הזכויות הקנייניות גוברות על הזכויות התכנוניות / דודו קוכמן, עו״ד

בית המשפט העליון קבע בימים אלה כי הזכויות הקנייניות של המערערות הם הקובעות את זכותם של בעלי הזכויות בקרקע .

מדובר על ערעור שהוגש לבית המשפט העליון על פסק דין של בית המשפט המחוזי שהוגש בהמרצת פתיחה שבה עתרו המערערות לסעד הצהרתי הקובע כי מטרת החכירה היא "מגורים א' " ולא "משק עזר".

המגרש המדובר בן כ-3 דונם בקרית טבעון היה חלק מ-15 מגרשים שהוחכר על ידי המנהל  לאגודה שיתופית "אלה" שהורי המערערות נמנו על חבריה.

חוזה החכירה נחתם בשנת 1974, אך הוחל רטרואקטיבית משנת 1952 לשתי תקופות של 49 שנים, קרי עד שנת 2050 ואין מחלוקת על כך שהחוזה המקורי היה חוזה למשק עזר ובמועד כריתת החוזה התכנית המפורטת שחלה על המגרש יועדה למשקי עזר.

בשנת 1993 עודכנה תכנית מפורטת חדשה בחלקה המדוברת שמטרתה הייתה לשנות את ייעוד המגורים ל"מגורים א" וכמה שנים לאחר מכן גם פורקה האגודה ולפיכך נחתמו בהמשך חוזים נפרדים בין המנהל לבעלי הזכויות ובהן המערערות שירשו את הזכויות מהוריהן.

החוזה המדובר נחתם בשנת 2001 ובו נקבע כי מטרת החכירה היא "משק עזר" והמערערות מכרו את זכותן במגרש בשנת 2014, כאשר עד למועד זה שולמו דמי חכירה בגין המגרש במחיר התואם למשקי עזר.

המערערות פנו למנהל לאשר שמטרת החכירה היא מגורים ומשלא קיבלו את מבוקשן הגישו המרצת פתיחה לביהמ"ש המחוזי.

המחלוקת המרכזית בין המנהל למערערות היא מהו שיעור דמי הפיצול בו חבות המערערות ובעוד הן טוענות כי התשלום הינו 31% בגין המגרש, קבע המנהל כי התשלום הינו 51% בהיות הנכס משק עזר.

בית המשפט המחוזי דחה את המרצת הפתיחה ועל כך הוגש הערעור. בעקבות הדיון בערעור הותר למערערות להגיש ראיות נוספות והתיק שב לדיון בביהמ"ש המחוזי בטענה לאפליה ולהסתמכות אך בית המשפט המחוזי לא מצא מקום לטענות אלו ולא שינה החלטתו ועל כך הוגש הערעור.

בית המשפט העליון בהרכב כבוד השופטים י. עמית, ד. ברק-ארז וד. מינץ קבע כי אין מקום להתערב בהחלטת בית המשפט המחוזי.

המסקנה שאליה מגיע בית המשפט העליון היא שלפי החוזה המקורי מטרת החכירה של בעלי הזכויות היא משק עזר וחוזה החכירה שהוסב מהאגודה שפורקה למערערות אינו משנה את מטרות החכירה המקוריות וכך גם דמי החכירה ששולמו בהתאם לחוזה משק עזר.

עוד קובע בית המשפט כי העובדה שהתב"ע (תכנית בנין עיר) שחלה על המקרקעין במועד כריתת החוזה, שונתה במעבר לחוזה החכירה החדש יש לה משמעות תכנונית אך אין בכוחה של התכנית כדי לשנות את הזכויות הקנייניות של המערערות.

ראוי לציין לבסוף את דברי בית המשפט ובשל חשיבותו מצוטט במלואו:

"בשולי הדברים אציין כי המקרה מדגים עד כמה קשה ומסובך לאדם מן הישוב לבצע עסקה ולכלכל חישוביו מראש, כאשר הנהלים וההוראות מתחלפים ומשתנים חדשות לבקרים וכאשר עניינו תלוי בשומות שיערכו בעתיד (דמי היוון, דמי פיצול, היטל השבחה, מס שבח)".

בית המשפט קובע כי לא התב"ע היא היוצרת את זכויותיו הקנייניות של החוכר, אלא זכויותיו הקנייניות של החוכר הן שכפופות ומותאמות להוראות והמגבלות התכנוניות הקבועות בתב"ע.

ע"א 7023/18 גוטמן רחל ורות ארבל נ' רשות מקרקעי ישראל, פס״ד מיום 01/10/2020

דודו קוכמן, עו״ד

מזכ"ל תנועת כפרי האיחוד החקלאי.

עורך דין בעל תואר שני L.L.M במשפטים. אוניברסיטת בר אילן.

טל: 03-5620621

פקס: 03-5622353

דוא״ל: dudu@ihaklai.org.il

האיחוד החקלאי

דרך מנחם בגין 74 , תל אביב
תל אביב, 67215
טל: 03-5620621, פקס: 03-5622353
ליצירת קשר בדוא״ל

This e-mail address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.

זוהר טבנקין 0587824237