מידע בנושא נחלה

"עידן הנחלה המהוונת" בתהליך יישום החלטה 1523, בנייה של בית שלישי בנחלה והאפשרות לפצל שני מגרשים מהנחלה, ישפיעו רבות על חבויות המס שיחולו על בעלי הנחלות בכל פעולה שיבקשו לבצע בנחלה הן בחיים והן במסגרת חלוקת עיזבון בצוואה.

ברשימה זו נבקש להתמקד בשינויים שחלו בחוק מיסוי מקרקעין ונכנסו לתוקף החל מיום 1.1.18, שמשמעותם הקלה ניכרת בגובה מס השבח הצפוי הן במכירת נחלות והן בחלוקת עיזבון בין יורשים נחלות.

במכירת נחלה חלה על המוכר חבות מס משוקללת שמגיעה לכדי 50% משווי התמורה. 

"בעידן הנחלה המהוונת" משלם המוכר "דמי רכישה" הכוללים את דמי ההסכמה בגין החלקות החקלאיות וכן היטל השבחה גם אן מדובר על זכויות "בר רשות" (לאחר פ"ד בלוך), מה שהגדיל באופן משמעותי את חבויות המס שחלות על מוכרים ולא בכדי אמרנו לא פעם שנחלות לא מוכרים!

נעיר כי באזורי עדיפות לאומית "קו עימות" א' ו- ב' דמי הרכישה נמוכים מדמי ההסכמה לאור הנחות אזורי עדיפות שכלולות בהחלטה 1523 (תקרת ההנחה היא עד 900,000 ₪ ובשלב זה אף ניתנת הנחה עד לסך של 1,350,000 ₪, כאשר תחשיב גובה התקרה הינו בהתאם לסך של 450,000 ₪ עבור כל יח"ד). במקרה שבו נמכרת נחלה באזור עדיפות לאומית, דמי הרכישה נמוכים מדמי ההסכמה וההבדל הוא משמעותי מאוד, כאשר מדובר בקו עימות. במקרים אלה חבות המס המשוקללת נמוכה מ- 50% באופן משמעותי!

מס נוסף שחל במסגרת עסקת המכר שמוטל על מוכרים ו"מגולגל" על הקונה הוא מע"מ בגין שווי החלקות החקלאיות של הנחלה. לאחרונה פורסם באתר רשות המסים כי רשויות מע"מ ערכו ביקורת בענף המקרקעין במטרה לאתר מקרים בהם נמכרו נכסי נדל"ן מבלי שדווח ושולם המע"מ בגינם.

כך נכתב באתר רשות המסים :"בבדיקה שנערכה אצל אישה המתגוררת במושב באזור אשדוד, התגלה כי למרות שהיא חלק מאיחוד עוסקים, היא לא דיווחה למע"מ כאשר מכרה משק חקלאי. האישה ניסתה להסוות את המכירה כמכירת דירת מגורים. על פי הערכות, מדובר בהעלמת עסקה בגובה של כ- 4.2 מיליון ₪".

הסוגיות שעולות מפרסום זה הם: מהו איחוד עוסקים? מה הקשר בינו לבין החבות במע"מ במכירת נחלה (או משק עזר)?

החלטה 1445 של מועצת מקרקעי ישראל מסדירה את ההוראות כיצד לבצע תהליך של איוש נחלות פנויות במושבים בנגב ובגליל וכיצד לבצע המרה של נחלות למגרשי מגורים. במרכז הארץ לא ניתן לאייש נחלות פנויות אלא רק להמיר נחלות פנויות למגרשי מגורים.

משרד החקלאות ופיתוח הכפר מאשר את תקן הנחלות בכל מושב. בישובים באזור נגב וגליל בהם קיימות נחלות מתוכננות שלא איושו ניתן לבצע איוש נחלות או להמיר את הנחלות למגרשי מגורים (שניים או שלושה מגרשים לכל נחלה). במרכז הארץ ניתן לתכנן מגרשים חלף הנחלות הפנויות וההטבה שמקנה ההחלטה היא האפשרות לשווק את המגרשים בפטור ממכרז למומלצי האגודה בדגש על כך שלא יגבו כספים מעבר להוצאות הפיתוח המאושרות, כאשר המועד לשיווק הוא עד חלוף חמש שנים מיום 1.1.2016.

 

בקשה שהגיש מושב מירון למתן צו מניעה זמני אשר ימנע מרשות מקרקעי ישראל (רמ"י) לאפשר העברת הזכויות בנחלה הנמצאת בשטח המושב לבני זוג אשר רכשו אותה מחברת מושב, בלא הסכמת המושב.

ת"א (נצרת) 26094-09-17 מירון מושב עובדים נ' רשות מקרקעי ישראל ואח', פס״ד מיום 06/10/2017

החלטה 1464 הביאה עימה בשורה לבעלי נחלות המבקשים לפצל מגרש או בית מנחלה. במושבים במרכז הארץ לא ניתן לשווק מגרשים באמצעות "זכות המלצה" אלא במכרז פומבי בלבד ועל כן הדור הבא של ההרחבות במושבים במרכז הארץ יהיה פיצול מגרשים מנחלות.

