ביום 7.8.2024 נכנס לתוקף תיקון 155 לחוק התכנון והבניה (להלן: "תיקון 155") במסגרתו נקבע בסעיף 147ב לחוק, כי ועדה מקומית יכולה לאשר במסגרת "בקשה להקלה" תוספת יחידת דיור אחת לכל יחידת דיור צמודת קרקע הקיימת במגרש, מעבר למספר המרבי של יחידות הדיור המותר לבנייה במגרש בהתאם לתב"ע בתוקף. בנוסף נקבע כי ועדה מקומית רשאית לאשר "בקשה להקלה" של תוספת שטחי בנייה מעבר לשטח הכולל לבנייה המותר בהתאם לתב"ע, לצורך יחידת דיור נוספת, בדרך של פיצול יחידת דיור קיימת או הוספת יחידת דיור נוספת או שילוב של שניהם.

תיקון 155 הוא תקדים, כך שלראשונה אושרו הוראות החלות על מושבים, המאפשרות הוספת יחידות דיור בדרך של פיצול דירות או הוספת יחידה נוספת ותוספת שטחים מעבר לתב"ע בתוקף, במסגרת הגשת בקשה להקלה (תיקון 117 שאושר בשנת 2017 שאושר כהוראת שעה למשך 5 שנים לא חל על מושבים).

המטרה של תיקון 155 הוא הגדלת היצע יחידות דיור בגלל מצוקת דיור וייעול השימוש ביחידות גדולות, כאשר ילדים עזבו את הבית וההורים נותרו עם בתים גדולים שניתן לבצע בהם פיצול לשתי יחידות.

דרך המלך לניהול תיק משפטי היא כזו שהצדדים נוכחים באולם בית המשפט/הדין ואולם דרך קיומו של דיון בהיוועדות חזותית ולא באולם בית הדין התרחבה במיוחד מאז התפרצות מגיפת הקורונה. כך, גם כאשר הצדדים הם תושבי ישראל או תושבי הרשות הפלסטינית וכך גם אם אחד הצדדים שוהה בעת הדיון במדינה שמעבר לים.

שיעור המע''מ יעלה החל מ - 01.01.2025 מ- 17% ל- 18%.

בהקצאת מגרשי רמ''י לרבות בהרחבה ושיוך תחול העלאה על תשלומים מ – 01.01.2025 ואילך גם אם עסקת המקרקעין אושרה ע''י רמ''י עד 31.12.2024.

בשבוע שעבר (01.12) התקיים וובינר שאלות ותשובות בנושא אתגרי ביטחון המזון.

מצ״ב כלל החומרים שהוצגו במסגרת המפגש.

בפרשת השבוע "תולדות" אנו פוגשים את יעקב ועשו, תאומים שנולדו ליצחק ורבקה, שונים באופיים ובטבעם, אחד איש תם יושב אוהלים והשני איש של תאוות יודע ציד. עשו שב מהקרב רעב ורואה את אחיו מכין תבשיל, הוא מוכר ליעקב את הבכורה "בנזיד עדשים" ומשם למעשה הכל התחיל, השנאה בין יעקב לעשיו על "משפט הבכורה". למרות שעשו מכר ליעקב את הבכורה בהסכמה מלאה, הוא צועק צעקה גדולה ומרה כאשר התגלה לו שאביו יצחק ברך את יעקב בברכות של שפע והמשכיות בעוד עשיו הוא האח הבכור.

יש כאן סיפור על קנאה בין אחים ועל שנאה עצומה שקרו בגלל "ירושה"!

ידוע כי מחלוקות בין יורשים על עיזבון ההורים קיימות בכל מגזר כי "יצר לב האדם רע מנעוריו" ו"אוהב כסף לא ישבע כסף", אך במגזר החקלאי כאשר ההורים מבקשים להוריש נחלה או משק עזר, נכסים בהם ניתן לבנות מספר בתים ולפצל מגרשים או כאשר הורים מאפשרים לילד לבנות בית ולפצל מגרש או נותנים לילד כסף ולאחרים לא או כל מהלך אחר שהורים עושים מרצון טוב, מאהבה בכדי לסייע ולתמוך, כל אלו יכולים להתפרש אצל הילדים כאפליה ומשם הדרך קצרה למלחמות ירושה קשות ואכזריות עוד בחיי ההורים ואף אחריהם.

