לפני ימים אחדים התקבלה החלטת מועצת מקרקעי ישראל חדשה שמספרה 1521  ועניינה משקי עזר.

המשק החקלאי הזעיר או בשמו הישראלי "משק עזר", מורכב ממגרש אחד, אשר שטחו נע בד"כ בין דונם אחד לחמישה דונם. שלא כמו "נחלה", למשק העזר אין שטחים חקלאיים נוספים אשר משויכים אליו. משק העזר מצוי הן ביישובים עירוניים והן במושבים וכפרים שיתופיים.

על משקי העזר חלו לאורך השנים החלטות מועצה שונות, ההחלטה העיקרית האחרונה, החלטה 1301, יצרה במשק העזר 3 רבדים של זכויות ותשלומים לרמ"י, כאשר החלוקה בין משקי העזר היתה בהתאם לגודל שטח משק העזר (עד ל- 1 דונם, יתרת השטח ועד ל- 5 דונם ושטח שהינו מעבר ל 5 דונם).

מורכבות ההחלטה ובעיקר אופן הניסוח שלה יצרו חוסר בהירות רב לגבי הזכויות במשקי עזר ונוצר מצב בו אלפי משקי עזר ברחבי הארץ היו במצב של קיפאון מכיוון שהם המתינו להבהרות בקשר לעסקאות אותם התכוונו לבצע בו, בין היתר להארכת חוזה, מכירה, היוון, פיצול, הסדרת הורשה.

החלטה 1521 היתה אמורה לפשט את כללי משקי העזר והבירוקרטיה הרבה, יחסית להחלטה 1301. ההחלטה מנוסחת ומסודרת באופן ברור יותר מההחלטה הקודמת, אולם היא בהחלט לא פישטה את כללי משקי העזר בכך שיצרה הגדרות חדשות נוספים והסדרים נוספים.

גם לאחר "מקצה השיפורים" שערכה מועצת מקרקעי ישראל, עדיין מדובר בהחלטה מורכבת ביותר הכוללת הגדרות רבות ועשרות רבות של תתי סעיפים הקובעים הסדרים שונים, המפנה את החוכר להחלטות מועצה נוספות מהמגזר החקלאי והמגזר העירוני.

חוזר משרד 24/17 של משרד עו״ד חגי שבתאי, שפירא

מושב כפר חיים הינו המושב הראשון בארץ שתכנית המתאר שלו לארבע יחידות מגורים בנחלות אושרה להפקדה. "הבשורה" והחדשנות שבתכנית אינה רק במספר היחידות לנחלה אלא בהתאמתה באופן מלא להחלטה 1464 ובניסוח תקנון המאפשר פיצול מגרשי מגורים מהנחלות בתצ"ר (תכנית לצרכי רישום). התכנון המהפכני הינו פרי יוזמה של מתכנן ערים אילן אייזן, עוה"ד גד שטילמן ושמאי המקרקעין נחמיה גנות.

המהפכה" בתכנית "כפר חיים" היא ניסוח תקנון המאפשר פיצול של מגרשים מתוך הנחלות בתצ"ר והיוונם לפי החלטה 1464 ללא צורך בהכנת תכנית נוספת לפיצול. יישום עקרונות תקנון כפר חיים לכלל המושבים בארץ יחסוך לכל בעל הנחלה את עלות הכנת תכניות פיצול "נקודתיות" והזמן הכרוך באישורן בוועדות התכנון. בהתחשב בעובדה שקיימות 35,000 נחלות בישראל ובהן ניתן יהיה בעתיד הקרוב לבנות שלוש יחידות ולפצל מהן שתיים, הרי שיישום תקדים "כפר חיים" במושבים יביא גם לחיסכון של למעלה ממיליון וחצי שעות עבודה לוועדות התכנון.


עד לאחרונה, נהגו ועדות התכנון לבקש מיוזמי תכנון כתבי שיפוי לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, שבו נקבע כי במידה והועדה לתכנון תיתבע על ידי מי שנפגע מהתכנית בגין ירידת ערך נכסיו, כי אז יוכל לפנות בתביעה לוועדה המקומית וזו תוכל לתבוע את היזם באמצעות כתבי השיפוי.

סעיף 197(א) לחוק התכנון והבניה קובע כי "נפגעו על ידי תכנית שלא בדרך של הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמה, מי שהיה בתחילתה של התכנית בעל המקרקעין או בעל זכות בה, זכאי לפיצוי מהועדה המקומית".

