פיצויי הפקעה בקרקע חקלאית – פוטנציאל פברואר 2009 / נחמה בוגין

15 פבר 2009 המחברת/ת:

בשנים האחרונות נוטות הרשויות המפקיעות "להסתתר" מאחורי טענת ה"פוטנציאל" בנסיון לצמצם את פיצויי ההפקעה שישולמו עבור הפקעת קרקעות חקלאיות. ולמה הכוונה? ידוע כי שווין של קרקעות ביעוד חקלאי מושפע גם מן הפוטנציאל הקיים לשינוי יעודן ליעודים אחרים כגון מגורים ו/או תעשיה. קרקע ששווי ההנאה החקלאית ממנה מגיעה כדי אלפי דולרים בודדים לדונם עשויה להיסחר בשוק החופשי במחיר של עשרות אלפי דולרים לדונם וזאת לאור הציפיה כי ניתן יהיה בעתיד לשנות את ייעודה. מובן, שככל שהסיכוי להפשרה גבוה יותר עולה השווי ולהיפך.

כל חוקי ההפקעה והפקודות מכוחן מבוצעות הפקעות במדינת ישראל ( לרבות חוק התכנון והבניה,חוק כביש ארצי לישראל,פקודת הקרקעות רכישה לצורכי ציבור, פקודת הדרכים ומסילות הברזל) קובעים באופן ברור כי יש להעריך את גובה הפיצוי הראוי לפי שווי השוק של הקרקע במכירה בין קונה מרצון ממוכר ברצון, או כלשון החוק והפקודה "יקובל כשוויה של הקרקע אותו הסכום שהיה מתקבל ממכירת הקרקע אילו נמכרה בשוק ע"י המוכר מרצונות הטוב". ההנחייה ברורה- יש להעריך את השווי שיתקבל בשוק עבור הקרקע על כל מרכיביו. השווי נקבע על פי פרמטרים רבים ומגוונים, בהם שטח הקרקע, מיקומה, צורה, טופוגרפיה וגם אופציה לשינויי יעוד בעתיד ככל שקיימת. כאמור, הרשויות המפקיעות שמנסות לצמצם באופן "יצירתי" את סכומי הפיצויים מציגות עמדה לפיה כאשר יש פוטנציאל שלא מומש בפועל בתוכנית מתאר אין להביאו בחשבון. כלומר, אם הקרקע שהופקעה ממני נמצאת באזור ביקוש שבו יש סיכוי גבוה לשינוי יעוד אבל לא הוכנה עדיין תוכנית ספציפית אין ספק שאם אמכור אותה בשוק החופשי אקבל תמורה שמביאה בחשבון את הפוטנציאל אבל לצורך פיצויי הפקעה לא יובא מרכיב זה בחשבון! במילים אחרות, הוחטאה כוונת המחוקק- כוונת המחוקק היתה שהניפקע יקבל את מלוא הפיצוי המגיע לו כלומר את השווי המלא! המחוקק לא התכוון לנטרל באופן מלאכותי מרכיבים שונים משווי זה! לצערי, בחלק מן המקרים התקבלה עמדה זו של הרשויות והתוצאה הבלתי נמנעת הינה קיפוח ופגיעה לא מידתית של בעלי קרקעות מופקעות.

ברשימה זו אני מבקשת להציג אסמכתאות מן הפסיקה והספרות המקצועית שתומכות בעמדתי ולקרוא קריאה לרשויות לנהוג באומץ ולהימנע מטענות סרק. בספרה המאלף של פרופ' דפנה לוינסון-זמיר, "פגיעה במקרקעין ע"י רשויות תכנון" כותבת המחברת: "הפיצוי צריך להתבסס על ערכם של המקרקעין לולא הפגיעה ע"י הרשות, ערך זה כולל גם את הסיכוי הסביר לממש בהם שימוש שהוא רווחי יותר מהיעוד ששונה. יש להתחשב גם בשימוש פוטנציאלי שטרם עוגן בתכנית החלה על הקרקע כל עוד מדובר בשימוש שהוא סביר או מעשי בעתיד הנראה לעין וכך שהוא משתקף כבר עתה בערכה".

