להלן נימוקי בית המשפט העליון להחלטתו כי אין לחייב את הקיבוץ וחבריו בהיטל השבחה בגין שיוך הדירות, וזאת על אף קביעתו כי חלה השבחה כהגדרתה בחוק על המקרקעין:
- הקיבוצים אינם הנהנים מההתעשרות המחייבת בהיטל ההשבחה - תכליתו של היטל ההשבחה היא שמי שהתעשר בשל פעילות נורמטיבית של רשויות התכנון ישתף את הציבור בהתעשרותו זו בדרך של תשלום היטל המשתלם לאותה רשות תכנון, והמשמש אותה להכנת תכניות וביצוען.
מילים אחרות, יש להטיל חבות על מי שמתעשר בפועל מההשבחה בדומה לחוכר לדורות, גם אם אינו חוכר לדורות במובן הטכני. באותו אופן, אין להטיל חיוב על מי שמבחינה זו אינו נהנה מהשבחת המקרקעין, הגם שבמובן הקנייני הוא "חוכר לדורות".
במקרה הנדון, הקיבוצים לא זכו בהתעשרות בהיבט הממוני הישיר, שהוא העומד במרכזם של דיני היטל ההשבחה. הגורם הנהנה באופן ישיר מן ההשבחה, במובנה הכלכלי, היא רמ"י ולא הקיבוצים. יש לציין כי בית המשפט העליון קבע כי די בהיבט זה בכדי לשלול את חיובם של הקיבוצים בהיטל השבחה בעת שיוך הדירות. - מימוש הזכויות - התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה מבחינה בין עצם החבות בהיטל השבחה, לבין המועד לתשלומו. סעיף 7(א) לתוספת השלישית קובע כי "ההיטל ישולם לא יאוחר מהמועד שהחייב בו מימש זכות במקרקעין שלגביהם חל ההיטל". בהתאם לכך, החבות בהיטל השבחה נולדת עם אירוע ההשבחה, אך המועד לתשלומו חל בעת מימוש הזכויות במקרקעין. מימוש הזכויות הינו בפעולות ממשיות ומשמעותיות שמבצע הנהנה במקרקעין לאחר אירוע ההשבחה. זהו למעשה השלב שבו הנישום מפיק הנאה כלכלית ממשית מההשבחה, ולפיכך יש בידו לשלם את ההיטל.
במקרה שלפנינו, הקיבוצים משיבים את זכות החכירה לדורות בקרקע לרמ"י, אשר מתקשרת במישרין עם החברים בקיבוץ. ואין פעולה זו עולה לכדי מימוש זכויות המהווה אירוע השבחה.
חלף מועבר למועצה אזורית והיטל השבחה לוועדה לתכנון ולבניה
בפס''ד בעליון חסרה התייחסות חשובה ומפורשת ליחס בין חלף היטל השבחה להיטל השבחה.
הסכם חלף היטל השבחה קיבל ביטוי מדוייק בפס"ד של השופטת רות רונן- לפיו "ההסכם בין המינהל ולבין הרשויות ניתק את הקשר בין ההשבחה לבין התשלום, וקבע מנגנון שונה – שמתייחס לביצוע עסקאות בקרקע. "
ראו דבריה החד משמעיים של השופטת רות רונן בנושא ה"כפל " הנדון בבית המשפט המחוזי בתביעת החלף הגדולה (עמ' 49 פסקה 114) :
"אינני סבורה כי השאלה האם שולם על העסקה היטל השבחה על ידי החוכר, היא שאלה רלוונטית לעניין חובתו של המינהל לשלם חלף היטל השבחה. זאת, מאחר שכפי שהובהר לעיל, אין זיקה ולא אמורה להיות זיקה בין חובת תשלום חלף היטל השבחה על ידי המינהל, לבין השאלה האם חלה השבחה במקרקעין, והאם צד ג' כלשהו חייב לשלם היטל השבחה בגין ההשבחה הזו.
ההסכם בין המינהל ולבין הרשויות ניתק את הקשר בין ההשבחה לבין התשלום, וקבע מנגנון שונה – שמתייחס לביצוע עסקאות בקרקע.
לכן, ייתכנו מקרים בהם המינהל יהיה פטור מתשלום, אף אם המקרקעין שבבעלותו הושבחו – ולהפך – הוא עשוי לחוב בתשלום גם אם לא חלה כל השבחה במקרקעין (ר' גם עמדתו של העד מטעם המינהל מר רונן כהן, בסעף 35 לתצהירו).
אכן, כאשר קרקע "מושבחת" על ידי שינוי יעוד, והיא מוחזקת על ידי חוכר לדורות, החוכר לדורות חייב לשלם לרשות היטל השבחה.
על כך אין מחלוקת. אולם חובת המינהל לשלם את חלף ההיטל איננה נובעת מעצם ההשבחה של הקרקע, אלא מכך שהמינהל "קבל תקבול" בגין עסקה של החכרת קרקע (ר' ס' 1א להסכם).
לכן, אינני מקבלת את הטענה בדבר "כפל תשלום", או את הטענה לפיה הרשות "נהנית פעמיים" מההשבחה.
הרשות "נהנית" מההשבחה פעם אחת בלבד – כאשר החוכר משלם לה היטל השבחה.
באשר למינהל, הוא חייב לשלם לה בהתאם להסכם, 10% מתקבוליו, כאמור ללא קשר לשאלה האם הקרקע הושבחה אם לאו."
ראו גם התייחסותנו לפס''ד בבית משפט המחוזי בחוזרנו 17/2022:
"היטל השבחה בשיוך דירות בקיבוץ לפי 751 – בעקבות פס"ד קיבוץ מחניים"
בר״ם 7560/22 קיבוץ שדה נחמיה ו-16 אח׳ נ׳ הועדה המקומית לתכנון ולבניה גליל עליון ואח׳, פס״ד מיום 12/02/2025
