חברים יקרים, אני מעדכן כי בית המשפט המחוזי תל אביב דחה את התביעה להשכרת בית מגורים בנחלה!
אנו בוחנים בימים אלה הגשת ערעור לבית המשפט העליון, כי לדעתנו בית המשפט המחוזי טעה בניתוח המצב המשפטי ובכך שבחר להחיל על בעל הזכויות בבית השני הבנוי על המגרש שיפוצל מהנחלה, את "משטר הנחלות" וכן בקביעתו כי איסור ההשכרה חל בנסיבות גם על הבית השני כל עוד לא הושלם הליך הפיצול.
קריטריונים להשכרה:
סעיף 8.3.20 לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל שכותרתו: "העברת זכויות" קובע כך:
"החוכר והאגודה אינם רשאים להעביר את הזכויות במוחכר או לשעבדו בכל צורה שהיא
אלא בהסכמת הרשות מראש ובכתב. לעניין זה, העברת זכויות - הענקת הזכויות, העברתן, הסבתן או ויתור עליהן, החכרת המוחכר בחכירת משנה, השכרת הנחלה, מסירת חזקה או שימוש בנחלה במישרין או בעקיפין, שיתוף בנחלה או בכל זכות הנובעת מזכויות החוכר בנחלה, והכל בין בתמורה ובין ללא תמורה, בשלמות או בחלק. על אף האמור, אם בידי שר החקלאות ופיתוח הכפר או מי שהשר הסמיכו לכך בהתאם לחוק ההתיישבות החקלאית (סייגים לשימוש בקרקע חקלאית ובמים), התשכ"ז 1967- , ניתן היתר בכתב להעברת הזכויות או שיעבוד המוחכר, השותפות לא תהווה העברת זכויות או שיעבוד המוחכר לעניין סעיף זה"
כלומר, סעיף 8.3.20 קובע במפורש, כי ניתן להשכיר בית מגורים בנחלה רק, בהסכמת רמ"י מראש ובכתב!!!
במהלך הדיונים השופט הנכבד הופנה על ידנו לסעיף 8.3.20 לקובץ ההחלטות והוא אכן הקשה על ב"כ רמ"י בדרישה כי תינתן הבהרה באילו נסיבות רמ"י תאשר השכרה. יותר מכך, לאור הנזקים הכלכליים הכבדים שנגרמים כתוצאה מאי ההשכרה, בית המשפט הציע כי יינתן אישור להשכרה לאור המצב הסובייקטיבי של התובע.
בתגובה להצעה של השופט הנכבד הודיעה ב"כ רמ"י כי "אין מקום לדון בהצעה וכי אין אף צורך להעביר את ההצעה לאישור רמ"י כי היא לא תאשר".
בית המשפט הורה לרמ"י למרות העמדה הנחרצת של ב"כ רמ"י, להשיב לבית המשפט במכתב מנומק, מדוע רמ"י מסרבת לאפשר את ההשכרה נוכח הנסיבות של התובע וביקש כי רמ"י תתייחס בתגובתה לנסיבות המיוחדות של התובע ולא תדחה באופן גורף את הבקשה להשכרה.
למרבה הצער, רמ"י כלל לא התייחסה לנסיבות הקונקרטיות של המקרה (מגורים בחו"ל) וחזרה על עמדתה לפיה, היא דוחה את הבקשה להשכרת בית המגורים לאור כך שמשטר הנחלות קובע איסור השכרה. רמ"י כלל לא התייחסה לאפשרות המוקנית בסעיף 8.3.20 לקובץ ההחלטות לפיה היא יכולה לאשר השכרה בנסיבות מיוחדות ואף לא הבהירה מהו שיקול הדעת שהיא מפעילה בעת שהיא דנה בבקשה להשכיר בית מגורים בנחלה.
החלת משטר הנחלות על הבית השני שיפוצל מהנחלה:
עמדת רמ"י כפי שבאה לידי ביטוי בתצהירים שהוגשו על ידה וכן באמירות של ב"כ רמ"י במהלך הדיונים היא, שכל עוד לא הושלם הליך הפיצול, השכרת הבית השני מנוגדת ל"משטר הנחלות" ובראשם כי הנחלה נמסרת לעיבוד חקלאי על ידי החוכר שהוא בעל הזכויות וחייב להתגורר בה.
