דמי שכירות ראויים ופיצוי בגין אי פינוי מושכר / איילת רייך-מיכאלי, עו"ד

תקופה זו של השנה, סוף החופש הגדול ותחילת שנת הלימודים החדשה, מוכרת כתקופה של "מעברים". משפחות עוזבות ואחרות באות במקומן. לא אחת, בעיקר כאשר תקופת השכירות לא הוסדרה בחוזה שהוארך בכל פעם, פונים אלי בשאלות בעניין גובה דמי שכירות בתקופה בה לא היה חוזה בתוקף ולגבי פיצוי בגין אי פינוי הדירה או היחידה שהושכרה בזמן. פסק דין שניתן לאחרונה (17.7.18)* בבית משפט השלום בפתח תקווה עוסק בסוגיות אלו, ועל כן בחרתי לסקרו בפניכם, בתמצית.

באותו עניין דובר על הסכם שכירות שהוארך מעת לעת, כאשר ההארכה האחרונה התייחסה לתקופה שמיום 1.1.2011 ועד 31.12.2011 ודמי השכירות החודשיים שננקבו בה היו 1,900 ש"ח. לאחר שבעל הדירה נפטר ביום 22.4.2011, הפסיקו השוכרים לשלם דמי שכירות. ביום 31.12.2012 מונה התובע למנהל עיזבון המנוח. במכתב מיום 19.3.2013 הודיע התובע לנתבעים על מינויו וביקש שכר הדירה למחצית שנת 2011, וכן דמי שכירות בסך של 4,000 ₪ בגין שנת 2012 ומחצית שנת 2013. לאחר שהנתבעים סירבו לגובה דמי השכירות שלח התובע מכתב מיום 23.9.2014 במסגרתו ניתנה לנתבעים הודעת פינוי בהתראה של 30 יום, כך שהם נדרשו לפנות את הדירה עד 28.10.2014, אולם הנתבעים לא עשו כן. ביום 28.1.2015 נחתם הסכם מכר במסגרתו הדירה נמכרה לנתבעים והחל מאותו יום זכות החזקה בדירה היא של הנתבעים.

בתביעה נפרדת שהגיש התובע לתשלום דמי שכירות ראויים לשנים 2012-2013 נקבע, בהתאם לחוו"ד שמאי, כי דמי השכירות לתקופה זו הינם בסך של 3,100 ש"ח לשנת 2012 ובסך של 3,190 ש"ח לשנת 2013. התביעה שנדונה בענייננו מתייחסת לתקופה שבין 1.1.2014 עד 27.1.2015, בגינה טען התובע כי על הנתבעים לשלם את הפיצוי היומי החוזי בגין איחור בפינוי המושכר כאמור בהסכם השכירות, בסך של מאה דולר ארה"ב ליום.

כבר בראשית פסק דינו קובע בית המשפט כי יש לאבחן בין התקופה מיום 1.1.2014 ועד ליום 28.10.2014, הוא המועד שקבע התובע לפינוי הדירה במכתבו מיום 23.9.2014 ("התקופה הראשונה"), לבין התקופה ממועד זה, 29.10.2014 ועד למועד מכירת הדירה לנתבעים, 28.1.2015 ("התקופה השנייה"). בגין התקופה הראשונה על הנתבעים לשלם בגין החזקת הדירה את דמי השכירות הראויים. בגין התקופה השנייה על הנתבעים לשלם את הפיצוי החוזי המוסכם.

