הזכויות הקנייניות גוברות על הזכויות התכנוניות / דודו קוכמן, עו״ד

25 אוק 2020 המחברת/ת:
דודו קוכמן, עו״ד דודו קוכמן, עו״ד

בית המשפט העליון קבע בימים אלה כי הזכויות הקנייניות של המערערות הם הקובעות את זכותם של בעלי הזכויות בקרקע .

מדובר על ערעור שהוגש לבית המשפט העליון על פסק דין של בית המשפט המחוזי שהוגש בהמרצת פתיחה שבה עתרו המערערות לסעד הצהרתי הקובע כי מטרת החכירה היא "מגורים א' " ולא "משק עזר".

המגרש המדובר בן כ-3 דונם בקרית טבעון היה חלק מ-15 מגרשים שהוחכר על ידי המנהל  לאגודה שיתופית "אלה" שהורי המערערות נמנו על חבריה.

חוזה החכירה נחתם בשנת 1974, אך הוחל רטרואקטיבית משנת 1952 לשתי תקופות של 49 שנים, קרי עד שנת 2050 ואין מחלוקת על כך שהחוזה המקורי היה חוזה למשק עזר ובמועד כריתת החוזה התכנית המפורטת שחלה על המגרש יועדה למשקי עזר.

בשנת 1993 עודכנה תכנית מפורטת חדשה בחלקה המדוברת שמטרתה הייתה לשנות את ייעוד המגורים ל"מגורים א" וכמה שנים לאחר מכן גם פורקה האגודה ולפיכך נחתמו בהמשך חוזים נפרדים בין המנהל לבעלי הזכויות ובהן המערערות שירשו את הזכויות מהוריהן.

החוזה המדובר נחתם בשנת 2001 ובו נקבע כי מטרת החכירה היא "משק עזר" והמערערות מכרו את זכותן במגרש בשנת 2014, כאשר עד למועד זה שולמו דמי חכירה בגין המגרש במחיר התואם למשקי עזר.

המערערות פנו למנהל לאשר שמטרת החכירה היא מגורים ומשלא קיבלו את מבוקשן הגישו המרצת פתיחה לביהמ"ש המחוזי.

המחלוקת המרכזית בין המנהל למערערות היא מהו שיעור דמי הפיצול בו חבות המערערות ובעוד הן טוענות כי התשלום הינו 31% בגין המגרש, קבע המנהל כי התשלום הינו 51% בהיות הנכס משק עזר.

בית המשפט המחוזי דחה את המרצת הפתיחה ועל כך הוגש הערעור. בעקבות הדיון בערעור הותר למערערות להגיש ראיות נוספות והתיק שב לדיון בביהמ"ש המחוזי בטענה לאפליה ולהסתמכות אך בית המשפט המחוזי לא מצא מקום לטענות אלו ולא שינה החלטתו ועל כך הוגש הערעור.

בית המשפט העליון בהרכב כבוד השופטים י. עמית, ד. ברק-ארז וד. מינץ קבע כי אין מקום להתערב בהחלטת בית המשפט המחוזי.

המסקנה שאליה מגיע בית המשפט העליון היא שלפי החוזה המקורי מטרת החכירה של בעלי הזכויות היא משק עזר וחוזה החכירה שהוסב מהאגודה שפורקה למערערות אינו משנה את מטרות החכירה המקוריות וכך גם דמי החכירה ששולמו בהתאם לחוזה משק עזר.

עוד קובע בית המשפט כי העובדה שהתב"ע (תכנית בנין עיר) שחלה על המקרקעין במועד כריתת החוזה, שונתה במעבר לחוזה החכירה החדש יש לה משמעות תכנונית אך אין בכוחה של התכנית כדי לשנות את הזכויות הקנייניות של המערערות.

ראוי לציין לבסוף את דברי בית המשפט ובשל חשיבותו מצוטט במלואו:

"בשולי הדברים אציין כי המקרה מדגים עד כמה קשה ומסובך לאדם מן הישוב לבצע עסקה ולכלכל חישוביו מראש, כאשר הנהלים וההוראות מתחלפים ומשתנים חדשות לבקרים וכאשר עניינו תלוי בשומות שיערכו בעתיד (דמי היוון, דמי פיצול, היטל השבחה, מס שבח)".

