המדריך למכירת מגרש בהרחבה / מתן חביביאן, עו״ד

מתן חביביאן, עו״ד מתן חביביאן, עו״ד

בשנים האחרונות הוחלט במושבים ובקיבוצים רבים להקצות מגרשים בהרחבה  וזאת מתוך מגמה שתביא לעיבוי והצערת האוכלוסייה בהם. לרוב, מגרשים אלו הוקצו לאדם מטעמם הנקרא "מומלץ"  וניתנו בפטור ממכרז וחלו עליהם מגבלות שונות, שהמגבלה העיקרית הינה חסימת האפשרות למכירת המגרש במשך חמש שנים מיום סיום הבניה וזאת למעט מקרים חריגים כגון גירושין, מוות, מימוש משכנתא וכיוצא באלו. 

ביום 05.02.17 קיבל מנהל מקרקעי ישראל את החלטה 1503  אשר הביאה לביטול המגבלה המוחלטת להעברת זכויות לפני תום תקופת 5 השנים ממועד סיום הבניה. בהחלטה  נקבע, כי ככלל המנהל לא יגבה תמורה נוספת בעד העברת זכויות במגרש שניתן בפטור ממכרז, וזאת אם חלפו חמש שנים ממועד סיום הבניה. יחד עם זאת ניתן יהיה להעביר זכויות במגרש שניתן בפטור אף בטרם חלוף חמש השנים ממועד סיום הבניה וזאת בהתאם לתנאים שיפורטו כדלקמן:

על פי מדיניות המנהל, קרקעות באזורי עדיפות, או קו עימות מוקצות ב"הנחת אזור", לדוגמא קרקע באזור קו עימות, קרי עוטף עזה או גבול הצפון מוקצית ב-0% כלומר הנחה מלאה על התשלום למנהל, או למשל קרקע באזור עדיפות לאומית א', מוקצית ב-31% משומת ערך הקרקע בתוספת מע"מ.

אם המגרש הוקצה במחיר מלא ללא הנחת אזור, או הנחת קו עימות והמגרש יימכר תוך שנה ממועד סיום הבניה, ידרוש המנהל עבור העברת הזכויות תמורה נוספת בגובה של כ-20% מערך הקרקע בתוספת הצמדה ומע"מ. בכל שנה ממועד סיום הבניה ועד לחמש שנים אחרי מועד סיום הבניה, יפחת התשלום הנוסף בכ-4%.

לדוגמא: לשמעון הוקצה מגרש במושב באזור המרכז בשנת 2010, תמורת תשלום למנהל בגובה של כ-1,000,000 ₪ היה וראובן ירצה למכור את המגרש עוד באותה השנה, יצטרך לשלם למנהל תוספת של כ-20% מערך המגרש, כלומר עוד כ-200,000 ₪ בתוספת הצמדה ומע"מ שיהוו "דמי הסכמה". החל מסיום הבניה סכום זה יפחת בכל שנה ב4% במשך חמש שנים.

כמו כן, אם המנהל הקצה את הקרקע בהנחה, העברת הזכויות תתאפשר בכפוף לתשלום דמי הסכמה בשיעור ההנחה שניתנה ע"י המנהל וזאת בהתאם לחלק היחסי של אותה תקופה. כלומר, עד טרם חלוף שנה ממועד סיום הבניה- יידרש תשלום בשיעור מלוא גובה הנחה בתוספת הצמדה ובתוספת מע"מ. בכל שנה ממועד סיום הבניה ועד לחמש שנים אחרי מועד סיום הבניה, יפחת התשלום הנוסף בכ-20%.

לדוגמא: לראובן הוקצה בשנת 2010  מגרש בישוב בעוטף שנחשב לאזור קו עימות ב0%- כלומר ללא תשלום, כאשר שווי הראלי של המגרש הינו 100,000 ₪. ראובן סיים לבנות את ביתו בשנת 2012 ובאותה שנה החליט כי ברצונו גם למכור את המגרש, לצורך מכירת המגרש יצטרך ראובן לשלם את מלוא ההנחה שקיבל, קרי 100,00 ש"ח בתוספת הצמדה ומע"מ. בכל שנה ממועד סיום הבניה ועד לחמש שנים אחרי מועד סיום הבניה, יפחת התשלום בכ-20%.