קיימים מושבים שלא ביצוע הרחבות והדרך לבצע "צמיחה דמוגרפית" ולהשיב בנים למושב, היא רק על ידי פיצול מגרש אחד או שניים מהנחלה. תיקון 1ב' לתמ"א 35 והעבודה המואצת במועצות ובמושבים על עדכון התב"ע שתאפשר בנייה של שלוש יחידות בשלושה מבנים נפרדים ויישום החלטה 1464 במסלול "דמי כניסה" או "דמי רכישה", יאפשרו את הבנייה של הבית השלישי בנחלה. לאחר אישור הבית השלישי ניתן יהיה לפצל שני מגרשים או בתים מהנחלה ואת הזכויות לרשום ע"ש הילדים או למכור לצד ג'.

לאור הביקוש הרב לביצוע פיצול מגרשים או בתים מנחלות לצורך מכירה או רישום ע"ש הילדים ונוכח כך שעסקת מכר של מגרש שיפוצל מנחלה דורשת תכנון משפטי ומיסוי מיוחד, נבקש לעמוד על סדר הפעולות הנכון בהליך פיצול מגרש מנחלה עם ניתוח של מקרים מהחיים.

בית שני בנחלה מעלה דילמות משפחתיות ומשפטיות מאוד מורכבות אצל הורים מבוגרים שמבקשים קרבה לילדים ולנכדים ומצד שני חוששים מהצעד המשמעותי שישפיע על כל המשפחה.

הילדים מתחתנים עוזבים את בית ההורים, שוכרים דירה בעיר ומשלמים דמי שכירות בסך של אלפי שקלים לחודש. המשכורת בקושי מספיקה בכדי לנהל חיים צנועים ובשלב מסויים הזוג הצעיר בוחן אפשרות לרכוש דירה ולשלם בכל חודש את החזרי המשכנתא במקום שכירות. החיפוש אחר מקום המגורים מלווה בהרבה התלבטויות. הזוג רוצה מקום שבו יוכל לחנך את ילדיו בצורה הטובה ביותר עם קרבה למקור פרנסה, אך אזורי ביקוש אלה הם יקרים מאוד כשדירות של ארבעה חדרים עשויות להגיע לעלות של שניים וחצי מיליון ₪ ויותר. בכדי לרכוש דירה ראשונה בסכום זה צריך הון עצמי של כשמונה מאות אלפי ₪ עד מיליון ₪. זוג צעיר יכול להשיג בממוצע הון עצמי של כ- 500,000 ₪ במקרים טובים עם עזרה מההורים ובמקרים פחות טובים אף פחות מכך. התוצאה היא שהזוג הצעיר צריך לחפש דירה במעגל השני והשלישי של הפריפריה ושם לא תמיד ניתן לקבל מענה לכל הרצונות והמרחק ממקום העבודה מעיק על חיי היומיום.

עידן הנחלה המהוונת יצא לדרך. כל המרחבים ברשות מקרקעי ישראל מיישמים את החלטה 1464 המאפשרת כניסה בשני מסלולים: מסלול "דמי כניסה" בסך של 3.75% + מע"מ משווי חלקת המגורים הכוללת זכויות בניה בסיסיות (375 מ"ר) ומסלול "דמי רכישה" בסך של 33% + מע"מ משווי חלקת המגורים הכוללת את מלוא הפוטנציאל התכנוני. בשנים האחרונות נערכו שומות "פיילוט" לשני המסלולים ובהתאם לכך בנינו תהליכים במשפחות שמבקשות לבצע תכנון עתידי של הנחלה וחלוקה בין הילדים במסגרת פיצול מגרשים מנחלות, היוון חלקת המגורים, בנייה של בית שני ושלישי בנחלה, ביטול רצף בין דורי וכו'. שומות "אמת" שהגיעו מרמ"י מצביעות על כך שההערכות היו גבוהות מהשומות שהגיעו בפועל והדבר כמובן מאוד משמח. אנו ממליצים לפעול ליישום החלטה 1464 באחד משני המסלולים בהקדם שכן ההיסטוריה מלמדת שעם הזמן ערך הקרקע עולה והשומות שנקבל היום לא יהיו דומות כלל לאלו שיתקבלו בעוד שנה ויותר.

בית שלישי בנחלה הוא נושא מרכזי שמעסיק אותנו רבות במגזר החקלאי. חשוב להבין, כי החלטה 1464 אינה עוסקת בבניית בית שלישי בנחלה, אלא שתיקון 1ב לתמ"א 35 מאפשר את בניית הבית השלישי בנחלה והיישום של מתווה שלוש יחידות בשלושה מבנים נפרדים, יתאפשר לאחר שתהיה תב"ע חדשה שתחול על המושב או תב"ע מועצתית או תב"ע פרטנית לנחלה אותה יכול לבצע בעל הנחלה באופן עצמאי.

"עידן הנחלה המהוונת" ויישום החלטה 1464 במרחבי רמ"י מביאים רוח חדשה למגזר החקלאי.

