מידע בנושא פיצול נחלה

"פיצול מגרש מנחלה" הוא הליך שנעסוק בו רבות ובהיבטים שונים במסגרת הבניה והחלוקה של הנחלה המשפחתית. "הפרדת מגרש מנחלה" כך נקרא ההליך בעבר בהתאם להוראת אגף חקלאי 62 משנת 1999 שאפשרה ביצוע הפרדה תכנונית של מגרש מבונה או פנוי באמצעות תב"ע פרטנית ורכישת הזכויות מרמ"י בתשלום דמי היוון בסך של 91% + מע"מ.

הליך הפרדת מגרש מנחלה בוצע במשורה במהלך השנים, מאז שרמ"י החלה ביישום הוראת אגף חקלאי 62, לאור העלויות הגבוהות מאוד שהיו כרוכות בכך והליכי תכנון שארכו שנים רבות, כך שהתוצאה היתה שרבים כלל לא שקלו לבצע את תהליך הפיצול.

בשנת 2002 ניתן פסק דין חיים נ' חיים בבית המשפט העליון מפי הנשיא בדימוס אהרון ברק. במרכז העלילה עמדו שני אחים, אחד נרשם כבן ממשיך וקיבל את הזכויות בנחלה והשני קיבל את הזכות בבית האמא שהלכה לעולמה. האחים חתמו ביחד עם האמא על הסכם חלוקה ולאחר שהאם הלכה לעולמה, הילד שקיבל את הזכויות בנחלה הגיש תביעה לבית המשפט בטענה כי ההסכם לא חוקי ולא ניתן ליישום. לאחר תלאות רבות התיק הגיע לבית המשפט העליון שקבע, כי "במעגל החיצוני" ההסכם לא תקף במערכת היחסים כלפי הרשויות, רמ"י והסוכנות היהודית, הואיל והוא נוגד את ההחלטות, אך במערכת היחסים "הפנים משפחתית", נקבע כי ההסכם בתוקף והאחים נדרשו להסתדר ביניהם. הדורות התחלפו ובהתאם למידע שקיים אצלי, המשפחות עדיין גרות בנחלה ולא בוצעה כל חלוקה ביניהם. העובדה שבית המשפט לא נדרש לעשות שימוש בהוראת אגף חקלאי 62 שהיתה באותה עת בתוקף על מנת לבצע הפרדה של המגרש מהנחלה, מעידה אף היא, שבזמנים הרלוונטיים להליך המשפטי ואף לאחר מכן, נושא הפיצול כלל לא היווה פתרון שנעשה בו שימוש, לאור העלויות והבירוקרטיה המייאשת בתהליך התכנוני של הפיצול.

לאחרונה אנו חווים שינויים מהותיים וחשובים במדיניות רמ"י שמקבלים ביטוי בתיקון ההחלטה בפרק משנה 8.3 סימן ז' לקובץ החלטות המועצה.

ביום 2.11.2020 התקיימה ישיבת במועצת מקרקעי ישראל במהלכה התקבלו החלטות חשובות למגזר החקלאי ולבעלי הנחלות. רמ"י קבעה תיקון חשוב בהגדרת "העברת זכויות" בהחלטה, כך שלאחר התיקון, העברת זכויות למי שלא מוגדר "קרוב" בהחלטה, במסגרת צו ירושה או צו קיום צוואה, לא תחויב בתשלום דמי רכישה.

תיקון נוסף שבוצע ביום 29.7.2020 בנוהל העבודה ליישום ההחלטה קבע, כי אחים יוכלו להתגורר ביחד בנחלה לאחר פטירת ההורים, ללא חובה לבצע פיצול של מגרש מהנחלה, ככל והמגורים בנחלה נעשו כדין בחיי ההורים והפכו להפרה לאחר פטירת ההורים.

בהתייחס לתנאי של "מגורים כדין", הסברנו, כי המשימה שמוטלת כיום על בעלי הנחלות שמבקשים לאפשר לילדים להתגורר ביחד ללא ביצוע הליך פיצול, לפחות בשלבים הראשונים לאחר פטירת ההורים ולהימנע מתשלום עבור עלויות הפיצול, היא להסדיר את המבנים בנחלה בהיתר כך שלא יתקיים מצב שבו ההורים נפטרו ואחד היורשים מתגורר בנחלה בבית מגורים ללא היתר. מצב שבו אחד היורשים מתגורר ללא היתר, יעמיד את היורשים מול דרישה לבצע את הליך הפיצול שנאמד בסכומים ניכרים ולא תמיד מצוי בכיסם של היורשים.