בית המשפט קובע כי לא התב"ע היא היוצרת את זכויותיו הקנייניות של החוכר, אלא זכויותיו הקנייניות של החוכר הן שכפופות ומותאמות להוראות והמגבלות התכנוניות הקבועות בתב"ע.

ע"א 7023/18 גוטמן רחל ורות ארבל נ' רשות מקרקעי ישראל, פס״ד מיום 01/10/2020

דודו קוכמן, עו״ד

מזכ"ל תנועת כפרי האיחוד החקלאי.

עורך דין בעל תואר שני L.L.M במשפטים. אוניברסיטת בר אילן.

טל: 03-5620621

פקס: 03-5622353

דוא״ל: dudu@ihaklai.org.il

רישום לחוזר השבועי של האיחוד החקלאי

שם* דואר אלקטרוני * טלפון נייד
חובה למלא רק את השדות המסומנים ב *

לפסקי דין בנושאים:

אגודה קהילתית אגודות שיתופיות אגרסקו אחריות נושאי משרה איכות הסביבה אי תחרות אנרגיות מתחדשות אפליה כלפי נשים ארגון מגדלי העופות ארנונה אשראי בוררות בחירות בחירות לועד הנהלה בטיחות בעבודה ביטול בן ממשיך ביצים בית מקצועי בן ממשיך גודל הנחלה דגי נוי דיני חוזים דיני מכרזים דיני נזיקין דיני עבודה דמי פיתוח הורשת זכויות החלטה 737 החלטה 979 החלטה 1101 החלטה 1261 החלטה 1265 החלטה 1524 החלטה 1547 היוון היחידה השלישית היטל השבחה הסגת גבול הסוכנות היהודית הסכם בין יורשי נחלה הסכם משולש הסכמי פיתוח העברת זכויות הפקעות הפרשות לפנסיה הקצאת מגרשים הרמת מסך השבות מקרקעין השכרת בתי מגורים השמדת תוצרת חקלאית התיישבות ועדות ביקורת ועדות קבלה ועד מקומי ועד קהילה ועדת השגות ותמ״ל זכויות בחלקת המגורים זכויות היסטוריות זכות עיון במסמכי אגודה חובת השבה למעסיק חוזה חכירה חוכר לדורות חוק ההתיישבות חיוב בגין שירותים קהילתיים חכירה חכירה לדורות חלופת האגודה חלף היטל השבחה חקלאות טיפול בבעלי חיים ייבוא וייצוא ירושת משק חקלאי כתב הודאה וסילוק כתבי שיפוי לולים לשון הרע מדור משפטי מדור עסקי מועצות אזוריות מיסוי מיסוי מקרקעין מיסי קהילה מכסות ביצים מכרזים מניות תנובה מסך התאגדות מס מעסיקים מס רכישה מס שבח מערכת המשפט משבצת משק עזר משרד החקלאות נזיקין נחלה נפוטיזם סדר דין סדרי דין סילוק יד במקרקעין סמכויות בית דין לעבודה סמכות שיפוט סעיף 114 לחוק הירושה סעיף 197 עובדים זרים עובדים פלסטינאים עיגון זכויות ערבון ערבות ערעור על החלטות הרשם פינוי מאדמות מינהל פיצוי בגין גריעת שטחים מהמשבצת פיצוי בגין שימוש חורג פיצוי יורשים פיצויי סבל פיצויי פיטורין פיצול נחלה פירוק שיתוף במקרקעין פלישות חקלאיות פנסיה פקיעת חברות קבורה קורונה קיבוצים קליטה קנאביס קנביס רפואי קניין רוחני קרקע קרקע תפוסה רישום זכויות רשות מקרקעי ישראל רשם האג״ש שיוך דירות בקיבוצים שימושים חורגים שינויי יעוד שעות נוספות תביעת דיבה תחנות דלק תכנון ובניה תכנית דיור לאומי תנאי מקפח בתקנון תנובה תקנון אג״ש תרבות וחינוך תשלומים לאגודה קהילתית

האיחוד החקלאי

דרך מנחם בגין 74 , תל אביב
תל אביב, 67215
טל: 03-5620621, פקס: 03-5622353
ליצירת קשר בדוא״ל

This e-mail address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.