חקלאים רבים המחזיקים בשטחים או במבנים, מעוניינים להשתמש בהם למטרות שונות ובכך מתבצעות עבירות של שימוש חורג אשר עלולות לגרור אחריהן סנקציות פליליות וכלכליות, לפי חוק התכנון והבניה. בכתבה זו, יוסבר מהו שימוש חורג, האם ניתן בכלל לבצע שימוש חורג ובאילו תנאים וזאת על מנת למנוע סיכון מיותר עבורכם.

מהו שימוש חורג בקרקע חקלאי ?

הכותרות זעקו לכל עבר "אכיפת שימושים הוקפאה!" ואנו שאלנו האמנם?

ההצהרות בתקשורת כי האכיפה הוקפאה יצרה מצג שווא כלפי ציבור בעלי הנחלות שנמצאים כל העת תחת מתקפה של אכיפה משולבת בלתי פוסקת וחסרת תקדים מצד כל רשויות האכיפה - רשות מקרקעי ישראל, ועדה מחוזית, ועדת מקומית לתכנון ובניה, היחידה הארצית לאכיפה ומשרד החקלאות - רשויות אלו יצרו שילוב זרועות במארג אכיפה, תוך שהם מטילים, כל אחד לפי הסמכויות המוקנות לו בהתאם לחוק, קנסות אדירים שמפילים את בעלי הנחלות אחד אחרי השני.

אני חוזר ומבהיר - במקום שבו קיימת היתכנות להסדרה הרשויות יגלו סבלנות ויאפשרו הסדרה תוך תקופה מוגדרת מראש, אך במקום שבו אין היתכנות להסדרה - תתבצע הריסה או השבה למצב ההיתרים המקורי ככל וקיים היתר.          
בכל מקרה - גם אם קיימת היתכנות להסדרה - ישולמו קנסות/דמי שימוש/דמי היתר/דמי היוון - עבור השימוש בגין תקופת העבר ועבור השימוש עד למועד ההסדרה בפועל!

בכדי להוריד לקרקע המציאות את הסיטואציה שבה בעל הנחלה מוצא את עצמו תחת מתקפת אכיפה, אביא מקרה שטופל לאחרונה ואת תהליך העבודה משלב הגילוי ועד שלב  הפתרון.

בתהליך השינוי המתבקש בהחלטות המועצה ונהלי רמ"י, עמדנו על הצורך המיידי בתיקון ההחלטה בפרק משנה 8.3 סימן ז' להחלטות המועצה, כך שניתן יהיה להשכיר בתי מגורים שנבנו בהיתר, בייחוד לאחר יישום ההחלטה במסלול "דמי חכירה" (3.75% + מע"מ).

כעת אני מבקש לעמוד על נושא נוסף שקשור לתהליך השינוי במסגרת עידן הנחלה המהוונת, שעולה במקרים רבים, הן במסגרת הליכי מכירה של נחלות והן במסגרת חלוקת עיזבון בין יורשים וכן במסגרת שאלות שמופנות על ידי אגודות ובעלי הנחלות שמבקשים לקבל תשובה - האם הם יכולים להשכיר את הקרקעות החקלאיות?

בפועל, בעלי נחלות רבים משכירים את הקרקעות החקלאיות שמהוות חלק בלתי נפרד מהרכב הנחלה ולעיתים מאפשרים למעבד לעשות שימוש בקרקעות החקלאיות רק על מנת שיעובדו ולא יוותרו נטושות אף מבלי לדרוש תמורה.

חשוב להבהיר בעניין זה, כי אחד מאבני היסוד של משטר הנחלות הוא "עיבוד הקרקע החקלאית ברציפות" ועל כן, יש לשים לב היטב לכך שהקרקע תהיה מעובדת ולא נטושה.

חברים הגיע העת לעשות! לא נוכל להמשיך ולשבת בחיבוק ידיים ללא מעש ולהמתין לוועדות שאולי יעשו עם המגזר החקלאי "חסד" ויאפשרו השכרה של בתים בנחלות. זה הזמן לצאת לדרך ולדרוש את הזכות הבסיסית שמגיעה לבעלי הנחלות בזכות ולא בחסד - השכרת בתים בנחלות.

בחלק א' של הסדרה על השכרת בתי מגורים ומבנים לפל"ח הוסברו ההחלטות עליהן מבוסס האיסור ההיסטורי, כי בנחלה לא ניתן להשכיר בתי מגורים ומבנים לפל"ח שנבנו בהיתר כדין ושולמו בגינם דמי היוון לרמ"י.

