מידע בנושא היטל השבחה

פסק דין מפורט ומנומק שניתן בבית המשפט העליון ב 12.02.2025 נקבע עלי ידי כבוד השופטת דפנה ברק – ארז בהסכמת כבוד הנשיא יצחק עמית וכבוד השופטת יעל וילנר כי היטל השבחה לא חל בשיוך דירות בקיבוץ לפי החלטת מועצת מקרקעי ישראל 751.

את קיבוצי הגליל העליון ייצגו בהצלחה רבה עורך דין רון רוגין ועו''ד יונתן גולדשטיין.

להלן נימוקי בית המשפט העליון להחלטתו כי אין לחייב את הקיבוץ וחבריו בהיטל השבחה בגין שיוך הדירות, וזאת על אף קביעתו כי חלה השבחה כהגדרתה בחוק על המקרקעין

בר״ם 7560/22 קיבוץ שדה נחמיה ו-16 אח׳ נ׳ הועדה המקומית לתכנון ולבניה גליל עליון ואח׳, פס״ד מיום 12/02/2025

מידע נוסף

  • הערת מערכת

    מאמרים המפורסמים באתר האיחוד החקלאי על ידי אנשי מקצוע מייצגים את דעתם בלבד, אינם מהווים חוות דעת משפטית (אלא אם נאמר במפורש) ואינם מייצגים את עמדת תנועת האיחוד החקלאי .
    לפרטים נוספים ותגובות ניתן לפנות לכותב המאמר בהתאם לפרטיו המפורטים לעיל.

ביום 12/2/25 ניתן פסק דין של בית המשפט העליון (השופטת דפנה ברק ארז, בהסכמת נשיא בית המשפט העליון המיועד יצחק עמית והשופטת יעל וילנר) בקשר לסוגיית היטל השבחה בקיבוצים (בר"ם 7560/22). לפסק הדין החשוב יכול ויהיו גלים בעתיד, ולנוכח שאלות רבות שהופנו אלינו נתייחס בחוזר זה "במבט על" לנקודה המשפטית העיקרית שנפסקה.

היטל השבחה הינו היטל המוטל על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובניה שבסיסו תשלום על "השבחה" של קרקע כתוצאה מאישור תוכנית מתאר (לדוגמא: על ידי תוספת זכויות בניה). החבות בהיטל השבחה נוצרת עם אישור תוכנית משביחה, אולם חובת התשלום עצמו הינה במקרה של "מימוש", כאשר יש שני מקרים בסיסיים - "מימוש מלא" במקרה שהנכס נמכר ו- "מימוש חלקי" במקרה של הוצאת היתר בניה לנכס. היטל השבחה משולם על ידי בעלי הקרקע או על ידי חוכרים לדורות.

יחד עם זאת, חוק התכנון והבניה קובע גם הסדר חלופי להיטל השבחה הנוגע למקרקעי ישראל (קרקעות המנוהלות על ידי רשות מקרקעי ישראל, רמ"י), שנקרא "חלף היטל השבחה": במקרים שההסדר החלופי חל, אין חובת תשלום היטל השבחה על חוכר, ובמקום תשלום היטל השבחה רמ"י מעבירה לוועדה המקומית לתכנון ובניה תשלום שהינו כיום 12% מתקבוליה.

הסוגיה שעמדה בפני בית המשפט העליון התייחסה לנקודה ספציפית: האם עצם ביצע עסקת שיוך דירות עם רמ"י ביחס לבתי המגורים ו/או מגרשי המגורים לחבר הקיבוץ, בשיוך פרטני לפי החלטה 751 (כיום החלטה 979 על גלגוליה), הינו "מימוש" שיוצר חובת תשלום של היטל השבחה.

למעשה השאלה היתה האם מדובר במכירת זכויות במקרקעין מהקיבוץ לחבר, מכירה שהינה כאור "מימוש מלא".

בר״ם 7560/22 קיבוץ שדה נחמיה ו-16 אח׳ נ׳ הועדה המקומית לתכנון ולבניה גליל עליון ואח׳, פס״ד מיום 12/02/2025

מידע נוסף

  • הערת מערכת

    מאמרים המפורסמים באתר האיחוד החקלאי על ידי אנשי מקצוע מייצגים את דעתם בלבד, אינם מהווים חוות דעת משפטית (אלא אם נאמר במפורש) ואינם מייצגים את עמדת תנועת האיחוד החקלאי .
    לפרטים נוספים ותגובות ניתן לפנות לכותב המאמר בהתאם לפרטיו המפורטים לעיל.

