פסק דין דרמטי בנושא השכרת מבנים בנחלות / אביגדור ליבוביץ, עו״ד

אביגדור ליבוביץ, עו״ד אביגדור ליבוביץ, עו״ד

ביום 19.8.2021 ניתן פסק דין בנושא השכרת מבנים בנחלות בבית משפט השלום ברמלה, בתיק 38230-02-18 נוימן נ' ויצמן ואח' (להלן: "פסק הדין"), על ידי כבוד השופט זכריה ימיני, שהשלכותיו הן דרמטיות על כל בעלי הנחלות שמשכירים מבנים (לא מדובר בבתי מגורים שנבנו בהיתר) וכפי שיובהר בהרחבה להלן.

פסק הדין ממשיך מגמות שמקבלות ביטוי בהחלטות רשות מקרקעי ישראל ובחוק ההתיישבות החקלאית שקובע מהו "שימוש חורג" בקרקע חקלאית, לפיהן, קיים איסור להשכיר מבנים ובתי מגורים בנחלות.


עבירות בקרקע חקלאית ובחלקת המגורים
:

קיימת אבחנה מהותית וברורה בין שימוש חורג המבוצע ב"קרקע חקלאית" לבין שימוש חורג המבוצע ב"חלקת המגורים".

העבירה החמורה ביותר שנאכפת באופן אינטנסיבי על ידי כל רשויות האכיפה - היחידה הארצית לאכיפה (תיקון 116), רשות מקרקעי ישראל, ועדות מקומיות לתכנון ובניה - היא ביחס לשימוש המבוצע בקרקע החקלאית של הנחלה.

בכל הקשור להשכרת מבנים בנחלות, קיים מדרג ביחס לחומרת העבירה, כפי שיובא ברשימה להלן, כאשר העבירה החמורה ביותר תהיה ראשונה ברשימה:

  1. השכרת מבנה שנבנה ללא היתר על קרקע חקלאית לשימוש פל"ח.
  2. השכרת מבנה שנבנה חלקו בהיתר לשימוש חקלאי וחלקו ללא היתר על קרקע חקלאית לשימוש פל"ח/מגורים.
  3. השכרת מבנה שנבנה כולו בהיתר לשימוש חקלאי על קרקע חקלאית לשימוש פל"ח/מגורים.
  4. השכרת מבנה שנבנה כולו בהיתר לשימוש חקלאי על קרקע חקלאית לשימוש חקלאי.
  5. השכרת מבנה שנבנה/הוסב ללא היתר על חלקת המגורים לשימוש פל"ח/מגורים.
  6. השכרת מבנה שנבנה חלקו בהיתר לשימוש פל"ח וחלקו ללא היתר בחלקת המגורים, לשימוש פל"ח/מגורים.  
  7. השכרת מבנה שנבנה בהיתר לשימוש פל"ח בחלקת המגורים לשימוש פל"ח (שימוש שאינו מופיע ברשימת השימושים שלהלן המותרת להשכרה - שימושים נלווים לחקלאות).
  8. השכרת מבנה שנבנה בהיתר לשימוש פל"ח בחלקת המגורים לשימוש למגורים.
  9. השכרת בית מגורים שנבנה ללא היתר.
  10. השכרת בית מגורים שנבנה בהיתר.
  11. השכרת בית מגורים שנבנה בהיתר לאחר יישום ההחלטה בפרק משנה 8.3 סימן ז' במסלול "דמי חכירה".

יחידות האכיפה בגין שימושים חורגים:

השכרת מבנים שנבנו בהיתר לשימוש חקלאי או שחלק מהמבנה נבנה ללא היתר או שהמבנה נבנה ללא היתר כלל והוא ממוקם על קרקע חקלאית, לשימוש של פל"ח (אחסנה, שימוש עסקי וכו') או מגורים, היא עבירה בשלושה מוקדים מרכזיים (ראה הרחבה בעדכון מקצועי מס' 317):

