אכיפת שימושים ושומות לדמי שימוש בעת משבר הקורונה / אביגדור ליבוביץ, עו״ד

עוצרים מיד את האכיפה

מדינת ישראל נלחמת על חייה, המציאות והשגרה של כולנו התהפכו מהקצה אל הקצה, ביום אחד כל מה שידענו הפך לחלום. אומרים לנו ש"הגל" עוד לפנינו וכדאי שנחזיק חזק כי לאף אחד אין מושג ירוק מתי הכל עומד להיגמר.

בימים אלה אני עורך פגישות וידאו עם "זקני הכפר", אלו שהיו כאן עוד לפני שהוקמה המדינה וגם הם מדברים על המשבר הנוכחי כמשהו שלא היה כמותו, מציאות שהם לא הכירו גם ברגעים הקשים ביותר שהמדינה הזו ידעה.

אני מוצא שהמבוגרים בינינו לא פוחדים לסיים את חייהם במחלת הקורונה (לפחות אלו שאני פוגש), אלא שהם מבטאים משהו שיוצא ממקום עמוק ושורשי, כשמדובר במי שראו במו עיניהם את הדרך ולא שמעו סיפורי גבורה אלא שהם בעצמם גיבורי הסיפור.

אז מה הסיפור שלכם בימים אלה אני שואל אותם? והתשובה שאני מקבל מהם היא, שמה שקורה מסביב גורם להם לתחושות קשות של אכזבה, תחושה של החמצה, לא לילד הזה פיללנו, דיבורים שיוצאים עם הרבה כאב ומותירים אותך חסר אונים מול אלו שהיו כאן ועוד מעט יעברו מן העולם.

אני שואל את עצמי - האם זו המציאות שראו לנגד עיניהם מי שבנו כאן מדינה, אלו שחרפו נפשם ואיבדו את חייהם על תקומת המדינה? והתשובה שאני נותן לעצמי היא שמשיהו כאן איבד את הדרך.

אבל מה זה? מה זה הדבר הזה שאבד וגרם לכך שירדנו מהמסלול? ושוב התשובה שאני מקבל היא - שאיבדנו את התמימות, שכחנו מאין באנו, הפכנו להיות קפיטליסטים שסופרים כסף במדרגות במקום לתמוך במי שצריך שיושיטו לו יד, שכחנו את החלשים, את זקני הכפר. מסביב עסוקים במלחמות על כסאות ואגו במקום לדאוג אחדות והמציאות הזו היא מראה לעוול הבלתי אפשרי שסובלים בעלי הנחלות מהחלטות שאין להם במקום במשטר דמוקרטי.

גם בימים של משבר הרכבת הדורסנית של מערכת האכיפה לא עוצרת. הכעס של זקני הכפר מופנה כלפי מקבלי ההחלטות שכלל לא מבינים את ההרס שזורות ההחלטות שמתקבלות במשרדים ממוזגים עם רוגעלך ועניבות כשבחוץ מדשדשים בבוץ אלו שהקימו כאן מדינה ועכשיו הזכויות שלהם נרמסות.

טבעת האכיפה שמורכבת מהועדות המקומיות, פקחי רשות מקרקעי ישראל ופקחי משרד האוצר שאוכפים את תיקון 116 לחוק התכנון והבניה, מתהדקת בעוד אנו כותבים שורות אלה. דיווחים שאני מקבל מהשטח מסמרי שיער על אכיפה בכל שטחי הנחלה כולל חלקות ב' שפרוסות באזורים שונים במשבצת האגודה.

יכול להיות שמקבלי ההחלטות ימשיכו לשבת מנגד כאשר המדינה נלחמת על חיי אזרחיה ובנחלות מסתובבים פקחים שמחפשים שימושים חורגים? האם ייתכן שבימים אלה של קריסה כלכלית שהסוף שלה עדיין לא ידוע וכלל לא ברור אם ניתן יהיה לשקם את ההרס שמתרחש נוכח גזירות שמוטלות על האזרחים (ייתכן שבצדק) ימשיכו פקחים לבצע אכיפה אצל זקני הכפר שמבקשים להישאר עם הראש מעל המים כי אין מי שידאג להם?

מישהו כאן איבד את הדרך כמו שאמרנו וצריך דחוף עוד היום להתעורר, המצב הזה לא יכול להתקיים במדינה דמוקרטית שצריכה לדאוג לאזרחים ובטח בעת משבר כמו שלא נראה במאה השנים האחרונות.

