עדכון המועד הקובע בהשגות על שומות דמי רכישה / אביגדור ליבוביץ, עו״ד

ביום 9.4.2023 הגשנו בשיתוף עם קולגות את העתירה לבג"ץ שבמרכזה עומדת הדרישה כי בית המשפט העליון בשבתו כבג"ץ, יקבע כי פרק 4.20 בקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל, כנוסחו לאחר תיקונו ביום 4.3.2020 - חורג מהותית מסמכות רמ"י לפי הדין המסמיך אותה, וראוי להורות על תיקונו על-ידי החייאת נוסחו הקודם לפיו מועד אומדן ערך הקרקע מושא עסקה במקרקעי ישראל הוא מועד העסקה בגינה מבוקשת הסכמת המשיבה 2, ולא מועד מתן שומת ערך הקרקע בפועל על-ידי השמאי מטעם רמ"י.

תנועת האיחוד החקלאי ותנועת המושבים הצטרפו לעתירה כידידי בית המשפט וכן לשכת שמאי המקרקעין שלחה מכתב התומך בעתירה ומבהיר את האבסורד שמתקיים לאור כך שרמ"י גובה דמי רכישה בהתאם לשווי הקרקע במועד הוצאת השומה תחת מועד ביצוע העסקה.

ביום 27.3.2025 בשעה 9:00 יתקיים הדיון בעתירה בבית המשפט העליון.

השגה משפטית על המועד הקובע בשומות דמי רכישה:

הבהרתי בעדכונים קודמים והמלצתי לא לשלם את השומות לדמי רכישה ותחת זאת להגיש השגה משפטית בתוך 21 ימים ממועד קבלת השומה במסגרתה יש להעלות את הטענה ביחס לעדכון המועד הקובע בשומה למועד ביצוע העסקה.

ככל והתקבלה תשובה מרמ"י בהשגה המשפטית - שדוחה את ההשגות על המועד הקובע ולעיתים מתקנת את המועד הקובע ולוקחת "אחריות" על חלק מהעיכובים - יש להגיש השגה כלכלית על השומה בתוך 60 יום מקבלת תשובה בהשגה המשפטית.

לאור כך שההליכים ברמ"י ארוכים ביותר עד לקבלת תשובה בהשגות משפטיות וכלכליות, סביר להניח כי ההחלטה בהשגה תתקבל לאחר שיתקיים הדיון בבית המשפט העליון וככל הנראה ההכרעה תתקבל בדיון הקרוב.

אביא מקרים להמחשה בהם הוגשו השגות משפטיות על השומות בהם רמ"י עדכנה את המועד הקובע:

מקרה ראשון:   

1. העסקה בוצע ביום 27.5.2019.
2. ביום 18.7.23, כארבע שנים לאחר ביצוע העסקה, התקבלו מפרט כספי ושומה לדמי רכישה.
3. המועד הקובע לשומה נקבע ליום 21.5.23 - כלומר ארבע שנים!!! לאחר מועד העסקה.
4. שומת דמי הרכישה עמדה על סך של 2,300,000 ₪.
5. ביום 1.8.23 הוגשה השגה משפטית על המועד הקובע בשומה.
6. ביום 22.9.24 - כלומר מעל שנה ממועד הגשה ההשגה המשפטית - התקבלה החלטה כי רמ"י קבלה את ההשגה באופן חלקי ותקנה את המועד הקובע וכי המוכר זכאי להחזר כספים.
7. המועד הקובע בשומה העדכנית לאחר ההשגה נקבע ליום 20.4.2021 - כלומר שנתיים לאחר מועד העסקה ושנתיים מוקדם למועד הקובע בשומה הראשונה של רמ"י - רמ"י הקדימה את המועד הקובע בשנתיים.
8. השומה לאחר ההשגה המשפטית נקבעה על סך של 1,950,000 ₪.
9. המוכר קיבל השבה של כספים בצירוף הצמדה בסך של כ- 400,000 ₪!!!