א. החלטות המועצה ורמ"י -

  1. החלטות רמ"י המנהלת את הקרקע קובעות כי בנחלה קיימת חובת התגוררות של בעל הנחלה וקרובו ועיבוד ברצף של החלקות החקלאיות על ידי בעל הנחלה.           
  2. סעיף 8.2.1 לקובץ ההחלטות "מטרת החכירה" - קרקע חקלאית תוקצה בדרך של חכירה בלבד, לייצור מוצרים חקלאיים ולהקמת מבנים ומתקנים הדרושים למגורי המתיישבים ולצרכיהם האחרים, וכן לצרכי הייצור החקלאי.
  3. סעיף 8.2.3 לקובץ ההחלטות "תנאי החכירה " -  
    (א) במושב, נחלות יוחכרו ישירות למתיישב בתיאום עם האגודה. בקיבוץ, נחלות יוחכרו לקיבוץ.
    (ב) חוכר של קרקע חקלאית, חייב להתגורר בנחלה, לנצלה ולעבדה ברציפות ובקביעות למטרות שלשמן הוחכרה הקרקע.
  4. סעיף 8.3.20 לקובץ ההחלטות "העברת זכויות" - החוכר והאגודה אינם רשאים להעביר את הזכויות במוחכר או לשעבדו בכל צורה שהיא אלא בהסכמת הרשות מראש ובכתב.
    לעניין זה, "העברת זכויות" – הענקת הזכויות, העברתן, הסבתן או ויתור עליהן, החכרת המוחכר בחכירת משנה, השכרת הנחלה, מסירת חזקה או שימוש בנחלה במישרין או בעקיפין, שיתוף בנחלה או בכל זכות הנובעת מזכויות החוכר בנחלה, והכל בין בתמורה ובין ללא תמורה, בשלמות או בחלק. על אף האמור, אם בידי שר החקלאות ופיתוח הכפר או מי שהשר הסמיכו לכך בהתאם לחוק ההתיישבות החקלאית (סייגים לשימוש בקרקע חקלאית ובמים), התשכ"ז 1967- , ניתן היתר בכתב להעברת הזכויות או שיעבוד המוחכר, השותפות לא תהווה העברת זכויות או שיעבוד המוחכר לעניין סעיף זה.
  5. בנוהל עבודה B37.04 המסדיר את הדרך לביצוע עסקה לפל"ח ולשימושים נלווים לחקלאות, נקבע כך:           
    13.  חובת הפעלה עצמית :
    תנאי לאישור עסקה לפל"ח/שימושים נלווים יהיה הסכמה והתחייבות המבקש להפעיל את השימוש באופן עצמאי ללא זכות לשותפות או להשכרה. הפעלת השימוש על ידי "קרוב", כהגדרתו בסעיף 2.6 לעיל, המתגורר בנחלה דרך קבע לא תחשב כהשכרה או כשותפות אסורה.        
    למרות האמור לעיל בשימוש לפל"ח בלבד ניתן יהיה לבצע השכרה בשימושים המפורטים להלן:      
    אחסנה ומכירה של תוצרת חקלאית ומיכון חקלאי, מרכז מבקרים ומוזיאון הקשור לעולם החקלאי, משתלה, מבשלת בירה, חוות תבלינים, חנות ממכר לתוצרת חקלאית, מחלבה, מגבנה, יקב, רדית דבש, בית בד, ייצור בשמים וסבונים מצמחים, ייבוש פרחים, פירות מיובשים, הכנת מיצים, לימוד רכיבה על סוסים, גידול, טיפול אחסנה וממכר בעלי חיים, וטרינר, מסגריה/מוסך לכלים חקלאיים, בריכה טיפולית.   
  6. סעיף 8.3.18 "חובת מגורים ועיבוד" -     
    (א) החוכר חייב להתגורר בנחלה ולעבדה בקביעות וברציפות.        
    (ב) החוכר רשאי לעבד את הנחלה באמצעות האגודה או על פי היתר בכתב לשותפות שניתן מאת שר החקלאות ופיתוח הכפר או מאת מי שהשר הסמיכו לכך ברשומות בהתאם לסעיף 2 בחוק ההתיישבות החקלאית (סייגים לשימוש בקרקע חקלאית ובמים), התשכ"ז 1967- , ובלבד שאישור זה תואם את מדיניות מועצת מקרקעי ישראל.
  7. סעיף 8.3.15 "מטרת החכירה" -  מטרת החכירה תהיה כמפורט בפסקאות ( 1) ו- (2):
    (1) חלקות א' - מגורי החוכר ושימוש חקלאי.       
    (2) חלקות ב' ו- ג' - שימוש חקלאי בלבד.

ב. חוק ההתיישבות החקלאית והמים (סייגים לשימוש בקרקע חקלאית ובמים), תשכ"ז-1967 -

  1. חוק ההתיישבות החקלאית קובע מהו השימוש שניתן לבצע בקרקע חקלאית ומהו "שימוש חורג".
  2. ההגדרות המרכזיות בחוק הן כלהלן:

        "קרקע חקלאית" - קרקע שנועדה לשמש לייצור תוצרת חקלאית, לגידול פרחים, למשתלהלגידול בעלי חיים או להחזקתם או למרעה להם, או להחזקת ציוד חקלאי או מלאי חקלאי.

               "שימוש חורג" - לענין קרקע חקלאית - שימוש שהוגדר כך בתוספת הראשונה - מדובר בשימוש אסור בקרקע חקלאית שיפורט להלן:

א. העברה או הקנייה של כל זכות שיש למחזיק בקרקע או בחלק ממנה, או שעבוד הזכות.  ואולם עיבוד הקרקע על ידי שכירים או על ידי מי שקיבל על עצמו את העיבוד  בקבלנות ועל חשבון המחזיק לא יראו כשימוש חורג.

ב. יצירת שותפות בקרקע או ביבול, מלבד אם השותפות היא בין תושבי אותו ישוב  והשותפים עובדים במידה שווה.

ג.  הקניית זכות אריסות בקרקע או ביבול.

ד.  הקנית זכות רכישת היבול בשדה.

ה. שעבוד היבול, למעט שעבוד שנעשה על פי הוראות פקודת המלוות לזמנים קצרים על יבול (ערובה) 1935, או שעבוד שתנאיו מנעו מהנושה את הטיפול ביבול.

ו.  הקניית זכות מגורים.         

  1. הסעיף המרכזי בחוק הוא סעיף 2 שכותרתו "איסור שימוש חורג" -
    המחזיק או הזכאי להחזיק קרקע חקלאית ממקרקעי ישראל כמשמעותם בחוק-יסוד: מקרקעי ישראל – על פי הסכם חכירה או על פי רשות (להלן - מחזיק), לא ינהג בקרקע שימוש חורג אלא על פי היתר בכתב מאת שר החקלאות או מאת מי שהשר הסמיכו לכך ברשומות, ובלבד שאם סירוב להתיר שימוש חורג ניתן על ידי מי ששר החקלאות הסמיכו כאמור, יהיה המחזיק רשאי לבקש עיון מחדש על ידי השר עצמו.
  2. בהתאם לחוק ההתיישבות החקלאית, כל פעולה של הקניית זכות בקרקע חקלאית או זכות למגורים בהתאם לרשימה בתוספת הראשונה שלעיל, מהווה "שימוש חורג" שהוא שימוש שאסור לביצוע בקרקע חקלאית, אלא אם ניתן היתר לשימוש על ידי משרד החקלאות.

 

ג. חוק התכנון והבניה:

  1. חוק התכנון והבניה קובע הוראות וסמכויות של ועדות התכנון החל מהועדה המקומית ועד הארצית, שלבים להוצאת היתרי בניה, פירוט של עבירות בניה וסנקציות בגין ביצוע עבירות בניה. החוק נאכף על ידי ועדות התכנון והבניה ומעל כולם עומדת היחידה לאכיפת דיני התכנון והבניה במשרד האוצר.
  2. סעיף 156(א) לחוק שכותרתו: "הגבלות בקרקע חקלאית ובתחום הסביבה החופית (תיקון מס' 69), תשס"ד-2004" קובע כך: 
    "לא ישתמש אדם בקרקע חקלאית אלא בהתאם לאמור בתוספת הראשונה"
  3. סעיף 243 לחוק שכותרתו: "עבודה אסורה ושימוש אסור (תיקון מס' 116) תשע"ז -2017" קובע כך:

  (א)  המבצע עבודה אסורה במקרקעין המפורטים להלן, דינו - מאסר שנתיים או כפל הקנס  האמור בסעיף 61(א)(4) לחוק העונשין, וכן קנס לפי סעיף 245:

        (1)   מקרקעין המיועדים בתכנית לאחת מהתכליות המפורטות בהגדרה  "תשתיות לאומיות";

        (2)   מקרקעין המצויים בסביבה החופית;

        (3)   מקרקעין שהוכרזו כקרקע חקלאית על פי התוספת הראשונה;

       (4)  ...

