקשה תוגש על ידי בעל הנחלה ובעל הזכויות במגרש.
4. מכירה - בגין עסקאות שבוצעו לאחר 9.6.11 בעל הנחלה (המוכר) יוכל להגיש בקשה להתחשבנות מחדש ולקבל זיכוי מלא בגין דמי ההסכמה ששולמו בעת ביצוע העסקה.  

תיקון הגדרת "קרוב":  

 הגדרת קרוב תוקנה וכעת היא כוללת אחים. כלומר לא יחול חיוב בדמי רכישה בעת ביצוע חלוקת עיזבון בין יורשים של נחלה.

שלוש יחידות בשלושה מבנים:

הוראות החלטה 1464 הותאמו לתיקונים בתמ"א 35 כך שהיא מתייחסת לקיבולת יחידות דיור במושב לפי התיקון בתמ"א 35 שמסדירה שלוש יחידות בשלושה מבנים נפרדים בחלקת המגורים בנחלה.

הסדר בישובי עוטף עזה:

הוארך המועד לביצוע ההסדר ביישובי עוטף עזה עד 31.12.18 במסגרת מתן הנחלה בתשלום דמי הכניסה שיחושבו בגין 215 מ"ר בלבד.

אנו ממתינים להשלמת ההכנות לפתיחת המחלקות ברמ"י ליישום החלטה 1464 ואנו צופים כי הדבר יתבצע בתחילת שנת 2017 ועל כן אנו ממליצים להכין את הנחלות ואת משבצת האגודה בהתאם בכדי לעמוד בתנאי הסף ליישום ההחלטה.

החלטה 1458 - רמ"י אישרה השכרת מבנים לפל"ח:

הסדרת שימושים - התנאי העיקרי לביצוע עסקת פל"ח על מבנה חדש או מוסב הינו "הסדרת שימושים לא מוסדרים" (חריגות בניה ושימושים חורגים) ותשלום עבור תקופת העבר עד למועד ההסדרה. בשלב זה לא התקבלה עדיין החלטה לגדר את תקופת התשלום בגין דמי שימוש לשבע שנים ובפועל אנו מקבלים שומות לעשר ועשרים שנה. בעל הנחלה אף יידרש להעמיד ערבויות להבטחת ההסדרה בהתאם להחלטות רמ"י העוסקות בתשלום דמי שימוש.

השכרת מבני פל"ח - סעיף 7 "השכרה" קובע כי תקופת ההשכרה הינה בהתאם לתקופת החכירה שתקבע בהסכם שייחתם בין בעל הזכויות ברמ"י לאחר תשלום דמי היוון בגין עסקת הפל"ח.

השימושים המותרים להשכרה במבנה פל"ח - ההחלטה קובעת כי השימושים הניתנים להשכרה הינם אלו שיש להם "זיקה למשק החקלאי ולמרקם הכפרי ושאינם תחרותיים לעיר"

תשלום דמי היוון - עסקה לביצוע פל"ח כרוכה בתשלום 91% דמי חכירה מהוונים. במקרה של תשלום היטל השבחה יחול תשלום דמי היוון בסך 46%.          

בהחלטה נותר עיוות שכן היא קובעת כי לא תחול הנחת אזורי עדיפות על מבני פל"ח למעט מבני קייט.

עיקרי ההחלטה:

1. מבנה לפל"ח ימוקם אך ורק בתוך חלקת המגורים בשטח של 2.5 דונם. במקרים בהם בעל הנחלה רכש את הזכויות בשטח שמעבר ל- 2.5 בהתאם להחלטה 1464 (1399 בעבר), ניתן למקם את המבנה לפל"ח בשטח שמעבר ל- 2.5 דונם בתנאי כי סך השטח לא יעלה על 500 מ"ר.
2. זכויות פל"ח תמיד יהיו חלק מהנחלה.
3. שטח המבנה לתעסוקה לא חקלאית לא יעלה על 500 מ"ר וכולל גם את השימושים שאושרו מחוץ לחלקת המגורים (במרכז הארץ נהוג לקבוע בתב"ע 300 מ"ר).
4. במקרים בהם אושרו מבנים עד למועד ההחלטה ששטחם עולה על 500 מ"ר לרבות מבנה הממוקם בחלקה א', לא תידרש הריסה של השטחים העודפים.
5. השימוש לתעסוקה לא חקלאית אפשרי במבנה חדש או הסבה של מבנה קיים.
6. תעסוקה לא חקלאית מוגדרת בתכניות תקפות החלות על כל יישוב, כאשר יש לשים לב, כי בכל תכנית אושרו שימושים שונים ואין אחידות בתכניות.
7. השטח לתעסוקה לא חקלאית כולל את השטח למבני קייט.
8. חלקת מגורים עד 1.5 דונם - בנחלות בהן חלקות המגורים הינן בשטח של עד 1.5 דונם, ניתן יהיה להקים מבנה חדש לפל"ח בתחום חלקה א' בצמידות לחלקת המגורים בשטח שלא יעלה על 500 מ"ר.      התנאי להקמת המבנה מחוץ לחלקת המגורים הינו כי תינתן חוו"ד תכנונית הקובעת כי בהתחשב בכך שניבנו או ייבנו שתי יחידות דיור בחלקת המגורים לא ניתן יהיה למקם מבנה לפל"ח בחלקת המגורים.
9. מבנה פל"ח מאושר בהסכם חכירה מהוון הממוקם מחוץ לחלקת המגורים - מבנה שאושר עד למועד ההחלטה ושולמו בגינו דמי היוון ניתן להרחיבו בשטח של עד 100% מהשטח שאושר בהסכם החכירה המהוון ולא יותר מ- 500 מ"ר. ההרחבה תתבצע ככל הניתן לכיוון חלקת המגורים.
10. מבנה פל"ח מאושר בשימוש חורג הממוקם מחוץ לחלקת המגורים - ניתן לאשר עד 5 שנים נוספות מעבר לתקופה המאושרת. בתום תקופת ההרשאה יש להתחייב להפסיק את השימוש לפל"ח במבנה אלא אם תאושר תכנית לפל"ח עד תום תקופת ההרשאה תוך שינוי ייעוד.

השכרת מבני פל"ח היא בשורה מעודדת לבעלי הנחלות שמבקשים להתפרנס ממבנים שבעבר נעשה בהם שימוש לחקלאות. כעת יש תמריץ נוסף לבעלי הנחלות לבצע עסקאות לפל"ח בהתאם לשימושים המותרים ובכך להכשיר "שרצים" של שנים רבות שעשויים בשלב כלשהו להשית על בעלי הנחלות "דמי שימוש" עבור תקופת העבר שנאמדים במאות אלפי שקלים ובמיליוני שקלים. תשלום "דמי שימוש" אינו מכשיר את המבנים. מדובר בתשלום "קנס" ועל מנת להסדיר יידרש בעל הנחלה לשלם בנוסף דמי היוון ככל וניתן להסדיר או להרוס או להשיב מצב לקדמותו. בעל נחלה שלא יקדים ויבצע הסדרה של המבנים עשוי למצוא פקח של רמ"י בנחלה בבוקר אחד ללא כל התראה מראש. מהמועד שבו יבקר הפקח בנחלה המציאות תשתנה ובעל הנחלה ימצא את עצמו מול חוב שפעמים רבות לא יהא לו מהיכן לשלמו. למרבה הצער מצאנו חקלאים שנאלצים למכור את הנחלות לצורך תשלום חובות וזאת במקום שפירות הנחלה שנצברו בשנים רבות של עמל יעברו לידי היורשים הם עוברים לידי המדינה.        

החלטות רמ"י המשתנות מקנות כיום פתרונות יצירתיים בכניסה ל"עידן של הנחלה המהוונות". אנו מבקשים כי בעלי הנחלות יבחנו היטב את ההסדרים המשפחתיים והצוואות, ואת המצב התכנוני והמשפטי של הנחלה והבנוי בנחלה ויעשו שימוש נבון ויצירתי בהחלטות רמ"י, בכדי להיכנס ברגל ימין ל"עידן הנחלה המהוונת" ובכך לשמור על המשפחה והנחלה לדורות.      

הכותב מתמחה באגודות שיתופיות, במינהל ובמיסוי