עמדתנו היא, כי בית המשפט טעה עם כל הכבוד בכך שקיבל את עמדת רמ"י לפיה משטר הנחלות חל על הבית השני בנחלה עד שיסתיים הליך הפיצול. במקרה דנן הוכחנו כי בעל הזכויות בבית השני ובמגרש עליו הוא בנוי הוא הילד שעליו יירשמו הזכויות לאחר שיושלם הליך הפיצול ולאחר שנחתם הסדר שקיבל תוקף של פסק דין, נותר להשלים את ההליך הפורמאלי של רישום הזכויות,
אך הזכות ניתנה בפסק הדין ומעת שניתן פסק הדין שקבע כי הבית והמגרש שייכים לילד שיירשם כבעל הזכויות, לא ניתן להחיל את משטר הנחלות על נכס זה ובהתאם לכך את איסור ההשכרה.
בית המשפט התעלם מהעובדה כי משטר הנחלות נועד על מנת להבטיח כי בעלי זכויות בנחלות יעבדו את החלקות החקלאיות ויתגוררו בנחלה ומעת שבה הבית השני הוצא מגדר הזכויות של בעל הנחלה, אין מקום להחיל עליו את משטר הנחלות שכלל לא קשור לבעל הזכויות בבית השני שכמובן אינו יכול לקיים את משטר הנחלות ביחס לבית השני שאין בינו לבין חקלאות דבר וחצי דבר. למרות זאת בית המשפט חוזר על כך כי עד שיושלם הליך הפיצול גם הבית השני חוסה תחת משטר הנחלות - עמדה שכאמור לדעתנו היא שגויה.
סדקים בחומת "משטר הנחלות":
"משטר הנחלות" הוא חומה בצורה שראשיתו בהחלטה מס' 1 של מועצת מקרקעי ישראל משנת 1965. לשיטת רמ"י העקרונות שנקבעו במשטר הנחלות הם "היסודות" עליהם בנויות כל החלטות רמ"י ביחס לנחלות מאז ועד היום. רמ"י מחזיקה בעמדה שעוברת מדור לדור בין הפקידים לפיה, כל החלטה שמתקבלת ביחס לנחלות מתבססת על משטר הנחלות ולמרות שהמציאות השתנתה מקצה לקצה בכל הקשור לאפשרויות הבנייה, פיצול מגרשים, פל"ח, שימושים נלווים לחקלאות, מבני קייט, פאנלים סולאריים על מבנים ובחלקות א', שינויים מהותיים בניצול השטחים לחקלאות, החלטות ממשלה שקבעו הפקעות מאסיביות בשטחי משבצת של יישובים חקלאיים, החלטות תכנוניות שמקנות זכויות לשלוש, ארבע ואף יותר יח"ד ועוד החלטות ששינו את פני ההתיישבות - מבחינת רמ"י "משטר הנחלות" נותר בעינו!
במהלך דיון ההוכחות השופט שאל את נציגת רמ"י שאלות נוקבות בעניין הקריטריונים להשכרת בית מגורים והתשובה היתה: "לפי מדיניות משטר הנחלות יש חובת התגוררת בנחלה ואסור לבעל הנחלה להשכיר בית מגורים". השופט הקשה על נציגת רמ"י והתייחס לסעיף 8.3.20 לקבוץ ההחלטות וביקש לקבל תשובה לעניין שיקול הדעת שרמ"י מפעילה בעת שהיא מקבלת בקשה להשכרת בית מגורים. התשובה של נציגת רמ"י היתה: "עד היום לא הוגשו בקשות להשכרת בית מגורים והיא לא מכירה מקרה שבו רמ"י אישרה השכרה".
השופט חזר ושאל, הרי בסעיף 8.3.20 לקובץ ההחלטות ניתנה לרמ"י הזכות לאשר השכרה "מראש ובכתב", על כן מדוע לא פורסמו קריטריונים להפעלת שיקול הדעת? מדוע לא קיימות הוראות "מתי ניתן לאשר השכרה"? נציגת רמ"י השיבה, כי היא לא מכירה נהלים להשכרת בית מגורים ולא ידוע לה כי אלו פורסמו בשלב כלשהו. חשוב לציין כי דעתו של השופט הנכבד כלל לא היתה נוחה מהתשובות שניתנו על ידי נציגת רמ"י.