       (5)  .....

           (ג)   בוצעה עבודה אסורה לפי סעיפים קטנים (א) או (ב), ניתן להאשים בה אחד  או יותר מאלה:

                (1)   בעל ההיתר לביצוע העבודה או מי שמוטלת עליו החובה לקבל היתר  כאמור;

                (2)   בעל המקרקעין בשעת ביצוע העבירה, למעט מחכיר לדורות; היו  המקרקעין בבעלות משותפת, ייחשב כבעלים לעניין פסקה זו רק מי   מהבעלים שהיה בעל שליטה במקרקעין בשעת ביצוע העבירה, אם  ניתן לאתרו בשקידה סבירה, ואם לא ניתן לאתרו כאמור – ייחשב  כבעלים מי שרשום בפנקסי המקרקעין כבעל המקרקעין;

                (3)   בעל שליטה במקרקעין בשעת ביצוע העבירה;

                (4)   מי שמחזיק בפועל במקרקעין בשעת ביצוע העבירה;

                (5)   מי שביצע בפועל את העבודה האסורה, למעט עובדים המועסקים על  ידו;

                (6)   האדריכל, המהנדס, או ההנדסאי, האחראים לתכנון העבודה או לפיקוח עליה לפי הוראות חוק זה, או מי שתכנן בפועל את העבודה;

                (7)   הקבלן הראשי, למעט עובדים המועסקים על ידו.

         (ד)  העושה שימוש אסור במקרקעין המפורטים בסעיף קטן (א), דינו – מאסר שנתיים או כפל הקנס האמור בסעיף 61(א)(4) לחוק העונשין, וכן קנס נוסף על עבירה נמשכת לכל יום שבו נמשכת העבירה מיום שהומצאה לנאשם התראה בכתב על ביצוע אותה עבירה, מיום שהומצא לו צו לפי פרק זה או מיום הגשת כתב האישום, לפי המוקדם, וקנס לפי סעיף 245.         

  1. התוספת הראשונה לחוק קובעת הוראות ביחס לשימוש בקרקע חקלאית.
  2. סעיף 7 לתוספת הראשונה שכותרתו "הגבלות בשימוש בקרקע לא חקלאית (תיקון מס' 43)  תשנ"ה-1995" קובע כך:

          (א)  לא יינתן על ידי מוסד תכנון היתר לבניה או לשימוש בקרקע חקלאית למטרה לא חקלאית אלא בהתאם לתכנית שנתמלאו בה הדרישות של סעיף 6 או אם הסכימה לכך הועדה.

          (ב) "מטרה לא חקלאית", בסעיף זה - בניה או שימוש בקרקע שאינם דרושים במישרין לייצור חקלאי, לעיבוד חקלאי של האדמה או לגידול בעלי חיים.

  1. תיקון 116 שהתקבל בשנת 2017 החליף את פרק י' לחוק שכותרתו "פיקוח, אכיפה ועונשין" וקבע הוראות ביחס לסמכויות האכיפה של פקחי היחידה הארצית לאכיפת דיני התכנון והבנייה במשרד האוצר, מהנדס המועצה, הרחבת צווים מנהליים וקנסות. מאז שהתקבל התיקון ועד היום, בוצעה אכיפה מאסיבית של היחידה הארצית לאכיפה בנחלות בייחוד בגין שימוש חורג בקרקע חקלאית.
     

הדרמה בפסק הדין:

אז מהי הדרמה שהתחוללה בפסק הדין עליה אנו מדברים?

העובדה כי רשויות האכיפה יצרו מארג אכיפה אגרסיבי ביחס לשימושים חורגים ידועה ומוכרת היטב לבעלי הנחלות ש"זוכים" לביקור השכם וערב מצד פקחי הועדות המקומיות, רמ"י והיחידה הארצית לאכיפה.

הקביעה הדרמטית שמתרחשת בפסק הדין, לא מתייחסת לעובדה כי השכרת מבנה שאושר בחלקו לשימוש חקלאי וממוקם על קרקע חקלאית, הוא מעשה לא חוקי שמנוגד להחלטות שפורטו לעיל - אלא שפסק הדין קובע את הקביעה הבאה:     

כי הסכם שכירות שנערך ביחס למבנה שאושר לשימוש חקלאי כולו או חלקו או שלא אושר כלל, עליו חתמו שני הצדדים לאחר "גמירות דעת" הוא הסכם לא חוקי הנוגד את תקנת הציבור ודינו להתבטל!!!

בכדי להבין היטב את השלכות הרוחב שקובע פסק הדין, את הטעות היסודית בפסק הדין ואת החובות המוטלות על בעלי הנחלות לביצוע מידי נוכח פסק הדין, נביא את העובדות ואת הניתוח המשפטי של ההחלטות והחוקים הדרושים לעניין, על מנת להצביע על הטעות המהותית בפסק וההשלכות הדרמטיות של פסק הדין על בעלי הנחלות ומשכירים בכלל.