מקרה שני:      

1. העסקה בוצע ביום 1.12.2015.
2. ביום 5.3.2024, כתשע שנים!!! לאחר ביצוע העסקה התקבלו מפרט כספי ושומה לדמי רכישה.
3. המועד הקובע לשומה נקבע ליום 10.6.2023 - כלומר כשמונה שנים!!! לאחר מועד העסקה.
4. שומת דמי הרכישה עמדה על סך של 4,000,000 ₪.
5. ביום 20.3.2024 הוגשה השגה משפטית על המועד הקובע בשומה.

1. ביום 8.1.2025 - כלומר כעשרה חודשים ממועד הגשה ההשגה המשפטית - התקבלה החלטה כי רמ"י קבלה את ההשגה באופן חלקי ותקנה את המועד הקובע וקבעה כי המוכר זכאי להחזר כספים.      
   
   במכתב רמ"י נכתב כך:  
   
   "... מבלי לגרוע מהאמור לעיל, לפנים משורת הדין ולצורכי פשרה, צוות חוזים לדורות במרחב (להלן: "הצוות") יהיה מוכן להכיר בעיכוב מסוים וחלקי שאינו של מרשיך ולהמליץ לגורמים המוסמכים ברשות לתקן את העסקה ולקבל באופן חלקי את ההשגה שבנדון, כך שהמועד הקובע יעמוד על מועד מוקדם יותר ויהא לתאריך 10.9.2022 (להלן: "המועד הקובע החדש").  

6. המועד הקובע בשומה העדכנית לאחר ההשגה נקבע ליום 10.9.2022 - כלומר כשבע שנים לאחר מועד העסקה וכתשעה חודשים מוקדם למועד הקובע בשומה הראשונה של רמ"י.
7. שווי הקרקע הופחת בסך של כ- 400,000 ₪ והשומה הופחתה לסך של 3,800,000 ₪.
8. המוכר קיבל השבה של כספים בצירוף הצמדה בסך של כ- 200,000 ₪!!!

מקרה שלישי (התקבל באדיבותו של מר ניצן מקובר שמאי מקרקעין מומחה למגזר החקלאי):

1. ביום 5.7.2021 נמכרה נחלה בדרום השרון תמורת סך ברוטו של כ- 10,400,000 ₪. 
2. ביום 3.6.2024 התקבלה שומה ע"י רמ"י למועד קובע 31.1.2024.
3. בשומת רמ"י נקבע כי שווי חלקת המגורים בסך של 2.5 דונם עומד על 17,000,000 ₪.
4. דמי הרכישה עומדים על סך של 5,850,000 ₪ במעוגל.
5. בהחלטה בעיון חוזר לנחלה אחרת באותו מושב שהתקבלה ביום 16.11.2021 בסמוך למועד ביצוע העסקה בדוגמא שלעיל, נקבע ע"י השמאי הממשלתי כי שווי הקרקע עומד על סך של 11,130,000 ₪. דמי הרכישה המחושבים עפ"י ההחלטה בגבולות של
   כ- 3,600,000 ₪. 
6. כלומר - בהשוואה בין מועד מכירת הנחלה בדוגמא שלעיל, לבין מועד שומת רמ"י מתקבל הפרש שווי של כ- 40% לערך בתשלום דמי הרכישה!!!

החלטה בוועדת השגות - אי צדק במועד הקובע בשומות רמ"י (התקבל באדיבותו של מר משה ברנע, שמאי מקרקעין מומחה למגזר החקלאי):

בהחלטה של וועדת ההשגות שהתקבלה לאחרונה התייחס השמאי המכריע בועז קוט לאי הצדק שנגרם לחוכרים נוכח החלטת רמ"י לגבות דמי רכישה/דמי היוון בגין שווי ערך קרקע למועד הוצאת השומה תחת מועד ביצוע העסקה ונביא את דבריו החשובים והמדהימים יש לומר (ההדגשות אינן במקור):         

עמדת חבר הועדה בועז קוט, שמאי מכריע :

