הסדרת הפרות במגזר החקלאי / אביגדור ליבוביץ, עו״ד

ביום 17.6.19 אושר נוהל עבודה חדש ברמ"י שמסדיר את הטיפול בחריגות בניה ושימושים חורגים, הסדרה של שימושים, הגשת הליכים משפטיים על ידי רמ"י ותשלום דמי שימוש.

הנוהל קבע שני מסלולים: "מסלול הסדרה בהסכמה" ו- "מסלול הליך משפטי" והוא מתייחס לבעלי נחלות ולאגודות.

דמי שימוש שבע שנים אחורה:

הנוהל קובע כי גביית דמי שימוש תבוצע עבור שבע שנים אחורה, מיום משלוח מכתב ההתראה או שבע שנים אחורה מיום 17.6.19, המאוחר מביניהם.

חידוש נוסף שנולד בנוהל הוא האפשרות לפרוס את תשלום דמי השימוש, הפריסה תתבצע באמצעות נוהל גביית חובות שנמצא בהכנה.

תהליך עבודה ברמ"י במקרה של שימושים חורגים:

שלב ראשון - זיהוי ההפרה - פקחים של רמ"י מבצעים ביקורים בנחלות לפי "הזמנה" ובהתאם לתוכנית עבודה. כאשר פקח רמ"י מזהה הפרה הוא ממלא דו"ח פיקוח שעובר לפקידים. בדו"ח הפיקוח יפרט הפקח את זהות בעל הזכויות ואת נתוני ההפרה (היקף הבינוי, מיקום, מהות ההפרה, היתרי בניה, ואם מדובר בהפרה חוזרת).  

שלב שני - מכתב התראה - מכתב ההתראה שיישלח לבעל הנחלה יפרט את ההפרות שנמצאו בדו"ח הפיקוח ויתייחס לאפשרות לתשלום חיוב כספי מופחת במסגרת הסדרה בהסכמה, בהתאם לנוהל.  

הנוהל קובע תשלום מופחת עבור הסדרה בהסכמה כלהלן:

מרכז הארץ – 5%

עדיפות לאומית ב' – 3%

עדיפות לאומית א' – 2%

קו עימות – 1%

הערה - הנחת אזור עדיפות לאומית לא תינתן למבני פל"ח אלא רק למבני קייט.

לשים לב - אם ההפרה הוסרה ותקופת השימוש בפועל קצרה מ- 6 חודשים - לא ייגבו דמי שימוש.

שלב שלישי - תצהיר נתוני הפרה:

הנוהל קבע תצהיר בנוסח חדש ביחס לנתוני ההפרה. בעל נחלה שיידרש לשלם דמי שימוש ימלא את התצהיר בו הוא יפרט את תקופת השימוש, שטח השימוש והייעוד ויצרף אישור ארנונה על מנת שרמ"י תוכל לבחון את הנתונים בתצהיר, במקרה של שימוש עסקי יצורף אישור רו"ח לתקופת השימוש.

בנושא אישור הארנונה נבהיר, כי חשבון הארנונה הוא אחת הדרכים של רמ"י לבחון מהי תקופת השימוש במבנה ומה השימוש שנעשה במבנה (חקלאי/עסקי/מגורים) וכאן חשוב להדגיש, כי תשלום ארנונה לא מסדיר את ההפרות או הקנסות מול רמ"י אלא מהווה ראייה ביחס להפרה. חשבון הארנונה ביחד עם תצ"א, דו"ח פיקוח ותצהיר של בעל הנחלה, מהווים עבור רמ"י כלים על מנת לבחון את היקף עבירת הבניה והתקופה בגינה יש לחייב.

פער בין מכתב ההתראה לתצהיר - אם קיים פער ובעל הנחלה מבקש להוכיח כי נתוני ההפרה הם בהיקפים נמוכים מאלו שנטענו במכתב ההתראה (בפועל קיימות הרבה טעויות לרעת בעלי הנחלות בחישוב שטחים ויש לשים לב לכך), ניתן להגיש מפה מצבית, היתרי בניה, אישור על תשלום ארנונה מהרשות המקומית, שמצביעים על נתוני הפרה בהיקפים נמוכים מאלו הנטענים ובהתאם לכך תתוקן הדרישה של רמ"י.

במקרה שבו קיים פער עד 10% - בין נתוני מכתב ההתראה לנתונים שמוצגים על ידי בעל הנחלה - רמ"י תקבל את הנתונים מבעל הנחלה ותבצע את החישוב.

במקרה שבו קיים פער מעל 10% - רמ"י תשלח פיקוח נוסף ויוכן דוח סופי.

"מסלול הסדרה בהסכמה" - הפרות בשטח המשבצת:

במקרה שבו ההפרות מבוצעות בשטח המשבצת (חריגות בניה, שימושים חורגים בניגוד להיתר, השכרות וכו'), נוהל העבודה מציע מתווה הסדרה בהסכמה.