עובדות פסק הדין
:

  1. בעל זכויות בנחלה מס' 10 במושב גנות בנה מבנה בשטח של כ- 520 מ"ר שחלקו נבנה ללא היתר המיועד לשימוש חקלאי.         
    הערה - בפסק הדין אין אזכור האם המבנה נבנה כולו או חלקו מחוץ לחלקת המגורים וכפי שהרחבנו לעיל - מיקום המבנה - בחלקת המגורים או בחלקת החקלאית - משפיע באופן מהותי על "ההיתכנות להסדרה" של המבנה ועל חומרת העבירה.
  2. ביום 1.1.13 חתמו בעל הנחלה והשוכר על "הסכם שכירות" שאותו כינו הצדדים "הסכם שימוש" במסגרתו ניתנה זכות שימוש בשטח של 400 מ"ר מתוך המבנה.
  3. בהסכם נכתב כי ידוע שחלק מהמבנה נבנה ללא היתר.
  4. השוכר הצהיר כי הוא מכיר את המצב המשפטי של המבנה וכי חלק ממנו נבנה ללא היתר.
  5. בהסכם נקבע כי "מטרת השימוש" היא לצרכי "מתבן".
  6. נקבע, כי השוכר אחראי להשגת כל האישורים לשימוש במבנה והוא יישא בכל ההוצאות והתשלומים עבור השימוש והוצאת ההיתר.
  7. נקבע, כי השוכר יפצה את בעל הנחלה בגין כל הוצאה או תשלום ביחס לפסק דין או החלטה הקשורים לשימוש במבנה.
  8. בשנת 2016 לאחר שהשוכר פינה את המבנה התקבלה שומת דמי שימוש מרמ"י בסך של 133,457 ₪ כולל מע"מ, לאחר השגה דרישת התשלום הופחתה לסך של 109,257.57 ₪ והיא שולמה על ידי בעל הנחלה.
  9. בשנת 2017 שלח בעל הנחלה דרישת תשלום לשוכר על מנת שהשוכר ישיב לו את דמי השימוש שכן בהסכם התחייב השוכר לשלם את דמי שימוש לרמ"י.
  10. השוכר השיב לבעל הנחלה כי הוא מסרב לשלם את דמי השימוש בטענה כי הוסתרה ממנו העובדה כי לבעל הנחלה אסור להשכיר את המבנה בהתאם להוראות רמ"י.
  11. השוכר טוען כי בעל הנחלה התעלם מהוראות חוק ההתיישבות החקלאית האסור שימוש חורג בקרקע חקלאית ועל כן דין ההסכם להתבטל מאחר והוא סותר את החוק.
  12. בעל הנחלה טען, כי הוא השכיר את המבנה לצרכי "מתבן" והוא לא התנגד ולא היה אכפת לו שהשוכר עשה שימוש חורג במבנה כי השוכר התחייב לשלם את הקנסות.
  13. השוכר טען כי בעל הנחלה ידע מראש על עסקי השוכר והשימוש שהוא עומד לבצע במבנה.
  14. השוכר טען כי הוא לא היה משקיע 200,000 ₪ במבנה אם הוא היה יודע שיש אפשרות שרמ"י לא מאפשרת השכרה.

 

דיון ומסקנות בפסק הדין:

  1. השופט קובע כי רק 250 מ"ר מתוך המבנה נבנו בהיתר בניה כדין לשימוש חקלאי והיתרה נבנתה ללא היתר.
  2. התובע (בעל הנחלה) ידע כי הוא לוקח סיכון בכך שהוא משכיר מבנה שחלקו ללא היתר ולשימוש חורג, נזהר בלשון ההסכם, ניסה לגלגל את האחריות לשוכר במקרה וייתפס בעבירה והוא ידע מהו עיסוקו של השוכר.
  3. כל הצדדים התנהגו כמו שוכר ומשכיר עסקי והיו מודעים לסיכונים ועל כן היה מדובר בחוזה בלתי חוקי הנוגד את תקנת הציבור על מנת להתל ברמ"י ולאפשר לתובע להפיק רווחים מהשכרת המחסן ולנתבעים להנות מהשכרת המחסן בדמי שכירות מופחתים.
  4. חלק מהמבנה נבנה ללא היתר, השימוש חורג והסכם השכירות נערך ללא הסכמת רמ"י.
  5. התוצאה - לאור סעיף 2 לחוק ההתיישבות החקלאית וסעיף 30 לחוק החוזים, קובע בית המשפט כי, מדובר בהסכם לא חוקי, עם מטרה בלתי חוקית, אשר סותר את תקנת הציבור ואין בכוונת בית המשפט לשתף פעולה עם התנהלות פסולה זו של כל הנוגעים בדבר.
  6. בית המשפט דוחה את התביעה ואף קובע כי הנתבעים לקחו על עצמם סיכון שההשקעות שלהם ירדו לטימיון תמורת דמי שכירות נמוכים.

ניתוח משפטי "חוזה בלתי חוקי":

  1. לעניות דעתי טעה בית המשפט הנכבד בכך שהוא לא קיבל את התביעה ולא חייב את השוכר בתשלום דמי השימוש ששולמו על ידי בעל הנחלה בגין השימוש שביצע השוכר במבנה.
  2. השימוש בסעיף 30 לחוק החוזים ביחד עם סעיף 2 לחוק ההתיישבות החקלאית מביאים לתוצאה כי ההסכם בטל במערכת היחסים של בעל הנחלה מול הרשות אך בשום אופן ההסכם לא בטל במערכת היחסים בין בעל הנחלה לשוכר.
  3. פרק ב' לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג - 1973, קובע הוראות ביחס לביטול חוזה בשל פגם בכריתתו.
  4. סעיף 13 לחוק שכותרתו : "חוזה למראית עין" קובע כך:   
    "חוזה שנכרת למראית עין בלבד - בטל; אין בהוראה זו כדי לפגוע בזכות שרכש אדם שלישי בהסתמכו בתום לב על קיום החוזה".
  5. סעיף 19 לחוק שכותרתו: "ביטול חלקי" קובע כך:         
    "ניתן החוזה להפרדה לחלקים ועילת הביטול נוגעת רק לאחד מחלקיו, ניתן לביטול אותו חלק בלבד; אולם אם יש להניח שהצד הרשאי לבטל לא היה מתקשר בחוזה לולא העילה, רשאי הוא לבטל את החלק האמור או את החוזה כולו".
  6. סעיף 21 לחוק שכותרתו: "השבה לאחר ביטול" קובע כך:
    משבוטל החוזה, חייב כל צד להשיב לצד השני מה שקיבל על פי החוזה, ואם ההשבה היתה בלתי אפשרית או בלתי סבירה – לשלם לו את שוויו של מה שקיבל".
  7. סעיף 24 לחוק שכותרתו: "תכנו של חוזה" קובע כך:      
    "תוכנו של חוזה יכול שיהיה ככל אשר הסכימו הצדדים".
  8. סעיף 25 לחוק שכותרתו: "פירוש של חוזה" קובע כך:

            (א) חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין, ואולם אם אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה, יפורש החוזה ובהתאם ללשונו.       
            (ב)  חוזה הניתן לפירושים שונים, פירוש המקיים אותו עדיף על פירוש שלפיו הוא בטל.

