מתן חביביאן, עו״ד

מתן חביביאן, עו״ד

משרד עורכי דין מתן חביביאן מתמחה בעסקאות בנדל"ן ובמגזר הכפרי.

www.digital-law.co.il matanhav@gmail.com

כל זוכה במגרש במכרז של רשות מקרקעי ישראל מחויב מרגע חתימה על חוזה חכירה או חוזה הפיתוח בדיווח מס רכישה . הדבר נכון כמובן גם לרוכשי מגרש בשוק הפרטי, גם שם יחויבו בדיווח תוך שלושים יום ללשכת מיסי מקרקעין על העסקה, אי דיווח ותשלום בזמן יכול ויגרור קנסות ועיכוב בטיפול בשומה.

לפי חוק מיסוי מקרקעין כל אדם או תאגיד הרוכש זכות במקרקעין מחויב תוך שלושים יום לדווח לרשויות המס על העסקה ולשלם את מס הרכישה. גובה המס נגזר מעלות הרכישה הוצאות הפיתוח ואחוז המס הקבוע באותה עת ובכפוף להנחות לאוכלוסיות מסוימות. הדיווח יכול ויעשה על ידי בעל הנכס או עורך דין אשר מייצג אותו.

אדם הרוכש מגרש או כל נכס אחר מחויב לפי החוק ברישומו בלשכת רישום מקרקעין (הטאבו) העסקה מסתיימת אך ורק לאחר רישום הנכס בטאבו. ככלל במגרשים במושבים תתקבל דרישה מרשות מקרעי ישראל לרישום הזכויות בלשכת רישום מקרקעין ועל בעליו לבצע זאת תוך תקופת זמן אשר תוקצב לו בדרישת הרשות. הבקשה לרישום הנכס מתבצעת על ידי בעליו או על ידי עו"ד מייצג.

פעולת רישום הנכס בטאבו בעצם מבטיחה את זכויות הרוכש בנכס ונותנת לו זכות קניינית וודאות משפטית בנכס וכך בעצם הופך הרוכש לבעליו של הנכס, כל עוד הנכס לא נרשם בטאבו בעליו יחזיק אך ורק בזכות חוזית (זכות פחותה מזכות קניינית).

לאחרונה התקבלה במועצת מקרקעי ישראל החלטה המאפשרת להוון את הנחלות במושבים ולרשום אותן בטאבו. החלטה זו טומנת בחובה הזדמנויות חדשות ואפשרויות חדשות בפני בעלי הנחלות במגזר החקלאי. ההחלטה מאפשרת לבעל נחלה להסדיר את נושא זכויות הבעלות בקרקע בחלקת המגורים (חלקה א' ) של הנחלה, עד 2.5 דונם ולהפוך מבר רשות לחוכר לדורות ובכך יוכל בעל הנחלה לעגן את זכויותיו בקרקע ורישומה בטאבו,

אחת המשמעויות לכך היא כי לבעל הנחלה תהיה האפשרות לפיצול מגרשים משטח הנחלה ורישומם בטאבו ואף להעביר בהם את הזכויות לכל מי שיחפוץ. כמו כן, יבוטלו דמי ההסכמה בהעברת זכויות שעשוי להגיע לסכומים גבוהים בעת מכרית נחלה. נוסף לכל אלו יוכל בעל הנחלה ליהנות מזכויות בניה מוגדלות ואפשרות לפעילות לא חקלאית עד 500 מ"ר בחלקת המגורים.

אדם הרוכש מגרש או כל נכס אחר מחויב לפי החוק ברישומו בלשכת רישום מקרקעין (הטאבו) העסקה מסתיימת אך ורק לאחר רישום הנכס בטאבו.

ככלל במגרשים במושבים תתקבל דרישה מרשות מקרעי ישראל לרישום הזכויות בלשכת רישום מקרקעין ועל בעליו לבצע זאת תוך תקופת זמן אשר תוקצב לו בדרישת הרשות. הבקשה לרישום הנכס מתבצעת על ידי בעליו או על ידי עו"ד מייצג. פעולת רישום הנכס בטאבו בעצם מבטיחה את זכויות הרוכש בנכס ונותנת לו זכות קניינית וודאות משפטית בנכס וכך בעצם הופך הרוכש לבעליו של הנכס, כל עוד הנכס לא נרשם בטאבו בעליו יחזיק אך ורק בזכות חוזית (זכות פחותה מזכות קניינית).

משמעות הרישום הוא כי  הבעלות בנכס היא של בעל הנכס בלבד, והוא יכול לעשות כרצונו, בכפוף למגבלת החוק. כמו כן, פעולת הרישום תשביח את ערך הנכס, שכן כל פעולה בנכס כגון העברת זכויות תתבצע ביתר קלות ובעלויות נמוכות יותר שכן לבעלי מקצוע יהיה קל יותר לתת שירות לנכס אשר נרשם בטאבו.

בשנים האחרונות הוחלט במושבים ובקיבוצים רבים להקצות מגרשים בהרחבה  וזאת מתוך מגמה שתביא לעיבוי והצערת האוכלוסייה בהם. לרוב, מגרשים אלו הוקצו לאדם מטעמם הנקרא "מומלץ"  וניתנו בפטור ממכרז וחלו עליהם מגבלות שונות, שהמגבלה העיקרית הינה חסימת האפשרות למכירת המגרש במשך חמש שנים מיום סיום הבניה וזאת למעט מקרים חריגים כגון גירושין, מוות, מימוש משכנתא וכיוצא באלו. 

ביום 05.02.17 קיבל מנהל מקרקעי ישראל את החלטה 1503  אשר הביאה לביטול המגבלה המוחלטת להעברת זכויות לפני תום תקופת 5 השנים ממועד סיום הבניה. בהחלטה  נקבע, כי ככלל המנהל לא יגבה תמורה נוספת בעד העברת זכויות במגרש שניתן בפטור ממכרז, וזאת אם חלפו חמש שנים ממועד סיום הבניה. יחד עם זאת ניתן יהיה להעביר זכויות במגרש שניתן בפטור אף בטרם חלוף חמש השנים ממועד סיום הבניה וזאת בהתאם לתנאים שיפורטו כדלקמן:

לאחרונה התקבלה במועצת מקרקעי ישראל החלטה 1523 אשר מעדכנת את החלטה 1464. החלטה זו טומנת בחובה הזדמנויות חדשות ואפשרויות חדשות בפני בעלי הנחלות במגזר החקלאי. ההחלטה מאפשרת לבעל נחלה להסדיר את נושא זכויות הבעלות בקרקע בחלקת המגורים (חלקה א' ) של הנחלה, עד 2.5 דונם ולהפוך מבר רשות לחוכר לדורות ובכך יוכל בעל הנחלה לעגן את זכויותיו בקרקע, המשמעות לכך היא, שבחלקת המגורים לא יחולו ההוראות הקיימות כיום בדבר השבת קרקע לרשות בעת שנוי יעודה. כמו כן, בכניסה להסדר תעמוד בפני בעל הנחלה האפשרות לפיצול מגרשים משטח הנחלה ורישומם בטאבו ואף להעביר בהם את הזכויות לכל מי שיחפוץ. נוסף לכל אלו יוכל בעל הנחלה ליהנות מזכויות בניה מוגדלות ואפשרות לפעילות לא חקלאית עד 500 מ"ר בחלקת המגורים.

האיחוד החקלאי

דרך מנחם בגין 74 , תל אביב
תל אביב, 67215
טל: 03-5620621, פקס: 03-5622353
ליצירת קשר בדוא״ל

This e-mail address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.

זוהר טבנקין 0587824237