  יש לציין כי במקרים בהם הוקצתה קרקע לבעל זכויות בשל היותו נכה: המנהל יאפשר העברת זכויות ללא הגבלה ולא תגבה תמורה נוספת, בהעברת זכויות לנכה העונה על התבחינים שבגינם הוקצתה הקרקע לבעל הזכויות בשל היותו נכה. בהעברת זכויות לנכה העונה על התבחינים שבגינם הוקצתה הקרקע לבעל הזכויות בשל היותו נכה.

יש לשים לב לדברים נוספים בעת מכירת המגרש:

 מס שבח- היה והמגרש איננו בנוי או עומד בתנאי "דירת מגורים מזכה",  על פי החוק יחול מס שבח בגובה 25%  מהשבח שנוצר, (הרווח בעד המכירה).

היה וזו דירתו היחידה של בעל המגרש, ובבית מתגוררים לפחות 18 חודשים , המכירה צפויה להיות פטורה ממס שבח. עם זאת עדיין המכירה צפויה להיות מחויבת בדמי הסכמה למנהל אם טרם חלפו חמש שנים ממועד סיום הבניה.

היטל השבחה- ככלל חלה חובה על בעל מקרקעין או חוכר לדורות לשלם עבור תוכנית אשר אישרה הוועדה המקומית והביאה בכך לעליית שווי המקרקעין שלו.    

מס רכישה- על הקונה חל מס רכישה, גובה המס הינו 6% מהתמורה. קונה שקיבל היתר בניה תוך שנתיים מרישום הקרקע על שמו, יוכל לקבל חזרה שישית מהמס ששולם, כלומר מס הרכישה יהיה 5%.

 כאשר מוכרים מגרש רצוי לפנות לעורך דין אשר מתמצא בעבודה מול רשות מקרקעי ישראל, רשויות המס והוועדה לתכנון ובניה וזאת כדי שהעסקה תבוצע בצורה המיטבית עבור הלקוח.

מתן חביביאן, עו״ד

משרד עורכי דין מתן חביביאן מתמחה בעסקאות בנדל"ן ובמגזר הכפרי.

www.digital-law.co.il matanhav@gmail.com

רישום לחוזר השבועי של האיחוד החקלאי

שם* דואר אלקטרוני * טלפון נייד
חובה למלא רק את השדות המסומנים ב *

למאמרים בנושאים:

אגודות שיתופיות אזורי עדיפות לאומית אנרגיות מתחדשות ביטול עסקאות ומתן ארכות בית שלישי בן ממשיך בר רשות דהקואופרטיביזציה דיני עבודה דמי רכישה דמי שימוש הורשת זכויות החלטה 979 החלטה 1222 החלטה 1301 החלטה 1311 החלטה 1316 החלטה 1370 החלטה 1426 החלטה 1445 החלטה 1455 החלטה 1458 החלטה 1464 החלטה 1464 החלטה 1470 החלטה 1478 החלטה 1481 החלטה 1490 החלטה 1505 החלטה 1513 החלטה 1514 החלטה 1521 החלטה 1523 החלטה 1527 החלטה 1549 החלטה 1553 החלטה 1580 החלטה 1583 החלטה 1585 החלטה 1591 החלטה 3738 החלטה 4134 החלטה 4302 החלטות מועצת מקרקעי ישראל היוון היטל השבחה הסדרה הפקעות הקצאות מגרשים באזורי עדיפות לאומית הקצאות קרקעות חקלאיות הקצאת מגרשים הרחבות השכרת בתי מגורים התחשבנות מחדש התיישבות ועד מקומי ותמ״ל זכויות בחלקת המגורים זכויות היסטוריות חוק ההתיישבות חכירה חכירה לדורות חקלאות יחידה שניה ירושת משק חקלאי מועצות אזוריות מים מים והשקיה מיסוי מיסוי דירה שלישית מיסוי מקרקעין מכירת נחלה משבצת משקי עזר משק עזר משרד החקלאות נזיקין נחלה עדיפות לאומית עובדים זרים עובדים זריםֿ פטור ממכרז פיצויי פיטורין פיצול נחלה פעילות לא חקלאית (פל״ח) קאופרטיבים קורונה קיבוצים קליטה קרקע רשות מקרקעי ישראל שיוך דירות בקיבוצים שימושים חורגים שינויי יעוד שעות עבודה תובענה ייצוגית תיירות כפרית תיקון 116 לחוק התכנון והבניה תכנון ובניה תמ״א 35

האיחוד החקלאי

דרך מנחם בגין 74 , תל אביב
תל אביב, 67215
טל: 03-5620621, פקס: 03-5622353
ליצירת קשר בדוא״ל

This e-mail address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.