בעת מכירת נחלה על ידי יורשים (בין במכירה לצד ג' ובין בהסדר בין יורשים בו משולם כסף מחוץ לנכסי העזבון, כפי שעמדנו על כך במאמרים קודמים) ובמצב בו בנחלה יש בית מגורים אחד בלבד, חובה לבדוק את הזכאות לפטור ממס שבח לפי סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין.
ייחודיות הסעיף הינה בכך שהוא מעניק פטור ממס שבח למרכיב בית המגורים בנחלה, זאת ללא קשר לעובדה שליורש יש דירת מגורים נוספת משלו. ההגיון המונח בבסיס הסעיף הינו שהיורשים מנצלים פטור ממס שבח למרכיב בית המגורים שבנחלה שיכול היה לנצל המוריש ("כניסה לנעלי המוריש").
השימוש בסעיף זה הפך לחשוב ביותר, בייחוד לאור השינויים בסעיפי הפטור ממס שבח החל מיום 1.1.14 בו בוטל הפטור ממס שבח למכירת דירת מגורים פעם בארבע שנים (סעיף 49ב(1) שבוטל). ואולם, אחד מהתנאים לזכאות לפטור ממס שבח על פי סעיף 49ב(5) לחוק הינו ש"המוריש ערב הפטירה היה בעלים של דירה אחת בלבד". מכאן שיש לבדוק את זהות המוריש והיורש.
דוגמאות:
דוגמא ראשונה:
סבתא הינה בעלת זכויות בנחלה והיא נפטרה, כאשר ברשותה זכויות בנחלה עליה בנוי בית מגורים אחד בלבד, וזו היתה דירתה היחידה. הסבתא הורישה את הדירה לילדיה א' ו ב'. נניח כעת בדוגמא הראשונה, כי א' נפטר לפני מות הסבתא, וילדו ג' נכנס בנעליו. כעת הנחלה נמכרת לקונה בתמורה כספית גבוהה.
השאלה - האם ג' יהא זכאי לפטור ממס שבח לפי סעיף 49ב(5) לחוק בגין מרכיב בית המגורים שבנחלה?
התשובה טמונה בצוואה של הסבתא. כך, אם בצוואה נרשם כי ככל ואחד מילידה (א' או ב') ייפטר אז ילדיו יבואו במקומו, הרי שבמצב זה ג' נחשב כיורש של הסבתא ועל כן יהא זכאי לפטור ממס שבח. אם לעומת זאת לא נרשם הדבר בצוואה, הרי ש ג' ייחשב כיורש של אביו (א') ולא של הסבתא, ותחת ההנחה של א' היתה דירת מגורים נוספת ערב פטירתו, לא מתקיים התנאי "שהמוריש ערב הפטירה היה בעלים של דירה אחת בלבד", ועל כן ג' לא יהא זכאי לפטור ממס שבח בגין מרכיב בית המגורים שבנחלה !!.
דוגמא שניה:
נניח כעת, כי א' נפטר לאחר מות הסבתא. במצב דברים זה ג' לא יכול להיחשב כיורשה של הסבתא (שכן הוא יונק את זכויותיו מירושת אביו א' שנפטר לאחר מות הסבתא), ולכן לא יוכל לקבל את הפטור ממס שבח למרכיב בית המגורים שבנחלה לפי סעיף 49ב(5) לחוק. במילים אחרות, מותו של יורש (א') אינו הופך את יורשו (ג') ליורש של המוריש המקורי (הסבתא), והוא (א') שואב את כל מקור זכותו מעיזבונו של א'.
מקרה מהחיים:
יעקב בעל זכויות בנחלה במרכז הארץ נפטר והותיר אחריו צוואה שקבעה כי הזכויות בנחלה יועברו לבנו היחיד אורי. במקרה שלנו למרבה הצער אורי נפטר לפני יעקב אביו אך הצוואה לא תוקנה לאחר מותו של אורי. ברבות הימים יעקב נפטר והזכאי לזכויות בנחלה הינו ניר הבן של אורי ז"ל. ניר מכר את הנחלה עליה היה בנוי בית מגורים אחד בסך של שמונה מיליון ₪ וביקש לקבל פטור לפי סעיף 49ב(5) לחוק בגין בית המגורים. ניר קיבל ייעוץ כי בגין מרכיב בית המגורים הוא יקבל פטור ממס שבח לפי סעיף 49ב(5) לחוק וכי הוא ישלם מס שבח רק בגין מרכיב הזכויות והמשק החקלאי בסך של 500,000 ₪. לאחר שישה חודשים מהדיווח קיבל ניר מרשות המיסים שומה על סך של 1,400,000 ₪ במסגרתה הוא לא קיבל את הפטור בגין דירת המגורים הואיל והוא לא צויין כיורש של יעקב הסבא ז"ל בצוואה. תקלה מסוג זה עשויה לקרות לכל אחד מכם ועל כן במקרים האמורים לעיל יש לקבוע בצוואות כי במקרה בו אחד היורשים (הילדים) ילך לעולמו לפני המוריש, יקבלו ילדיו של היורש שהלך לעולמו (הנכדים) את הזכויות. בסיפור שלנו ביקשנו להחיל את הליניאריות המוטבת בגין מרכיב בית המגורים שבנחלה ועל כן חבות המס עמדה בסופו של יום על סך של 650,000 ₪ אך לא בכל מקרה נוכל לעשות שימוש בהקלה מסוג זה.
לסיכום:
כללם של דברים, בעת מכירת נחלה שהתקבלה בירושה ובה קיים בית מגורים אחד חובה לבדוק את השימוש בפטור ממס שבח הקבוע בסעיף 49ב(5) לחוק. הדברים מקבלים משנה תוקף בו כיום הזכאות לניצול פטור מלא ממס שבח ניתנת שיש רק דירת מגורים אחת בלבד. לכן, לצורך בחינת הזכאות לפטור ממס שבח לפי סעיף 49ב(5) לחוק יש לבחון היטב מי המוריש ומי היורש, שכן רק עמידה בהוראות הסעיף תעניק את הפטור ממס שבח.
הכותבים מתמחים באגודות שיתופיות, במינהל ובמיסוי