האגודה תחתום על התצהיר ותפרט את ההפרות שמבוצעות בשטח המשבצת ולאחר מכן רמ"י תשלח מכתב שבו תפרט את מתווה ההסדרה, כך שהיא תאפשר הסדרה לפי ההחלטות בשטח המשבצת (תעסוקה בשטחי משבצת וכו') בגין שימושים שיש היתכנות להסדיר אותם ובגין שימושים שלא ניתנים להסדרה, תידרש האגודה לקבל החלטה: להשיב את המבנה למצב ההיתר המקורי או לפנות את השימוש.

חתימה על מתווה הסדרה - האגודה תידרש לחתום על מתווה ההסדרה בתוך חצי שנה ממועד משלוח מכתב ההתראה ובמקרה שלא ייחתם המתווה רמ"י תגיש תביעה לפינוי ותשלום דמי שימוש.

הוראות מתווה ההסדרה -

1. הפסקת שימוש בתוך 6 חודשים בגין שימושים שלא ניתנים להסדרה.
2. הגשת כל מסמכי החובה והבקשות להסדרה בגין שימושים הניתנים להסדרה בתוך 6 חודשים ממועד החתימה על המתווה.
3. במתווה יפורטו כל השימושים, אלו הניתנים להסדרה ואלו שיוסרו או יושבו למצב ההיתרים.
   לדוגמא: מבנה חקלאי שהוסב למבנה עסקי יושב למצב המקורי או יוסדר בעסקה ככל שיש היתכנות הסדרה - בכל מקרה ישולמו דמי שימוש גם אם האגודה תסיר את השימוש אלא אם מדובר בשימוש שבוצע בגין תקופה קצרה מ- 6 חודשים.

תשלום דמי שימוש:

1. החיוב יוגבל לתקופה של 7 שנים אחורה ממועד המכתב או מיום 17.6.19 לפי המאוחר.
2. דמי השימוש ישולמו בתוך 90 יום ממועד החתימה על המתווה.
3. ערבות בנקאית לדמי שימוש - ניתן לקבל אישור ממנהל המרחב על הפקדת ערבות בנקאית בגובה דמי השימוש.
4. פריסה תתאפשר בהתאם לנוהל גביית חובת שנמצא בהכנה.
5. ערבות בנקאית להסדרה - תופקד ערבות בנקאית בגובה 10% מערך הקרקע לפי שומה או עפ"י אומדן לשימושים ללא הנחת אזור ללא רווח יזמי. הערבות בתוקף לשנתיים שתחולט במקרה שבו האגודה לא תעמוד במתווה.

פעילות במשבצת האגודה לאחר חתימה על מתווה ההסדרה - אגודה שתחתום על מתווה הסדרה בהסכמה ותפקיד את הערבות לדמי השימוש או תשלם אותם וכן תפקיד ערבות בסך 10% לצורך הבטחה כי תעמוד בתנאי ההסדר - תוכל לבצע פעילות של הוצאת היתרים ועסקאות בשטח המשבצת, אף בטרם הושלמה ההסדרה.

לא עמדה האגודה בתנאי המתווה - הערבות תחולט ותוגש תביעה לדמי שימוש והפסקת שימושים. דמי השימוש במסגרת הליך משפטי יהיו דמי שימוש מלאים בסך 6% בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מהמועד הקובע בשומה עד למועד התשלום וללא הנחת אזור ובתוספת רווח יזמי.

אופן חישוב דמי שימוש:

ערך קרקע -

1. מסלול "הסדרה בהסכמה" - דמי שימוש ייגבו בהתאם לערך הקרקע העדכני למועד הכנת השומה.
2. מסלול "הסדרה בהסכמה" - במקרה של היקף שימוש שונה במהלך השנים (מבנה שהוגדל או הוקטן ובהתאם לסוג השימוש) - המועד הקובע הוא מועד הכנת השומה והחישוב יותאם להיקף השימוש.
3. מסלול תשלום דמי שימוש לפי ערך עבור כל שנה - בעל הזכויות יכול לבקש הכנת שומה עבור כל שנה מתקופת השימוש - אך במקרה זה ישולם מחיר מלא בסך 6% + ריבית והצמדה + רווח יזמי במקום המחיר המופחת במסלול "הסדרה בהסכמה" בסך 5%.
4. הערה - בעל נחלה שיבחר במסלול ערך עבור כל שנה, לא יוכל לחזור למסלול הסדרה בהסכמה ולכן יש לבדוק היטב בטרם בחירת המסלול.

תקופת החיוב -

1. תשלום עד שבע שנים אחורה מיום משלוח מכתב ההתראה או מיום 17.6.19, לפי המאוחר.
2. תוספת דמי שימוש מהמועד הקבוע בסעיף א' לעיל ועד מועד ההסדרה.
3. אם ההפרה הוסרה במועד והשימוש קצר מ- 6 חודשים - לא ייגבו דמי שימוש.