ההוראות ביחס להסדרת הזכויות במשקי העזר קבועות בפרק משנה 8.14 לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל שקיבל תוקף בחודש אפריל 2019 לאחר ביטול 1600 החלטות המועצה.
תהליכי העבודה לביצוע תהליך היוון, מכר משקי עזר, פיצול מגרשים, תוספת בניה, שינויי ייעוד, מוסדרים בנוהל עבודה B37.09 "פעולות במשקי עזר".

בהתאם להוראות החלות על משקי העזר בפרק משנה 8.14 לקובץ ההחלטות (להלן: "ההחלטה"), הוקנו לבעלי משקי העזר תמריצים לבצע תהליך של היוון הזכויות, שכן לאחר ההיוון, התשלומים לרמ"י בגין תוספות בניה, שינויי ייעוד וניצול ופיצול מגרשים, יופחתו לעומת הערכים שהיו קיימים בהחלטות קודמות. מאידך, ההחלטה קובעת כי במשקי עזר במגזר העירוני, קיימת חובה לבצע היוון לצורך תוספת יחידות דיור, שינו יעוד וניצול ופיצול מגרשים ומתנה את ההיוון בהתחייבות להשיב את הקרקע למדינה בשטח מעבר לחלקת המגורים, כפי שיורחב להלן.

החלטות חדשות במושבי עובדים מתחילות להשוות למעשה את המשק החקלאי (הקרוי הנחלה) לקרקע עירונית לכל דבר.

בעבר התרגלנו לראות במשק חקלאי, יחידה חקלאית סגורה שאינה ניתנת למימוש קרקעי מסחרי או אפילו לחלוקה בין יורשים או רחמנא ליצלן, הכנסת רוכשים זרים לתמונת המשק החקלאי והנה לאחרונה מתגלים בקיעים מהותיים בכך ונתארם להלן

במהלך יישום החלטה 1591 וקודמתה החלטה 1553 נתקלנו במספר נושאים שדרשו הבהרות מול הנהלת רמ"י וכיום לאחר שהתקבלו שומות והבהרות לסוגיות שהועלו, נבקש לשתף את הציבור באחת הסוגיות המרכזיות שעלתה על מנת שהציבור יוכל לעשות שימוש במידע בעת ההתנהלות מול רמ"י.

הסוגיה לדיון: בעל נחלה מבקש לבצע פיצול של שני מגרשים מהנחלה לאחר שהתב"ע החדשה שתחול על המושב תאושר ותאפשר בניה של שלוש יחידות בשלושה מבנים נפרדים בחלקת המגורים בנחלה.

השאלה: האם יש כדאיות כלכלית לבצע היוון של מלוא הזכויות בחלקת המגורים במסלול "דמי רכישה" בתשלום 33% + משווי חלקת המגורים כולל הפוטנציאל או לשלם דמי כניסה" בסך 3.75% + מע"מ ולהשלים את הסך של 33% + מע"מ משווי המגרש המפוצל עבור כל מגרש?

"עידן הנחלה המהוונת" בתהליך יישום החלטה 1523, בנייה של בית שלישי בנחלה והאפשרות לפצל שני מגרשים מהנחלה, ישפיעו רבות על חבויות המס שיחולו על בעלי הנחלות בכל פעולה שיבקשו לבצע בנחלה הן בחיים והן במסגרת חלוקת עיזבון בצוואה.

ברשימה זו נבקש להתמקד בשינויים שחלו בחוק מיסוי מקרקעין ונכנסו לתוקף החל מיום 1.1.18, שמשמעותם הקלה ניכרת בגובה מס השבח הצפוי הן במכירת נחלות והן בחלוקת עיזבון בין יורשים נחלות.

נשאלתי פעמים רבות האם ניתן לרשום את הזכויות במגרש שיפוצל מהנחלה ע"ש בעלי הזכויות בנחלה?

התשובה לשאלה הגיעה בימים אלה מרשות מקרקעי ישראל - ניתן לרשום מגרש שיפוצל מנחלה ע"ש ההורים בעלי הזכויות בנחלה!

