בית שני בנחלה מעלה דילמות משפחתיות ומשפטיות מאוד מורכבות אצל הורים מבוגרים שמבקשים קרבה לילדים ולנכדים ומצד שני חוששים מהצעד המשמעותי שישפיע על כל המשפחה.

הילדים מתחתנים עוזבים את בית ההורים, שוכרים דירה בעיר ומשלמים דמי שכירות בסך של אלפי שקלים לחודש. המשכורת בקושי מספיקה בכדי לנהל חיים צנועים ובשלב מסויים הזוג הצעיר בוחן אפשרות לרכוש דירה ולשלם בכל חודש את החזרי המשכנתא במקום שכירות. החיפוש אחר מקום המגורים מלווה בהרבה התלבטויות. הזוג רוצה מקום שבו יוכל לחנך את ילדיו בצורה הטובה ביותר עם קרבה למקור פרנסה, אך אזורי ביקוש אלה הם יקרים מאוד כשדירות של ארבעה חדרים עשויות להגיע לעלות של שניים וחצי מיליון ₪ ויותר. בכדי לרכוש דירה ראשונה בסכום זה צריך הון עצמי של כשמונה מאות אלפי ₪ עד מיליון ₪. זוג צעיר יכול להשיג בממוצע הון עצמי של כ- 500,000 ₪ במקרים טובים עם עזרה מההורים ובמקרים פחות טובים אף פחות מכך. התוצאה היא שהזוג הצעיר צריך לחפש דירה במעגל השני והשלישי של הפריפריה ושם לא תמיד ניתן לקבל מענה לכל הרצונות והמרחק ממקום העבודה מעיק על חיי היומיום.

משרדנו מלווה עשרות מושבים, קיבוצים וחוכרים חקלאים אחרים בייעוץ וטיפול בהיבטי המס במהלך יישום מימוש החלטת מועצת מקרקעי ישראל  (וקודמותיה) 1470 בדבר "הפסקת חכירה בקרקע חקלאית שיעודה שונה למטרת מגורים או תעסוקה" (ההחלטות הקודמות - 1222, 1259 , 1285 ו- 1426) (להלן: "ההחלטה").

ההתפתחויות העיקריות במכצית הראשונה של שנת 2017 בהשוואה למחצית הראשונה של שנת 2016:

• מדד מחירי התשומות הכללי בחקלאות עלה בכ- 1.8%. העלייה במדד מחירי התשומות בחקלאות הושפעה בעיקר מהעלייה במדד מחירי התשומות בגידולים צמחיים (2.8%).
• מדד מחיר תוצרת חקלאית טרייה עלה ב- 1.6% לעומת מדד המחירים הכללי לצרכן שעלה רק ב- 0.4%.
• העלייה במדד מחירי תוצרת חקלאית טרייה הושפעה בעיקר מהתייקרות מחירי הפירות והירקות הטריים (5.8%) בלטה העלייה במחירי הפירות, בעיקר בשל העלייה במחירי הבננות, מלונים ענבים ואבטיחים.
• מדד מחיר החלב לשתייה (חלב ללא סויה), שהינו מוצר שברובו תחת פיקוח מחירים, ירד ב- 2.3%, ירידה גדולה יותר מהירידה במדדי המחירים של מוצרי חלב אחרים.
• ערך הייצוא החקלאי יעור ודיג, עמד על 746.6 מיליון דולר במחצית הראשונה של 2017, עלייה של 6.5% במונחי דולר פו״ב שוטפים בהשוואה למחצית הראשונה של שנת. 2016
• ערך הייצור של פירות גדל בעופן משמעותי (40.6%+) , והגיע ל- 73.8 מיליון דולר. העלייה בערך הייצוא של הפירות הושפעה בעיקר מהגידול בייצוא אבוקדו.
• ערך הייצוא של הדכרים גדל ב- 29.6%, הגיע לכ- 176 מיליון דולר. העליה בערך הייצוא של הדרים הושפעה בעיקר מהגידול בייצוא אור ואשכולויות אדומות.