שימוש בקרקע חקלאית למטרות חקלאיות - הנוהל קובע דמי שימוש לדונם בהתאם לסוג השימוש הלא מורשה בקרקע חקלאית לפי טבלה.

"מסלול הנחה" - דמי שימוש בגין מבני פל"ח:

1. בגין שימוש לפל"ח בלבד ולא למגורים ניתן להסדיר מבנים במסלול הנחה עד 13.1.2021.
2. המסלול חל על בעלי נחלה בגיל פנסיה בלבד (די בכך שאחד מהם הוא בגיל פנסיה).
   הערה - "מסלול הנחה" לא חל על יורשים גם אם הם בגיל פנסיה.
3. המסלול חל רק במקרה בו השימוש ניתן להסדרה לפי הוראות קובץ החלטות המועצה ורק במקרה שלא ניתן פסק דין בגין ההפרה (ניתן לבקש במקרים חריגים להחיל את הנוהל גם על הליכים משפטיים).
4. גובה דמי השימוש במסלול הנחה לפנסיונרים:
   1. עבור חובות שנוצרו עד 13.1.19 - ישולם 6% מערך הקרקע עבור 4 שנים אחורה בלבד.
   2. עבור חובות שנוצרו החל מ- 13.1.19 ועד למועד ההסדרה בפועל - 6% מערך הקרקע.
   3. דמי שימוש למבני קייט:
      
      מרכז הארץ – 6% עד 4 שנים.
      
      עדיפות לאומית ב' – 4% עד 4 שנים.
      
      עדיפות לאומית א' – 3% עד 4 שנים.
      
      קו עימות – 1% עד 4 שנים.

"מסלול הליך משפטי":

1. במקרה שבו בעל הנחלה יעבור לטיפול במסלול הליך משפטי או יסרב לפעול במסלול הסדרה בהסכמה או לא יעמוד בתנאי מתווה ההסדרה בהסכמה, הרשות תדרוש דמי שימוש בסך 6% בגין כל שנה לאורך כל תקופת השימוש + הצמדה וריבית ללא הנחות אזור + רווח יזמי.
2. בעל הנחלה יועבר למסלול של הליך משפטי, במקרה בו הוא לא ישיב את התצהיר מלא במועד לרמ"י או שהוא לא עמד בתנאי העסקה במסגרת ההתחייבות להסדרה או לא הסיר את השימושים שלא ניתנים להסדרה.
3. רמ"י תגיש תביעה על ידי עו"ד חיצוני במקרים האמורים בסעיף ב' לעיל.

חריגות בניה עד 160 מ"ר בבית ראשון ושני בנחלה:

בהתאם להחלטות הנהלה 3899, 3967, 1243 - נקבע כי בגין חריגות בניה עד 160 מ"ר בבית הראשון, לא יחוייב בעל הנחלה בתשלום דמי שימוש ובגין חריגות בניה בבית השני עד 160 מ"ר יחוייב עבור שנה אחת. חריגות מעבר ל- 160 מ"ר בשתי היחידות יחויבו עד 7 שנים לפי היקף החריגה.

הנוהל החדש לגביית דמי שימוש ביטל את החלטות ההנהלה וקבע כי ייגבו דמי שימוש גם עבור חריגות עד 160 מ"ר בבית הראשון והשני החל מהמ"ר הראשון - נוהל גביית דמי שימוש עד 160 מ"ר נמצא עדיין בהכנה.         
מעבר ל- 160 מ"ר ייגבו דמי שימוש לפי "מסלול הסדרה" או "מסלול הליך משפטי" המפורטים לעיל.

שילוב גורמי האכיפה:

חשוב להבהיר כי הטיפול של רמ"י במקרים של שימושים חורגים וגביית דמי שימוש מצטרף להליכי האכיפה שמתבצעים על ידי היחידה הארצית לאכיפה והוועדות המקומיות, אלו הליכים שמבוצעים במקביל וגם התביעות והקנסות נדרשים במקביל. בפגישה שערכתי אתמול עם גורמי אכיפה במועצה אזורית במרכז, עלה שוב הלחץ שמפעילה היחידה הארצית לאכיפה על הוועדות המקומיות להשלים את הסקר של עבירות הבניה שיוגש ליחידה הארצית לאכיפה ואני שוב חוזר ומבקש לשים לב לנושא ההסדרה בהקדם.

אני מאחל לכל בית ישראל שבת שלום וצום מועיל בתקווה כי נראה את השינוי המיוחל במגזר החקלאי במסגרת המאבק הצודק לשינוי הגזירות של משטר הנחלות והליכי האכיפה בגין שימושים חורגים בנחלות.