לעניין גובה דמי השכירות בגין התקופה הראשונה קובע בית המשפט כאמור, כי על הנתבעים לשלם על פי התעריף שנקב מנהל העיזבון, היינו בגובה של 4,000 ₪, ולא בגובה דמי השכירות על פי האומדן שנקבע בתביעה השנייה. בית המשפט מסביר כי אומדן זה אינו מעיד בהכרח על דמי השכירות המקסימאליים שניתן היה לקבל עבור הדירה ויש לתת מקום לאפשרות שמסיבות כאלה ואחרות או בדרכים כאלה ואחרות, היה עולה בידי מנהל העיזבון להשכיר את הדירה בסכום שדרש. לכך יש להוסיף שמנהל העיזבון מייצג את הבעלים החוקי של הדירה וזכותו המלאה של הבעלים החוקי להעמיד את הדרישה כאמור. מן העבר השני, כאמור, הייתה בידי הנתבעים הבחירה וככל שסברו שהסכום הנדרש אינו סביר, לא היו חייבים לשלמו אך חייבים היו הם לפנות את הדירה ולהחזיר החזקה בה לידי התובע. הם לא עשו כן.

ביחס לתקופה השנייה, נקבע כי משהסכם השכירות הוארך לתקופה שלא הוגדרה ולא נקצבה, התובע היה רשאי לדרוש את הפינוי כאמור תוך מתן הודעה סבירה, וזו אכן ניתנה לנתבעים.

הנתבעים טענו כי על פי סעיף 19 לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971, היה עליהם לפנות את הדירה שלושה חודשים לאחר מועד הודעת הפינוי, כלומר ביום 23.12.2014. סעיף זה קובע:

(א) לא הוסכם על תקופת השכירות, או שהצדדים המשיכו לקיימה לאחר תום התקופה שהוסכם עליה בלי לקבוע תקופה חדשה, רשאי כל צד לסיים את השכירות על ידי מתן הודעה לצד השני.

(ב) ניתנה הודעה כאמור בסעיף קטן (א) תסתיים השכירות -  (1)   כשנקבעו דמי השכירות בסכום מסויים לתקופות קצובות - בתום התקופה המתחילה בסמוך לאחר מתן ההודעה, או כעבר שלושה חודשים לאחר מתן ההודעה, הכל לפי המועד הקצר יותר;

בית המשפט קובע כי במקרה דנן חל הרישא של סעיף 19(ב)(1), שכן הנתבעים שילמו דמי שכירות חודשיים, גם אם הם חלקו על גובהם. במצב דברים זה, מורה הסיפא של סעיף 19(ב)(1) כי מועד סיום השכירות הוא 31.10.2014, זאת לאור מועד מכתב מנהל העיזבון, 23.9.2014. עוד נקבע כי המקרה דנן אינו בא בגדר אותם מקרים חריגים ונדירים שבהם יעשה בית המשפט שימוש בסמכות להפחית את גובה הפיצוי המוסכם.

לאור האמור התקבלה התביעה, והנתבעים נדרשו לשלם דמי שכירות חודשיים בסך של 4,000 ₪ בגין התקופה הראשונה ופיצוי בגין אי פינוי המושכר בגין התקופה השנייה, כקבוע בהסכם השכירות.

  

תא"ק (שלום פ"ת) 65766-03-15 עו"ד גד שושני, מנהל עיזבון חיים מלמד ז"ל נ' דוד רוקח (פורסם בנבו, 17.07.2018)

איילת רייך מיכאלי, עו״ד

מתמחה בקיבוצים, מושבים, תאגידים, בתחום המסחרי-חקלאי-מינהלי וענף הלול על כל שלוחותיו, ליטיגציה בפני ערכאות המשפטיות השונות, ובכללן, בתי משפט, בתי הדין לעבודה ולשכות הוצאה לפועל. עו"ד איילת רייך-מיכאלי משמשת כבוררת וכמגשרת במחלוקות.

טל: 08-8548377
פקס: 08-854834

ayeletr@kv-yavne.co.il

אתר: https://ayelet-raich.co.il

האיחוד החקלאי

דרך מנחם בגין 74 , תל אביב
תל אביב, 67215
טל: 03-5620621, פקס: 03-5622353
ליצירת קשר בדוא״ל

This e-mail address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.

זוהר טבנקין 0587824237