מלחמות הירושה מקורן ברוב המקרים ברגש של "קנאה" המקנן בנפשם של הילדים עוד מילדות. בכדי ליצור מחלוקת במשפחה צריך "מתלה" שיבעיר אש בשדה קוצים והדיון על הירושה הוא "זרז" מצויין בכדי להביא לפרץ רגשות כשההשלכות הן לדורי דורות.

לסכסוכים מזוינים עלולות להיות השלכות חמורות על ביטחון המזון על ידי עקירת חקלאים, הרס חוות ותשתיות חקלאיות, שיבוש שרשראות אספקה ​​והגבלת יכולת הממשל לשלוט בשווקי המזון ההפכפכים ביותר.

כאן אנו שואפים להבין את ההשפעה של מלחמת ישראל-חמאס הנוכחית על ייצור המזון המקומי בישראל. הניתוח שלנו התמקד באתגרים בייצור מזון באזור עוטף עזה, האזור בישראל הגובל ברצועת עזה שהושפע משמעותית מהסכסוך.

מטרותינו היו להבין את המשמעות החקלאית של האזור - הן לגבי מגוון היבולים והן לגבי הסיכונים הנשקפים לגידולים בודדים עקב הסכסוך, והן להעריך את התרומה התזונתית של התפוקה החקלאית של האזור.

מצאנו כי אזור עוטף עזה חיוני להפצה של מספר יבולים מרכזיים, בעיקר עגבניות שרי, צנוניות ובטטה. בנוסף, זיהינו 16 גידולים שהייצור המקומי שלהם פגיע במיוחד בשל קרבתם לסכסוך, כולל צנוניות ותפוחי אדמה. התפוקה התזונתית של גידולי המאכל של אזור עוטף עזה היא נרחבת ומייצרת למעלה מ-50% מהדרישות האנרגטיות השנתיות של אוכלוסיית ישראל.

מעבר לתרומה הקלורית, תוצרת האזור צפופה בחומרי הזנה, ועולה על 100% מצריכת ההתייחסות התזונתית השנתית לאוכלוסיית ישראל הכוללת 12 רכיבי תזונה חיוניים. 12 אבות המזון הללו כוללים סיבים תזונתיים, שישה ויטמינים כגון ויטמין A, ויטמין C וויטמין K, וחמישה מינרלים כולל אשלגן וברזל. בהתבסס על ממצאים אלו, אנו מציעים כי למלחמת ישראל-חמאס יש השלכות מזיקות גם על ייצור המזון המקומי בישראל.

Ben-Sheleg,Avraham and de Falco,Natalie and Roll,Uri and Rachmilevitch,Shimon, agriRxiv.2024.00235, agriRxiv, doi:10.31220/agriRxiv.2024.00235, CABI, The contribution of the Gaza envelope region to Israel’s food security., (2024)

לפני מס׳ חודשים הוגשה לביהמ״ש בקשה לאישור תובענה ייצוגית בנוגע לחישוב שגוי של רמ״י באומדן עלויות הפיתוח הראוי לעת חיוב בדמי רכישה בנחלות במגזר הכפרי בישראל.

לטענת המבקשים בחישוב דמי הרכישה לרמ״י קיים חיוב עודף בגין תחשיב שגוי של מרכיב הוצאות הפיתוח בנחלו, עקב תחשיב ערך קרקע ללא הוצאות פיתוח.

משמעות הדבר שהרשות פועלת בניגוד להחלטת 4281 של הנהלתו ובניגוד לפרק ה' לקווים המנחים של השמאי הממשלתי ואינה מנכה את הוצאות הפיתוח בהתאם לחוקי העזר של  המועצות האזוריות, וזאת כאשר מובא מידע אודות אותן הוצאות פיתוח.  יתרה מכך, הרשות אף מפלה בין מגרשים לבניה צמודת קרקע ומשקי עזר, לבין הנחלות.

הרשות במדיניותה, כמונופול ורגולטור בלעדי גורמת במעשיה למעשה לחיוב יתר של אזרחים הרוכשים זכויות בחיוב כפול ואף גבוה מכך.

לתובענה זו חשיבות רבה, שכן הוצאות פיתוח אמיתיות מתקזזות מתשלום דמי הרכישה  לרשות, וכאשר מוכרות רק חלק מהן, כי אז האזרח למעשה מחויב בחיוב יתר ללא כל הצדקה.