               (ב1) חוזה הניתן לפירושים שונים והיתה לאחד הצדדים לחוזה עדיפות בעיצוב תנאיו, פירוש  נגדו עדיף על פירוש לטובתו.

            (ג) ביטויים ותניות בחוזה שנוהגים להשתמש בהם בחוזים מאותו סוג יפורשו לפי המשמעות הנודעת להם באותם חוזים.

  1. סעיף 30 לחוק החוזים שכותרות "חוזה פסול" קובע כך:   
        "חוזה שכריתתו, תכנו או מטרתו הם בלתי חוקיים, בלתי מוסריים או סותרים את תקנת  הציבור- בטל"
  2. סעיף 31 לחוק החוזים שכותרתו "תחולת הוראות" קובע כך:                     
       "הוראות סעיפים 19 ו-21 יחולו, בשינויים המחוייבים, גם על בטלותו של חוזה לפי פרק זה, אולם בבטלות לפי סעיף 30 רשאי בית המשפט, אם ראה שמן הצדק לעשות כן ובתנאים שימצא לנכון, לפטור צד מהחובה לפי סעיף 21, כולה או מקצתה, ובמידה שצד אחד ביצע את חיובו לפי החוזה - לחייב את הצד השני בקיום החוב שכנגד, כולו או מקצתו"
  3. סעיף 39 לחוק החוזים שכותרות "קיום בתום לב" קובע כך:          
        "בקיום של חיוב הנובע מחוזה יש לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב; והוא הדין לגבי השימוש בזכות הנובעת מחוזה"
  4. בהתייחס לביטול הסכם בהתאם לסעיפים 30 ו- 31 קובע בית המשפט העליון בע"א 6634/15 טופ במרחבי השרון ייזום בע"מ נ' קפלן כך:

     "שיקול הדעת שהקנה המחוקק לבית המשפט בסעיף 31 לחוק החוזים בכל הנוגע לקביעת התוצאות המשפטיות הנובעות מכריתתו של חוזה פסול, הוא שיקול דעת רחב. בית המשפט רשאי להורות על ביטול חלקי של החוזה בשינויים המחויבים לפי סעיף 19 לחוק החוזים ("כלל העיפרון הכחול"), אם עילת הביטול נוגעת רק לאחד מחלקי החוזים וניתן להפרידו לחלקים. אם הפרדה כאמור בלתי אפשרית והחוזה בטל כולו, על כל צד להשיב למשנהו את שקיבל לפי החוזה, כהוראת סעיף 21 לחוק החוזים, או את שוויו של מה שקיבל אם ההשבה בלתי אפשרית או בלתי סבירה בנסיבות העניין. סעיף 31 סיפא לחוק החוזים מוסיף וקובע כי בית המשפט רשאי לחרוג מכלל ההשבה ההדדית אם ראה שמן הצדק לעשות כן ובתנאים שימצא לנכון וזאת בדרך של שלילת סעד ההשבה כולו או מקצתו או בדרך של קיום החוזה כולו או מקצתו, אם שוכנע כי לא ניתן להסתפק בסעד ההשבה על מנת שהצדק יבוא על סיפוקו ...".

  1.  בע"א 6667/10 הלוי בר טנדלר נ' קוזינצקי בית המשפט מתייחס לשיקולים שיש לשקול בעת ביטול חוזה כך:

     "התנהגותו של כל אחד מהצדדים בקשר לביצוע ההסכם, בשים דגש על התנהגות  בעל הדין שמבקש להתחמק מביצוע החוזה. 
            מידת האשמה של כל אחד מהצדדים באי חוקיות החוזה.        
            הכלל לפיו "אין חוטא יצא נשכר", קרי, שהצד להסכם הבלתי חוקי לא יהנה בנוסף גם מאי קיום החוזה.
            הבחנה בין מעשה אסור העומד בליבת ההתקשרות ומהווה את תכליתה או אלמנט חיוני להשגתה - כמו חוזה לביצוע שוד או חוזה שנועד לשמש בסיס להנפקת חשבוניות מס פיקטיביות - לבין אי חוקיות משנית, נלווית או אגבית (אינצדנטלית) לחוזה, כמו חוזה למכירת מקרקעין שסכום התמורה הנקוב בו נמוך מהסכום האמיתי... הונאת רשויות המס היא פסולה למרות היותה אגבית, וחלק ניכר מהפסיקה העוסקת באי חוקיות היא מהסוג נשוא דיוננו, קרי, ניסיון להונאת רשויות המס. קיומו של צד שלישי תם לב שהסתמך על החוזה. דרגת החומרה של אי החוקיות. מידת הביצוע של החוזה ומידת ההסתמכות של הצד השני לחוזה מידת תום הלב של כל אחד מהצדדים" 

  1. נפסק בפסק הדין טנדלר נ' קוזינצקי על ידי בית המשפט העליון כי, נקודת המוצא היא כי חוזה בטל גורר השבה והחריג הוא סמכות בית המשפט לפטור מהשבה או חלק ממנה. ובנוגע לקיום, הכלל הוא הפוך, נקודת המוצא היא שחוזה בלתי חוקי הוא בטל ולכן אין להורות על קיום, והחריג הוא סמכותו של בית המשפט להורות על קיום.
  2. בית המשפט העלין אף מתייחס לנושא המהותי בעניין ביטול ההסכם והוא - אכיפת חוזה בלתי חוקי וקובע כך:          
             "התובע את קיום החוזה קיים את חיוביו והטוען לאי חוקיות "מחזיק את מלוא טרפו בידו" - במקרה כאמור אין לשחררו מביצוע החיוב המוטל עליו.
               מידת הביצוע של החוזה הבלתי חוקי - ככל שקוימו יותר חיובים בין הצדדים הנטייה היא להורות על אכיפה.     
     