גם ועדת הערר הפועלת מכח חוק כביש חוצה ישראל פסקה בעניין פולקה נ' כביש חוצה ישראל "השמאי אינו מכריע בשאלה אם הפוטנציאל קיים ואם לאו. מתפקידו להכריע ולהביא בפני בית המשפט נתונים האם פוטנציאל שכזה משפיע על שווי השוק". גם בעניין שבין חב' זרעים גדרה לבין חברת כביש חוצה ישראל פסקה ועדת הערר: "שווי הקרקע החקלאית שהופקעה...גבוה משוויה החקלאי ומגלם בתוכו מרכיב מסוים של פוטנציאל כללי.פוטנציאל זה איננו תולדה של תוכנית הנמצאת בהכנה במטרה לשנות ייעודם של המקרקעין או להרחיב זכויות הבניה בהם. מרכיב שווי זה מבטא פוטנציאל כללי המשקף ציפיה סבירה של השוק כי בעתיד יורחבו אפשרויות השימוש בקרקע כפי שאכן נגזר משווי קרקעות חקלאיות בסביבה...לצורך כך מבחן השוק הינו המבחן העיקרי שעלינו לבחון בחישוב הפיצויים המגיעים לנפקע". הגיע הזמן שהרשויות המפקיעות יכירו בזכותם הלגיטימית והחוקתית של הנפקעים לפיצוי ראוי בגין הליך כפוי ולא רצוני. הגיע הזמן שהפיצוי שיציעו הרשויות כבר בתחילת ההליך יהיו סבירים וראויים מבלי ליצור עינוי דין מיותר לנפקעים ולטעון טענות סרק משפטיות כגון טענת הפוטנציאל.
 

נחמה בוגין, שמאית

שמאית מקרקעין ומשפטנית, בעלת משרד לשמאות וניהול מקרקעין נחמה בוגין בע"מ

appraisers@bogin.co.il

עודכן לאחרונה על ידי נחמה בוגין, שמאית

רישום לחוזר השבועי של האיחוד החקלאי

שם* דואר אלקטרוני * טלפון נייד
חובה למלא רק את השדות המסומנים ב *

למאמרים בנושאים:

אגודות שיתופיות אזורי עדיפות לאומית אנרגיות מתחדשות ביטול עסקאות ומתן ארכות בית שלישי בן ממשיך בר רשות דהקואופרטיביזציה דיני עבודה דמי רכישה דמי שימוש הורשת זכויות החלטה 979 החלטה 1301 החלטה 1311 החלטה 1316 החלטה 1370 החלטה 1426 החלטה 1445 החלטה 1455 החלטה 1458 החלטה 1464 החלטה 1464 החלטה 1470 החלטה 1478 החלטה 1481 החלטה 1490 החלטה 1505 החלטה 1513 החלטה 1514 החלטה 1521 החלטה 1523 החלטה 1527 החלטה 1553 החלטה 1591 החלטה 4134 החלטה 4302 החלטות מועצת מקרקעי ישראל היוון היחידה השלישית היטל השבחה הסדרה הפקעות הקצאות מגרשים באזורי עדיפות לאומית הקצאות קרקעות חקלאיות הקצאת מגרשים הרחבות הרפורמה במקרקעי ישראל השכרת בתי מגורים השכרת קרקע חקלאית התאחדות החקלאים התחשבנות מחדש התיישבות ועד מקומי ותמ״ל זכויות בחלקת המגורים זכויות היסטוריות חוק ההתיישבות חכירה חכירה לדורות חקלאות יחידה שניה ירושת משק חקלאי מדור עסקי מועצות אזוריות מים מים והשקיה מיסוי מיסוי דירה שלישית מיסוי מקרקעין מכירת נחלה משבצת משקי עזר משק עזר משרד החקלאות נזיקין נחלה ניהול אגודה שיתופית עדיפות לאומית עובדים זרים עובדים זריםֿ פטור ממכרז פיצויי פיטורין פיצול נחלה פעילות לא חקלאית (פל״ח) קאופרטיבים קורונה קיבוצים קליטה קרקע רשות מקרקעי ישראל שיוך דירות בקיבוצים שימושים חורגים שינויי יעוד שעות עבודה תובענה ייצוגית תיירות כפרית תיקון 116 לחוק התכנון והבניה תכנון ובניה תמ״א 35

האיחוד החקלאי

דרך מנחם בגין 74 , תל אביב
תל אביב, 67215
טל: 03-5620621, פקס: 03-5622353
ליצירת קשר בדוא״ל

This e-mail address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.