ביהמ״ש המחוזי במחוז מרכז דחה תביעה של תושבים מכפר ורבורג להצהרה לפיה חלק מקרקעות מושב כפר ורבורג, הינן בבעלות התובעים, כל אחד בהתאם לחלקו במקרקעין, כי  הכרזת האפוטרופוס לנכסי נפקדים שהחלקות הרלבנטיות הן "נכס נפקד"  בטלה מעיקרה ושהכרזת שר האוצר כי החלקות הרלבנטיות הן נכס נרכש ומופקע – אף היא,  בטלה מעיקרה.

ביהמ״ש דחה את התביעה משקבע כי הינו סבור כי התובעים הוכיחו את תביעתם והלכה למעשה, כי הנזק בתוך היישוב אם היתה מתקבלת התביעה מהווה אכיפה בלתי צודקת בנסיבות העניין, כי כי התובעים  לא הצליחו לעמוד בנטל הכבד, לסתירת הרישום במקרקעין. ביהמ״ש הוסיף וציין כי הינו  סבור כי לא ניתן ללמוד מהאופן בו נוסחו, כי הזכות המוענקת למתיישבים, היא זכות בעלות במקרקעין וכי ניתוח החוזים  מעלה כי מעולם לא ניתנה התחייבות או הסכמה, להעניק למתיישבים זכות בעלות.

ת"א (מרכז) 9106-02-08 אגרנוב ואח' נ' מנהל מקרקעי ישראל - ואח', פס״ד מיום 27/07/16
 

לאחרונה רמ"י החלה לפנות למושבים במטרה להסדיר את כלל שטחי המשבצת, הכוללים את האפשרות להגדיל את שטח המשבצת ולהסדיר את "עודף" המשבצת.

ביום 9.12.2014 ניתנה החלטת הנהלת רמ"י מס' 3666 "חידוש חוזי משבצת- הגדרת שטחים עודפים לקבע וזמני". ההחלטה קובעת מתווה עבודה להסדרת סוגיית השטחים "העודפים" ומתן פתרונות ויצירת אחידות להגדרת השטחים העודפים והפרדתם לשטחי קבע ושטחיים זמנים.

בין השאר קובעת החלטת הנהלת רמ"י, 3666, בסע' 8 תנאי ליישום החלטות מועצת מקרקעי ישראל כדלקמן:

"כל יישום של החלטות מועצה מטיבות יותנו בהגדרת שטחים עודפים, לרבות עסקות תעסוקה, אנרגיה סולארית ואיוש נחלות בהתאם להחלטות מועצה 1226, 1272 ו- 1317, שיוך וחתימה על חוזה לדורות על פי החלטות מועצה 1155 ו- 823. ככל שקיימות עסקות בשלבי הכנה מתקדמים, הרשות לא תעכב את אישור העסקה בהגדרת שטחים עודפים."

"חריגות בניה ושימושים חורגים" אלו הנושאים שנמצאים כיום על סדר היום הציבורי כאשר לפתחנו עומד יישום החלטה 1311 העוסקת במעבר מ"בר רשות" ל"חכירה לדורות" והחלטה 1464 שמטרתה היוון חלקות המגורים בנחלות. 

במהלך השנים אגודות חתמו על הסכמי משבצת מתחדשים (דו צדדי ותלת צדדי) שהקנו להן זכויות "בר רשות" בשטחי המשבצת כאשר בעלי הנחלות הינם "ברי רשות" של האגודה ביחס לזכויות בנחלות.

המטרה במסגרת יישום ההחלטות שלעיל הינה, בשלב ראשון, להפוך את בעלי הנחלות לבעלי זכויות "חכירה לדורות" במסגרת חתימה על הסכמי חכירה (אין עלות בשלב זה) ובשלב שני, כל בעל נחלה יוכל לבחור אם ליישם על הזכויות בנחלה את החלטה 1464 במסגרת "דמי כניסה" לפי שווי של 3.75% + מע"מ משווי חלקת המגורים או בתשלום "דמי רכישה" לפי שווי של 33% + מע"מ מחלקת המגורים הכוללת זכויות בנייה קיימות ופוטנציאל עתידי ובכך להתנתק סופית מכבלי רמ"י בחלקת המגורים.

