מידע בנושא רשות מקרקעי ישראל

כל אזרח יודע מה קורה כאשר הוא לא עומד בזמן בתשלומי הארנונה, מס שבח, מע"מ או כל מס אחר לאחד מגופי המדינה? תוך זמן קצר האזרח מקבל דרישת חוב שבצידה קנס כספי ולעיתים הרשויות מפעילות סנקציות דורסניות יותר כדי שהאזרח ישלם את החוב שלדעת המדינה וזרועותיה השונות מגיע לה!. בכל מקרה הרשויות לעולם לא ייוותרו על חוב שמגיע להם.

נראה כי כאשר המצב הפוך, הכללים יכולים להשתנות והחוב שרשות מקרקעי ישראל חייבת לאזרח יכול להיעלם בהחלטה מנהלית ואף סודית!.

מועצת מקרקעי ישראל קיבלה החלטת מועצה מס' 979 ביום 27/3/2007 שבה נקבעו תנאים חדשים להיוון זכויות המגורים בנחלה, תנאים שלא היו אפשריים עד קבלת ההחלטה וכשלעצמם היוו הפלייה רבת שנים של בעלי זכויות בנחלה שלא נהנו ממבצעי ההיוון בעיר.

תנאי ההחלטה החדשה קבעו כי ההיוון ייעשה תמורת תשלום של 33% מהערך השמאי, אך בשל היעדר היערכות של המנהל לביצוע ההחלטה נקבע בהחלטה כי מי שיאלץ לשלם יותר מהנדרש בשל היעדר מוכנות של הרשות יהיה זכאי להתחשבנות על תשלומי היתר ששילם.

עם קבלת ההחלטה, הותקפה ההחלטה בבג"ץ על ידי גורמים שטענו שההחלטה מיטיבה מחד ועל ידי גורמים שטענו שההחלטה מפלה לעומת אזרחי העיר מאידך.   ביום 9/6/11 קבע בג"ץ בפסק דין (בג"ץ 1027/04 פורום הערים העצמאיות נ' מועצת מקרקעי ישראל) כי ההחלטה תקפה אך רק ביום 10/4/18 פתחה רשות מקרקעי ישראל שעריה בפני כל האזרחים ועד מועד זה רבים מבעלי הזכויות בנחלה נאלצו לשלם תשלום מופרז לרשות.

החכרת קרקע למטרת תעסוקה בישוב החקלאי נעשית במספר תנאים מיוחדים הבאים להגביל את היקף העסקאות ואת אופן עריכתן (כיום פרק 8.12 לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל, לשעבר החלטות כגון 717, 949, 1455, 1560).

אחד התנאים המגבילים הינו כי הקרקע תוחכר לאגודת הישוב או לתאגיד בשליטתה, כאשר שליטה מוגדרת, בין היתר, בהיותה של האגודה בעלת לפחות 26% מההון בתאגיד.

תנאי זה נועד להביא ליצירת עסקאות "תשואה" אשר יבטיחו לאגודה מהמקרקעין הכנסה שוטפת, לאורך שנים, להבדיל מעסקאות מכר חד פעמיות.

מה משמעות תנאי זה במצב בו התאגיד נקלע לקשיים?

 פר"ק 1764/01, יזהר קנה מנהל מיוחד ואח' נ' אילנות פרוייקטים תיירותיים בע"מ.

ת"א דיין ואח' נ' בנק דיסקונט לישראל בע"מ ואח'

במסגרת תהליך השינוי בהוראות "משטר הנחלות" נדרשים תיקונים בהוראות המוסדרות בפרק משנה 8.3 סימן ז' (להלן: "ההחלטה") לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל (להלן: "קובץ ההחלטות"), כפי שיובהר בהרחבה להלן.

ההחלטה מקנה לבעלי הנחלות אפשרות ליישם את הוראותיה במסגרת מספר מסלולים:
דמי חכירה (3.75% + מע"מ), דמי רכישה (33% + מע"מ), דמי רכישה עבור עסקאות שבוצעו אחרי 1.1.93 (20% + מע"מ), עסקאות שבוצעו עד 1.1.93 (הנחה עד 20% משווי חלקת המגורים), פיצול מגרשים מחלקת המגורים, רכישה של זכויות בחלקת המגורים מעבר ל- 2.5 דונם, "התחשבנות מחדש".

היישום של ההחלטה החל ביום 10.4.18 והחל ממועד זה ועד היום בוצעו עסקאות רבות במסלולים השונים שהסתיימו ונרשמו בלשכת רישום המקרקעין.

בתהליך העבודה ליישום ההחלטה מצאנו כי קיימים פערים בין תנאי החכירה שמקבלים ביטוי בהסכם החכירה וההטבות שניתנות המפורטות בנספח להסכם החכירה לפי המסלול הנבחר, לבין היישום בפרקטיקה של ההחלטה בחיי היומיום של בעלי הנחלות.

המסקנה אליה הגעתי לאחר יישום של ההחלטה במספר רב של מקרים, כי אין מנוס מלקבוע שלאור העובדה שרמ"י החלה ביישום ההחלטה ולאור הוראותיה, כי ההוראות שנקבעו בהחלטה מס' 1 של מועצת מקרקעי ישראל משנת 1965 היודעות בכינוין "משטר הנחלות", בוטלו "הלכה למעשה" בהוראות ההחלטה ויש להורות על תיקון הוראות ההחלטה בהתאם.

קיבוץ רגבים הגיש בקשה לוועדת הפרוגרמות שבמשרד החקלאות ופיתוח הכפר להגדלת שטח המשבצת שלו.