אישור השכרה במקרים הומניטריים -
במהלך דיון ההוכחות נציגת רמ"י הביעה את עמדתה ואף חזרה עליה בסיכומים, לפיה היא יכולה לראות את רמ"י מאשרת השכרה של בית מגורים במקרים הומניטריים כגון נסיעה לחו"ל לטיפולים מצילי חיים או מקרים אחרים שמחייבים השכרה של בית המגורים. כלומר אנו שוב רואים כי פקידי רמ"י או מייצגים מטעם הפרקליטות מציגים עמדות סובייקטיביות שמקורן בהשקפת עולמם ביחס לאפשרות למתן אישור להשכרה כאשר מדובר בגוף שמטפל במעל 90% מנכסי המדינה והמדיניות הקרקעית ביחס לנכסים המנוהלים על ידו נקבעים על ידי פקידים בהחלטות הנהלה ונהלי עבודה וכאן קיים עיוות אותו חייבים לתקן לאלתר!
האם ייתכן שבעל נחלה צריך להגיע למצב שבו הוא נמצא על "ערש דווי" על מנת שיוכל לפנות לרמ"י בבקשה לאישור השכרה של בית מגורים שנבנה בהיתר? הרי ברור כי מדובר באבסורד שלא ניתן להשלים איתו וזה רק מחזק את העמדה לפיה יש לתקוף את איסור ההשכרה בכל דרך אפשרית ובכל החזיתות על מנת שיעבור מן העולם.
ההישג המשמעותי ביותר בשלב זה (בטרם יוגש הערעור), מקבל ביטוי בסעיף 36 לפסק הדין בו בית המשפט מפנה לדבריה של ב"כ רמ"י בעניין הטענה של התובעים כי בנסיבות של התובעים היה על רמ"י לאשר את ההשכרה וקובע לראשונה בפסק דין קריטריון לפיו רמ"י עשויה לאפשר השכרה של בית מגורים:
"עם זאת, התובעים לא הצביעו על מצוקה חריגה, כספית, אישית או אחרת, שתיגרם להם, אם לא יושכר הבית בשנים הקרובות. אין עסקינן במצב דברים, למשל, בו אדם מסוים שהינו בעל נחלה נאלץ לעבור למוסד סיעודי בשל בעיות רפואיות ועל מנת לממן את שהותו שם, הוא נזקק להשכרת ביתו שעל הנחלה. במצב כזה, כפי שענתה בכנות ב"כ הנתבעת בסיכומיה לשאלת בית המשפט, ניתן יהא לשקול בחיוב את בקשת ההשכרה"
כלומר בית המשפט מבהיר, כי מקרה שבו בעל נחלה מבקש לעבור לדיור מוגן/מוסד סיעודי, עשוי להוות סיבה מוצדקת לפנייה של בעל הנחלה לרמ"י בבקשה להשכיר את בית המגורים על מנת לממן את השהות במוסד.
בעלי נחלות רבים עומדים מול צומת החלטות כאשר הם מבקשים לעבור להתגורר בדיור מוגן, שכן מצב זה עשוי להעמיד אותם בהפרה של הסכם המשבצת, תוך ביצוע שתי עברות מרכזיות על משטר הנחלות: חובת התגוררות והשכרת בית המגורים.
למרבה הצער המציאות הנוכחית העגומה, יש לומר, לפיה בעל הנחלה "שבוי" בנחלה ולא יכול לעבור לדיור מוגן לאור חובת התגוררות ובהמשך לכך לא יכול לממן את השהות מחוץ לנחלה באמצעות השכרת בית המגורים - הביאה רבים להחלטה בניגוד לטובתם, כי הם יישארו לגור בנחלה.