בית המשפט קבע כי על חברה ששכרה קרקע בצומת הר טוב לשלם למושב העובדים "אשתאול", הוא בעל המקרקעין, סך כולל של 601,763 ₪. הסכום שנפסק מהווה שיפוי בגובה דמי השימוש הראויים שהמושב נאלץ לשאת בהם מול המנהל עקב שימוש חורג במקרקעין שנעשה על ידי החברה, וכן אי תשלום דמי שכירות ופיצוי מוסכם בגין אי פינוי המקרקעין המושכרים.

תא (שלום)(בית שמש) 1249-09 אשתאול-מושב עובדים להתיישבות חקלאית שית נ' שיש ירושלים אהרן גרבלסקי ובנו בע"מ, פס״ד מיום 06/06/2016

 החלטה 1458 - תעסוקה לא חקלאית בחלקת המגורים בנחלה / אביגדור לייבוביץ, עו״ד ושניר שער(רו״ח), עו״ד

החלטה 1458 - תעסוקה לא חקלאית בחלקת המגורים בנחלה / אביגדור לייבוביץ, עו״ד ושניר שער(רו״ח), עו״ד

ביום 8.5.16 חתם שר האוצר על החלטה 1458 שאושרה על ידי מועצת מקרקעי ישראל וקבעה כי ניתן להשכיר את המבנים לתעסוקה לא חקלאית (פל"ח) ביחס למבנים שאושרו בהיתר, כאשר מדובר על מבנים חדשים וכן על מבנים שהוסבו למבנה לפל"ח.
הבהרנו כי השימושים המותרים להשכרה במבני הפל"ח הינם שימושים שיש להם "זיקה למשק החקלאי ולמרקם הכפרי ושאינם תחרותיים לעיר".

כעת נביא את רשימת השימושים המזוהים כשימושים חקלאיים הקשורים למשק החקלאי ונבהיר כי לא מדובר על רשימה סגורה בשלב זה

 

בני הזוג ססי רכשו ממנהל מקרקעי ישראל את זכויות החכירה במגרש אשר נמצא בתחום מושב רמות נפתלי, ובהמשך לכך התקשרו בהסכם עם קדש נפתלי אגודה שיתופית חקלאית, לפיו בכפוף לתשלום של בני הזוג לאגודה, האחרונה תבצע עבודות פיתוח פנים המגרש.

בעקבות טעות או מחדל, קיר תמך נבנה במגרשם לא במקום שצריך היה, כך שהמגרש ואפשרויות הבניה צומצמו. כעת מבקשים בני הזוג צו להריסתו ובנייתו מחדש במקום המתוכנן.

ת"א(שלום)(צפת) 34053-04-13 ססי ואח' נ' קדש נפתלי אגודה שיתופית חקלאית בע"מ ואח', פס״ד מיום 15/12/15

 

מתי יאשר בית המשפט בקשה לסעד זמני, והאם יכול בעל קניין למנוע מעבר שכנו לחלקה החקלאית? / צבי שני, עו"ד

אחד המאפיינים הבסיסיים של בעלות על זכויות הקרקע, הינה האפשרות של בעלי הזכות לקבוע את זהות הפרטים להם הזכות להשתמש בקרקע, לעבור דרכה או לעבדה. ואולם, כמו כל זכות, אין היא אבסולוטית ומוחלטת, ולעתים מתנגשת היא עם זכויות אחרות, אשר גם הם למצער ראויות להגנה.

בצורת ההתיישבות של מושב, שלא פעם מאופיינים בקרבה פיזית גדולה בין חברי המושב והנחלות שלהם, עלול להיווצר מצב עובדתי, שבו מיקום נחלה של חבר מסוים, גורמת לאי נוחות וקשיים בעיבוד ובמגורים של חבר אחר, לו נחלה סמוכה לנחלת שכנו.

