משקי עזר במושבים / אריה חייקין, עו״ד ו-שרון מאור, עו״ד

אריה חייקין, עו״ד ו-שרון מאור, עו״ד אריה חייקין, עו״ד ו-שרון מאור, עו״ד אריה חייקין, עו״ד ו-שרון מאור, עו״ד

משקי העזר במושבים הינם בעלי מעמד מיוחד ושונה מזה של הנחלות במספר נקודות עיקריות אותן נפרט בהמשך.

מספר הנחלות ברחבי הארץ עומד על עשרות אלפים לעומת מספר משקי העזר שהוא נמוך משמעותית ועומד על אלפים בודדים (כ –  2000 משקי עזר).

משק עזר "נולד" בדרך של גריעת השטחים החקלאים של הנחלה ממתיישב שעיקר עיסוקו ופרנסתו לא היו מהמשק החקלאי. במקרים אלו בהם הפרנסה לא הייתה מהמשק החקלאי, נגרעו מהמתיישב השטחים החקלאים של הנחלה ויותר מכך, רשות מקרקעי ישראל אף קבעה זכויות בניה מצומצמות יותר משל נחלה, היינו מבנה אחד בלבד בשטח של 160 מ"ר, בהמשך נסקור את המצב דהיום.

הסדרת חוסר הוודאות:

סעיף 8.14 לקובץ החלטות רשות מקרקעי ישראל מחודש אפריל 2019 ("הקודקס"), מתייחס באופן מפורש ומפורט למשקי עזר ולמעשה מעגן את החלטה 1521 משנת 2018. ההחלטה הסדירה את חוסר הוודאות שהיה בנוגע למשקי העזר והאפשרויות השונות הקיימות לבעלי הזכויות במשקי עזר:  זכויות בניה, העברת זכויות, רכישת זכויות, פיצול מגרש ואחרים, כמו כן נקבעו תהליכי עבודה לכל פעולה המתבקשת במשק העזר ( נוהל רמ"י   B37.09).

ההבדלים בין משק עזר לנחלה

ההבדלים הבולטים בין נחלה למשק עזר הינם שימושי הקרקע אשר במשק עזר מוגבלים למגורי החוכר ולעיבוד חקלאי בלבד, בשונה מנחלות חקלאיות בהן ניתן לקיים פעילות שאינה חקלאית באותם המושבים לגביהם ישנה תכנית לפעילות לא חקלאית – פל"ח. קיים שוני נוסף מהותי שבין נחלה למשק עזר והוא כי במשק עזר לעומת נחלה חקלאית ניתן לבנות יחידה אחת בת 160 מ"ר , כאשר יחידה שניה תותר רק במקרה בו צוין הדבר במפורש בהסכם עם המתיישב וזאת לעומת נחלה חקלאית בה ניתן לבנות 2 יחידות בנות 160 מ"ר כל אחת  +  55 מ"ר לדור המשך בתנאים מוגדרים לרצף בין דורי.

הוון משקי עזר:

אין חובה להוון משק עזר ובעל הזכויות יכול להמשיך להחזיק בזכויותיו ללא כל שינוי ולהמשיך לשלם את דמי החכירה השנתיים לפי ההסכם עמו. כיום ניתנה לחוכרים במשק עזר האפשרות להוון את משק העזר במספר מגבלות:  

  1. הגבלת שטח ההיוון ל – 2 דונם רציף בלבד.
  2. הוון יחידת מגורים אחת של עד 160 מ"ר בלבד, הממוקמת על שטח קרקע של 500 מ"ר  כאשר גובה דמי ההיוון יעמוד על שיעור של % 5.5 מערך הקרקע.
  3. עבור יתרת הזכויות בשטח המהוון (עד ל – 2 דונם) ישולמו דמי הוון בשיעור 51% מערך הקרקע.
  4. בעל זכויות אשר רכש זכויות במשק עזר, יחתום על חוזה חכירה חדש מול רמ"י, כאשר על יתרת השטח מעל 2 דונם המהוונים, יחול החוזה המקורי לשימוש חקלאי בלבד.

פיצול מגרש ממשק עזר: 

ההחלטה מאפשרת לבעלי משק עזר לפצל מגרש כאשר דמי החכירה המהוונים הינם בשיעור של 91% מערך המגרש המפוצל. בהקשר הזה יצוין כי בדצמבר 2017 החליטה המועצה הארצית לתכנון ובניה לאפשר למשקי עזר תוספת יחידת דיור נוספת שאינה נספרת בתמ"א- 35 (ההחלטה ממתינה לאישור ממשלה).

כדי לבנות את היחידה הנוספת יהיה צורך בקידום הליך תב"עי שיחול על המושב כולו ויקבע כי במגרשים אלו ניתן יהיה לבנות שתי יחידות נפרדות, נכון להיום אין עדין צפי להשלמת ההליך לבית שני במשק העזר, למרות זאת מדובר בבשורה מיטיבה לבעלי משקי עזר אשר יוכלו ככל הנקרה בעתיד, להשוות את מעמדם ולו במעט, לבעלי הנחלות במושבים.