מחקר של דיאנה פאנוס, החטיבה למחקר, כלכלה ואסטרטגיה, הקריה החקלאית, בית דגן

משרד החקלאות ופיתוח הכפר

ספטמבר 2017

עידן הנחלה המהוונת יצא לדרך. כל המרחבים ברשות מקרקעי ישראל מיישמים את החלטה 1464 המאפשרת כניסה בשני מסלולים: מסלול "דמי כניסה" בסך של 3.75% + מע"מ משווי חלקת המגורים הכוללת זכויות בניה בסיסיות (375 מ"ר) ומסלול "דמי רכישה" בסך של 33% + מע"מ משווי חלקת המגורים הכוללת את מלוא הפוטנציאל התכנוני. בשנים האחרונות נערכו שומות "פיילוט" לשני המסלולים ובהתאם לכך בנינו תהליכים במשפחות שמבקשות לבצע תכנון עתידי של הנחלה וחלוקה בין הילדים במסגרת פיצול מגרשים מנחלות, היוון חלקת המגורים, בנייה של בית שני ושלישי בנחלה, ביטול רצף בין דורי וכו'. שומות "אמת" שהגיעו מרמ"י מצביעות על כך שההערכות היו גבוהות מהשומות שהגיעו בפועל והדבר כמובן מאוד משמח. אנו ממליצים לפעול ליישום החלטה 1464 באחד משני המסלולים בהקדם שכן ההיסטוריה מלמדת שעם הזמן ערך הקרקע עולה והשומות שנקבל היום לא יהיו דומות כלל לאלו שיתקבלו בעוד שנה ויותר.

בית שלישי בנחלה הוא נושא מרכזי שמעסיק אותנו רבות במגזר החקלאי. חשוב להבין, כי החלטה 1464 אינה עוסקת בבניית בית שלישי בנחלה, אלא שתיקון 1ב לתמ"א 35 מאפשר את בניית הבית השלישי בנחלה והיישום של מתווה שלוש יחידות בשלושה מבנים נפרדים, יתאפשר לאחר שתהיה תב"ע חדשה שתחול על המושב או תב"ע מועצתית או תב"ע פרטנית לנחלה אותה יכול לבצע בעל הנחלה באופן עצמאי.

לקראת השנה החדשה הבאה עלינו לטובה, ריכזנו כאן, כבכל שנה, חלק מהנושאים החשובים אשר העסיקו את אנשי ההתיישבות החקלאית. הנושאים המפורטים להלן מהווים את הסוגיות הבוערות ביותר בתחום ההתיישבות הכפרית החקלאית בהיבטים שונים הנוגעים לזכויות במקרקעין.

כבכל שנה, המגזר החקלאי מקווה כי "תכלה שנה וקללותיה ותחל שנה וברכותיה", ומייחל כי סוף כל סוף יוכרו הזכויות המלאות בנחלות החקלאיות לרבות בחלקת המגורים ויוסר העול הבירוקרטי המכביד של רשות מקרקעי ישראל  (רמ"י), שהרי הוא בבחינת אגודות מוטה למגזר החקלאי.

הנהלת רשות מקרקעי ישראל (להלן רמ"י) רשאית בהתאם לסמכותה בסעיף 6 להחלטת מועצת מקרקעי ישראל 1513 "ביטול עסקאות ומתן אורכות" "לקבוע מקרים (כלליים ופרטניים) בהם ניתן לחרוג מכללי החלטה זו".

ביום 16.8.2017 ניתנה החלטת הנהלה מספר 4198 בנושא אורכות וחריגים בהתאם להחלטת מועצת מקרקעי ישראל מספר 1513 "ביטול עסקאות ומתן אורכות".

בהחלטת הנהלת רמ"י מס' 4198 נקבעו בין השאר ארכות וחריגים המתייחסים לעסקות במגזר החקלאי כדלקמן.

הגברת המעורבות הממשלתית בשוק הדיור והתעסוקה באה לידי ביטול גם בשינוי משמעותי של המדיניות כלפי יזמים שהינם צד לחוזה פיתוח או חוזה חכירה עם תניה של פיתוח בחוזה. המדיניות הנוכחית, שעוצבה לאחר מספר החלטות שביטלו האחת את השנייה, נקבעה בהחלטת מועצת מקרקעי ישראל 1513. ההחלטה קובעת מספר כללים מרכזיים:

הכלל הראשון שנקבע בהחלטה הוא כי מועד השלמת הבניה שייקבע בהסכמי פיתוח או חכירה בכל סוגי הקצאות המקרקעין, יהיה 4 שנים מיום אישור העסקה.

רשות מקרקעי ישראל יכולה לקבוע בהסכם עם היזם חריג לכלל זה, בקביעה מראש. הקריטריונים לקביעת מועד חריג הינם מועד מסירת המגרש, חסמי בנייה שאינם תלויים ביזם וגודל הפרויקט ומורכבותו.

הכלל השני הוא שאי עמידה במועדים שנקבעו בהסכם (והארכות) תביא לביטול העסקה.

הכלל השלישי: מתן אורכות. הרשות רשאית לתת אורכות להשלמת הבניה תוך קבלת ערבות ביצוע. לגבי רוב סוגי ההסכמים האורכות הן עד ל 4 שנים.