1. אחת מטענות שמאי המשיג הינה קביעת המועד הקובע.
2. אני מבקש כאן להתמודד עם טענה זו, וזאת בניגוד לחלק מהחלטות אחרות בהן הייתי שותף ולא הבעתי את דעתי המקצועית בנפרד ולהלן דעתי המקצועית בנפרד בעניין קביעת המועד הקובע.
3. מטרת ועדת ההשגות היא לשמש ערכאת ערר על החלטה קודמת בהשגה ראשונה, שנדונה אצל השמאי המחוזי.
4. ועדת ההשגות הונחתה לדון בסוגיות שמאיות בלבד ולא במרכיבים אחרים הקיימים במערכת העסקית של רשות מקרקעי ישראל, כך נקבע בקודקס החלטות מועצת מקרקעי ישראל, סע' 4.20.16 (א(.
5. אציין, כי בפתח כל דיון בו ועדת ההשגות ההרכב מצהיר בפני הצדדים, בין היתר, כי הוועדה אמונה לדון בפן השמאי בלבד ולא תדון בעניינים משפטיים כאלה ואחרים וזאת מחוסר סמכות.
6. שמאי המשיג הציף טענה בעניין המועד הקובע לשומה.
7. כלל בסיסי בשומת מקרקעין הוא, הגדרת "היום הקובע" לאומדן שווי מקרקעין, ומכאן שמדובר בסוגיה שמאית.

להלן דוגמאות:

• תאריך קובע יכול להיות ליום כתיבת השומה/יום חתימתה. בדרך כלל תאריך אקראי כזה יינתן עת מבקש השומה פונה אל שמאי מקרקעין וברצונו להבין או לדעת מה שווי הנכס שלו בעת הבקשה או בסמוך לה.
• בשומות היטל השבחה התאריך הקובע הוא אחר ונקבע ליום ה- 15 לאחר פרסום התוכנית המשביחה למתן תוקף ברשומות.
• בהקלות בנייה אותן מאשרת הועדה המקומית לתכנון ולבנייה, התאריך הקובע הינו יום אישורה של הבקשה להקלה, וכן הלאה.

8. מטרת קביעת תאריך לשומה בכל מקרה ומקרה היא מתן ודאות וסופיות למועד אחד שאינו אמור להשתנות באופן אקראי.
9. גם בעניין חישוב שווי נחלה ובהתאם למדיניות רמ"י נקבע התאריך לאומדן שווי חלקת המגורים בנחלה לצורך דמי רכישה ליום הזמנת השומה על ידי רמ"י או לכל היותר ליום השלמת השומה. המקור לכך בסע' 8.3.50 לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל.
10. כידוע, דמי הרכישה החליפו את דמי ההסכמה שהיו נהוגים בעבר בעת מכר נחלה. דמי ההסכמה חושבו למועד המכר של הזכויות בנחלה.
11. לאור כך, על רמ"י לקיים את הכללים ולעמוד בהם. המועד הקובע אינו יכול להיות בהתאם להספק עבודה של המערכת המבצעת של רמ"י או של השמאים מטעמה, או משך זמן הצגת מסמכים כלשהם בפני הוועדה אשר אינם קשורים באופן ישיר לעסקת המכר.
12. לא סביר, כי מועד קובע לעניין גביית תשלום לא יהיה ידוע לצדדים מלכתחילה. למותר לציין, כי בעל הזכויות, עת הוא מקבל את ההחלטה לממש את זכותו למכור נכס, עושה את חישוביו בהתאם למצב הנדל"ן הרווח באותה עת. יתכן אף כי החלטתו למכור את הנכס היא כתוצאה ממצב השוק באותה תקופה.           