ביהמ"ש העליון ביושבו כערכאת ערעור על פסק דין של בית המשפט המחוזי הפך את ההחלטה וקבע כי כתבי השיפוי לא מעוגנים בחקיקה ולא ניתן לדורשם מיזמים אלא רק במקרים מיוחדים הכתובים בחוק.
מדובר על ערעור של פרחי ביקל בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ראשון לציון ואח' (ע"א 5958) בעניין דרישת הועדה המקומית לכתב שיפוי דרקוני מהיזמים.

היזמים, ובעלי פרחי ביקל בעלי קרקע חקלאית ביקשו לשנות תכנית מתאר על ידי תכנית איחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים במטרה לשנות יעודה של קרקע למגורים.

בישיבת מועצת מקרקעי ישראל מיום 18.9.2017 , החליטה מועצת מקרקעי ישראל על תיקון החלטה 1478 "העברת בעלות במקרקעי ישראל" .ההחלטה קיבלה תוקף עם חתימת שר האוצר ויו"ר מועצת מקרקעי ישראל עליה ביום 15.11.2017 ומספרה הוא כעת 1520 (להלן: "החלטה החדשה").

ההחלטה החדשה כמו גם קודמיה ממשיכה להפלות לרעה את המגזר החקלאי ולהעניק הטבות בשווי עשרות מיליארדי שקלים למגרשים במגזר העירוני.

ביום 15.11.17 חתם שר האוצר את התיקון להחלטה 1464 ומעתה מספרה של ההחלטה הוא 1523. מזה מספר שנים אנו לומדים תוך "ניסויי ותהייה" את היישום של החלטה 979 ההיסטורית שתוקנה מספר פעמים וכיום כאמור מספרה הוא 1523. רמ"י עדיין לא פרסה את הוראות הביצוע להחלטה אך בתיקונים להחלטה מעת לעת אנו מזהים את היישום של הלמידה בשטח.

כעת הוטעמו רשמית בהחלטה 1523 נושאים חשובים עליהם דובר במהלך הדרך מעת שאושרה החלטה 1464 ועד היום ונביא את עיקרי הדברים להלן:

"משקי עזר" ניתן להגדירם כ"ילדים החורגים" של המגזר החקלאי. משקי העזר לא קיבלו מספיק שימת לב בשנים האחרונות, לאור העיסוק הנרחב ב"עידן הנחלה המהוונת" ובהחלטה 1464 שיישומה החל בימים אלה בכל המרחבים ברמ"י.

תיקון 1ב' לתמ"א 35 מחודש יוני 2016 הכניס לעולם הנחלות מימד חדש לפיו ניתן לבנות בחלקת המגורים בנחלה שלוש יחידות בשלושה מבנים נפרדים וכן יחידת הורים של 55 מ"ר, כאשר תאושר תב"ע שתאפשר את ההרכב האמור, לעומת המבנה שקיים עד היום לפיו ניתן לבנות בנחלה שלוש יחידות בשני מבנים נפרדים, כאשר קיים בנחלה רצף בין דורי (אבא, בן נכד נשוי). מקום שבו לא קיים רצף בין דורי ניתן לבנות שתי יחידות נפרדות עד 160 מ"ר בכל יחידה ללא תשלום לרמ"י ובגין השטחים מעבר ל- 160 מ"ר ישולם בגין כל מ"ר ישולם 91% + מע"מ, בהתאם לשווי ערך הקרקע שייקבע על ידי שמאי רמ"י. לא ניתן לנייד שטחים בין היחידות אלא לאחר יישום החלטה 1464 ותשלום "דמי כניסה" בסך 3.75% + מע"מ משווי חלקת המגורים הכוללת זכויות בנייה בסיסיות למגורים בסך 375 מ"ר. בגין השטחים מעבר ל- 375 מ"ר ועד לשטח הקבוע לפי תב"ע בתוקף, יחול תשלום דמי היוון בסך של 91% + מע"מ בגין זכויות הבנייה המבוקשות בבקשה להיתר בניה.

הפרקטיקה של התקנת מצלמות במקום העבודה הולכת ומתרחבת, גם חקלאים מתקינים מצלמות במשקיהם, בבתי אריזה, ברפתות, במקום החניית כלים וציוד חקלאי וכיוצא באלה מקומות בהם בין היתר מצויים עובדיהם כבדרך שגרה.

במקום בו מבלים העובדים שעות רבות וביתר שאת כאשר העובדים לנים במקום העבודה (עובדים זרים) עולה השאלה עד כמה מותר שימוש בחומר המצולם, עד כמה מותר מעקב אחר עובדים, זה הנובע מהתקנת אותן מצלמות.