על אף שהוועדה המליצה על כך לשר החקלאות, והשר אישר המלצה זו, רשות מקרקעי ישראל החליטה שלא ליישם את ההמלצה.

אשר על כן, הגיש הקיבוץ עתירה זו בה הוא מבקש מבג"ץ להורות לרמ"י ליישם את ההמלצה להגדלת תקן גודל הנחלה של הקיבוץ.

בג"ץ 3859/17, קיבוץ רגבים נ' רשות מקרקעי ישראל, פס״ד מיום 18/06/19

בתהליך העבודה ליישום ההחלטה המוסדרת בפרק משנה 8.3 סימן ז' לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל (להלן: "ההחלטה") בוחנים ברמ"י כי בעלי הנחלה עומדים בארבעה תנאי סף:

1. רישום חלקה א' של הנחלה בשלמות בלשכת רישום המקרקעין - ניתן לבצע את התהליך גם במקרה בו המושב נמצא בתהליך רישום תצ"ר או הוכחה של ביצוע תהליך רישום תצ"ר פרטני.
2. תשלום חובות עבר - יש לשלם לרמ"י חובות עבר בגין דמי חכירה שנתיים, דמי היתר, דמי שימוש וכו'.
3. הסדרת חריגות בניה ושימוש חורגים בנחלה.
4. לא הוגשה תביעה לזכויות היסטוריות.

הנהלת רשות מקרקעי ישראל פרסמה בימים אלה נוהל (B90/07) שכותרתו "הסדרת הפרות במגזר החקלאי".

מטרת העל של הנוהל היא הסדרת ההפרות, אם במסגרת עסקה ואם בהפסקה / פינוי במידה ולא ניתן להסדיר את השימוש או כאשר המשתמש מחליט לוותר על השימוש הלא מוסדר.

הסדרת ההפרות ככתוב בנוהל היא אינטרס של המדינה כמדינת חוק אך גם של בעל הזכויות החקלאי אשר אינו רוצה להיות מפר ואינו רוצה להיות תחת חשש מתמיד מצעדי אכיפה.

הנוהל קובע תהליך מובנה, מועדים, פישוט של תהליכים ומנגנון תימרוץ להסדרה בהסכמה ומחמיר לעת הגשת תביעה.

נוהל זה מאפשר למי שיש לו שימושים לא מוסדרים לנצל את ההזדמנות ולפעול להסדרת ו/ או הסרתם של שימושים שאינם מוסדרים על פי חוק או על פי החוזה מול רשות מקרקעי ישראל

במסגרת התהליך לשינוי משטר הנחלות שמתרחש בימים אלה, נוכח הכניסה לעידן הנחלה המהוונת, במסגרתו אנו דורשים לבטל את האיסור על השכרת בתים בהיתר בנחלות, לבטל את חובת ההתגוררות בנחלה במקרים מיוחדים ולערוך שינויים מהותיים בגזירות לגביית דמי שימוש בנחלות והסדרה של נהלי עבודה שיאפשרו לבעלי נחלות להסדיר את המבנים בנחלות, ברשימה זו נבקש לדון בסוגיית ההתגוררות של אחים בנחלה שכידוע החלטות רמ"י אוסרות מגורים של אחים בנחלה לאחר פטירת ההורים.

המטרה שלנו היא להראות כי ההוראות שנקבעו בהחלטה מס' 1 מועצת מקרקעי ישראל משנת 1965 היודעות בכינוין "משטר הנחלות", בוטלו בהחלטות רמ"י התקפות כיום כאשר מיישמים אותן בפרקטיקה, למרות שהדבר לא מקבל ביטוי בנוסח ההחלטות.

הדרך שבחרנו לנקוט בה על מנת להביא לידיעת מקבלי ההחלטות את העובדה שהחלטות רמ"י הן אלו שיצרו את השינוי במשטר הנחלות והביאו לכך שהוא לא רלוונטי לימינו - היא באמצעות "מקרים מהחיים" שמציגים את האבסורד בצורה הטובה ביותר.

ביום 17.6.19 אושר נוהל עבודה חדש ברמ"י שמסדיר את הטיפול בחריגות בניה ושימושים חורגים, הסדרה של שימושים, הגשת הליכים משפטיים על ידי רמ"י ותשלום דמי שימוש.

הנוהל קבע שני מסלולים: "מסלול הסדרה בהסכמה" ו- "מסלול הליך משפטי" והוא מתייחס לבעלי נחלות ולאגודות.

אזרחים רבים נחשפים לדרישות הכספיות של רשות מקרקעי ישראל כנגדם בגין שימושים לא מוסדרים, שכן רשות מקרקעי ישראל מנהלת 93% ממקרקעי המדינה והיא הלכה למעשה מהווה מונופול בתחום המקרקעין.

בימים אלה פרסמה רשות מקרקעי ישראל הודעה בעיתונות "בדבר הסדר הסתלקות בתובענה ייצוגית", פעולה הנדרשת על פי חוק תובענות ייצוגיות.

במסגרת החלטה שקיבלה רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) נקבע כי הקצאה ושיווק של קרקעות ביישוב חקלאי למתיישבים בו תעשה תוך הגבלת המחיר למתיישב לסכום עלויות הפיתוח שאושרו ע"י משרד השיכון והפיתוח. העותרים טוענים כי חרף החלטה זו, ולאור היעדר ההסדרה באזור יו"ש, האגודות השיתופיות מעשירות את כיסן על חשבון מקרקעי הציבור ע"י גבייתם של כספים אסורים מעבר לעלויות הפיתוח אשר אושרו לגביה.

בג"ץ 3378/18 צבי יהונתן נ' ההסתדרות הציונית העולמית, החטיבה להתיישבות, פס״ד מיום 08/07/19