             בית המשפט לא יצווה על ביצוע מעשה לא חוקי, ולא יורה על תשלום עבור מעשה בלתי חוקי. זאת, להבדיל מאי חוקיות שהוסרה או שניתן להסירה, לדוגמה, קיום עסקת מכר מקרקעין תוך דיווח לרשויות על אודות העסקה האמיתית.

              אי החוקיות איננה חמורה, כשהשיקול המרכזי הוא מידת הפגיעה בציבור, כפי שמשתקף מתכלית החוק ומרמת הפסול הערכי-מוסרי שדבק באי החוקיות.
              אי החוקיות היא אגבית (אינצידנטלית) למהות ההתקשרות, כאשר המבחן העיקרי  לאגביות הוא כפול ומצטבר: כאשר הפעולה הבלתי חוקית לא מהווה את עיקר  ההתקשרות אלא נוגעת לחלק הביצועי שלה; וכאשר הפעולה הבלתי חוקית אינה חיונית להתקשרות ויכולה להתקיים גם בלעדיה.         
              מידת הפסלות איננה חולשת על כל החוזה, וניתן להפריד את החלק הנגוע מתוך החוזה מבלי לשנות בכך את החוזה שבו התקשרו הצדדים.        
              אשמו היחסי של הצד המבקש קיום אינו חמור באופן יחסי, ובמיוחד ייבחן האם הצד המבקש קיום יזם את אי החוקיות או היה הנהנה העיקרי ממנה.
              התנהגות הצדדים לאחר כריתת החוזה ומידת תום הלב מצדם, לדוגמה כשהצד השני מנצל את אי החוקיות על מנת לחמוק מחיוביו.  
              החוזה עצמו ממלא את כל היסודות הנדרשים לקיומו של חוזה תקף, כמו גמירות דעת ומסוימות, כך שאלמלא הפסול החוזה היה תקף כשלעצמו וניתן לאכיפה
    "

 

פסק דין חיים נ' חיים:

  1. במקרה שלפנינו בית המשפט טעה בכך שהוא לא קיבל החלטה להפריד בין שני מעגלים: "מערכת היחסים בין בעל הנחלה לרשות" ו- "מערכת היחסים בין בעל הנחלה לשוכר".
  2. בית המשפט היה צריך להגיע לתוצאה לפיה, כל ההוראות בהסכם השכירות הקשורות למערכת היחסים מול הרשות בטלות שכן הן נוגדות את ההחלטות, אך במערכת היחסים של בעל הנחלה מול השוכר, יש לקבל את התביעה ולהורות לשוכר להשיב את דמי השימוש ששולמו על ידי בעל הנחלה.
  3. במקרה דנן השוכר עשה שימוש בחוסר תום לב מובהק בחוק ההתיישבות החקלאית ובטענה לפיה כביכול הוא לא היה מתקשר בהסכם השכירות אילו ידע שאסור להשכיר את המבנה בהתאם לחוק ההתיישבות החקלאית. טענה זו מתיישב בדיוק עם האמור בפסק הדין טנדלר המפורט לעיל לפיה השוכר הטוען לאי חוקיות "מחזיק בכל טרפו בידו" וטוען בחוסר תום לב כנגד הסכם עליו הוא חתם בגמירות דעת.
  4. המקרה המתאים לניתוח מערכות היחסים הנפרדות המתוארות לעיל, הוא פסק דין חיים נ' חיים (ע"א 1662/99 חיים חזקיהו נ. חיים אליהו),  שמהווה פסק דין מנחה בהתיישבות והוא זה שיצר את ההלכה שנוהגת עד היום בנושאים הקשורים למינוי בן ממשיך והסכמי שימוש משפחתיים בנחלות.
  5. הנשיא (דאז) אהרון ברק קובע בפסק דין מסמרות ביחס להפרדה שיש לערוך במערכת היחסים מול הרשות ומול בני המשפחה כאשר בית המשפט מבקש לבחון האם יש לבטל הסכם שהוראותיו נוגדות החלטות או חוקים (במקרה של חיים נ' חיים מדובר בבני משפחה אך הניתוח המשפטי של הוראות הבטלות מתאימות למקרה המתואר בפסק הדין של בית המשפט השלום ברמלה).
  6. בית המשפט קובע כך:   
         "לשיטתי, במצב בו ניתנת התחייבות להעברת זכות, תוך הפרת תניה המגבילה עבירות,  אין מקום לקביעה קטגורית כי ההתחייבות עצמה בטלה. אין כל הכרח לשלול תוקף משפטי מהתחייבות שניתנה רק בשל העובדה כי היא נעשתה בניגוד לתניה חוזית אחרת.
    אכן, אדם יכול להתחייב למכור מה שאינו שלו אך לא יהיה בכוחו להוציא התחייבות זו מן הכוח אל הפועל. "בנסיבות מעין אלה, החוזה יהיה תקף לכל דבר  ועניין...והצד שכלפיו התחייבו להעביר את הזכות יהיה זכאי לסעדים בגין הפרת חוזה  (פרט לאכיפה)" (ע"א 2836/90 בצר נ' צילביץ, פ"ד מו(5) 184, 192-193).
    המישור החוזי ממשיך להתקיים גם אם עצם כריתת החוזה עומדת בניגוד לאמור בהסכם אחר (ע"א  4796/95 אלעוברה נ' אלעוברה, פ"ד נא(2) 669, 676). לפיכך, במישור היחסים החוזיים שבין הצדדים להסכם המאוחר יותר (מעביר הזכות והנעבר), יש לראות כעקרון את ההסכם כתקף (ראו עוד: לרנר, "הסכם האוסר העברת זכות", מחקרי משפט ג תשמ)"

