אישורי המיסים הנדרשים בעת מימוש אופציה שניתנה במסגרת החלטה 1470 / בועז מקלר, רו"ח ושרון בכר, עו״ד

בועז מקלר, רו״ח בועז מקלר, רו״ח

במסגרת יישום החלטת מועצת מקרקעי ישראל מספר 1470 (להלן- ההחלטה) וקודמותיה (1426, 1285, 1259, 1222) זכאי חוכר חקלאי (להלן- האגודה), ממנו ניטלת הקרקע, לקבל, בין היתר, זכות לפטור ממכרז (להלן- האופציה) ברכישת מגרשים מרמ"י – הוא או מי מטעמו.

על פי הוראות ההחלטה החוכר מקבל במסגרת הסכם פיצוי והשבה זכות לרכישת מגרשים בפטור ממכרז.

רק כעבור תקופה של כמה חודשים ויותר – לאחר שרמ"י שיווק 40% מיחידות הדיור ובתוכנית לתעסוקה - 40% מכלל המגרשים הסחירים, רק אז נקבע מחירם של מגרשי ההקצאה. רק לאחר שהמחיר נקבע שולח רמ"י הודעה לחוכר או למי מטעמו (במידה והחוכר מכר את האופציה) על האפשרות לרכוש את זכויות החכירה המהוונות במגרשים ואת מחירן, ועל מקבל ההודעה, כאמור החוכר או מי מטעמו, להשיב תוך 30 ימים מיום קבלת ההודעה, האם הוא מבקש לרכשם. 

כאשר מכרה האגודה את האופציה, כאמור ל'מי מטעמה', עלתה השאלה מהי 'הזכות במקרקעין', לעניין חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג – 1963 (להלן- החוק) הנמכרת?

עמדתנו הינה כי הזכות הנמכרת ע"י האגודה ליזם הינה האופציה בלבד. בהמשך, היזם הוא שרוכש (במידה והחליט לממש את האופציה) את זכות החכירה המהוונת מרמ"י בעצמו. לעומת זאת, גישת מנהל מיסוי מקרקעין, אשר טעה ונסמך, בין היתר, על פסק הדין בעניין עין צורים (ע"א 5922/99), היתה כי הזכות הנמכרת ליזם ע"י האגודה היא זכות החכירה המהוונת בעצמה, וזאת לאחר שהאגודה עצמה רכשה אותה מרמ"י.                                             

אם תיושם גישת רשויות המס, הרי שהטלת מס רכישה על האגודה בגין רכישת זכויות החכירה המהוונות טרם מכירת האופציה ליזם, יוצרת מצב אבסורדי המאיין את כדאיות העסקה, לפיו סכום המס הכולל שישולם בגין מכירת האופציה יעמוד על שיעור של 70% ויותר מהתמורה שנתקבלה בפועל בידי האגודה עבור האופציה מהיזם. תוצאה שהדעת אינה סובלת ואשר עומדת בסתירה לעקרון גביית מס אמת על פי הפסיקה ועל פי הקוד האתי של רשות המיסים ובוודאי אינה עומדת בקנה אחד עם מתן תמריץ לחוכר שלא להתנגד להשבה או לתוכנית.

לאחר תקופה ארוכה בה חזרנו, הסברנו, נימקנו ופרטנו את עמדתנו לרשויות המיסים ולרמ"י, תוך הצגת נייר עמדה המסביר ומפרט את גישתנו וכן ניהול ישיבות משותפות ופגישות רבות, הרי שרשות המיסים ורמ"י, לאחר שבדקו ובחנו את הסוגיה לעומקה, חזרו בהן מעמדתן, כך שרמ"י הוציא את ההנחיה הבאה, בזו הלשון:

  1. אם מדובר בהקצאה ישירה למי מטעמו של החוכר/אגודה אזי יש לדרוש אישורי מיסים כמפורט להלן:
    • מס שבח: חוכר (אגודה)  – יזם (מי מטעמו).
    • מס רכישה: יזם (מי מטעמו).
  1. אם החוכר (אגודה) ביקש את ההקצאה ישירות אליו וחזר בו וביקש את הקצאה ליזם(מי מטעמו) אזי יש לדרוש אישורי מיסים בשתי החוליות קרי :
    • מס רכישה – חוכר (אגודה)
    • מס שבח: חוכר (אגודה) – יזם (מי מטעמו)
    • מס רכישה: יזם (מי מטעמו)

אם כן, בכפוף לבחינת כל הסכם לגופו בין החוכר והיזם וכן התנהלות מול רמ"י אפשר ורשות המיסים אכן תקבל את העובדה כי החוכר מכר אופציה בלבד ליזם וזו תמוסה בערך שוויה – היינו התמורה ששולמה לאגודה בפועל על ידי היזם, ולא יראו באגודה כמי שרכשה בעצמה את הזכויות במקרקעין. במצב דברים זה, הרי שלצורך הקצאת המגרשים ע"ש היזם יש להמציא לרמ"י אישור מס שבח מאת החוכר ואישור מס רכישה מאת היזם.

בועז מקלר, רו״ח

משרד רואה חשבון בועז מקלר ושות׳ מתמחה במתן שירותי יעוץ ושירותי ראיית חשבון  במגזר החקלאי וההתיישבותי.

דוא"ל: bm@mekler.co.il

רישום לחוזר השבועי של האיחוד החקלאי

שם* דואר אלקטרוני * טלפון נייד
חובה למלא רק את השדות המסומנים ב *

למאמרים בנושאים:

אגודות שיתופיות אזורי עדיפות לאומית אנרגיות מתחדשות בית שלישי בן ממשיך בר רשות גישור דהקואופרטיביזציה דיני עבודה דמי הסכמה דמי רכישה דמי שימוש הורשת זכויות החלטה 979 החלטה 1222 החלטה 1301 החלטה 1311 החלטה 1316 החלטה 1370 החלטה 1426 החלטה 1445 החלטה 1455 החלטה 1458 החלטה 1464 החלטה 1464 החלטה 1470 החלטה 1478 החלטה 1481 החלטה 1490 החלטה 1505 החלטה 1513 החלטה 1521 החלטה 1523 החלטה 1527 החלטה 1553 החלטה 1591 החלטה 4134 החלטה 4302 החלטות מועצת מקרקעי ישראל היוון היטל השבחה הסדרה העברת זכויות הפקעות הקצאות מגרשים באזורי עדיפות לאומית הקצאות קרקעות חקלאיות הקצאת מגרשים הרחבות הרפורמה בחקלאות הרפורמה במקרקעי ישראל השכרת בתי מגורים השכרת קרקע חקלאית התחשבנות מחדש התיישבות ועדות קבלה ותמ״ל זכויות בחלקת המגורים זכויות היסטוריות חוק ההתיישבות חכירה חכירה לדורות חקלאות יחידה שלישית יחידה שניה ייפוי כח מתמשך ירושת משק חקלאי מועצות אזוריות מים מים והשקיה מיסוי מיסוי דירה שלישית מיסוי מקרקעין מכירת נחלה משבצת משקי עזר משק עזר משרד החקלאות נחלה ניהול אגודה שיתופית עדיפות לאומית עובדים זרים עובדים זריםֿ פיצויי פיטורין פיצול נחלה פעילות לא חקלאית (פל״ח) קאופרטיבים קורונה קיבוצים קליטה קרקע רשות מקרקעי ישראל שיוך דירות בקיבוצים שימושים חורגים שינויי יעוד שעות עבודה תיירות כפרית תיקון 116 לחוק התכנון והבניה תכנון ובניה תמ״א 35 תעסוקה לא חקלאית

האיחוד החקלאי

דרך מנחם בגין 74 , תל אביב
תל אביב, 67215
טל: 03-5620621, פקס: 03-5622353
ליצירת קשר בדוא״ל

This e-mail address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.