במרכז הדברים מתקיים דיון לגבי הבית השלישי שייבנה בחלקת המגורים בנחלה ובנושא זה נבקש להביא עדכון שמהווה "פריצת דרך" בתהליך אישור תב"ע לבית שלישי נפרד בנחלה.

בהתאם למסמך מדיניות מחודש יוני 2017, שהתקבל מהועדה המחוזית לתכנון ובניה עולה, כי אישור תב"ע לשלוש יחידות בשלושה מבנים נפרדים + יח"ד הורים בשטח 55 מ"ר, ניתן לביצוע באופן פרטני על ידי בעל הנחלה, מה שמייתר את הצורך להמתין להליכי תכנון המתבצעים במושב או במועצה האזורית.

בהתאם להחלטה התקפה כיום ברמ"י (החלטה 1252) ניתן לבנות בנחלה שלוש יחידות בשני מבנים, עבור שלושה דורות (בעל נחלה, דור המשך, נכד נשוי). בניה בשטח של עד 160 מ"ר עבור כל אחת משתי היחידות ועד 55 מ"ר עבור היחידה לדור השלישי הינה ללא עלות לרמ"י עבור דמי היוון, כאשר בניה מעבר לשטחים אלו כרוכה בתשלום דמי היוון עבור קיבולת הבנייה המבוקשת בהיתר הבניה.

ברוב המקרים לא קיים "דור שלישי" ועל כן לא ניתן לבנות את היחידה בשטח של 55 מ"ר. במקרים בהם נבנו בנחלות שלוש יחידות בשלושה מבנים והדור המבוגר הלך לבית עולמו כמובן שהיחידות הן בהיתר וניתן לעשות בהן שימוש על ידי בעל הנחלה ומשפחתו (הורים, ילדים, נכדים, ילד מאומץ).

הרוח החדשה שמנשבת מכיוון הבית השלישי בנחלה כפי שאושר בתיקון 1ב לתמ"א 35 בחודש יוני 2016 נראתה בשלב מסוים כ"רוח פרצים", לאחר שבחנו את אישור התב"ע מול הועדה המחוזית ועם קבלת הדרישות "המפליגות" מטעם הועדה שחייבו חשיבה מחודשת באגודות על תהליך אישור התב"ע.

ביום 20.04.2017 התקבלה החלטת הנהלת רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) מס' 4134 בנושא "הגדרת משבצת קבע".

ההחלטה חוזרת ברובה על נושאים שונים שנדונו, והחלטות הנהלת רמ"י שנתקבלו בעבר בעניין הגדרת שטחים עודפים, והדרישה של רמ"י לסימון שטחים אלו, במטרה להגדיר את השטחים שיישארו במסגרת משבצת הקבע.

החידוש בהחלטה זו מתרכז בלקחים שהפיקה הנהלת רמ"י בנוגע למימוש החלטותיה הקודמות ובהתייחס לדרישת הישובים השיתופיים לקיום החלטות מועצת מקרקעי ישראל מס' 476.

"עידן הנחלה המהוונת" החל בימים אלה להיות מיושם ברשות מקרקעי ישראל, כך שכל המרחבים יודעים לקלוט בקשות לתשלום "דמי כניסה" (3.75%) ו- דמי רכישה (33%) לפי החלטה 1464.

בכדי להגיע מוכנים, יש להסדיר את הנחלה למעבר הבין דורי בהתחשב בכך שניתן יהיה לפצל שני מגרשים מהנחלה (לעיתים אף יותר בהתאם לתב"ע ולקיבולת יחידות הדיור לפי תמ"א 35) וכן לבצע פעילות של פל"ח בחלקת המגורים, לרבות מבני קייט, מבנים לשימוש עם אופי חקלאי, מבנים לשימוש של משרד, קליניקה, גן ילדים, בית קפה, גלריה וכו', כל מושב בהתאם לאופיו והשימושים שהוא מבקש לאפשר לבעלי הנחלות עם מבט קדימה לדור הבא.

חברי הוועדים מתבקשים לשים לב היטב לשינויים המתרחשים בהחלטות רמ"י ולהתחיל לפעול ליישום ההחלטות לרבות במסגרת, הסדרת תב"ע חדשה למושב, הסדרת שימושים במשבצת האגודה ליזמויות בהתאם להחלטה מועצת מקרקעי ישראל 1455, הסדרת משבצת האגודה לרבות קרקעות עודפות, שימושים חורגים וחריגות בניה במשבצת וכן להביא לידיעת ציבור בעלי הנחלות את החשיבות בהסדרת המבנים בנחלות לצורך יישום החלטה 1464 והחלטות נוספות שפורטו לעיל, בכדי לבצע את הכניסה ל"עידן הנחלה המהוונת" בהצלחה.

רישום לחוזר השבועי של האיחוד החקלאי

שם* דואר אלקטרוני * טלפון נייד
חובה למלא רק את השדות המסומנים ב *

האיחוד החקלאי

דרך מנחם בגין 74 , תל אביב
תל אביב, 67215
טל: 03-5620621, פקס: 03-5622353
ליצירת קשר בדוא״ל

This e-mail address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.