השלכות ומסקנות:

  1. לעניות דעתי בית המשפט טעה כאשר הוא לא ערך הפרדה בין מערכת היחסים החוזית הקבועה בהוראות הסכם המשבצת ביחס לבעל הנחלה למול רמ"י/חוק ההתיישבות/חוק התכנון ובניה לבין מערכת היחסים בין בעל הנחלה לשוכר.
  2. בית המשפט קובע, כי מדובר בהסכם לא חוקי הנוגד את תקנת הציבור לאור כך שנערך הסכם שכירות ביחס למבנה שנבנה חלקו ללא היתר והשימוש שבוצע בו היה שימוש חורג, אך הוא לא התייחס לכך שהצדדים התקשרו ביניהם תוך גמירות דעת ולקיחת סיכונים מחושבים ביחס לשימוש במבנה שנבנה חלקו ללא היתר לשימוש חורג ועל כן תוצאת פסק הדין שגויה בכל הקשור למערכת היחסים בין בעל הנחלה לשוכר.
  3. התביעה שהוגשה על ידי בעל הנחלה כנגד השוכר היתה בגין השבת דמי שימוש ששולמו על ידי בעל הנחלה ביחס לשימוש שביצע השוכר במבנה. אין כל ספק כי בהתאם לעובדות שפורטו בפסק הדין ובהתאם להוראות הסכם השכירות - היה על בית המשפט לקבל החלטה לפיה על השוכר להשיב לבעל הנחלה את דמי השימוש ששולמו על ידי בעל הנחלה.
  4. התוצאה אליה הגיע בית המשפט הנכבד מאיינת את ההסכמות אליהן הגיעו הצדדים והתוצאה היא שבמקרים בהן מערכת העובדות תהיה זהה ואף ביחס למבנה שנבנה בהתאם להיתר כדין כאשר ההשכרה היא לא חוקית, בית המשפט עשוי לקבוע כי ההסכם בטל לא לחייב את השוכר לעמוד בחיוביו החוזיים.
  5. לעניות דעתי בית המשפט היה צריך לפעול בהתאם לקביעה של בית המשפט העליון בפסק דין "חיים נ' חיים" שבו נקבע שלמרות שההסכם שנחתם בין האמא והילדים נוגד את הוראות רמ"י והסוכנות היהודית, בכל הקשור למערכת היחסים בין בעל הנחלה לרמ"י והסוכנות היהודית ההסכם הוא בטל, אך בכל הקשור למערכת היחסים בין בני המשפחה ההסכם תקף.
  6. אם נבחן את ההלכות שפורטו לעיל ביחס למבחנים שבית המשפט יבחן בבואו לבטל הסכם בהתאם להוראות סעיף 30 לחוק החוזים, אין כל ספק, כי בית המשפט טעה בכך שהוא לא קיבל את התביעה שכן ההסכם שנכרת בין הצדדים ניתן לקיום והתוצאה היא שהחוטא יוצא נשכר במקרה זה.
  7. לדעתי קיים סיכוי משמעותי להפוך את התוצאה של פסק הדין בהליך ערעור שכן כאמור, במערכת היחסים בין משכיר לשוכר כאשר מדובר במבנה שהושכר לצרכים עסקיים, ההסכם נערך לאחר שהצדדים בחנו אותו לרבות באמצעות ייעוץ משפטי, הצד השוכר מוחזק כאיש עסקים שעליו להכיר ולהבין את מהות ההסכם עליו הוא חותם, המשכיר הוא בעל הנחלה וחלק מהמבנה נבנה בהיתר כדין, השוכר הצהיר בהסכם כי ידוע לו שחלק מהמבנה נבנה שלא כדין והוא מתחייב להשיג את כל האישורים לשימוש במבנה ולשלם את הקנסות ושחרור השוכר מהתחייבות וחוזית תביא לעוול ואי צדק כלפי בעל הנחלה - בית המשפט היה צריך לקבל את התביעה ולחייב את השוכר בהשבה של דמי השימוש ששולמו על ידי בעל הנחלה.
  8. תוצאת פסק הדין יוצרת אי צדק מהותי כלפי בעל הנחלה שהסתמך על חיובי השוכר בהסכם השכירות ועל ההצהרות של השוכר שידע היטב מהו המצב המשפטי של המבנה ולקח את כל הסיכונים.
  9. טיעון נוסף מדוע תוצאת פסק שגויה נוכל לראות בסעיף 49 לפסק הדין שבו בית המשפט מדגיש כי הנתבעים לקחו על עצמם סיכון שהשקעותיהם ירדו לטמיון תמורת דמי שכירות נמוכים - כלומר - בית המשפט הבין כי השוכרים ידעו היטב מהו המצב המשפטי אליו הם נכנסו אך קבע למרות זאת, כי הם לא נדרשים להשיב את דמי השימוש לבעל הנחלה, מצב שיצר עיוות כלפי בעל הנחלה וחסרון כיס משמעותי שלא בצדק.
  10. השלכות הרוחב של פסק הדין כלפי משכירים עשויה להיות הרסנית שכן פסק הדין יצר "כסא מפלט" לשוכרים שחותמים על הסכם שכירות שבו הם מצהירים כי הם מכירים את המצב המשפטי של המבנה ויתחייבו לקבל היתרים לשימוש, יקבלו על עצמם את כל האחריות ויתחייבו לשלם קנסות וככל ותעלה טענה מצד הרשות ביחס להתקשרות או יידרש פינוי מוקדם נוכח אי החוקיות או יוטלו קנסות - השוכר יוכל לטעון כי הוא "לא הבין" או "חתם על הסכם לא חוקי" או כל טענה מסוג זה ובכך ל"השתחרר" מהתחייבויות חוזיות כלפי המשכיר.
  11. בעלי נחלות שמשכירים מבנים שנבנו בהיתר על קרקע חקלאית או נבנו חלקם בהיתר או נבנו על חלקת המגורים כולם או חלקם בהיתר או שלא בהיתר ומשכירים את המבנים בשימוש חורג - נדרשים לשים לב היטב לתוצאות פסק הדין ובהתאם לכך להיות מוכנים למקרה שבו יידרשו דמי שימוש או קנסות מנהליים או יוגשו תביעות או כתבי אישום.
  12. ככל ובעל נחלה מבקש לבצע השכרה בשימוש חורג (כפי שהבהרתי היטב בעדכונים רבים לאור אכיפה אגרסיבית לא מומלץ לבצע שימושים חורגים או השכרות של מבנים), יש לקחת ערבות בנקאית אוטונומית בלתי מותנית מהשוכר ולקבוע הוראה ברורה כי גם במקרה שבו ייקבע בפסק דין שהשוכר לא חייב בתשלום יהא עליו לשלם את הקנסות.
    גם ביחס לכך אבהיר כי לאור פסק הדין, בית המשפט יוכל גם לבטל את החיוב של השוכר גם אם ניתנה ערבות בנקאית, למרות שבהתאם להלכות שפורטו לעיל, שניתנו על ידי בית המשפט העליון, על השוכר חלה חובה לשלם את החיובים החלים עליו גם אם הוראות ההסכם נוגדות את החלטות רמ"י, אך, כאמור, אין לדעת מה יהיו תוצאות פסק הדין ואיזה נזק כלכלי ייגרם לבעל הנחלה נוכח פסק דין מסוג זה.
  13. שימו לב היטב לרשימת העבירות המפורטות לעיל ובהתאם לכך תחשבו את הסיכונים ביחס להשכרה של מבנים ואת ההשלכות העתידיות.
  14. כפי שהבהרתי היטב, האמור לעיל אינו מתייחס למצב שבו בעלי נחלות משכירים בתי מגורים שנבנו בהיתר ובייחוד לאחר יישום ההחלטה במסלול "דמי חכירה". מקרים אלו הם שונים בתכלית והניתוח המשפטי ביחס אליהם הובא בהרחבה בסדרה זו, כאשר הטענה היא שבעלי הנחלות זכאים להשכיר בית מגורים שנבנה בהיתר, בייחוד לאחר תשלום "דמי חכירה" וכפי שכבר עדכנו, עתירה מינהלית תוגש בנושא בקרוב מאוד.

