ניתן ואפשרי להפחית את דמי ההסכמה במכירת משק חקלאי! / עו"ד גלעד שרגא

"דמי הסכמה" הינו מס החל בין היתר על מי שמוכר זכויותיו במשק, מס המוגדר כ- "חלקו של מינהל מקרקעי ישראל בעליית ערך הקרקע". בעת מכירת משק או נחלה במושב, חלה חובה על המוכר בתשלום דמי הסכמה למינהל מקרקעי ישראל (למעט העברה ללא תמורה לקרוב).

תשלום זה, נעשה לא רק במשקים חקלאיים אלא גם בנכסי נדל"ן אחרים המנוהלים ע"י מינהל מקרקעי ישראל, אולם בעוד שבחלק מהנכסים בהם נעשה היוון זכויות קיים פטור מתשלום דמי ההסכמה, הרי במשקים חקלאיים, בהם לא קיימת האופציה להוון את הזכויות, חלה חובת התשלום באופן קבוע מאת בעל הזכויות.

דרישת תשלום דמי ההסכמה בגין העברת זכויות, הינה מכח החלטת מועצת מקרקעי ישראל, החלטה מס' 534, ומכח הוראות חוזה המשבצת, בה הושווה מעמד חוכר למעמד בר רשות לעניין החיוב בתשלום דמי ההסכמה. בפסיקת בתי המשפט נקבע, כי העברת זכויות חבר אגודה בנחלה, דינה כדין העברת זכות חכירה לעניין חובת תשלום דמי הסכמה.

בפועל, נדרש המוכר להעביר למינהל מקרקעי ישראל את העתק הסכם המכר ולפרט את שטח הנחלה, הרכב הנחלה והחלקות, פירוט המחוברים בנחלה, השימושים הנעשים בנחלה, סוגי העיבוד וכד' במינהל מבוצעת עריכת חשבון של דמי הסכמה לזכויות בנחלה, באמצעות עריכת שומת מקרקעין, שמטרתה בדיקת סבירות התמורה הנקובה בחוזה והערכת חלקיה השונים של הנחלה (אבחנה של שווי המבנים, מרכיב ההשקעה בפיתוח החצר וכד'), כאשר על הודעת השומה, ניתן להגיש שומה נגדית בתוך 30 יום.

עסקאות רבות במשקים חקלאיים אינן יוצאות אל הפועל ,בשל חששם של המוכרים מגובה תשלום המס בו יחויבו ע"י מינהל מקרקעי ישראל, אשר עשוי להגיע עד לכדי שליש משווי המכירה.

רבים הסבורים, כי את שומת דמי ההסכמה המופקת מאת מינהל מקרקעי ישראל, יש לשלם ככתבה וכלשונה, וכי הניסיונות להפחיתה באמצעות הגשת ערער, כרוכה בעלויות רבות אשר הסיכוי להצליח בה נמוכים.

נכון הדבר, כי שומות דמי ההסכמה מחושבות בצורה מורכבת וכוללת פרמטרים רבים, והיא משתנה מאזור לאזור בארץ, אך יחד עם זאת, אין המדובר בשומה סופית אשר לא ניתן לשנותה. למרות הקושי הכרוך בדבר, הצליח משרדינו פעמים רבות, להביא לשינויים מהותיים בגובה השומה, להפחית השומה בעשרות אחוזים ולהותיר בידי המוכר כספים אשר מבחינתו היו כבר כספים אבודים.

לפיכך, אין לראות את הודעת התשלום מאת מינהל מקרקעי ישראל "כגזירת שמיים" אשר אינה ניתנת לשינוי ולסתירה, ויש לבחון באופן מקצועי את השומה ועל בסיס אלו נתונים ניתנה, על מנת לדעת כיצד יש לפעול ובאלו דרכים להפחיתה. בדיקה מקצועית של שומת דמי ההסכמה בידי עו"ד המתמחה בכך, כרוכה אומנם בהוצאות ובתשלום כספים נוספים (אגרות, שכ"ט עו"ד, שמאות נגדית וכד'), אולם בסופו של דבר, היא עשויה להביא להפחתה משמעותית בתשלום הסופי שיידרש מאת המוכר, ובכך לחסוך לו כספים רבים.

מכיוון ששומת דמי הסכמה מהווה את חלקו הארי של תשלום המס המוטל על המוכר בעת מכירת המשק, רצוי וכדאי להתייחס אליה כאל דרישת תשלום אשר ניתן לשנותה, ולבדוק את האפשרות להפחיתה באופן מקצועי. הכותב הינו עו"ד המתמחה בדיני אגודות שיתופיות ומשקים חקלאיים.