הערכת שווי קרקע חקלאית- על פי גישת ההשוואה או שווי בשימוש? / איתן מימוני, עו״ד

לפנינו עתירה בדבר אופי הפיצויים לבעל חזקה בקרקע אשר עקב שינויי ייעודה מקרקע חקלאית לקרקע למגורים, עברה לחזקת ראשות מקרקעי ישראל.

רקע

העותר הינו כפר שיתופי לו זכויות על משבצת קרקע ששטחה 2,645 דונם בסמוך ליישוב סביון. עתירה זו סבה סביב שטח בגודל 29.8 דונם המהווה חלק ממשבצת קרקע זו. זכויותיו של הכפר על הקרקע נובעות מהסכם שכירות תלת שנתי מתחדש בינו לבין רשות מקרקעי ישראל (להלן: רמ"י). בעקבות תוכנית ממ/במ/4100 שקיבלה תוקף ביום 29.05.2003 הקרקע אשר במקור הייתה בעלת ייעוד חקלאי שינתה את ייעודה למגורים. על פי ההסכם בין הצדדים, שינוי זה מעניק למשיבה את הזכות לסיים את תקופת השכירות מוקדם ולהשיב לעצמה חזקה על החלק במשבצת אשר שינה את ייעודו. מנגד, העותר יהיה זכאי לפיצויים אשר ייקבעו על ידי ועדת הפיצויים.

בעקבות שינוי הייעוד, בשנת 2011 דרשה המשיבה להחזיר לעצמה את החזקה במקרקעין. לאחר דין ודברים בין הצדדים, בתאריך 27.10.2017 נחתם בין הצדדים "הסכם להשבה ופיצוי" בו נקבע כי הסכם הפיצוי ייערך לפי הערכת שמאי פרטנית שתוזמן על ידי הרשות. לאחר הגשת השומה על ידי רמ"י, העותר הגיש השגה למשאי המחוזי ועל החלטתו, הגיש העותר השגה לשמאי המחוזי. על החלטת השמאי המחוזי, הגיש העותר השגה בה נפסקו פיצויים בהתבסס על שיטת ההשוואה המשקפת שווי הקרקע ביחס לשווי השוק ומיקום הקרקע. הוגשה השגה שנייה בה נטען כי מהות זכויותיו של העותר בקרקע היא חכירה לדורות ואילו המשיבה טענה כי זכותו של העותר היא רק זכות לשימוש בקרקע חקלאית.  ועדת ההשגות דחתה את טענות הצדדים וקבעה כי מושא ההכרעה בפניה איננו שאלת שווי השוק של המקרקעין, אלא שוויה של זכות חוזית מצומצמת אשר מהותה הוא שכירות לצורך עיבוד חקלאי של הקרקע. מכך, שיש לפסוק את הפיצויים בהתבסס על שווי השימוש- דמי השכירות לקרקע אשר הושכרה לצורך חקלאי. על כן, דמי השכירות חושבו ולאחר היון לכל התקופה, נפסקו לטובת המשיב פיצויים על סך 10,000 ש"ח לדונם.

העותר טוען כי בניגוד לקביעת ועדת ההשגות השנייה, שיטת ההשוואה הינה השיטה האמינה ביותר מבין השיטות הקיימות להערכת נכסים והמקובלת ביותר על בתי המשפט. בנוסף, טענתו העיקרית של העותר הינה שוועדת ההשגות טעתה בהגדרת זכויות העותר במקרקעין  כזכויות שכירות של קרקע חקלאית שכן, הדיון עוסק בזכות חכירה ארוכת שנים. בנוסף, העותר טוען כי על פי ההסכם קיימת למשיב זכות להקמת מבנה מגורים ומבני ציבור המעידים על שימוש שאינו חקלאי גרידא. כמו כן, עצם השימוש במינוח דוגמת "משבצת" ו"נחלה" מצביעים על חכירה לדורות. על כן, מבקש העותר לבטל את החלטת ועדת ההשגות בכל הנוגע לרכיב שווי הקרקע, להשיב את הקביעה כפי שפסק אותה השמאי המחוזי או לחלופין, להחזיר את התיק אל ועדת ההשגות אשר יבצעו שמאות למקרקעין לפי שיטת ההשוואה.

מנגד, המשיבה טוענת כי ועדת ההשגות מוסמכת לקבוע בכל שיטה שמאית מקובלת, בהתאם לשיקול דעתה המקצועי הנתון לה כערכאת מומחים. כמו כן, נטען כי חישוב הפיצוי בהתבסס על שיטת ההשוואה אינו משקף את זכויותיו של העותר ביחס לקרקע ועל כן, שגוי ביחס למקרה הנתון. בנוסף, נטען כי ועדת ההשגות אינה מוסמכת לדון בסוגיות משפטיות הנוגעות לטיב זכויותיו הקנייניות או החוזיות של העותר. העותר צריך היה להפנות טענות אילו אל הלשכה המשפטית ברמ"י.

דיון והכרעה

ניתן להיווכח כי ההחלטה אשר שינתה את ייעוד השטח, חוזה השכירות ואפילו הסכמים נלווים בין הצדדים אינם מנחים כיצד יש לקבוע את גובה הפיצוי. יחד עם זאת, מהוראות החלטת המועצה עולה בבירור כי הפיצוי הינו פיצוי חקלאי. השאלה מה היה תוכן זכויותיו של העותר במקרקעין נלמדת בראש ובראשונה מהחוזה שבין העותר למשיבה; על אף כותרתו כחוזה שכירות ותקופת השכירות 3 שנים, העותר מחזיק במקרקעי המשבצת זה עשרות שנים ואת המקרקעין נשוא העתירה, המשיך להחזיק עד לשנת 2012 במועד החזרתם למשיבה.

מכאן, ניתן להסיק כי ועדת ההשגות צדקה בקביעתה כי על הפיצויים לגלם שווי זכות חוזית מצומצמת, שמהותה שכירות לצורך עיבוד חקלאי של הקרקע. על כן, הערכת הפיצוי לפי שווי השימוש תהה ההערכה המדויקת יותר לעניין זה. כמו כן, גישה זו תואמת את הנחייתו של השמאי הממשלתי הראשי מפברואר 2009.

סיכום

העתירה נדחית, העותר יישא בהוצאות המשיבות בסך 30,000 ₪.

עת"מ 68067-05-20 מגשימים כפר שיתופי נ' רשות מקרקעי ישראל, פס״ד מיום 20/6/21