בפסק הדין לראשונה יש אמירה של ב"כ רמ"י ובהמשך לכך של בית המשפט - כי מעבר לדיור מוגן/מוסד סיעודי (והנגזרות של מצבים אלה) היא סיבה מוצדקת לפנות לרמ"י ולבקש את אישור ההשכרה ובהמשך לכך את אי קיום חובת ההתגוררות.
נבהיר היטב, כי אנו חושבים שלמרות שנוצרה פרצה שניתן להרחיב אותה במסגרת רשימה של מקרים שלא תהווה רשימה סגורה - לא ייתכן שבעל נחלה יידרש לקבל אישור ולעמוד במבחן מול פקידי רמ"י שיחליטו לפי שיקול דעתם האם בעל הנחלה עומד או לא עומד בקריטריון ההשכרה.
המסקנה המתבקשת היא, שיש להסדיר את אפשרות ההשכרה בהחלטת מועצה שתקבל ביטוי בפרק 8 לקובץ ההחלטות ובהמשך לכך בחוק החקלאות.
ניתן לעשות השוואה למקרים בהתאם רמ"י מאפשרת העברת זכויות במגרש שהוקצה בהרחבה וקיימת מגבלה להעביר את הזכויות במשך 5 שנים מהסכם חכירה, במקרים של חובות כספיים, מקרים רפואיים, גירושין - הקלות אלו ניתנו לאור כך שבמהלך השנים הגיעו לרמ"י מקרים "המוניטריים" שיצרו את הפרצות ועוגנו בהחלטת מועצה שמקבלת ביטוי בהסכם החכירה.
סיכום ומסקנות:
- אנו בוחנים בימים אלה את האסטרטגיה המתאימה להגשת ערעור לאור כך שכאמור, אנו חושבים שעם כל הכבוד בית המשפט טעה בניתוח המצב המשפטי החל על בית שני/שלישי ואילך בנחלות, כאשר הבתים נבנים על ידי ילדים של בעלי הנחלות וברבים מהמקרים יבוצע פיצול של המגרשים עליהם נבנים בתים אלה ואין להחיל על בתים אלה את משטר הנחלות שכן אין כל קשר בית בית שני שנבנה בנחלה על ידי ילד של בעל הנחלה לבין קיום משטר הנחלות על ידי בעל הנחלה, שמתגורר בנחלה ומעבד את החלקות החקלאיות.
- בית המשפט מצטט בפסק הדין את דברי ב"כ רמ"י וכן מבהיר בעצמו, כי קיימים מקרים בהם רמ"י תבחן את אישור ההשכרה אך בית המשפט מתעלם מהעובדה כי רמ"י לא הציגה רשימת קריטריונים במסגרתן היא תאשר את ההשכרה למרות שבסעיף 8.3.20 לקובץ החלטות המועצה, מצויין כי השכרה תתאפשר במקרים בהם התקבלה הסכמה מראש ובכתב. למרות אמירה ברורה זו ולמרות העובדה שבית המשפט הקשה על רמ"י בעניין זה ודרש הסבר מנומק בכתב מדוע לא יינתן אישור השכרה במקרה הנדון, רמ"י סירבה לתת נימוקים ובמחי יד הודיעה כי קיים איסור השכרה שנובע ממשטר הנחלות ללא כל נימוק.
- בית המשפט מתייחס לזכות העמידה של התובע שהוא בעל הזכויות בבית השני ולמרות העובדה שהוא מחזיק בהסכם שקיבל תוקף של פסק דין לפיו הוא בעל הזכויות בבית ובמגרש וקובע כי אין לו זכות עמידה מול רמ"י אלא רק לאחר שייחתם הסכם חכירה ביחס למגרש המפוצל. עם כל הכבוד מדובר בשגיאה יסודית בניתוח המצב המשפטי, שכן הבית השני והמגרש עליו הוא בנוי, הופרדו מהנחלה ולבעל הזכויות בנחלה אין כלל זכויות במגרש וכל שנותר הוא השלמת ההליך לרישום הזכויות. לבעל הנחלה אין כל זכות משפטית או אחרת בבית ובמגרש וברור כי משטר הנחלות לא חל על הבית השני וכן ברור היטב כי לבעל הזכויות בבית השני יש זכות עמידה בכל הקשור למימוש הזכויות בבית ובמגרש.