יש להפסיק לאלתר אכיפה של חריגות בניה ושימושים חורגים בחלקות המגורים בנחלות, יש להפסיק אכיפה של השכרת בתי מגורים ובטח של בתים בהיתר, שכפי שכבר אמרנו לעניות דעתי אכיפה זו אינה עומדת במבחן משפטי.

במקרה שלנו מדובר בדיני נפשות! הפסקת דמי השכירות לבעלי נחלות ובטח לזקני הכפר, תביא עליהם מכת מוות שלא ניתן יהיה להתאושש ממנה. הרי המדינה לא תוכל לכלכל אותם, יש היום מעל חצי מיליון דורשי אבטלה וגם להם אין מי שישלם, אז מי ירוויח כאן?

יש למקבלי ההחלטות די אן איי של ביצוע ועדת חקירה וקבלת החלטות בדיעבד על נזקים שנגרמו והסקת מסקנות אחרי שהחולה כבר נפטר. במקרה הזה לא תהיה הזדמנות שניה, הנזק שייגרם אם במצב של המשבר הנוכחי תמשיך האכיפה, הוא לאורך ולרוחב ולא ניתן יהיה לשקם אותו.

אנחנו חייבים לשים בראש סדר העדיפויות את המשימה הזו - יש להפסיק לאלתר את האכיפה האגרסיבית כנגד בעלי הנחלות ולאפשר להם תקופת הסדרה של חמש שנים מהרגע שהמשבר יסתיים. יש פתרונות משפטיים למתן התחייבויות להסדרה ויש לבטל לאלתר קנסות לאור המשבר שתחילתו ידועה אבל סופו  לא והוא עוד ייכתב בדפי ההיסטוריה של העולם כולו.

זה זמן לאחדות וחשיבה מחדש, לא ניתן להמשיך בדפוסי החשיבה אליהם התרגלו מקבלי ההחלטות, "יש לך תשלם אין לך אתה ברחוב". זה זמן לשינוי, כי מה שקרה כאן עד היום היה לא נכון, המצפן השתבש והאנשים שהתחלפו לא עצרו רגע להחליף מצפן ובמקום זה המשיכו באותו כיוון שגוי ורק החמירו את המצב. זה הזמן לשינוי יש כאן הזדמנות!

 

שומות בצל הקורונה

כעת נפנה לנושא נוסף שהתרחש בימים אלה בצל המשבר, גם הוא, כמו הנושא של האכיפה האגרסיבית, תוצר של מצפן משובש והמשך של התנהלות "חכמי חלם".

אפשר לקרוא לזה "שמות" במקום "שומות" כי הלכה למעשה ההחלטה האחרונה שהתקבלה במועצת מקרקעי ישראל, הטילה שמות של ממש על הליכי השגה בגין שומות שמתקבלות מרשות מקרקעי ישראל.

הנושא של "שומות" והגשת "השגות" על שומות, מוסדר בפרק משנה 4.20 סימנים א' ו- ב' לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל ובנוהל עבודה M34.03 "נוהל השגה על שומת מקרקעין".

 

שלבי העבודה בהליכי השגה על שומות:

בכדי לפשט את הדברים עבור מי שלא ממש מצוי בפרטים נסביר כי, בעל נחלה שקיבל דרישה לתשלום מרמ"י, זכאי להגיש הליכי השגה על השומה בהתאם לנוהל עבודה M.34.03 .

 

תיקון טעות בשומה:

אם נפלה טעות בשומה ניתן להגיש "בקשה לתיקון טעות בשומה כאשר "טעות" מוגדרת כאחת מאלה:

  • טעות אריתמטית בתחשיב השומה.
  • טעות בזכויות הקנייניות במקרקעין.
  • טעות בפרטי המקרקעין.
  • טעות בנתונים הפיזיים של המקרקעין.
  • טעות במצב התכנוני החל על המקרקעין.

את הבקשה לתיקון טעות יש להגיש עם מכתב הסבר ואסמכתאות בתוך 21 ימים ממועד קבלת השומה, לפקיד ברמ"י.

משך הטיפול לא יעלה על 45 ימים ממועד קבלה הבקשה על ידי החוכר ועד למועד שליחת התשובה למגיש הבקשה לתיקון.

 

הליכי השגה על השומה:

השגה ראשונה:

בהתאם לנוהל העבודה ההשגה הראשונה תוגש בתוך 60 ימים מהמועד שבו התקבלה שומת רמ"י לאחר שהוגשה הבקשה לתיקון טעות בשומה (ככל והוגשה).

