מאמרים

לקראת השנה החדשה הבאה עלינו לטובה, ריכזנו כאן, כבכל שנה, חלק מהנושאים החשובים אשר העסיקו את אנשי ההתיישבות החקלאית. הנושאים המפורטים להלן מהווים את הסוגיות הבוערות ביותר בתחום ההתיישבות הכפרית החקלאית בהיבטים שונים הנוגעים לזכויות במקרקעין.

כבכל שנה, המגזר החקלאי מקווה כי "תכלה שנה וקללותיה ותחל שנה וברכותיה", ומייחל כי סוף כל סוף יוכרו הזכויות המלאות בנחלות החקלאיות לרבות בחלקת המגורים ויוסר העול הבירוקרטי המכביד של רשות מקרקעי ישראל  (רמ"י), שהרי הוא בבחינת אגודות מוטה למגזר החקלאי.

הנהלת רשות מקרקעי ישראל (להלן רמ"י) רשאית בהתאם לסמכותה בסעיף 6 להחלטת מועצת מקרקעי ישראל 1513 "ביטול עסקאות ומתן אורכות" "לקבוע מקרים (כלליים ופרטניים) בהם ניתן לחרוג מכללי החלטה זו".

ביום 16.8.2017 ניתנה החלטת הנהלה מספר 4198 בנושא אורכות וחריגים בהתאם להחלטת מועצת מקרקעי ישראל מספר 1513 "ביטול עסקאות ומתן אורכות".

בהחלטת הנהלת רמ"י מס' 4198 נקבעו בין השאר ארכות וחריגים המתייחסים לעסקות במגזר החקלאי כדלקמן.

מערכת היחסים וסוגיית האחריות והסמכות לאספקת השירותים לתושבים בין המועצות האזוריות לוועדים המקומיים.

יוני 2017

 

הגברת המעורבות הממשלתית בשוק הדיור והתעסוקה באה לידי ביטול גם בשינוי משמעותי של המדיניות כלפי יזמים שהינם צד לחוזה פיתוח או חוזה חכירה עם תניה של פיתוח בחוזה. המדיניות הנוכחית, שעוצבה לאחר מספר החלטות שביטלו האחת את השנייה, נקבעה בהחלטת מועצת מקרקעי ישראל 1513. ההחלטה קובעת מספר כללים מרכזיים:

הכלל הראשון שנקבע בהחלטה הוא כי מועד השלמת הבניה שייקבע בהסכמי פיתוח או חכירה בכל סוגי הקצאות המקרקעין, יהיה 4 שנים מיום אישור העסקה.

רשות מקרקעי ישראל יכולה לקבוע בהסכם עם היזם חריג לכלל זה, בקביעה מראש. הקריטריונים לקביעת מועד חריג הינם מועד מסירת המגרש, חסמי בנייה שאינם תלויים ביזם וגודל הפרויקט ומורכבותו.

הכלל השני הוא שאי עמידה במועדים שנקבעו בהסכם (והארכות) תביא לביטול העסקה.

הכלל השלישי: מתן אורכות. הרשות רשאית לתת אורכות להשלמת הבניה תוך קבלת ערבות ביצוע. לגבי רוב סוגי ההסכמים האורכות הן עד ל 4 שנים.

״הביקורת הינה תחום חשוב בשמירה על נוהלי עבודה, שמירה על החוק, מניעת ניגוד עניינים ועוד. ביקורת אינה בהכרח דבר שלילי״

ביום ג׳ 05/09/17 התקיים יום עיון בנושא ועדות ביקורת בהתיישבות. יום העיון התקיים ביוזמת תנועת האיחוד החקלאי ובשיתוף עם משרד רשם האגודות ובריתות הפיקוח והחטיבה להתיישבות.

היישום של החלטה 1464 ברשות מקרקעי ישראל מאפשר לנו כבר כיום להגיש בקשות בשם בעלי הנחלות ליישום ההחלטה במסלולים השונים ובהתאם לצרכים של בעל הנחלה.

המרחבים פתוחים לקבל את הבקשות ליישום החלטה 1464 במסלול "דמי כניסה" ובמסלול "דמי רכישה" ונכון להיום הוצאו שומות בודדות בכל המרחבים. אנו אמנם ממתינים לפרסום נהלי העבודה של ההחלטה, אך עד ליום זה נצבר ניסיון רב בעבודה מול המרחבים שמאפשר לנו ליעל את העבודה מול רמ"י בתהליך פרטני או בתהליך קולקטיבי עבור כל בעלי הנחלות במושב.

