בועז מקלר, רו״ח

בועז מקלר, רו״ח

משרד רואה חשבון בועז מקלר ושות׳ מתמחה במתן שירותי יעוץ ושירותי ראיית חשבון  במגזר החקלאי וההתיישבותי.

דוא"ל: bm@mekler.co.il

דוא"ל: This e-mail address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.

בהחלטת ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה של מחוז צפון, מיום 21.6.2020, (רצ"ב) נקבע כי קיבוץ אשר חתם על הסכם שיוך דירות יחויב בהיטל השבחה בגין הקרקע שנגרעה משטחו, בכפוף לפטור הקבוע בחוק לדירת מגורים לשטח בנייה עד 140 מ"ר.

ההחלטה, הנסובה על כ-38 עמודים, מכילה התייחסות לנושאים רבים הקשורים בנושא היטל ההשבחה בכלל, ובמגזר החקלאי בפרט. ועל הקשר שבין חובת תשלום היטל השבחה החל על הקיבוץ לחובת תשלום "חלף היטל ההשבחה" החל על רשות מקרקעי ישראל (להלן – רמ"י) .

העוררים, קיבוצים שבשטח הועדה המקומית לתכנון ובניה גליל עליון, שחלקם חוכרים לדורות, פעלו לשיוך הדירות לחברי הקיבוץ בהתאם להחלטה מועצת מקרקעי ישראל מספר 751 שעניינה "שינויים במבנה הארגוני והקצאת קרקע בקיבוצים".

העוררים טענו בין השאר שבמסגרת מערכת היחסים החוזית שבינם לבין רמ"י, עפ"י הוראות החלטה 751 הקיבוץ לא רשאי לגבות תשלום בגין הקרקע הנגרעת, אלא רק עבור המבנה הקיים שבקרקע, וכי אין להשית על הקיבוץ את היטל ההשבחה מאחר ורמ"י, לה משולמים דמי חכירה מהוונים בשיעור מלא בגין השיוך מעבירה חלף היטל השבחה בשיעור 12% לרשות המקומית

בישיבה הקרובה של מועצת מקרקעי ישראל צפויה לעלות הצעה לשינוי סיווג יישובי אזורי עדיפות, אשר לה השלכות על ישובים רבים.

החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1583 "תנאים להקצאת קרקע חקלאית שלא בדרך של נחלה" מיום 24.12.2018 (ולאחר מכן פרק 8.15 לקודקס) קבעה הוראות המכרסמות בסמכויותיו של שר החקלאות מקדמת דנא לקבוע תקן משבצת (מס' נחלות ו/או גודל) של ישובים חקלאיים מתוכננים, למעט ישובים חקלאיים באזורי קו עימות בפיתחת ניצנה ובמועצות האזוריות אשכול, הערבה התיכונה וחבל אילות בהם נשמרות סמכויותיו.

לאחרונה פסקה ועדת הערר שליד ביהמ"ש המחוזי חיפה, בפעם השלישית, כי אין להוסיף הוצאות פיתוח לשווי המכירה, לצורך חישוב מס הרכישה, מקום בו עד למועד החתימה על הסכם הרכישה לא בוצעו עבודות פיתוח במקרקעין הנרכשים.

ו"ע 61323-08-18 שיכון ובינוי נדל"ן בע"מ ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין - חדרה

החל מ- 01.01.2014 בעקבות תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין חל  שינוי בכל הקשור למתן פטור בגין מכירת דירת המגורים.

על פי הוראות התיקון לחוק,  במכירות החל ממועד זה , רק אדם שזו דירתו היחידה יהיה זכאי למתן פטור בגין מכירת דירת מגורים , ובמידה ומדובר בדירה שאינה יחידה המוכר זכאי לכך שהמס יחושב באופן ליניארי.

החוק מבחין בין שבח  שנצבר עד 01.01.2014  לבין השבח  שנצבר לאחר מועד זה.  החישוב יבוצע באופן ליניארי. בהתאם ליחס בין התקופות השונות בהן נצבר  השבח.
השבח  שנצבר עד 01.01.2014 יהיה פטור ממס יתרת השבח הריאלי תחייב במס בשיעור 25%. 

במכירת נחלה כאשר בנחלה קיימים שני בתי מגורים או אם הדירה בנחלה אינה דירה יחידה של המוכר הרי שהמוכר אינו זכאי לפטור ממס שבח בגין דירות המגורים והוא יחויב במס  ליניארי מוטב.

לעיתים קרובות עולה שאלת שווי המכירה במיוחד בעסקאות של העברה ללא תמורה לפי סעיף 70 לחוק מיסוי מקרקעין או סעיף 104 לפקודת מס הכנסה והקצאת מניות לצד ג'.

