מידע בנושא שימושים חורגים

שימושים חורגים וחריגות בניה הם נושאים שמעסיקים רבות את בעלי הנחלות לאור דרישה להסדרתם בטרם יישום החלטה 1523 או כל החלטה אחרת של רשות מקרקעי ישראל ונוכח העובדה שבימים אלה מקדמים במושבים ובמוצעות תכניות לבנייה של בית שלישי בחלקות המגורים, פיצול מגרשים מנחלות, הסדרת מבנים לפל"ח ושימושים נלווים לחקלאות וכו'.

הצגת הבעיה:

הסדרה של השימושים החורגים נדרשת בעת ביצוע של כל פעולה בנחלה, החל מהוצאת אישור זכויות, קבלת התחייבות לרישום משכנתא, העברת זכויות, הוצאת היתר בניה, חידוש תקופת חכירה וכו'.

התוצאה היא - בנחלה בה מתקיימים שימושים חורגים וחריגות בניה לא ניתן לבצע פעולות מבלי לקחת סיכון לתביעה לתשלום דמי שימוש, הריסה והוצאות נלוות נוספות.

חברים תרשמו את המועד יב' בניסן תשע"ח (28.3.18), רשות מקרקעי ישראל פרסמה באתר האינטרנט כי החלטה 1523 יצאה לדרך באופן רשמי ומזמינה את החוכרים להגיע וליישם את החלטה 1523.

בפועל במרחבים מיישמים את ההחלטה בחודשים האחרונים, מרחב צפון מתקדם מכולם והתחיל ליישם את ההחלטה כבר לפני כחצי שנה ובהתאם הומצאו שומות לדמי כניסה ודמי רכישה במסגרת בקשות יזומות של בעלי נחלות ובתהליך עסקאות מכר של נחלות.

דמי ההסכמה חלפו מן העולם באופן רשמי! ברגע שרמ"י פרסמה את ההזמנה להגיע ולבצע "התחשבנות מחדש" עולם "דמי הרכישה" נכנס לתוקף באופן רשמי ובהתאם לכך יש לפעול במסגרת עסקאות מכר ורכישה של נחלות.

נזכיר, כי ברוב האזורים בארץ (למעט אזור עדיפות לאומית א' וקו עימות ובחלק מאזורי עדיפות לאומית ב') דמי הרכישה גבוהים מדמי ההסכמה ונושא זה יש להסדיר ביחסים בין מוכרים לקונים בהסכמי המכר.

בשלב זה, בעלי הנחלות נדרשים לשים לב לתאריך 9.3.19! זהו המועד האחרון להגיש בקשות להתחשבנות מחדש. כרגע עמדת רמ"י היא, כי חוכר שלא יגיש את הבקשה במועד לא יקבל את הזיכוי בגין דמי ההסכמה ששילם המוכר בעת ביצוע העסקה וההשלכות לכך הן מיליוני שקלים!!! נעיר כי יש לנו השגות על עמדה זו!

זוכה בעניין אכלוס 7 קראוונים במושב

כידוע, רשויות האכיפה נוקטות ביד חזקה כלפי מושבניקים שהציבו קראוונים במשק שבבעלותם, ובהם מאוכלסים בעיקר פועלים זרים, אך גם זוגות צעירים ומשפחות קטנות. בכל התיקים שנוהלו עד כה בעניין זה-חוייבו בעלי הקראוונים לפנות את הדיירים ולסלק מהשטח את הקראוונים. אחד מכתבי האישום המעניינים שנדונו לאחרונה הוגש כנגד גיל בן יקר בעל משק גדול במושב רשפון, אשר הואשם בביצוע שימושים חורגים למסחר ובהצבת 7 קראוונים המשמשים למגורים.

סנגורו של בן יקר, עו"ד ד"ר ניסן שריפי, טען כי העסקים מהווים "מלאכה ביתית" המותרת לפי התוכניות החלות על רשפון, ואף אם נראה בהם "בתי מלאכה", אזי גם הללו מותרים ברשפון, בתנאי שאינם מהווים מטרד או סכנה לציבור.

השופט עוז ניר-נאווי מבית המשפט השלום בנתניה, קבע, כי אומנם מדובר בשימושים חורגים, שאין לקיימם על קרקע חקלאית, אך לגבי הקרוואנים קיבל את טענותיו של ד"ר שריפי.

ת״פ (שלום)(נתניה) 34460-04-15 מדינת ישראל נ׳ בן ירק ואח׳, הכרעת דין מיום 13/03/2018

 

בעלי הנחלות נדרשים לפעול בהקדם להסדיר שימושים חורגים וחריגות בניה בנחלות וכן בתחום משבצת האגודה, בטרם ביצוע תהליך כלשהו מול רמ"י ובייחוד בעת יישום החלטה 1523. החלטות רמ"י מאפשרות הסדרה של חריגות ושימושים אך יחד עם זאת, תהליך היישום של ההחלטה מטיל על בעלי הנחלות תשלומים של דמי שימוש ודמי היוון, אותם יש לבחון בטרם הגשת הבקשה לרמ"י.