הטכנולוגיה כאמור מאפשרת תיעוד מקיף ומתמשך של פעולותיו של עובד במהלך יום העבודה ואף מעבר לכך. בצילומים, יכול שיהא מעבר לנעשה ולקשור לעבודה עצמה, יש גם סכנה של חדירה לפרטיות ופגיעה בצנעת הפרט.

לנוכח העובדה כי התקנת מצלמות כאמור הופכת יותר ויותר נפוצה, פרסמה לאחרונה הרשות להגנת הפרטיות הנחיות מחייבות החלות על מעסיק המתקין מצלמות מעקב.

החלטה 1464 הביאה עימה בשורה לבעלי נחלות המבקשים לפצל מגרש או בית מנחלה. במושבים במרכז הארץ לא ניתן לשווק מגרשים באמצעות "זכות המלצה" אלא במכרז פומבי בלבד ועל כן הדור הבא של ההרחבות במושבים במרכז הארץ יהיה פיצול מגרשים מנחלות.

קיימים מושבים שלא ביצוע הרחבות והדרך לבצע "צמיחה דמוגרפית" ולהשיב בנים למושב, היא רק על ידי פיצול מגרש אחד או שניים מהנחלה. תיקון 1ב' לתמ"א 35 והעבודה המואצת במועצות ובמושבים על עדכון התב"ע שתאפשר בנייה של שלוש יחידות בשלושה מבנים נפרדים ויישום החלטה 1464 במסלול "דמי כניסה" או "דמי רכישה", יאפשרו את הבנייה של הבית השלישי בנחלה. לאחר אישור הבית השלישי ניתן יהיה לפצל שני מגרשים או בתים מהנחלה ואת הזכויות לרשום ע"ש הילדים או למכור לצד ג'.

לאור הביקוש הרב לביצוע פיצול מגרשים או בתים מנחלות לצורך מכירה או רישום ע"ש הילדים ונוכח כך שעסקת מכר של מגרש שיפוצל מנחלה דורשת תכנון משפטי ומיסוי מיוחד, נבקש לעמוד על סדר הפעולות הנכון בהליך פיצול מגרש מנחלה עם ניתוח של מקרים מהחיים.

בכל מושב ישנם אנשי מפתח המהווים את שדרת מקבלי ההחלטות. אנשים אלו יושבים בדרך כלל גם בדירקטוריונים של התאגידים אשר בבעלות המושב ו/או תאגידים אשר המושב שותף בהם. על נושאי המשרה, נציגי המושב בדירקטוריון, לדעת חלה עליהם אחריות מתוקף תפקידם וכי לולא ינהגו על פי המתחייב בדין ובפסיקה עלולים להפנות כנגדם טענה שהם רשלנים. מכיוון שמדובר בנושא חשוב בחרתי להביא בפניכם את עיקרי החוק והפסיקה המתייחסים לנושא זה.

ראשית אציין כי הפסיקה מכירה ב"כלל שיקול הדעת העסקי". כלל זה מעניק הגנה לחברי דירקטוריון מפני ביקורת שיפוטית על תוכן החלטה שהתקבלה, ולמעשה מנחה את בית המשפט שלא להתערב בשיקול הדעת של נושאי המשרה בחברה, אפילו אם היה מוטעה. כלל זה נשען על התפיסה לפיה למערכת המשפט אין יתרון מוסדי בכל הנוגע להערכת סיכונים עסקיים, שהם חלק אינטגראלי מקבלת ההחלטות בשדה העסקי, המבוסס במידה רבה על התמודדות עם אי-ודאות. עם זאת, החסינות שכלל זה מקנה להחלטה העסקית אינה מוחלטת, ובניגוד לאי-ההתערבות בתוכן ההחלטה, בכל הנוגע לתהליך קבלת ההחלטות על-ידי נושאי המשרה בחברה, הדין מציב סטנדרטים ברורים וקובע מהם אמצעי הזהירות התהליכיים בהם עליהם לנקוט.

הלכה היא, כי חובת זהירות של דירקטור כלפי החברה מטילה על הדירקטור את החובה לנקוט באמצעי זהירות סבירים כדי למנוע נזק לחברה. המבחן הקובע לעניין זה הוא מבחנו של הדירקטור הסביר (בשונה ממבחן "האדם הסביר"), במובן זה שכהונה כדירקטור מחייבת עמידה בתקן מיומנות תובעני של ניהול כמשלח-יד מקצועי. במילים אחרות, על כל דירקטור לנקוט בכל אותם אמצעי זהירות שדירקטור סביר היה נוקט בנסיבות העניין.