אם הוגשה השגה במועד ובצירוף כל המסמכים הנדרשים, הפקיד ברמ"י שולח את המסמכים, לשמאי המאגר (שמאי מטעם רמ"י), אל מנהל הלשכה הרלוונטי (מנהל לשכה מחוזית באגף שומת מקרקעין במשרד המשפטים). מנהל הלשכה או השמאי המחוזי (שמאי מקרקעין עובד אגף שומת מקרקעין, במשרד המשפטים) יחליט האם לקיים דיון בנוכחות הצדדים או להכריע בהשגה ללא דיון. אם הוחלט שלא לקיים דיון, יש להודיע על כך לצדדים. אם הוחלט לקיים דיון, יתקיים הדיון בתוך 60 ימים מהיום בו העבירה רמ"י את ההשגה למנהל הלשכה. השמאי הממשלתי ישלח את ההחלטה בהשגה הראשונה למבקש, למקדם העסקאות, לשמאי המרחב, לשמאי המאגר ולשמאי רמ"י .מניין הימים להגשת השגה שנייה בפני ועדת השגות יחושב ממועד קבלת ההחלטה מאת השמאי הממשלתי.

ועדת השגות:

ועדת השגות מונה שלושה חברים בהרכב שלהלן:

  1. עובד מדינה הכשיר להיות שופט של בית משפט שלום והוא יהיה יושב ראש הוועדה;
  2. השמאי הממשלתי הראשי או סגנו.
  3. שמאי מקרקעין ששמו כלול ברשימת השמאים המכריעים.

השגה שניה לוועדת ההשגות בהתאם לנוהל העבודה תוגש בתוך 45 ימים ממועד קבלת ההחלטה בהשגה הראשונה.

להשגה יש לצרף את ההחלטה בהשגה הראשונה, שומת רמ"י, שומת ההשגה ראשונה של בעל הנחלה, שומת השגה שניה של בעל הנחלה. ניתן לקיים דיון בוועדת ההשגות שייקבע בתוך 60 יום ממועד הגשת ההשגה.

פקיד רמ"י ישלח את ההחלטה של וועדת ההשגות בתוך 30 ימים ממועד קבלת ההחלטה בועדת ההשגות.

טענה משפטית או טענה לעניין עלויות פיתוח:   

כאשר בעל הנחלה מבקש לטעון טענה משפטית כנגד השומה (טענה שאינה שמאית או לתיקון טעות בשומה מוגדרת כטענה משפטית) - הטענה תיבדק על ידי יועמ"ש המרחב וככל והטענה תמצא מוצדקת השומה תתוקן וככל ולא יהיה בסיס לתיקן השומה יתקבל מכתב שדוחה את הטענה.

 

תשלום השומה בעת הגשת השגה:

בעל הנחלה רשאי להגיש השגה מבלי לשלם את שנדרש בשומה ובטרם תבוצע עסקה או לשלם את השומה ולבקש לבצע במקביל את העסקה או לשלם 75% מהשומה והפקדת ערבות בנקאית על יתרת הסכום במקביל לביצוע העסקה.

השגה על שומה עבור דמי שימוש - שומה שהומצאה בגין תשלום דמי שימוש עבור שימוש שלא כדין, קיים או שחדל מלהתקיים או מצוי בהליכי הסדרה - התנאי להגשת השגה הוא תשלום מלוא סכום החיוב לפי השומה.

החזר כספים - רמ"י תשיב כספים ככל והשומה הופחתה בהתאם לנוהל השבת כספים של רמ"י.

 

תיקון פרק משנה 4.20 לקובץ ההחלטות:

ביום 4.3.2020 בעיצומה של סערת הקורונה, קיימת מועצת מקרקעי ישראל ישיבה בה נדונו מספר נושאים וביניהם תיקון לפרק משנה 4.20 לקובץ ההחלטות. לאחר לחץ רב שמופעל על המערכת היה צפוי שבישיבה יעלה לדיון נושא הקפאת האכיפה על ידי פקחי רמ"י וכן שומות לדמי שימוש, אך תחת זאת יצאה החלטה מנוגדת באופן מפתיע (ויש שיאמרו כלל לא מפתיע) לכל השיטה של "גבוה מעל גבוה שומר".