חשוב להבין, כי הכנסות משימושים חורגים הן "הכנסות לצורך הוצאות"! ובימים אלה מתקיימים הליכי אכיפה משמעותיים וריבוי התביעות נותן את אותותיו בשטח. כדאי להקדים את הליכי האכיפה ולבצע בחינה של המצב התכנוני והסדרה באמצעות הוצאת היתרים או השבת המבנה למצב ההיסטורי בהתאם להיתר או הריסה. כל מקרה נבחן לגופו בהתאם לעובדות, לצרכים ולהיתכנות ההסדרה ובהתאם לכך ייבחר המסלול המתאים.

החלטות רמ"י קובעות שבנחלה לא ניתן להשכיר לצד ג' מבנים או יחידות או בתי מגורים גם אם הם בנויים בהיתר. השכרה של מבנים היא עבירה על הוראות הסכם המשבצת ו/או הסכם החכירה, דבר שמשית על בעלי הנחלות תביעות לפינוי והריסה ותשלום דמי שימוש עבור שבע שנים אחורה (החלטה לגבייה בגין 7 שנים בתוקף עד 31.12.19) וכן כתבי אישום מצד הועדות המקומיות לתכנון ובניה.

נכון יותר להתמודד עם טענות מצד הרשות בגין שימושים חורגים וחריגות בניה, כאשר השימוש הוסדר או הוסר או הושב המצב לקדמותו בהתאם להיתרים. כל בעל נחלה נדרש להכיר היטב את המצב התכנוני בנחלה, לקבל את היתרי הבניה מהועדה המקומית לתכנון ובניה ולבצע השוואה בין מצב ההיתרים לבין מצב המבנים הבנויים בפועל ולהתחיל ולבנות תכנית הסדרה בהתאם.

חשיבות העיסוק בחוק ההתיישבות החקלאית (סייגים לשימוש בקרקע חקלאית ובמים), תשכ"ז-1967 (להלן: "החוק") נובעת מכך שבשנים האחרונות חל שינוי דרמטי במדיניות הרשות, אשר אנו עדים לכך כי בעת האחרונה מגישה תביעות כנגד מי שעושה שימוש חורג בקרקע ללא קבלת היתר, בניגוד לחוק. אין להקל ראש בתביעות אלו, אשר לעיתים מובילות לתוצאה הקשה של הפקעת הקרקע מהחקלאי המפר. יתרה מכך, במאמר קודם שכתבתי הבאתי בפניכם את הכרעתו של בית המשפט העליון בעניין תלמי מנשה במסגרתו קבע בית המשפט באופן תקדימי כי הכלל הוא שיש להפקיע את הקרקע מהחקלאי המפר את הוראות החוק כבר מההפרה הראשונה (!) ואילו המרת ההפקעה בכופר כספי הוא החריג בלבד.  

פסק דין שניתן לפני מס' חודשים (23.10.17) דן בתביעה שהגישה הרשות המוסמכת נגד אגודה בגין שימוש חורג בקרקע. במסגרת פסק הדין ניתנה, לראשונה, הכרעה בטענת הרשות בדבר העדר האפשרות למתן היתר שימוש חורג לקרקע זמנית. נוכח ההכרעות החשובות בתיק בחרתי להביא בפניכם, בתמצית, את עיקרי פסק הדין.

הקוראי הוותיקים וודאי כבר יודעים כי במסגרת הליווי המשפטי שמשרדי מעניק אגודות  אני מלווה התקשרויות בתחומי חקלאות מגוונים: גדשי"ם, מטעים, רפתות, ענף הלול, קנביס רפואי ועוד. לא אחת הדגשתי בפניכם את הצורך להסדרת השימושים החקלאיים על פי המתחייב מחוק ההתיישבות החקלאית (סייגים לשימוש בקרקע חקלאית ובמים), תשכ"ז-1967 (להלן: "חוק ההתיישבות") ומעת לעת אני מביאה בפניכם דוגמאות למקרים שעלו בפסיקה. המציאות של חקלאי ארצנו ואף הפסיקה מלמדים על מגמה ברורה של הגברת אכיפה מצד הרשות המוסמכת ונקיטה בסנקציות חמורות כנגד מפרי החוק, ובניהן הפקעת הקרקע והחזרתה לרשות מקרקעי ישראל. לא אחת, אני נשאלת- נו מה, באמת עלולים לקחת לנו את הקרקע?- דעו שהתשובה לכך חיובית. ממש לאחרונה בית משפט העליון (2.10.17)* נגע בסוגיה והדגיש שהפקעת הקרקע היא הכלל, ואילו הקנס הכספי הוא החריג בלבד.