מי היורש? / אביגדור ליבוביץ, עו״ד ושניר שער (רו"ח, עו״ד

מי היורש? / אביגדור ליבוביץ, עו״ד ושניר שער (רו"ח, עו״ד

בעת מכירת נחלה על ידי יורשים (בין במכירה לצד ג' ובין בהסדר בין יורשים בו משולם כסף מחוץ לנכסי העזבון, כפי שעמדנו על כך במאמרים קודמים) ובמצב בו בנחלה יש בית מגורים אחד בלבד, חובה לבדוק את הזכאות לפטור ממס שבח לפי סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין.

ייחודיות הסעיף הינה בכך שהוא מעניק פטור ממס שבח למרכיב בית המגורים בנחלה, זאת ללא קשר לעובדה שליורש יש דירת מגורים נוספת משלו. ההגיון המונח בבסיס הסעיף הינו שהיורשים מנצלים פטור ממס שבח למרכיב בית המגורים שבנחלה שיכול היה לנצל המוריש ("כניסה לנעלי המוריש").

השימוש בסעיף זה הפך לחשוב ביותר, בייחוד לאור השינויים בסעיפי הפטור ממס שבח החל מיום 1.1.14 בו בוטל הפטור ממס שבח למכירת דירת מגורים פעם בארבע שנים (סעיף 49ב(1) שבוטל). ואולם, אחד מהתנאים לזכאות לפטור ממס שבח על פי סעיף 49ב(5) לחוק הינו ש"המוריש ערב הפטירה היה בעלים של דירה אחת בלבד". מכאן שיש לבדוק את זהות המוריש והיורש.

מי היורש? / אביגדור ליבוביץ, עו״ד ושניר שער (רו"ח, עו״ד

מי היורש? / אביגדור ליבוביץ, עו״ד ושניר שער (רו"ח, עו״ד


 

בעת מכירת נחלה על ידי יורשים (בין במכירה לצד ג' ובין בהסדר בין יורשים בו משולם כסף מחוץ לנכסי העזבון, כפי שעמדנו על כך במאמרים קודמים) ובמצב בו בנחלה יש בית מגורים אחד בלבד, חובה לבדוק את הזכאות לפטור ממס שבח לפי סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין.

ייחודיות הסעיף הינה בכך שהוא מעניק פטור ממס שבח למרכיב בית המגורים בנחלה, זאת ללא קשר לעובדה שליורש יש דירת מגורים נוספת משלו. ההגיון המונח בבסיס הסעיף הינו שהיורשים מנצלים פטור ממס שבח למרכיב בית המגורים שבנחלה שיכול היה לנצל המוריש ("כניסה לנעלי המוריש").

השימוש בסעיף זה הפך לחשוב ביותר, בייחוד לאור השינויים בסעיפי הפטור ממס שבח החל מיום 1.1.14 בו בוטל הפטור ממס שבח למכירת דירת מגורים פעם בארבע שנים (סעיף 49ב(1) שבוטל). ואולם, אחד מהתנאים לזכאות לפטור ממס שבח על פי סעיף 49ב(5) לחוק הינו ש"המוריש ערב הפטירה היה בעלים של דירה אחת בלבד". מכאן שיש לבדוק את זהות המוריש והיורש.

בית המשפט לעניינים מנהליים מחוז מרכז דחה עתירת בעלת מקרקעין הממוקמים צפונית לצומת פרדסיה נגד החלטת הועדה המחוזית לתכנון ובניה שלא להעניק לה היתר לשימוש חורג למשך שלוש שנים לשלושה מבנים. נקבע כי בעלת הקרקע לא הלינה על פגם בהליך המינהלי וכל טרונייתה היא כנגד התוצאה שהיא אינה שבעת רצון ממנה אשר אינה מצדיקה את התערבות בית המשפט.
עתמ (מרכז) 4941-07-13 יבולים נכסי ש. שרון (1964) בע"מ נ' הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז מרכז, פס״ד מיום  14/05/2016

האיחוד החקלאי

דרך מנחם בגין 74 , תל אביב
תל אביב, 67215
טל: 03-5620621, פקס: 03-5622353
ליצירת קשר בדוא״ל

This e-mail address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.

זוהר טבנקין 0587824237