אביגדור לייבוביץ, עו״ד

אביגדור לייבוביץ, עו״ד

משרד עורכי דין ליבוביץ מתמחה באגודות שיתופיות ומיסים.

דוא״ל: avigdor@lieblaw.co.il

דוא"ל: This e-mail address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.

"עידן הנחלה המהוונת" שאנו עוסקים בו רבות בשנים האחרונות יוצא לדרך הלכה למעשה במסגרת יישום החלטה 1464 ברשות מקרקעי ישראל.

בימים אלה ניתן להגיש בקשות ליישום החלטה 1464 בכל המרחבים של הרשות במסגרת מספר מסלולים:

"דמי כניסה" - תשלום בסך של 3.75% + מע"מ משווי חלקת המגורים - שווי חלקת המגורים תקבע בהתאם לשומה פרטנית כאשר שמאי רמ"י יקבע את שווי חלקת המגורים הכוללת זכויות בניה בסיסיות למגורים של 375 מ"ר, ביטול רצף בין דורי ואפשרות לפצל מגרשים מהנחלה לפי 33%. אין הנחות אזורי עדיפות לאומית בגין תשלום "דמי כניסה";
 "השלמה לדמי רכישה" - תשלום בסך של 29.25% + מע"מ - השלמה לסך דמי הרכישה (33% + מע"מ) לאחר קיזוז דמי הכניסה ככל ושולמו בשלב הראשון. תשלום זה כפוף להנחת אזורי עדיפות לאומית עד לתקרה של 900,000 ₪;
 "דמי רכישה" - תשלום בסך 33% + מע"מ משווי חלקת המגורים - שווי חלקת המגורים כוללת את המרכיבים הבאים: מלוא זכויות הבנייה הקיימות והעתידיות בחלקת המגורים, פיצול מגרשים מהנחלה, ביטול רצף בין דורי, פטור מתשלום דמי הסכמה במכירה בגין חלקת המגורים, אפשרות להשכיר בתים בנחלה, היוון חלקת המגורים. תשלום זה כפוף להנחת אזורי עדיפות לאומית עד לתקרה של 900,000 ₪. באזורי עדיפות לאומית "קו עימות" לאחר תשלום של 3.75% + מע"מ תהוון חלקת המגורים (קיימת כיום שאלה האם התשלום של 3.75% + מע"מ יחושב גם מהפוטנציאל התכנוני ועדיין אין מענה);
רכישת זכויות בחלקת המגורים מעבר ל- 2.5 דונם - בנחלות בהם חלקת המגורים גדולה יותר מ- 2.5 לפי תב"ע מאושרת ביום 27.3.07, ניתן לבקש לרכוש את הזכויות בשטח מעבר ל- 2.5 בסך של 91% (כפוף להנחת אזורי עדיפות לאומית).

חז"ל אמרו: "בניסן נגאלנו, בניסן עתידין ליגאל".

בחודש ניסן הטבע מתחיל להתעורר, הריח של הפרדסים באוויר נושא עימו בשורה לצמיחה והתפתחות. בפנימיות אנו מכוונים לסדר פסח עם המשפחה בכדי לזכור את מה שעברו אבותינו במצרים.

בפתיחת ההגדה אנו קוראים: "הָא לַחְמָא עַנְיָא דִּי אֲכָלוּ אַבְהָתָנָא בְּאַרְעָא דְמִצְרָיִם..."  

מה הקשר בין "לחם העוני" שאכלו אבותינו במצרים לימינו? ולמה אנו צריכים לזכור את מה שאבותינו אכלו במצרים בכל שנה בסדר פסח?

ההגדה באה ללמדנו שכאשר אבותינו היו במצרים הם היו במקום נמוך, סגור, צר, הם אכלו לחם עוני ולא הצליחו לעלות למעלה ולצאת מעבדות לחירות. השהייה במצרים בימינו היא עצימת עיניים למצב שבו אדם נמצא מבלי לעצור לרגע ולבחון את מצבו האישי הפנימי, לעשות חשבון נפש ולומר לעצמו, אולי אני אשם במצב אליו הגעתי?

בליל הסדר אנו חווים מפגש משפחתי עם כל הבעיות שכרוכות בכך. אם אדם מגיע לליל הסדר מכוון למקום של יציאה מעבדות עם רצון לצאת מהמקומות הנמוכים בהם הוא נמצא, מהבעיות שסובבות את חייו ובאמת הוא מסכים להשתנות, בלילה הזה שנקרא "ליל שימורים", אפשר להגיע למקומות חדשים ונפלאים.

כעת נחבר את הדברים האמורים לגבי ליל הסדר לתהליכים שאנו חווים במסגרת "משפחה ונחלה" בדורות הקודמים ובמעבר לדור "הנחלה המהוונת".