בעניין זה ראו פסיקת בית המשפט העליון בעניין "רימלר", רע"א 3860/21 שלמה רימלר נ' רשות מקרקעי ישראל:

"ההליך שלפנַי הביאני להרהר אחר מדיניות חישוב דמי ההיתר על ידי רמ"י, מקום בו קיים פער זמנים בין המועד שבו התגבש החיוב בדמי ההיתר, לבין מועד התשלום בפועל. אין לכחד, מדיניות רמ"י, שלפיה ככל שלא שולמו דמי היתר במועד שבו התגבש החיוב, יחושבו דמי ההיתר על בסיס שווי הנכס העדכני - מעוררת קושי. כך, כאשר קיים פער זמנים בין מועד היווצרות החוב, לבין מועד התשלום בפועל, תביא עליית מחירי הנדל"ן לעליה משמעותית בגובה החוב . "

13. בענייננו, הבקשה להקניית בעלות הוגשה במרץ 21 , הזמנת העבודה לשמאי רמ"י הועברה אליו ביום07.11.21  שביקר בנכס בתאריך 10.11.21 , והעביר את השומה לרמ"י לאחר
     כ - 4.5 חודשים מיום הביקור בנכס קרי בתאריך 23.03.2022 .
14. בתקופה זו, בין השנים 2021-2022 אנו עדים לעליית מחירים משמעותית וחריגה בקרקעות למגורים.
15. נתוני ההשוואה שהובאו בחשבון נערכו בין מאי לדצמבר 2021, אך מקדם ההתאמה למועד מביא בחשבון התאמה גבוהה בשיעור של 8% לשנה בשל אותן עליות מחירים. זאת בעוד שבשנים קודמות הובאה ע"י רמ"י התאמה למועד בשיעור שבין 4% ל- 5% לשנה.
16. עולה מהאמור חוסר צדק.
17. עוד לעניין זה אציין, כי ביום  17.04.2024 נשלח מכתב מטעם לשכת שמאי המקרקעין למנכ"ל רמ"י, מר ינקי קוינט, על פי עמדתם, המועד הקובע לשומת דמי הרכישה במקרה של העברת זכויות בנחלה, בדומה לשומות לדמי הסכמה בעבר ובדומה לשומות לצרכי מס שבח, יהיה מועד חתימת החוזה.
18. לסיכום אומר, כי הוועדה כפופה לנהלי המשיבה ולאור כך אצטרף לעמדת חברי לוועדה למרות שהתוצאה המתקבלת אינה צודקת.     

אני ממליץ לבעלי המקצוע שמגישים השגות לצטט את הדברים שלעיל בהשגות המשפטיות על המועד הקובע (א.ל.).

סיכום:

ביקשתי מהבינה המלאכותית שתאתר עבורי משפט מפרקי אבות שיכול להתאים למקרה שלנו שבו אנשי המקצוע מכל עבר אומרים לרמ"י - הפעם אתם טועים בגדול! הפעם עברתם כל גבול! הפעם עליתם על עצים גבוהים ואנחנו נותנים לכם סולם לרדת! - והבינה המלאכותית השיבה לי כך:

המשפט שאתה מתאר דומה לפסוק מתוך פרקי אבות, פרק ה', משנה י"ח: 

"הפוסל במומו פוסל."

המשמעות היא, שאדם שפוסל אחרים על חסרונותיהם או טעויותיהם, בעצם חושף את חולשותיו או טעויותיו האישיות.

במובן כללי יותר, אם כולם אומרים למישהו שהוא לא צודק, ייתכן שהוא טועה. זה יכול להוות רמז לכך שלדעת הרוב יש ערך, ושהטענה שלו אולי לא נכונה.

רמ"י כנראה לא תסכים להקשיב לבינה המלאכותית אך אני מאמין ומקווה שהשופטים בירושלים יבינו כמו שהבינה הבינה שהמלך הוא ערום!

ובמילותיה של הבינה המלאכותית:        
"הביטוי "המלך הוא ערום" מתאר מצב שבו אנשים מתעלמים או לא מוכנים להכיר במציאות, למרות שהיא ברורה לכולם"

נראה לי שהבינה המלאכותית מדייקת את הדברים בצורה מושלמת!!!

אני מודה לשמאים מר ניצן מקובר ומר משה ברנע על השיתוף בחומר המקצועי החשוב שמתואר לעיל.

בשורות טובות לכל עם ישראל!