המסקנה העיקרית שעולה מהדיון הארוך שערכנו בחלק א' היא - שלבעלי הנחלות קיימת זכות משפטית "מכללא" להשכיר בתי מגורים ומבנים לפל"ח בנחלות לאחר ששולמו לרמ"י דמי היוון בגין קיבולת בניה בסיסית במסלול "דמי חכירה" בעת כניסה להחלטה בפרק משנה 8.3 סימן ז' ולאחר תשלום "דמי היוון" עבור מבנים לפל"ח.

העובדה כי הזכות להשכרה לא קיימת בהחלטה מקורה בטעות היסטורית שממשיכה להתגלגל לפתחנו למרות שבכל הקשור לזכויות בחלקת המגורים בנחלות, בוצע שינוי דרמטי לאחר יישום ההחלטה בפרק משנה 8.3 סימן ז', אך למרבה הצער, ההחלטה לא הטמיעה לתוכה את השינוי והותירה את האיסור על השכרה.

לעניות דעתי, קיים בסיס משפטי איתן לתקוף את ההחלטה האוסרת השכרה לאחר שמשולמים לרמ"י דמי היוון בגין זכויות הבניה הבסיסיות, כאשר בעל הנחלה מבקש להשכיר בית מגורים שנבנה בהיתר ולאחר ששילם בגינו דמי היוון, היטל השבחה, היטל ביוב, אגרות בניה, ארנונה וכיוצ"ב.

הבהרתי היטב, כי לא קיים אח ורע לאיסור ההשכרה כפי שאנו מכירים במגזר החקלאי!     
במגזר העירוני בעל זכויות בנכס זכאי להשכיר גם אם מדובר בנכס לא מהוון ואין כל בסיס משפטי לאבחנה שקיימת בהחלטות רמ"י בין המגזר החקלאי לעירוני. הטענה האמורה מקבלת משנה תוקף, כאשר בעל הנחלה מבצע יישום של ההחלטה ומשלם עבור קיבולת הבניה הבסיסית למגורים, כך שלאחר היישום של ההחלטה, לא ניתן לאסור את ההשכרה.

בשנת 2020 חלו שינויים דרמטיים וחשובים בכל הקשור ל"משטר הנחלות" החל על חלקת המגורים. המטרה לשמה נדרשו השינויים, היא להתאים את ההחלטות למציאות המשתנה בחלקת המגורים, כפי שהיא מקבלת ביטוי בהחלטות החדשות של רמ"י, כאשר קיימת  "אי התאמה" מהותית בין נוסח ההחלטות והמטרות לשמן הן באו לעולם, למול היישום של המדיניות במרחבי רמ"י.

שינויים דורשים עבודה מאומצת בכדי לשבור סדקים בקירות אטומים ובחומות בצורות שנבנו במשך שנים רבות ויצרו תהליכי עבודה שבלוניים שלא מתאימים למציאות העכשווית. השינויים בהחלטות בוצעו לאחר שהובאו בפני רמ"י מקרים מהחיים שהצביעו על "לאקונות" בהחלטות ובהתאם לכך בוצעו השינויים ועל כך יש לברך.

יחד עם זאת ובהמשך לשינויים החשובים שחלו בהחלטות, יש לפעול בנחישות ולדרוש את השינוי המרכזי והמהותי ביותר שמקורו בהחלטה אשר פוגעת באופן יסודי בזכויות הקניין של בעלי הנחלות והוא - השכרת בתי מגורים ומבנים לפל"ח שנבנו בהיתר בנחלות וכפי שאבהיר בהרחבה להלן.

בישיבת מועצת מקרקעי ישראל ביום 15.12.2020 אושרה בין השאר הצעה לתיקון פרק משנה 8.9 לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל בעניין תעסוקה לא חקלאית בחלקת המגורים במושב.

התיקון להצעה נחתם ע"י שר האוצר ב 7 לינואר 2021.

לקרקע החקלאית תפקידים מגוונים וחיוניים למשק ולחברה הישראלית ולעתיד מדינת ישראל. הקרקע החקלאית היא משאב מוגבל ובמחסור, ולפיכך המדיניות בהקצאת קרקע לחקלאות היא לשימושים חקלאים מוגדרים.

הנחלה החקלאית מורכבת בד"כ מכמה חלקות שכולן מסווגות ומיועדות לעיבוד חקלאי להלן:

חלקה א' – גרעין הנחלה, מיועדת בתכנית למגורים, למבני משק ולעיבוד חקלאי של בעל הזכויות בנחלה.