"משפחה ונחלה" זהו המוטיב החוזר בהליכי גישור שמתנהלים בין הורים לילדים ובין ילדים ובני זוגם והורים מבוגרים, כאשר במרכזם עומדת נחלה עליה נאבקים ואותה מבקשים לחלק ולעיתים לנשל מי מבני המשפחה מלקבל חלק ממנה.

אנו מוצאים בכל פעם מקרים קשים יותר ויותר שנובעים מטעויות שחוזרות על עצמן. הורים עוברים תהליכים נפשיים מורכבים ביותר מול הילדים ובני זוגם והמטרה בהליך הגישור היא לנסות לאחות את השברים בכדי להותיר משפחה בנחלה.

רבות ניתן לשמוע מהורים את המשפט: "לא הייתי מאמין שזה יקרה במשפחה שלנו". אנשים חושבים שרק אצל השכנים הצרות דופקות על הדלת, הם לא מאמינים שמאבק על הנחלה יכול לפרק משפחה במחי יד, בשיחת חולין ואולי אפילו ברמיזה. יש משפחות שחיות על קרעי תרנגולת, רגע לפני פיצוץ, הורים הולכים על ביצים ליד הילדים, מצאנו שהם מבוהלים ממש לפני מפגשים משפחתיים שמא מישהו מהילדים יעלה את נושא הנחלה על השולחן או אולי ישאל שאלה שמי מהילדים בניתוח שגוי עשוי להבין לא נכון את הדברים ומשם הדרך לפירוק המשפחה קצרה מאוד.

נשאל - האם בעיניכם הגיוני שהורים שהגיעו לגיל גבורות יחיו בפחד שהמשפחה תתפרק להם מול העיניים בעודם בחיים? האם סביר שילדים יבקשו לחלק את "עור הדוב" לפני שהוא ניצוד? מה קרה כאן בדור האחרון? מדוע יש ריבוי מקרים שבהם ילדים שוכחים את ההורים?

עובדות שנקבעות בשטח ישפיעו על המשפחה לשנים רבות"

כך אמרתי להורים מבוגרים שהגיעו לקבל ייעוץ כיצד לחלק את הנחלה בין הילדים. ההורים סיפרו כי הם ביקשו לנהל ישיבה עם הילדים ולהציע הצעות כיצד לבצע חלוקה של הנחלה לאחר שהם ילכו לבית עולמם. ההורים קיימו את הפגישה המשפחתית אליה הוזמנו הילדים וגם בני זוגם. למרבה הצער הישיבה הגיעה למבוי סתום כאשר כל אחד ראה את עתיד הנחלה באופן שונה. אורי הבן הבכור מתגורר בנחלה מזה שנים רבות והוא ראה את עצמו כמי שיקבל את הזכויות בנחלה ואילו האחים האחרים לא הסכימו עם גישתו ודרשו גם הם לקבל זכויות בנחלה.

אביגדור לייבוביץשניר שערפתיחת השערים ליישום החלטה 1464:

"עידן הנחלה המהוונת", עומד בפתח ורמ"י כבר החלה ליישם את החלטה במרחב צפון ואף פתחה צוהר בשערים במחוז מרכז. בעת מכירת נחלה ולאחר תשלום "דמי רכישה" חבויות המס שיחולו על מוכרים עשויות להגיע לסך של כ- 50% באזור המרכז ולסך של כ- 45% באזורי עדיפות לאומית.

עמדנו על החישוב של הנחות אזורי עדיפות לאומית והראנו כיצד תחושב הנחת אזור עדיפות לאומית באזורי עדיפות "קו עימות", אזור א' ואזור ב', עד תקרה ההנחה שעומדת על 900,000 ₪ ובעת פיצול מגרש מנחלה עד 450,000 ₪.

חלוקת נחלה בין יורשים היא סוגיה מורכבת מבחינה משפטית, מיסויית ומשפחתית. מצאנו שהמקרים מסתבכים כאשר ההורים הותירו את הנחלה ללא צוואה שתתווה את הדרך עבור היורשים כיצד לחלק את הזכויות בנחלה. המקרים הקשים הם כאשר אחד או יותר מהילדים מתגורר בנחלה והזכויות שלו לא הוסדרו בהסכם בין ההורים ואף לא התבצע תיאום ציפיות בין ההורים לילד הגר בנחלה ביחס לזכויותיו בבית לאחר שההורים ילכו לבית עולמם.

המקרה בו נתמקד ברשימה זו יכול לקרות בכל משפחה וגם "במשפחות הכי טובות".

אורן בן להורים בעלי זכויות בנחלה במרכז הארץ התחתן עם תמר עירונית מלידה. הזוג הצעיר התגורר מספר שנים בשכירות ולאחר לידת הילד השני, הם ביקשו לבחון מעבר לדירה מרווחת בכדי שיוכלו לגדל את משפחתם. בני הזוג יצאו למסע חיפושים בערים ובכפרים ולאחר מספר חודשים של ביקור בדירות הם הגיעו לסף ייאוש. דירת חמישה חדשים מגיעה לסך של שניים וחצי מיליון ₪ ומעלה במקומות האטרקטיביים בהם הם ביקשו להתגורר ובמקומות הפחות מועדפים עליהם מדובר על 1.7 – 2.2. מיליון ₪.