התשובה כמובן מאוד משמחת ומאפשרת להורים בעלי הזכויות בנחלה לקבל החלטות בהמשך הדרך ולא לקבוע כבר בשלב זה החלטות לגבי חלוקת הזכויות בין היורשים במסגרת הליך פיצול מגרש/בית מהנחלה.

נסביר כי מבחינה משפטית רמ"י מתייחסת להליך הפיצול כרכישה של זכויות במגרש יד שניה ולא כרכישה ראשונה של זכויות מרמ"י במסגרתה יש לחתום על תצהירי רמ"י ולהצהיר כי מקבל הזכויות אינו בכל זכויות בנחלה או במשק עזר או במגרש שהתקבל בפטור ממכרז.

מהי התחשבנות מחדש?

בהתאם להחלטת הנהלה מיום 17.1.12 שמספרה 3139, ניתנה לבעל הנחלה אפשרות לבקש קיזוז מלא של התשלומים ששולמו על ידו לאחר מועד בג"ץ פורום הערים העצמאיות שניתן ביום 9.6.11 בתהליכים שבוצעו על ידו בנחלה במסגרת שלושה תהליכים:   מכירת זכויות, תוספות בניה, פיצול מגרש מנחלה.

כלומר - ככל והחוכר שילם תשלומים לפי ההחלטות שהיו קיימות באותה עת לאחר 9.6.11 ובהחלטה 1523  התשלומים שהיו חלים עליו הם נמוכים יותר, בעל הנחלה זכאי לבקש מהרשות "התחשבנות מחדש" ובהתאם לכך הוא זכאי להשבה של כספים ששולמו על ידו ביתר.

הסדרי הורשה בצוואות לעיתים קרובות גוררים אחריהם חבויות מס שלא נלקחו בחשבון בעת עריכת הצוואה מה שעשוי לרוקן את הצוואה מתוכן ולהביא לכך שהנחלה תימכר במקום שתישאר במשפחה לדורות בהתאם לרצון ההורים.

האפשרות הקרובה לבצע פיצול של שני מגרשים מהנחלה, מקנה לבעלי הנחלות הזדמנות לאפשר למספר ילדים ליהנות מהזכויות בנחלה, דבר שיפחית את המאבקים בין היורשים אותם חווינו במגזר החקלאי מזה שנים רבות.

בעלי נחלה שמבקשים לקבוע בצוואה חלוקה של הנחלה בין היורשים באמצעות פיצול מגרש אחד או שניים מהנחלה, חייבים להביא בחשבון את חבויות המס שיוטלו על היורשים בעת ביצוע החלוקה ובהתאם לכך לבחון האם ההסדר שהם מבקשים לבצע הינו ישים.

מושב כפר חיים הינו המושב הראשון בארץ שתכנית המתאר שלו לארבע יחידות מגורים בנחלות אושרה להפקדה. "הבשורה" והחדשנות שבתכנית אינה רק במספר היחידות לנחלה אלא בהתאמתה באופן מלא להחלטה 1464 ובניסוח תקנון המאפשר פיצול מגרשי מגורים מהנחלות בתצ"ר (תכנית לצרכי רישום). התכנון המהפכני הינו פרי יוזמה של מתכנן ערים אילן אייזן, עוה"ד גד שטילמן ושמאי המקרקעין נחמיה גנות.

המהפכה" בתכנית "כפר חיים" היא ניסוח תקנון המאפשר פיצול של מגרשים מתוך הנחלות בתצ"ר והיוונם לפי החלטה 1464 ללא צורך בהכנת תכנית נוספת לפיצול. יישום עקרונות תקנון כפר חיים לכלל המושבים בארץ יחסוך לכל בעל הנחלה את עלות הכנת תכניות פיצול "נקודתיות" והזמן הכרוך באישורן בוועדות התכנון. בהתחשב בעובדה שקיימות 35,000 נחלות בישראל ובהן ניתן יהיה בעתיד הקרוב לבנות שלוש יחידות ולפצל מהן שתיים, הרי שיישום תקדים "כפר חיים" במושבים יביא גם לחיסכון של למעלה ממיליון וחצי שעות עבודה לוועדות התכנון.

עמוד 1 מתוך 2

האיחוד החקלאי

דרך מנחם בגין 74 , תל אביב
תל אביב, 67215
טל: 03-5620621, פקס: 03-5622353
ליצירת קשר בדוא״ל

This e-mail address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.