חלקה ב' – משויכת לנחלה, לשימוש חקלאי ע"י בעל הזכויות בנחלה והיא בתוספת לחלקה א'. חלקה ג' – חלק מתוך הנחלה המיועד לשימוש חקלאי בלבד, בד"כ במשותף ע"י האגודה החקלאית.

הסכם טוב הוא הסכם אשר צופה פני עתיד ומספק כבר היום, כשהכל הולך כשורה, פתרונות למחלוקות אשר עלולות להתגלע בין הצדדים בהמשך הקשר העסקי. דעו כי כאשר לשון ההסכם לא ברורה דיה, כל צד עתיד לפרש אותה בצורה אחרת ומכאן הדרך לבית המשפט קצרה.

במקרים אלו, בית המשפט מנסה להבין מה הייתה כוונת הצדדים בעת חתימת ההסכם, "אומד דעתם", בשפה משפטית. פסק דין שניתן לאחרונה (2.9.20)* בבית משפט המחוזי בתל אביב, בשבתו כערכאת ערעור, דן בסוגיה זו ומפאת חשיבתו בחרתי לסקור את עיקריו בפניכם.

ע"א (מחוזי ת"א) 6042-07-19 צפריה-מושב עובדים להתיישבות דתית שיתופית בע"מ נ' אופריין תחנות דלק בע"מ (פורסם בנבו, 02.09.2020)

מושבים רבים ואף חברי מושבים עוסקים בהשכרת נכסים. ברובם המוחלט קובעים הסכמי השכירות כי חובת תשלום הארנונה מוטלת על שוכר הדירה. ההסכמים אף קובעים כי על השוכר מוטלת חובת הדיווח לרשות כי הוא האחראי לביצוע תשלום הארנונה. עם זאת, הדין עצמו "מקל" עם הרשות וקובע כי כל עוד לא דווח לה אחרת, היא רשאית להמשיך ולדרוש את תשלום הארנונה ממי שרשום בספריה כמחזיק בדירה.

פסק דין שניתן לאחרונה (17.9.20)* בבית המשפט לעניינים מנהליים בתל אביב דן בשאלה האם ייתכנו מקרים בהם, למרות האמור, הרשות אינה רשאית להמשיך ולהסתמך על הרישום אצלה. בשל חשיבותו של פסק הדין בחרתי לסקור בפניכם את עיקריו.

עת"מ (מינהליים ת"א) 51396-10-19 רונן קרסנובורסקי נ' מנהל הארנונה בעיריית תל-אביב-יפו (פורסם בנבו, 17.09.2020)

אני נשאלת שאלות רבות אודות סוגיית הזכאות לקבלת פיצוי לחקלאים שנאלצו להשמיד את בעלי החיים שהם מגדלים, בהתאם לצו מטעם השירותים הווטרינריים. צו השמדה כזה מסב לחקלאים נזק כספי רב, אשר רק בגין חלקו הוא זכאי לפיצוי על פי פקודת מחלות בעלי חיים (נוסח חדש), התשמ"ה - 1985 (להלן: "הפקודה").

כך, בעוד שהמדינה מעניקה פיצויים בגין נזקים "ישירים" עבור תמותת העופות עצמם, וגם זאת עד לתקרה שקבע המחוקק, בעלות כל הנזקים "העקיפים" (השמדת ביצים, תערובות וכיוצא בזה) נושא החקלאי לבדו. אם לא די בכך, החוק מעניק למדינה גם סמכות לשלול, בתנאים מסוימים, את מתן הפיצויים בגין ההשמדה, במקרה שלדעתה החקלאי לא עשה את המוטל עליו למניעת המחלה.

פסק דין שניתן לאחרונה (4.10.20)* בבית משפט השלום בכפר סבא דן הן בשאלת הפיצויים בגין הנזקים "העקיפים" והן בשאלת הערכאה שבסמכותה לדון בתביעה מעין זו. בשל חשיבותו של פסק הדין לקיבוצים העוסקים בחקלאות בחרתי לסקור בפניכם את עיקריו.

*ת"א (שלום כ"ס) 65556-12-19 איכותית בע"מ נ' מדינת ישראל - משרד החקלאות ופיתוח הכפר (פורסם בנבו, 04.10.2020)

עמוד 1 מתוך 8

האיחוד החקלאי

דרך מנחם בגין 74 , תל אביב
תל אביב, 67215
טל: 03-5620621, פקס: 03-5622353
ליצירת קשר בדוא״ל

This e-mail address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.

זוהר טבנקין 0587824237