כמובן שלתזמון העברת הקרקע או הקצאת/מכירת המניות באיגוד המקרקעין השפעה רבה על קביעת שווי העסקה לצורכי מס, ויש לתכנן את העסקה כך שתיחשף לשווי מינימלי בכל העברה ו/או הקצאה.

ביצוע עסקה במתווה הנכון עשוי לחסוך מס ולמנוע מהצדדים חשיפה למס גבוה.

לאחרונה דנה ועדת הערר שליד ביהמ"ש המחוזי מרכז – לוד בסוגיית גובה מס הרכישה שעל חברת איסתא נכסים בע"מ (להלן – איסתא) לשלם בגין רכישת מניות של חברה בעלת זכויות במקרקעין במושב בית חלקיה, מיזם – לו הוקצו המניות.

בפסק דינה קבעה ועדת הערר, מפי כב' השופט שמואל בורנשטיין, כי סעיף 19(3) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), הקובע כי יום 'אישור העסקה' במכירת זכות במקרקעין ע"י רמ"י הוא 'יום המכירה' לעניין חישוב השבח והמס, תקף הן במכירת המקרקעין עצמם – במישור החברה והן במכירת מניות החברה - במישור בעלי המניות.

 

ו"ע 13327-06-18 (מרכז) איסתא נכסים בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין רחובות, פס״ד מיום 19/03/20

בתאריך 24.07.2019 התקבלה החלטת רשות מקרקעי ישראל (להלן: 'רמ"י') מס' 4746, שכותרתה "דיון מחדש בנושא הארכת מועד ההתחשבנות לפי סימן ז' לפרק משנה 3.8 לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל"

ההחלטה מבטלת את החלטת הנהלת רמ"י מס' 4582 "הארכת מועד ההתחשבנות לפי החלטת מועצת מקרקעי ישראל 1591" מ 13.3.2019 להמליץ בפני מועצת מקרקעי ישראל, להאריך את תקופת ההתחשבנות לפי החלטת מועצת מקרקעי ישראל 1591, בשנה נוספת עד ליום 10.04.2020.

באתר רמ"י פורסמה החלטת מועצת מקרקעי ישראל שהתקבלה בתאריך 04.03.2020 לתיקון סימן ב' לפרק משנה 8.18 לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל בנוגע לפיצויים על קרקע ששונה ייעודה למטרת מגורים או תעסוקה, החלטה שהחליפה את החלטת המועצה מס' 1470.

ההחלטה כוללת הקטנה משמעותית בפיצוי הכספי לקרקע חקלאית הנלקחת למטרות מגורים או תעסוקה בדרך של הקטנת השטח המוקצה בפטור ממכרז והקטנה משמעותית של מספר היחידות המירבי הניתנות כאופציה לרכישתם בפטור ממכרז.

לעניין זה ראו חוזרינו מס' 8/2020 "הקטנה משמעותית בפיצוי הכספי לקרקע חקלאית הנלקחת למטרות מגורים או תעסוקה" וחוזרינו מס' 9/2020 "דחיית ישיבת מועצת מקרקעי ישראל – עדכון" .

למעט כמה שינויים קלים, והוספת תשובה של הוראות מעבר, ההחלטה כמעט זהה להצעת ההחלטה שפורסמה.

בפסק דין שהתפרסם לאחרונה ברמ 8432/18 הוועדה המקומית לתכנון ובניה מעלות תרשיחא נ' מעונה מושב עובדים להתיישבות כי על פי סעיף 21 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה (להלן - סעיף 21) שימוש חקלאי פוטר בתנאים מסוימים מהיטל השבחה.

בית המשפט דן בפרשנות התנאי בסעיף 21 "שהוחכרו בחכירה לדורות לשימוש חקלאי" האם התנאי חל על קרקע שייעודה לפי תכנון מאושר לא היה חקלאי, אך הוחכרה בהסכם משבצת נחלות חקלאיות שמטרתו העיקרית היא לחקלאות.

הצעת ההחלטה לשינויים בסיווג ישובי עדיפות לאומית שאמורה הייתה לעלות בישיבת מועצת מקרקעי ישראל ב 13.11.2019 – הורדה מסדר היום.

משמעותה המעשית של הסרתה מסדר היום - המשך ההנחות כפי שהיו קיימות עד כה לרבות כל ישובי מ.א עמק יזרעאל.

האיחוד החקלאי

דרך מנחם בגין 74 , תל אביב
תל אביב, 67215
טל: 03-5620621, פקס: 03-5622353
ליצירת קשר בדוא״ל

This e-mail address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.

זוהר טבנקין 0587824237