תוספת בניה במשק עזר: 

ההחלטה מבחינה בין משק עזר מהוון למשק עזר שאינו מהוון ביחס לשיעור התשלום עבור זכויות בניה הנוספות:

  1. בניה מעל 160 מ"ר – במשק עזר שאינו מהוון שיעור דמי החכירה הינם 51% מערך הקרקע ובמשק עזר מהוון בשיעור של 31%.
  2. בנית יחידת מגורים נוספת כיום – אפשרית רק במסגרת היוון משק עזר וחתימה על חוזה חכירה מהוון חדש מול רמ"י – תשלום בשיעור 91% מערך הקרקע.

העברת זכויות במשק עזר:

גם בסוגיה זו קיימת אבחנה בין משק עזר מהוון למשק עזר שאינו מהוון.

  1. בהעברת זכויות במשקי עזק מהוונים לא חלים דמי הסכמה, לעומת זאת במשקי עזר שאינם מהוונים, חל חיוב בתשלום דמי ההסכמה כמקובל ברשות מקרקעי ישראל, בשיעור של 1% לשנה מהשומה ששימשה בסיס לחישוב דמי הסכמה.
  2. ניתן להוון את משק העזר בהליך מכירה אולם יש לעמוד במועדים שקבעה רשות מקרקעי ישראל – הגשת הבקשה לרכישת זכויות מהוונת בתוך 120 ימים מיום חתימת הסכם המכר. במקרה כזה הקונה ישלים את ההפרש שבין דמי ההסכמה ששולמו לדמי רכישה (כאשר דמי ההסכמה גבוהים יותר מדמי הרכישה – לא יינתן החזר).

לסיכום, לבעלי הזכויות במשקי עזר ביישובים החקלאים, הנהלים החדשים של רשות מקרקעי ישראל מתקנים ולו במעט את המעוות. מאחר וכל פעולה מצריכה הערכות כלכלית או תכנונית, מומלץ להיעזר בבעלי מקצוע מתאימים, רלוונטים למרחב הכפרי.

שרון מאור, עו״ד, אריה חייקין, עו״ד

עו״ד אריה חייקין, בן מושב, מתמחה במרחב הכפרי.

אתר (עו״ד אריה חייקין) : https://www.haikinlaw.com/

אתר משרד עו״ד שרון מאור:

אתר (עו״ד שרון מאור) :   https://www.sharonmaor.co.il/       

רישום לחוזר השבועי של האיחוד החקלאי

שם* דואר אלקטרוני * טלפון נייד
חובה למלא רק את השדות המסומנים ב *

למאמרים בנושאים:

אגודות שיתופיות אזורי עדיפות לאומית אנרגיות מתחדשות ביטול עסקאות ומתן ארכות בית שלישי בן ממשיך בר רשות דהקואופרטיביזציה דיני עבודה דמי רכישה דמי שימוש הורשת זכויות החלטה 979 החלטה 1222 החלטה 1301 החלטה 1311 החלטה 1316 החלטה 1370 החלטה 1426 החלטה 1445 החלטה 1455 החלטה 1458 החלטה 1464 החלטה 1464 החלטה 1470 החלטה 1478 החלטה 1481 החלטה 1490 החלטה 1505 החלטה 1513 החלטה 1514 החלטה 1521 החלטה 1523 החלטה 1527 החלטה 1553 החלטה 1580 החלטה 1583 החלטה 1585 החלטה 1591 החלטה 3738 החלטה 4134 החלטה 4302 החלטות מועצת מקרקעי ישראל היוון היטל השבחה הסדרה הפקעות הקצאות מגרשים באזורי עדיפות לאומית הקצאות קרקעות חקלאיות הקצאת מגרשים הרחבות הרפורמה במקרקעי ישראל השכרת בתי מגורים התחשבנות מחדש התיישבות ותמ״ל זכויות בחלקת המגורים זכויות היסטוריות חוק ההתיישבות חכירה חכירה לדורות חקלאות יחידה שלישית יחידה שניה ירושת משק חקלאי מועצות אזוריות מים מים והשקיה מיסוי מיסוי דירה שלישית מיסוי מקרקעין מכירת נחלה משבצת משקי עזר משק עזר משרד החקלאות נזיקין נחלה עדיפות לאומית עובדים זרים עובדים זריםֿ פטור ממכרז פיצויי פיטורין פיצול נחלה פעילות לא חקלאית (פל״ח) קאופרטיבים קורונה קיבוצים קליטה קרקע רשות מקרקעי ישראל שיוך דירות בקיבוצים שימושים חורגים שינויי יעוד שעות עבודה תובענה ייצוגית תיירות כפרית תיקון 116 לחוק התכנון והבניה תכנון ובניה תמ״א 35

האיחוד החקלאי

דרך מנחם בגין 74 , תל אביב
תל אביב, 67215
טל: 03-5620621, פקס: 03-5622353
ליצירת קשר בדוא״ל

This e-mail address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.