בבג"ץ הקרקעות (244/00) ניתנה דוגמא יחידה למכשיר להשגת צדק חלוקתי והיא היטל ההשבחה (סעיף 39 לפס"ד בפסקה שנייה)

על פי הגדרת "חכירה לדורות" בסעיף 1 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה - 1965 (להלן ה"חוק") משנת 1999 ועל פי הנוסח הקיים של סעיף 21 לתוספת השלישית לחוק, על מרבית מקרקעי ישראל החכורים לדורות לרבות קרקעות שיש למחזיקיהם הזכות להתקשר עם רשות מקרקעי ישראל בחוזי חכירה לדורות לפי החלטות מועצת מקרקעי ישראל  - לא חל היטל השבחה.


בפסק דין בלוך (רע"א 725/05 הועדה המקומית לתכנון ובניה השומרון נ' עוזי ושפרה בלוך), אשר ניתן על ידי ביהמ"ש העליון ביום 3.9.2014, נקבע כי יש לראות בבני רשות בחלקות המגורים בנחלות במשבצות הישובים החקלאיים כחוכרים לדורות, לצורך חיובם בתשלום היטל השבחה.

למרות פס"ד האמור לעיל, מדובר בשינוי חלקי בלבד, שכן הוראות סעיף 21 לתוספת השלישית, המחריגות קרקע חקלאית שיעודה שונה מחבות בהיטל השבחה – טרם תוקנו.

להלן הצעתינו לתיקון חוק התכנון והבניה לביטול העיוות ההיסטורי:

מידע נוסף

  • הערת מערכת

    מאמרים המפורסמים באתר האיחוד החקלאי על ידי אנשי מקצוע מייצגים את דעתם בלבד, אינם מהווים חוות דעת משפטית (אלא אם נאמר במפורש) ואינם מייצגים את עמדת תנועת האיחוד החקלאי .
    לפרטים נוספים ותגובות ניתן לפנות לכותב המאמר בהתאם לפרטיו המפורטים לעיל.

בעקבות פס"ד בלוך (רע"א 725/05 הועדה המקומית לתכנון ובניה השומרון נ' עוזי ושפרה בלוך), אשר ניתן ב- 3.9.2014 בבית המשפט העליון, נקבע כי יש לראות בבני רשות בחלקות המגורים בישובים החקלאיים כחוכרים לדורות, לצורך חיובם בתשלום היטל השבחה.

בפסק דין שניתן ביום 10.5.2016 בבית המשפט העליון בר"ם 468/16, הוינגמן ובניו נגד הועדה המקומית לתכנון ובנייה ראשון לציון וע"א 7084/13 בר יהודה בע"מ נגד הועדה המקומית לתכנון ובנייה שומרון ואח' בוטלה "הלכה קנית" ונקבע כי במידה ואושרה תוכנית משביחה על קרקע המוחזקת על ידי יזם בתקופת הסכם פיתוח, על היזם יהיה לשלם היטל השבחה וכיוצא מזה היזם ייחשב כחוכר לדורות גם לצורך החלת ההחלטות לעניין "דמי היתר", "הפרשי ערך" והחזר היטל השבחה ששילם.

מושב נתבע לשלם היטל השבחה בגין שינוי יעוד של מקרקעין הכלולים בחוזה המשבצת (במקרה זה חוזה משולש, הכולל את הסוכנות היהודית), שהיו ביעוד ציבורי ולא חקלאי, ליעוד של תחנת תדלוק. התחנה נבנתה על ידי תאגיד בשליטת המושב.

המקרה הגיע לדיון בבית המשפט העליון.

היטל השבחה הינו היטל החל מכוח חוק התכנון והבניה החל במקרה של השבחת מקרקעין.

התוספת השלישית לחוק קובעת כי השבחה הינה  "עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג".

כן נקבע כי " היו המקרקעין מוחכרים לדורות, ישלם החוכר את ההיטל" (ההדגשה שלי, ח.ש.).

ע"א 8331/17 רשות מקרקעי ישראל ואח' נ' שאולה באטה, פס״ד מיום 12/07/2020

החלטות חדשות במושבי עובדים מתחילות להשוות למעשה את המשק החקלאי (הקרוי הנחלה) לקרקע עירונית לכל דבר.

בעבר התרגלנו לראות במשק חקלאי, יחידה חקלאית סגורה שאינה ניתנת למימוש קרקעי מסחרי או אפילו לחלוקה בין יורשים או רחמנא ליצלן, הכנסת רוכשים זרים לתמונת המשק החקלאי והנה לאחרונה מתגלים בקיעים מהותיים בכך ונתארם להלן

בעקבות הרפורמה במנהל מקרקעי ישראל, חלק מחוכרי קרקע מינהל, זכאים לרכוש את הבעלות שלהם כך שירכשו את אותם 9% מרמ"י. 

היו אגב גם מקרים שהיטיבו עם החוכרים (בעיקר בדירות בבנייהרוויה או במגרשים קטנים בבניה נ

בהחלטת ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה של מחוז צפון, מיום 21.6.2020, (רצ"ב) נקבע כי קיבוץ אשר חתם על הסכם שיוך דירות יחויב בהיטל השבחה בגין הקרקע שנגרעה משטחו, בכפוף לפטור הקבוע בחוק לדירת מגורים לשטח בנייה עד 140 מ"ר.