תנועת האיחוד החקלאי, הפועלת מאז שנות השלושים של המאה הקודמת ומייצגת עשרות ישובים מצטרפת לעמדת לשכת שמאי המקרקעין ודורשת כי הליכי ההשגה על החלטות המנהל יועברו לגורם חיצוני למנהל (ועדת השגות, השמאי הממשלתי) לא רק בתחום השמאי אלא יורחבו גם לתחום המשפטי וגם כאמור בנושא הוצאות הפיתוח.

שינוי זה יביא ליעילות, שקיפות ויבטיח כי האזרח יקבל את יומו בהליך ההשגה בכל תחום שבו נדרשת בפני גורם שלישי מבלי להיות נתון לחסדי הרשות.

מכתב מזכ״ל כפרי האיחוד החקלאי לאגודות התנועה מצ״ב

נייר עמדה של לשכת השמאים בנוגע לתחשיב הוצאות פיתוח, עם ביקורת עם המנהל:

חברי לשכת שמאי המקרקעין, במסגרת עבודתם, נדרשים לשומות דמי הרכישה בנחלות במושבים לפי סעיף 8.3 ודמי היוון בשיוך דירות בקיבוצים לפי סעיף 8.4 לקובץ ההחלטות, לצורך חיזוי של תשלומי חובה צפויים בעת מכר הזכויות, במסגרת שומות לבטוחה בנקאית, והן לצורך שומות רמ"י או במסגרת השגה על שומות אלה. שומות מקרקעין הנערכות ע"י רמ"י, משמשות בד"כ כבסיס לקביעת גובה תשלומי דמי החכירה המהוונים. בהתאם לאמור בפרק 1(הגדרות) לקובץ ההחלטות של מועצת מקרקעי ישראל שיעור התשלום נגזר משווי הקרקע ללא פיתוח סביבתי.

ככלל, לשומות הנערכות לשווי קרקע כולל פיתוח סביבתי יצורף נספח חתום על ידי שמאי רמ"י "נספח שווי קרקע ללא פיתוח", בו יפורט סכום מרכיב הפיתוח הסביבתי לניכוי כך שהערך הסופי בנספח יהיה שווי הקרקע ללא מרכיב הפיתוח הסביבתי. ראוי להדגיש, כי להוצאות הפיתוח המוערכות בחסר יש השלכה ישירה על סכום דמי הרכישה/דמי חכירה המהוונים שעל החוכר לשלם, מכאן שיש לבטא את הוצאות הפיתוח הריאליות על מנת שהיתרה לקרקע תשקף את שווי הקרקע האמיתי, כפי שהיא נמסרת על ידי רמ"י, ללא מרכיב ההשקעות בפיתוח.

מתוך מכתב של יו״ר לשכת שמאי המקרקעין, נחמה בוגין, יו״ר וחבר החקיקה, מירי רימון ודוד שקד למנכ״ל רמ״י, יעבו קוינט, יהודה מורגנשטרן, מנכ״ל משרד השיכון, והמשנה ליועמ״ש, עו״ד כרמית יוליס.

המכתב מצורף.

נוהל עבודה B38.04 - קביעת הזכויות למגורים בחלקת המגורים במושבי עובדים, כפר שיתופי או אגודה חקלאית שיתופית:

ביום 21.8.2024 פורסם עדכון לנוהל העבודה ליישום ההחלטה בפרק משנה 8.3 סימן ז' לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל (להלן: "ההחלטה"). לאור כך שהנוהל מורכב ומסורבל וכולל עדכונים רבים במהלך שנים וכן הפניות לסעיפים ולהחלטות נוספות, דבר שמקשה על החוכרים לעקוב ולהבין את העדכונים, ערכתי את נוהל העבודה באופן שמאפשר להבין את המסלולים השונים ואת הדרך לביצוע השומות, לרבות הרחבות במקומות הנדרשים ולהלן יובאו עיקרי ההחלטה והעדכונים:

מטרת ההחלטה:

עיגון זכויות המגורים בחלקת המגורים של חוכרים בנחלות, באמצעות חתימה על חוזה חכירה לחלקה א' של הנחלה וחלקות ב' כולן או חלקן אם הוחלט באסיפה הכללית להחכירן או להחכיר חלק מהן ישירות לבעלי הזכויות בנחלות. לאחר החתימה על הסכם חכירה תבוטל חובת השבת הקרקע למדינה בעת שינויי ייעוד ביחס לחלקת המגורים בלבד!