ת״א (שלום)(רמלה) 38230-02-18 אברהם נוימן נ׳ דוד ויצמן ואח׳, פס״ד מיום 29/08/21

מועדים לשמחה לכל בית ישראל!

אביגדור לייבוביץ, עו״ד

משרד עורכי דין ליבוביץ מתמחה באגודות שיתופיות ומיסים.

דוא״ל: avigdor@lieblaw.co.il

רישום לחוזר השבועי של האיחוד החקלאי

שם* דואר אלקטרוני * טלפון נייד
חובה למלא רק את השדות המסומנים ב *

לפסקי דין בנושאים:

אגודה קהילתית אגודות שיתופיות אגרסקו אחריות נושאי משרה איכות הסביבה אי תחרות אנרגיות מתחדשות אפליה כלפי נשים ארגון מגדלי העופות ארנונה אשראי בוררות בחירות בחירות לועד הנהלה בטיחות בעבודה ביטול בן ממשיך ביצים בית מקצועי בן ממשיך גודל הנחלה דגי נוי דיני חוזים דיני מכרזים דיני נזיקין דיני עבודה דמי פיתוח הורשת זכויות החלטה 737 החלטה 979 החלטה 1101 החלטה 1261 החלטה 1265 החלטה 1524 החלטה 1547 היוון היחידה השלישית היטל השבחה הסגת גבול הסוכנות היהודית הסכם בין יורשי נחלה הסכם משולש הסכמי פיתוח העברת זכויות הפקעות הפרשות לפנסיה הקצאת מגרשים הרמת מסך השבות מקרקעין השכרת בתי מגורים השמדת תוצרת חקלאית התיישבות ועדות ביקורת ועדות קבלה ועד מקומי ועד קהילה ועדת השגות ותמ״ל זכויות בחלקת המגורים זכויות היסטוריות זכות עיון במסמכי אגודה חובת השבה למעסיק חוזה חכירה חוכר לדורות חוק ההתיישבות חיוב בגין שירותים קהילתיים חכירה חכירה לדורות חלופת האגודה חלף היטל השבחה חקלאות טיפול בבעלי חיים ייבוא וייצוא ירושת משק חקלאי כתב הודאה וסילוק כתבי שיפוי לולים לשון הרע מדור משפטי מדור עסקי מועצות אזוריות מיסוי מיסוי מקרקעין מיסי קהילה מכסות ביצים מכרזים מניות תנובה מסך התאגדות מס מעסיקים מס רכישה מס שבח מערכת המשפט משבצת משק עזר משרד החקלאות נזיקין נחלה נפוטיזם סדר דין סדרי דין סילוק יד במקרקעין סמכויות בית דין לעבודה סמכות שיפוט סעיף 114 לחוק הירושה סעיף 197 עובדים זרים עובדים פלסטינאים עיגון זכויות ערבון ערבות ערעור על החלטות הרשם פדיון חופשה פינוי מאדמות מינהל פיצוי בגין גריעת שטחים מהמשבצת פיצוי בגין שימוש חורג פיצוי יורשים פיצויי סבל פיצויי פיטורין פיצול נחלה פירוק שיתוף במקרקעין פלישות חקלאיות פנסיה פקיעת חברות קבורה קורונה קיבוצים קליטה קנאביס קנביס רפואי קניין רוחני קרקע קרקע תפוסה רישום זכויות רשות מקרקעי ישראל רשם האג״ש שיוך דירות בקיבוצים שימושים חורגים שינויי יעוד שעות נוספות תביעת דיבה תחנות דלק תכנון ובניה תכנית דיור לאומי תנאי מקפח בתקנון תנובה תקנון אג״ש תרבות וחינוך תשלומים לאגודה קהילתית

האיחוד החקלאי

דרך מנחם בגין 74 , תל אביב
תל אביב, 67215
טל: 03-5620621, פקס: 03-5622353
ליצירת קשר בדוא״ל

This e-mail address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.