שניר שער (רו"ח)במקרים בהם קיימים יותר משלושה יורשים ניתן לבחון פתרון בהסכמה של חלוקת הזכויות בין היורשים במסגרת פיצול מגרשים ונחלה מפוצלת ופיצוי כספי של יתר היורשים וזאת כמובן גם במקרים בהם לא נותרה צוואה.

בכל מקרה חלוקת הזכויות תתבצע בהתאם לחוו"ד שמאי עדכנית למועד שבו אחרון ההורים הלך לבית עולמו, כאשר המטרה (ברוב המקרים) לבצע חלוקה שווה של הזכויות בנחלה בכסף או בשווה כסף בין היורשים.

בכל מקרה של חלוקת זכויות בין יורשים קיימות חבויות מס מעבר לסוגיות המשפטיות והמשפחתיות הסבוכות הקשורות בתהליך החלוקה וברשימה זו נבקש לעמוד על סוגיות מיוחדות בחלוקת זכויות בנחלה בין יורשים הטומנות בחובן מלכודות מס.

לפני מספר ימים עבר לקריאה שניה ושלישית חוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנת התקציב 2017 ו 2018), התשע"ז – 2016. החוק כולל בתוכו שינויים מרחיקי לכת בסוגיות מס שונות שעומדות על הפרק. אחד הפרקים הוא חוק מס ריבוי דירות שיחול על מי שמחזיק 249% בדירות מגורים, כאשר לגבי 2 דירות (לפי בחירתו) יחול פטור מהמס.

מטרת החוק לעודד מחזיקי מספר דירות למכור את דירותיהם ובכך להגדיל את היצע הדירות בשוק המשני, ולהפחית את רמות מחירי הדירות למגורים. שיעור המס הוא 1% מערך ממוצע למ"ר של דירה (שעומד על כ 15,000 ₪ למ"ר) כפול שטח הדירה, אך לא יותר מ 1,500 ₪ לחודש עבור דירה (18,000 ₪ לשנה).

נזכיר, כי מי שיש ברשותו רק 2 דירות מגורים לא תחול עליו גזירת המס החדשה. גביית המס וטיפול הוטלה על משרדי מיסוי מקרקעין, כיוון שיש ברשותם את המידע לגבי כמות הדירות שיש לכל תא משפחתי. מעבר לעובדה שהחוק מעלה תהיות לא פשוטות לגבי הפגיעה בזכות הקניין של האזרח, נבקש למקד את הדיון לגבי ההשפעה שיש לחוק על בעלי נחלות.

כידוע, זכויות הבניה הבסיסיות בנחלה הן 375 מ"ר המתחלקות באופן הבא: 160 מ"ר לבית הראשון, 160 מ"ר לבית השני ו 55 מ"ר לבית השלישי ובלבד שקיים בנחלה רצף בין דורי כאשר בהחלטה 1464 יבוטל הרצף הבין דורי בתשלום "דמי כניסה" 3.75% + מע"מ משווי חלקת המגורים. בשלב זה הבנייה היא בשלוש יחידות בשני מבנים ולאחר שיאושרו התכניות החדשות עליהם עובדים מושבים רבים ניתן יהיה לבנות שלוש יחידות בשלושה מבנים נפרדים + יח"ד של 55 מ"ר עם קיר משותף לאחת היחידות ואף לבצע פיצול של שני מגרשים מהנחלה הניתנים לרשום ע"ש הילדים וכן למכירה לצד ג'.

החלטת ממשלה 1527 שכותרתה "קביעת אזורי עדיפות לאומית לעניין מתן הטבות בתחום הבינוי והשיכון" התקבלה ביום 13.6.16.

מטרת ההחלטה: לקבוע רשימת ישובים שיוכרזו כיישובים בעלי עדיפות לאומית לעניין מתן הטבות בתחום הבינוי והשיכון, במטרה לקדם את השגת היעדים הבאים:

א. להקל על מצוקת הדיור של רבים מתושבי המדינה;

ב. לחזק את אזורי הפריפריה הגיאוגרפית, ובראשם הגליל והנגב;

ג. לעודד הגירה חיובית ליישובים;

ד. לעודד בנייה ביישובים;

ה. להעצים את חוסנם הכלכלי של היישובים;

הישובים הכפריים חולקו לשלוש קבוצות: א1', א'2 וב'

האיחוד החקלאי

דרך מנחם בגין 74 , תל אביב
תל אביב, 67215
טל: 03-5620621, פקס: 03-5622353
ליצירת קשר בדוא״ל

This e-mail address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.

זוהר טבנקין 0587824237