- בית המשפט מתעלם מכך שמשטר הנחלות חל על החלקות החקלאיות וקובע חובת עיבוד ומגורים של בעל הנחלה בנחלה. למרות שבית המשפט מבהיר, כי לאח שהוא בעל הנחלה אין זכויות בבית השני ובמגרש.
- בית המשפט נמנע בטעות ושלא בצדק, ללכת את "הצעד הנוסף" שהיה עליו ללכת ולקבוע כי לאור כך שלבעל הזכויות בנחלה אין כל זכות בבית השני, ברור כי משטר הנחלות לא חל על הבית השני.
- בית המשפט מציין כי איסור ההשכרה לא יחול לאחר שיסתיים הליך הפיצול ולמרות זאת מחיל את משטר הנחלות על הבית השני. עוד מציין בית המשפט כי הליך הפיצול הוא מורכב ביותר ובטעות יסודית קובע, כי אין וודאות שההליך יסתיים למרות שהובהר היטב כי במסגרת ההליך שמבצע כונס הנכסים לא נמצאה כל מניעה להשלים את ההליך, הן בהיבט התכנוני והן בהיבט המשפטי.
- התוצאה לפיה בית המשפט דוחה את התביעה בטעות יסודה, כפי שהוסבר לעיל בהרחבה, אך יחד עם זאת התוצאה לא הפתיעה אותנו שכן הבאנו בחשבון שתקיפה ישירה של אחד מהיסודות של משטר הנחלות, העמוק והמהותי ביותר, תרעיד את אמות הסיפים וככל הנראה תדרוש החלטה של בית המשפט העליון אליו מועדות פנינו.
- בכל עדכון במהלך השנים בעניין התקיפה של איסור ההשכרה אני מקפיד להבהיר לציבור שפונה ושואל ומתעניין ומצפה ומייחל לשינוי שכל כך נדרש בעניין זה - כי תקיפה של איסור ההשכרה זה האיום המשמעותי ביותר על משטר הנחלות ומבחינת רמ"י מדובר על מיטוט "משטר" שחל עשרות רבות של שנים ורמ"י תעשה כל שביכולתה להגן עליו.
- על כן, תקיפה ישירה של הבסיס עליו עומד כל הבניין דורשת התמדה, אומץ, רצון עז ושותפים לדרך - את כל אלה הצלחנו למצוא במהלך השנים - כעת נותר רק לשכנע את
בית המשפט העליון וגם אם לא נצליח (חו"ח) נמשיך במאבק ולא נשקוט עד שנביא את השינוי.
- אין כל ספק, כי לאחר שתקראו את פסק הדין של בית המשפט המחוזי, תבינו היטב כי לראשונה נוצרו סדקים במשטר הנחלות שיתרחבו עם חלוף הזמן וככל ונתמיד ונדרוש את השינוי שמגיע לבעלי הנחלות בזכות ולא בחסד, השינוי יגיע כהרף עין וכאשר הוא יגיע חשוב שלא נשכח את הדרך שעברנו - כי שינויים גדולים מתחילים ברצון שמובל על ידי אמונה שמתורגמת למציאות שמשתנה.
- "כמים הפנים לפנים כן לב האדם לאדם "(משלי) נאמר על ידי שלמה המלך. כאשר אדם מביא את האמת והאמונה בצדקת הדרך הדברים יחדרו ללב השומע שבלית ברירה יאלץ גם אם בתחילה יהא לו קשה, לבצע את השינוי. וכפי שנאמר על ידי דוד המלך בתהלים:
"חֶסֶד וֶאֱמֶת נִפְגָּשׁוּ צֶדֶק וְשָׁלוֹם נָשָׁקוּ".
ההליך נוהל בשיתוף פעולה עם עו"ד אילן ציאון שהוא שותף לדרך ארוכה, ביחד אנו פועלים להביא את השינוי המיוחל.
נשמור על אחדות ונאחל בשורות טובות לכל עם ישראל בכלליות ובפרטיות!
ת״א (ת״א) 58950-08-22 גיל טנא ואח׳ נ׳ רשות מקרקעי ישראל - מחוז מרכז ואח׳. פס״ד מיום 26/05/2024