רע"א 3019/17 החקלאי "תלמי מנשה" אגודה שיתופית להתיישבות בע"מ נ' הרשות המוסמכת לפי חוק ההתיישבות החקלאית (פורסם בנבו, 02.10.2017)

האם מתן שירותי טיפול בבעלי חיים שאינם למאכל ורכיבה בקיבוץ ובמושב הם שימושים חקלאיים? או שימושים הדורשים הסדרה מול רשות מקרקעי ישראל (רמ"י)?

בשנים האחרונות הסדירה מועצת מקרקעי ישראל את הנושא במסגרת החלטות שונות: החלטה 1316 במושב, ולאחרונה בהחלטה 1472 בקיבוץ (הנסמכת בהגדרותיה על החלטה 1316). ראו גם חוזרי משרד 6/17 וכן 15/17 בנושא.

ישנה טענה נגד הסדר זה, המושמעת על ידי רבים העוסקים בענף, לפיה המדובר בשימושים חקלאיים לכל דבר ואין צורך להסדירם.

נושא זה עלה לדיון בבג"ץ, וזאת בעקבות החלטה 1316. הדברים תקפים גם לגבי שימוש זה בקיבוצים. 

בג"ץ קיבל את עמדת מועצת מקרקעי ישראל וקבע ששירותי טיפול בבעלי חיים, אחסנתם, רכיבה טיפולית ולימודי רכיבה לא ייחשבו כשימוש חקלאי, ויחשבו שימושים נלווים הדורשים הסדרה מיוחדת.

בג"ץ 8615/14 אמיר פלדשטיין נ' מועצת מקרקעי ישראל (פורסם בנבו, 05.01.2017(

בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל, כיום לא ניתן עוד לבצע מיזמים סולאריים במתכונת של חכירת משנה כי אם על דרך של הקמת תאגיד משותף המקבל את הקצאת הזכויות בקרקע. מציאות משפטית זו אשר אינה תואמת למהות העסקית המקובלת בשוק עלולה לסכן את האינטרסים החוזיים והקניינים של האגודות.

מציאות בעייתית זו מחייבת לעמדתנו את מועצת מקרקעי ישראל לבחון מחדש את ההגבלות אשר הוטלו על האגודות בהחלטותיה הנוגעות לביצוע מיזמים סולאריים, ובמקביל מחייבת את האגודות כבעלי הקרקע לבצע חשיבה עסקית מחודשת של כל מהלך ההתקשרות מול היזם. ולבחון אפשרויות ליטול חלק ממשי יותר בפרויקט שייתכן ויניב להם בעתיד רווחים נאים יותר בהשוואה לדמי השימוש המקובלים כיום. 

בשנים האחרונות ניכרת מגמה של הגברת פעולות האכיפה מטעם הרשות המוסמכת על ביצוע חוק ההתיישבות במשרד החקלאות, אשר מגישה כתבי תביעה כנגד קיבוצים ומושבים שעושים, לכאורה, שימוש חורג בקרקעות חקלאיות ללא קבלת היתר בהתאם לחוק. כתוצאה מכך, מבקשת הרשות את הפקעת הקרקע מרשות האגודה והשבתה לרמ"י, הפועלת בשם מדינת ישראל.

(ע"א 10998-02-16 – תלמי מנשה אגודה שיתופית נ' הרשות המוסמכת לפי חוק ההתיישבות)

סעיף 3.1 להחלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1505 "מדיניות אחידה למתן הנחות בקרקע" קובע את ההנחות בדמי חכירה מהוונים הניתנות על הקצאת קרקע לתיירות.

ב- 6 לספטמבר 2016 אישרה ועדת הכספים את הצו לעידוד השקעות הון (קביעת תחומי אזורים מיוחדים לעניין מפעל תיירות) (הוראת שעה), התשע"ו - 2016, המגדיר מפת עדיפות חדשה לענף התיירות.

מטרת הצו להגדיל את היצע חדרי האירוח בישראל, בעיקר של מלונאות עממית, כגון אכסניות, מה שבין השאר, עשוי לסייע להורדת המחירים בענף התיירות. בעשור האחרון מספר החדרים הפעילים בבתי המלון עלה במתינות, בעוד מספר התיירים הכפיל את עצמו. חוסר הגידול בהיצע חדרי אירוח הוא אחד הגורמים לעליית מחירי הלינה.

עפ"י הצו, ייהנו יזמים בתחום התיירות באזורים הנכללים במפת העדיפות החדשה ממענק של עד 20% מערך ההשקעה.

 

רישום לחוזר השבועי של האיחוד החקלאי

שם* דואר אלקטרוני * טלפון נייד
חובה למלא רק את השדות המסומנים ב *

האיחוד החקלאי

דרך מנחם בגין 74 , תל אביב
תל אביב, 67215
טל: 03-5620621, פקס: 03-5622353
ליצירת קשר בדוא״ל

This e-mail address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.