ההחלטה, הנסובה על כ-38 עמודים, מכילה התייחסות לנושאים רבים הקשורים בנושא היטל ההשבחה בכלל, ובמגזר החקלאי בפרט. ועל הקשר שבין חובת תשלום היטל השבחה החל על הקיבוץ לחובת תשלום "חלף היטל ההשבחה" החל על רשות מקרקעי ישראל (להלן – רמ"י) .

העוררים, קיבוצים שבשטח הועדה המקומית לתכנון ובניה גליל עליון, שחלקם חוכרים לדורות, פעלו לשיוך הדירות לחברי הקיבוץ בהתאם להחלטה מועצת מקרקעי ישראל מספר 751 שעניינה "שינויים במבנה הארגוני והקצאת קרקע בקיבוצים".

העוררים טענו בין השאר שבמסגרת מערכת היחסים החוזית שבינם לבין רמ"י, עפ"י הוראות החלטה 751 הקיבוץ לא רשאי לגבות תשלום בגין הקרקע הנגרעת, אלא רק עבור המבנה הקיים שבקרקע, וכי אין להשית על הקיבוץ את היטל ההשבחה מאחר ורמ"י, לה משולמים דמי חכירה מהוונים בשיעור מלא בגין השיוך מעבירה חלף היטל השבחה בשיעור 12% לרשות המקומית

במסגרת הרפורמה ברשות מקרקעי ישראל, נערכות עסקאות העברה מחכירה לבעלות בקרקע עירונית. בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל בחלק מהעסקאות נדרש החוכר לשלם בתמורה להעברת הבעלות סכום מסוים, הנגזר משווי הקרקע. במסגרת העסקה, רוכש החוכר את כלל הזכויות בקרקע. בהתאם לכך, כוללת שומת שווי הקרקע

בנוסף למצב התכנוני הנוכחי, גם התייחסות למצב התכנוני העתידי בקרקע. לאחרונה, בעקבות דיון שהתקיים עם רשות מקרקעי ישראל , התעוררה השאלה האם יש להתחשב במרכיב היטל השבחה הצפוי במסגרת חישוב שווי הקרקע לצורך עסקאות הקניית בעלות?

מתוך מכתב של ארז קמיניץ, המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, לאוהד עיני, השמאי הממשלתי הראשי, מיום 18/06/2020.

ערעור בגלגול שלישי. מושב מעונה קידם באמצעות תאגיד שבשליטתו התקשרות עם רמ"י לצורך הקמת תחנת תדלוק ושירותי דרך במקרקעין אשר בשטחו. בהתאם לכך, שונה ייעוד המקרקעין משטח ציבורי פתוח לתחנת תדלוק ושירותי דרך ע"י הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ובנוסף לכך חויב המושב בהיטל השבחה בגין שינוי ייעוד המקרקעין. על אף שהיטל ההשבחה שולם, הגיש המושב ערר לוועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה. לאחר שהוועדה דחתה את הערר, הגיש המושב ערעור לבית המשפט לעניינים מנהליים, אשר קיבל את הערעור. על פסק דין זה הגישה הוועדה לתכנון ובנייה בקשת רשות ערעור לבית המשפט העליון.  

בר"ם 8432/18 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה מעלות תרחישא נ' מעונה מושב עובדים להתיישבות,, פס״ד מיום 02/12/2019

 

 

מושב נתבע לשלם היטל השבחה בגין שינוי יעוד של מקרקעין הכלולים בחוזה המשבצת (במקרה זה חוזה משולש, הכולל את הסוכנות היהודית), שהיו ביעוד ציבורי ולא חקלאי, ליעוד של תחנת תדלוק. התחנה נבנתה על ידי תאגיד בשליטת המושב.

המקרה הגיע לדיון בבית המשפט העליון.

היטל השבחה הינו היטל החל מכוח חוק התכנון והבניה החל במקרה של השבחת מקרקעין.

התוספת השלישית לחוק קובעת כי השבחה הינה  "עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג".

כן נקבע כי " היו המקרקעין מוחכרים לדורות, ישלם החוכר את ההיטל" (ההדגשה שלי, ח.ש.).

בר"מ 8432/18, הועדה המקומית מעלות תרשיחא נ' אזרך איזולדה, מעונה מושב עובדים להתישבות. פסק הדין ניתן על ידי כבוד השופט פוגלמן, בהרכב עם כבוד השופטים ברק-ארז ומזוז.

ת"א דיין ואח' נ' בנק דיסקונט לישראל בע"מ ואח'

עמוד 1 מתוך 3

האיחוד החקלאי

דרך מנחם בגין 74 , תל אביב
תל אביב, 67215
טל: 03-5620621, פקס: 03-5622353
ליצירת קשר בדוא״ל

This e-mail address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.