במה דברים אמורים - התיקון לפרק משנה 4.20 יצר מצב שבו "החתול שומר על השמנת" והלכה למעשה יוצר מצב שבו לא ניתן להשיג על שומות רמ"י שכן הן יהפכו לכזה "ראה וקדש" ואילו הליכי ההשגה יהוו "משחק מקדים" לשבט ההחלטה של רמ"י שתוכל לגרוס תחת ידיה את ההחלטות בהשגה ראשונה ושניה ולהורות לחוכר לשלם את השומה שהוצאה על ידי שמאי רמ"י ככל והדיון בהשגות לא התנהל בדיוק כפי שפרק משנה 4.20 קובע.

ובכדי שנקבל מושג ביחס לפגיעה בדמוקרטיה ובהליך המינהלי התקין אצטט סעיף אחד:

)"יא) הנהלת הרשות רשאית שלא לפעול בהתאם להחלטה בהשגה שניתנה שלא בהתאם לקבוע בהוראות סימן זה".

אם לא נפלה לכם הלשון מתוך הפה כשקראתם שורות אלה כנראה שלא הבנתם במה מדובר.

בפרק משנה 4.20 כפי שתוקן נקבעו הוראות כיצד יש לבצע את השומות וכיצד ניתן להשיג עליהן, הוראות דרקוניות ובלתי מידתיות בעליל, שלא אכנס אליהן כעת, מהם עולה מסר אחד -
"My way or the highway".

התיקון לפרק משנה 4.20 בוצע מבלי שהתקבלה חוו"ד מקצועית מהשמאי הממשלתי שמהווה חלק בלתי נפרד מהליכי ההשגה כפי שהוסבר לעיל דבר, שלא יכול להיות לו מקום בשיטה שלנו.

 מיד לאחר שפורסמה ההחלטה שיצאה תחת ידי מועצת מקרקעי ישראל, נשלחו מכתבים מהשמאי הממשלתי הראשי והמשנה ליועמ"ש שקראו לעצור את היישום של התיקון ובהתאם לכך ועדת ההשגות הקפיאה את תהליך העבודה. יישר כח לשמאי הממשלתי הראשי ולמשנה ליועמ"ש שפעלו במהרה לעצירת העוול.

כך קיבלנו הודעה במערכת:

"לאור החלטת מועצת מקרקעי ישראל מיום 04/03/2020 אשר תיקנה את פרק משנה 4.20 לקובץ ההחלטות, הנחה השמאי הממשלתי הראשי, שעד לביטול ההחלטה יופסק הטיפול בהשגות שטרם נדונו. לפיכך ההשגה שבנדון מוחזרת בזאת."

שוב אנחנו פוגשים חשיבה בדיעבד, קבלת החלטות תוך שימוש במצפן משובש, משהו כאן לא עובד נכון ואנחנו חייבים לעצור לעשות שינוי.

הייתכן שההחלטה התקבלה בגלל תוצאות טובות שהתקבלו בגין השגות על שומות רמ"י לדמי רכישה? כפי שעדכנו במאמרים אחרונים, שמאי רמ"י המציאו שומות גבוהות לדמי רכישה שעולות על שווי התמורה שהתקבלה במכירה של הנחלות. מצאנו שמוכרים נדרשו לשלם דמי רכישה לפי שומה שקבעה שווי לחלקת המגורים כולל פוטנציאל הגבוהה בעשרות אחוזים משווי התמורה שהם קיבלו ולאחר הגשת השגות השומה הופחתה משמעותית.

יכול להיות שבאמצעות הכוח שניתן למקבלי ההחלטות הם יבקשו לאיין הליך מינהלי תקין שמאפשר לאזרח להשיג על שומות ואף לקבל השבה של כספים ככל ושולמו על ידו ביתר? הייתכן שיבוטל הליך ביקורת על שומות רמ"י?

איך צורך לענות על שאלות אלו כי התשובות הן ברורות - מישהו כאן איבד את הדרך!

 

אני מאחל בריאות ושמחה לכל בית ישראל.

אביגדור לייבוביץ, עו״ד

משרד עורכי דין ליבוביץ מתמחה באגודות שיתופיות ומיסים.

דוא״ל: avigdor@lieblaw.co.il

האיחוד החקלאי

דרך מנחם בגין 74 , תל אביב
תל אביב, 67215
טל: 03-5620621, פקס: 03-5622353
ליצירת קשר בדוא״ל

This e-mail address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.

זוהר טבנקין 0587824237