לאור חוסר בכח אדם, לא מתבצעות ברמ"י עסקאות לפי החלטה 823/1311 במעבר מ"בר רשות" ל"חכירה לדורות" אלא רק בהתאם לאחד המסלולים לפי החלטה 1464. בתהליך יישום החלטה 1464 רמ"י מבצעת יישום גם של החלטה 823/1311 כך שבסוף התהליך בעל הנחלה שהיה בעל זכויות "בר רשות" יהפוך להיות בעל זכויות "חכירה לדורות" בחלקה א', שתירשם בלשכת רישום המקרקעין (לאחר שיושלם רישום תצ"ר במושב) כאשר להסכם החכירה יצורף נספח לפי המסלול הנבחר "דמי כניסה" או "דמי רכישה".

סדרת מאמרים בנושא הורשה בעידן הנחלה המהוונת - מאמר ראשון בסדרה

משרד הבינוי והשיכון/המינהל לבניה כפרית (להלן: "משב"ש") מסבסד עלויות פיתוח תשתיות ציבוריות בישובים כפריים הכלולים במפת עדיפות הלאומית של הממשלה, על פי החלטות ממשלה.

יישום מדיניות הסבסוד נעשה בדרך של העברת תקציבים לרשויות המקומיות.

שיעור הסבסוד -  (20%-70%). הוא נקבע בהתאם לדירוג הישוב במפת העדיפות הלאומית – א1', א2', ב; לשיפוע הקרקעי המאושר; ולטבלת סבסוד מקסימלית.

לאחרונה העביר משב"ש חוזר חדש אשר אמור לחדד ולרענן נהלים וכללים בנוגע לכללי העברת תקציבי סבסוד לרשויות המקומיות.

החוזר מבהיר: מטרת הסבסוד הינה להוזיל העלויות למשתכן, ולו בלבד!

בסעיף 2 להחלטה 1455 "החכרת קרקע למטרות תעסוקה במשבצות ישובים חקלאיים" נקבע השטח המרבי של הקצאת קרקע (60/80/120) למטרות תעסוקה בהתאם לאזורי העדיפות.

עפ"י סעיף 2.2 להחלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1505 "מדיניות אחידה למתן הנחות בקרקע" תנאי הקצאת קרקע לתעשייה ולמלאכה בהתאם להחלטת מועצה מספר 1455, יהיו לעניין תשלומי דמי חכירה מופחתים בהתאם לסעיף 1.1, להחלטה 1505 דהיינו סיווג הקצאת קרקע עפ"י אזור עדיפות למגורים.

"עידן הנחלה המהוונת" ויישום החלטה 1464 במרחבי רמ"י מביאים רוח חדשה למגזר החקלאי.

במרכז הדברים מתקיים דיון לגבי הבית השלישי שייבנה בחלקת המגורים בנחלה ובנושא זה נבקש להביא עדכון שמהווה "פריצת דרך" בתהליך אישור תב"ע לבית שלישי נפרד בנחלה.

בהתאם למסמך מדיניות מחודש יוני 2017, שהתקבל מהועדה המחוזית לתכנון ובניה עולה, כי אישור תב"ע לשלוש יחידות בשלושה מבנים נפרדים + יח"ד הורים בשטח 55 מ"ר, ניתן לביצוע באופן פרטני על ידי בעל הנחלה, מה שמייתר את הצורך להמתין להליכי תכנון המתבצעים במושב או במועצה האזורית.

בהתאם להחלטה התקפה כיום ברמ"י (החלטה 1252) ניתן לבנות בנחלה שלוש יחידות בשני מבנים, עבור שלושה דורות (בעל נחלה, דור המשך, נכד נשוי). בניה בשטח של עד 160 מ"ר עבור כל אחת משתי היחידות ועד 55 מ"ר עבור היחידה לדור השלישי הינה ללא עלות לרמ"י עבור דמי היוון, כאשר בניה מעבר לשטחים אלו כרוכה בתשלום דמי היוון עבור קיבולת הבנייה המבוקשת בהיתר הבניה.

ברוב המקרים לא קיים "דור שלישי" ועל כן לא ניתן לבנות את היחידה בשטח של 55 מ"ר. במקרים בהם נבנו בנחלות שלוש יחידות בשלושה מבנים והדור המבוגר הלך לבית עולמו כמובן שהיחידות הן בהיתר וניתן לעשות בהן שימוש על ידי בעל הנחלה ומשפחתו (הורים, ילדים, נכדים, ילד מאומץ).

הרוח החדשה שמנשבת מכיוון הבית השלישי בנחלה כפי שאושר בתיקון 1ב לתמ"א 35 בחודש יוני 2016 נראתה בשלב מסוים כ"רוח פרצים", לאחר שבחנו את אישור התב"ע מול הועדה המחוזית ועם קבלת הדרישות "המפליגות" מטעם הועדה שחייבו חשיבה מחודשת באגודות על תהליך אישור התב"ע.

האיחוד החקלאי

דרך מנחם בגין 74 , תל אביב
תל אביב, 67215
טל: 03-5620621, פקס: 03-5622353
ליצירת קשר בדוא״ל

This e-mail address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.