הזכות לפיצויי הפקעה בתום חוזה החכירה / איילת רייך-מיכאלי, עו"ד

האם יש לראות במבקשת, ששטחה הופקע על ידי הוועדה המקומית כחוכרת של המקרקעין על אף שהסכם החכירה הסתיים או שיש לראות בה כמי שמחזיקה בזכות מוגבלת לעיבוד המקרקעין לזמן קצר?

זו השאלה שנדונה בפסק דין שניתן לאחרונה (28.7.19)* בבית משפט המחוזי-מרכז בלוד. למותר לציין כי לשאלה זו חשיבות מכרעת בדבר מהות הזכויות המופקעות. נושא חשוב זה רלוונטי כמובן למושבים רבים המחזיקים בקרקע מכח הסכמי חכירה לדורות. לכן בחרתי לסקור בפניכם את עיקרי פסק הדין.

 המבקשת באותו עניין היא חברה העוסקת בנטיעה ובעיבוד פרדסים ומטעי פרי. המבקשת חכרה מרשות מקרקעי ישראל ("רמ"י") את המקרקעין בהתאם להסכם חכירה מיום 8.4.1973, לתקופה של 49 שנים החל מיום 1.9.1960 ועד ליום 31.8.2009. לאחר שהסתיימה תקופת החכירה פנתה המבקשת לרמ"י בבקשה לחידוש החכירה. רמ"י השיבה לפניה זו ביום 27.12.2010 והודיעה כי הבקשה הועברה לבדיקת המחלקות המקצועיות על פי נהליה וכי לאחר קבלת חוות הדעת ימשך הטיפול "לצורך חידוש חוזה החכירה". המבקשת המשיכה להחזיק במקרקעין ולעבד אותם ואף שילמה את התשלומים הנדרשים על ידי רמ"י שהוגדרו "דמי חכירה/ דמי שימוש".

ביום 4.9.12 בתום הליך הפקעה שנמשך מספר שנים, תפסה המועצה האזורית חבל מודיעין את החזקה במקרקעין של המבקשת, כאשר השטח המופקע הוא 55,034 מ"ר.

בשנת 2014 פנתה המבקשת לוועדה המקומית בדרישה לתשלום הפיצויים. הוועדה דחתה את דרישתה בנימוק שלמבקשת אין זכויות במקרקעין לאחר שהסכם החכירה הסתיים. לאור דחייה זו הגישה המקשת את התובענה לבית המשפט.

בכתב התביעה טענה המבקשת כי יש לפצות אותה בגין השטח שהופקע ואלמלא ההפקעה הייתה רמ"י מחדשת את הסכם החכירה בדיוק כפי שעשתה ביחס לחלקות אחרות שנכללו בהסכם החכירה מיום 8.4.1973. המבקשת לא הפרה את הסכם החכירה ורמ"י מעולם לא דרשה את ביטולו.

מנגד טענה הוועדה כי משפקע הסכם החכירה המבקשת אינה זכאית לפיצוי כלשהו בגין הפגיעה במקרקעין. לטענת הוועדה, בהתאם לפסיקה רק זכויות המוקנות באופן בלתי מותנה מקימות זכות לפיצוי וכי על הטוען לפגיעה בזכויותיו במקרקעין להוכיח כי אכן עמדה לו זכות במקרקעין וכי אין מדובר באפשרות ספקולטיבית בלבד. מכאן לשיטתה יש לקבוע כי בנסיבות בהן לא הוארך הסכם החכירה בפועל הרי שהמבקשת אינה זכאית לכל פיצוי.

עוד יצוין כי במסגרת ההליך המשפטי הופנה שאלות לרמ"י. במסגרת תשובתיה הבהירה רמ"י, בין השאר, כי לולא ההפקעה וככל ולא הייתה מניעה לחידוש החכירה היא הייתה פועלת "לבחינת חידוש החכירה בתנאי החלטת המועצה ביחס לשטח החוזה". בעניין זה טענה המבקשת וטענתה לא נסתרה כי ההסכמים לא נחתמו בשל עיכובים בירוקרטיים.

בפסק דינו קובע בית המשפט כי התנהגותה המצרפית של רמ"י מביאה למסקנה כי למבקשת קמה הזכות לחתום עם רמ"י על חוזה חכירה לדורות ביחס למקרקעין שהופקעו; רמ"י לא דחתה את הבקשה לחידוש הסכם החכירה, שלחה שוברים הנושאים את הכותרת דמי חכירה, לא התנגדה להמשך החזקה והעיבוד ואף הייתה נכונה להחכיר את יתרת השטח. משכך, ברי כי אין לראות בזכותה של המבקשת כזכות של שוכר של קרקע חקלאית לזמן קצר לצורך עיבודה כטענת החברה, אלא יש לראות במבקשת כמי שניטלה ממנה זכות חכירה לדורות.

נדונה שאלת זכותו של מחזיק המשתמש בקרקע שימוש חורג, מבלי שניתן לו היתר לכך, לפיצוי על פי סעיף 197 לחוק. נקבע כי על הטוען לפגיעה בו להוכיח כי הסיכוי לקבלת ההיתר לשימוש חורג אינו קלוש או שהוא לפחות בגדר ציפיה סבירה.

בהשאלה כך גם לענייננו; על המבקשת הנטל להוכיח כי הסיכוי להארכת הסכם החכירה הוא בגדר ציפיה סבירה וכאמור היא עמדה בנטל זה.

עוד מציין בית המשפו כי  בתי המשפט הכירו במי שהיה צד לחוזה מתחדש לשלוש שנים כחוכר לדורות בעניין פיצויי הפקעה ולטעמי אין מקום לקבוע כי מי שממתין להארכת חוזה חכירה לדורות זכותו פחותה.

לאור האמור יש לראות במבקשת כחוכרת לדורות של המקרקעין ומכאן לשאלה מהו הפיצוי לו היא זכאית.

*ה"פ (מחוזי מרכז) 14751-10-16 פרי אור בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה חבל מודיעין (פורסם בנבו, 28.07.2019)

* המידע המופיע הוא כללי בלבד ואין בו בכדי להוות חוות דעת מוסמכת או ייעוץ מוסמך.

איילת רייך מיכאלי, עו״ד

מתמחה בקיבוצים ומושבים, משמשת כבוררת וכמגשרת במחלוקות.

ayeletr@kv-yavne.co.il

האיחוד החקלאי

דרך מנחם בגין 74 , תל אביב
תל אביב, 67215
טל: 03-5620621, פקס: 03-5622353
ליצירת קשר בדוא״ל

This e-mail address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.

זוהר טבנקין 0587824237